Cour d'appel, 29 janvier 2025. 24/00824

29/01/2025 ARRÊT N°64/2025 N° RG 24/00824 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QCJX EV/KM Décision déférée du 22 Décembre 2023 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/03150) F.BOUKROUNA S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM C/ [K] [Y] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME Monsieur [K] [Y] [Adresse 1] [Localité 5] assigné le 02/04/2024 à étude, sans avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, président P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DEFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 10 juillet 2019 à 11 juillet 2019, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a donné à bail à M. [K] [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 259,78 € et de 49,74 € de provision sur charges. Le 14 juin 2023, la SA Patrimoine Languedocienne a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire. La SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner M. [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de sommes. Par ordonnance contradictoire du 22 décembre 2023, le juge a : - dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation,expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - condamné M. [K] [Y] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 462,03 € (décompte arrêté au 31octobre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), avec les intêréts au taux légal sur la somme de 460,75 € à compter du 21 août 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, - autorisé M.[K] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 20 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts, - précisé que chaque paiement de mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, - suspendu les poursuites pendant l'exécution des délais accordés, - dit qu'en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception justifiera que le solde de la dette devienne immediatement exigible et que les poursuites soient reprises par le bailleur, - condamné M. [K] [Y] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M.[K] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé, à l'exclusion de sa notification à la préfecture, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 8 mars 2024, la SA Patrimoine Languedocienne a relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation,expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - condamné M.[K] [Y] à verser à la SA Patrimoine languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 462,03 € (décompte arrêté au 31octobre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), avec les intêréts au taux légal sur la somme de 460,75 € à compter du 21 août 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, - autorisé M.[K] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 20 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts, - précisé que chaque paiement de mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, - suspendu les poursuites pendant l'exécution des délais accordés, - dit qu'en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception justifiera que le solde de la dette devienne immediatement exigible et que les poursuites soient reprises par le bailleur, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SA Patrimoine languedocienne d'HLM dans ses dernières conclusions du 27 mars 2024, demande à la cour au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 1231-1 du code civil, des articles L2134-4, et R213-9-7 du code de l'organisation judiciaire et l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civle, de : - réformer l'ordonnance de référé du 22 décembre 2023 en ce qu'elle a dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) était irrecevable; en ce qu'elle a condamné M.[K] [Y] à verser à la SA Patrimoine languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 462,03 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 460,75 € à compter du 21 août 2023 et à compter de la date de la décision pour le surplus; en ce qu'elle a autorisé M.[K] [Y] à s'acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants, en 23 mensualités de 20 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts et en ce qu'elle a fixé les modalités du paiement de chaque mensualité; en ce qu'elle a suspendu les poursuites pendant l'exécution des délais accordés et dit que toute mensualité restée impayée 7 jours après l'envoi du mise en demeure par LRAR justifierait que le solde de la dette devienne immédiates exigibles et que les poursuites pourraient être reprises, Statuant à nouveau, - déclarer recevable la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation, - juger en conséquence que les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 10 juillet 2019 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont acquis et que la location consentie à M.[K] [Y] a cessé de plein droit, - ordonner l'expulsion de M.[K] [Y] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef, l'évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la partie requérante en cas d'abandon des lieux, à les reprendre conformément aux dispositions de l'article R.451-1 1° du code des procédures civiles d'exécution et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux postérieurement au départ des occupants, - condamner par provision M. [K] [Y] au paiement de la somme de 520,75€ en principal au titre des loyers, charges impayés arrêtées au 08 mars 2024, en application de l'article 1728 du code civil et avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 août 2023 en vertu des articles 1231-6 et 7 du code civil, - fixer une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant des loyers et charges en cours et condamner M. [K] [Y] à son paiement mensuel à compter du 17 août 2023, et jusqu'au départ effectif des lieux, en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre prévue à l'article 1760 du code civil, - condamner M.