Cour d'appel, 30 novembre 2023. 21/03628

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 30/11/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/03628 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TW64 Jugement (N° 2020010543) rendu le 02 juin 2021 par le tribunal de commerce de Lille Métropole APPELANTES SARL Solferino Gestion, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social, [Adresse 1] S.C.I. NR II, prise en la personne de son représentant légal. ayant son siège social, [Adresse 1] représentées par Me Maxence Laugier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE SA Galian Assurances, prise en la personne de la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. ayant son siège social, [Adresse 3] représentée par Me Pauline Woiciechowski, avocat au barreau de Lille, avocat constitué assistée de Me Bertrand Neraudau, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant DÉBATS à l'audience publique du 03 octobre 2023 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Stéphanie Barbot, présidente de chambre Nadia Cordier, conseiller Agnès Fallenot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 septembre 2023 **** FAITS ET PROCEDURE   La SARL Solferino gestion, gérée par M. [L] [S], exerce l'activité de gestionnaire de biens immobiliers. Elle s'est vue confier la gestion des immeubles dont la SCI Nord rendement II (la société NR II), représentée par M. [L] [S], est propriétaire, et notamment du bien situé à [Localité 4], [Adresse 2], donné à bail aux époux [M], par contrat conclu le 30 octobre 2013. Pour son activité, la société Solferino gestion a souscrit un contrat d'assurance portant sur les loyers impayés ainsi que les dégradations immobilières auprès de la SA CGI assurances, devenue Galian assurances. Le 17 octobre 2018, le bailleur a obtenu l'expulsion des époux [M] pour non-paiement des loyers. Un état de lieux a été dressé le jour même. Le 19 décembre 2018, la société Solferino gestion a adressé à la société Galian assurances une déclaration de sinistre pour les dégradations locatives commises par les époux [M], et lui a transmis son décompte définitif portant sur leurs loyers et charges laissés impayés, ainsi que sur les frais de remise en état du logement, ce dernier poste s'élevant à 10 492,30 euros. Le 20 décembre 2018, la bailleresse a fait compléter l'état des lieux de sortie du 17 octobre 2018. Après avoir rejeté la demande d'indemnisation au motif que le délai de deux mois entre la reprise des lieux et l'état des lieux de sortie n'avait pas été respecté, la société Galian assurances a, par lettre du 31 janvier 2020, indiqué à son assurée que la déchéance de la garantie qui lui avait été opposée était due à une 'coquille' dans la gestion du dossier et lui a proposé la prise en charge du sinistre 'détériorations immobilières' à hauteur de 1 535,43 euros sous réserve de l'obtention de la facture correspondante. Les parties n'étant pas parvenues à s'entendre, la société Solferino Gestion a assigné la société Galian assurances devant le tribunal de commerce de Lille Métropole par acte d'huissier du 1er juillet 2020. La société NR II est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement rendu le 2 juin 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a : - condamné la société Galian assurances à payer à la société Solferino gestion la somme de 1 535,43 € ; - condamné la société Solferino gestion à payer à la société Galian assurances la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Solferino gestion aux dépens. Par déclaration du 2 juillet 2021, la société Solferino gestion et la société NR II ont relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions régularisées par le RPVA le 8 septembre 2023, les sociétés Solferino gestion et NR II demandent à la cour de : Vu l'article 1240 du Code Civil, Vu l'article L112-1 du Code des assurances, Vu l'article L113-5 du Code des assurances, Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées au débat, - infirmer le jugement du 2 juin 2021 Statuant à nouveau, - débouter la société Galian assurances de toutes ses demandes, - dire et juger la société Solferino gestion et la société NR II recevables en leurs demandes, - condamner la société Galian assurances à payer à la société Solferino gestion la somme de 10 492,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2020 ; - condamner la société Galian assurances à payer à la société NR II la somme de 32 490 euros, à parfaire, au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l'inexécution fautive du contrat Versalis n°VERS-10-003105 et de la perte de chance de relouer le bien depuis mars 2019 ; - condamner la société Galian assurances à payer à la société Solferino gestion la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive ; - condamner la société Galian assurances à payer à la société Solferino gestion la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Galian assurances aux entiers frais et dépens de l'instance. Par conclusions régularisées par le RPVA le 5 juillet 2023, la société Galian assurances demande à la cour de : Vu les articles 910 et 910-4 du code de procédure civile, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les conditions générales et particulières du contrat Versalis II, I. A TITRE LIMINAIRE : - déclarer les écritures notifiées par les sociétés NR II et Solferino gestion le 7 novembre 2022, en réplique à l'appel incident formé par la concluante, irrecevables du fait du non-respect du délai de trois mois, à compter de la notification des conclusions d'appelante incidente qui a été faite, pour remettre leurs conclusions au greffe ; -écarter des débats les écritures notifiées par les sociétés NR II et Solferino gestion le 7 novembre 2022 ; II. SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LA SOCIETE SOLFERINO A TITRE PRINCIPAL : - infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a omis de statuer sur l'irrecevabilité soulevée par la société Galian assurances en raison du défaut d'intérêt à agir de la société Solferino gestion ; Et statuant à nouveau : - déclarer irrecevable la société Solferino gestion, en raison de son défaut d'intérêt à agir ; - débouter purement et simplement la société Solferino gestion de l'ensemble de ses demandes ; - la condamner à verser à la société Galian assurances la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; A TITRE SUBSIDIAIRE : - infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a omis de statuer sur la demande, formée par la société Galian assurances, de déduire de la somme susceptible d'être allouée à la société Solferino gestion, la somme de 570 euros correspondant à la caution versée par les consorts [M] : Et statuant à nouveau : - déduire du montant susceptible d'être alloué à la société Solferino gestion la somme de 570 euros, correspondant à la caution versée par les consorts [M] et encaissée par la demanderesse ; Pour le surplus : - limiter l'indemnisation susceptible d'être allouée au plafond de 8 000 euros, tel que prévu par le contrat Versalis II au titre des détériorations immobilières ; Par conséquent, - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a condamné la société Galian assurances à verser la somme de 1 535,43 euros à la société Solferino gestion au titre des dégradations, étant ici rappelé que le montant de 570 euros correspondant à la caution versée par les locataires, devra être déduit de ladite somme ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a débouté la société Solferino gestion de toute demande plus ample formée au même titre ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021 en ce qu'il a débouté la société Solferino gestion de sa demande formée au titre de la prétendue résistance abusive de la société Galian assurances ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a débouté la société Solferino gestion de toutes autres