[K] [Y] au paiement d'une somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner M.[K] [Y] au paiement des dépens de l'appel. M. [Y] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire». L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.». En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire 6.2 prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer ou charges justifiées ou de versement du dépôt de garantie s'il devient exigible. Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de constatation des effets de la clause résolutoire présentée par la bailleresse au motif qu'elle ne justifiait pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cependant, la bailleresse avait produit en première instance la capture d'écran de l'espace dédié au locataire de la CAF de Haute-Garonne faisant mention de l'impayé à la date de la saisine. De plus, elle verse en cause d'appel un courrier du 17 février 2023 confirmant la saisine de la CAF le 27 janvier 2023, plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. Dès lors, la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de constatation des effets de la clause résolutoire. La bailleresse a fait délivrer au locataire le 14 juin 2023 un commandement de payer la somme de 368,37 € en principal. Et il résulte de l'historique de compte produit par la bailleresse qu'au 31 août 2023 que M. [Y] restait débiteur de la somme de 506,94 €. A défaut pour M. [Y] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 16 août 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 16 août 2024, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique et elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement. En cet état, M. [Y] est occupant sans droit des locaux appartenant à la bailleresse depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de la date résiliation du bail dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être infirmée sur ces points. La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 29 février 2024 d'un montant arrêté à 520,75 €. En conséquence, la décision déférée doit être infirmée et la créance de la bailleresse fixée à 520,75 €, montant arrêté au mois de février 2024. Il est constant que le premier juge a octroyé au locataire des délais de paiement, l'autorisant à régler le solde de sa dette par mensualités de 20 € en plus du loyer courant à compter du cinq suivant le mois de la signification de l'ordonnance. Or, la bailleresse qui ne justifie pas de la date de signification de cette ordonnance produit un décompte arrêté au mois de février 2024, alors que le dossier a été appelé au mois de décembre 2024, qu'il était donc aisé pour la bailleresse de justifier de l'éventuelle absence de respect des délais de paiement octroyés au locataire. Au regard de la proximité de dates entre l'ordonnance d'une part, de l'arriéré d'autre part et de l'absence d'information sur celle à laquelle l'ordonnance a été signifiée, il n'est pas établi que le locataire n'a pas respecté les délais de paiements qui lui ont été accordés par le premier juge. En conséquence, la décision déférée doit être confirmée sur ce point. L'équité commande de confirmer l'ordonnance déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande de la bailleresse en cause d'appel à hauteur de 150 €. Le locataire qui succombe gardera la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme la décision déférée en ce qu'elle a: - autorisé M.[K] [Y] à s'acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courantes, en 23 mensualités de 20 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts, - précisé que chaque paiement de mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance déférée, - suspendu les poursuites en paiement pendant l'exécution des délais accordés, - dit qu'en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception justifiera que le solde de la dette devienne immediatement exigible et que les poursuites soient reprises par le bailleur, - condamné M. [K] [Y] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, L'infirme en ce qu'elle a: - dit que la demande de constatation des effets de la clause résolutoire (résiliation, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation) est irrecevable, - condamné M. [K] [Y] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à titre provisionnel la somme de 462,03 €, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Déclare recevable la demande de la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM en constat du jeu de la clause résolutoire, constat de la résiliation du bail, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation, Constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties à la date du 15 août 2023, Ordonne en conséquence à M. [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés, Dit qu'à défaut pour M. [K] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L451-1 et R451-1 au cas d'abandon des lieux, Condamne M. [K] [Y] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, à titre provisionnel la somme de 520,75 € au titre de l'arriéré (décompte arrêté au 29 février 2024) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur 460,75 €, du présent arrêt sur le surplus, Condamne M. [K] [Y] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 16 août 2023, dont l'arriéré est déjà liquidé jusqu'au 29 février 2024, pour le futur, l'indemnité courra du 1er mars 2024 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, Fixe cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, Condamne M. [K] [Y] aux dépens de première instance et d'appel. Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [K] [Y] à verser 150 € à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM. Le Greffier Le Président I.ANGER E.VET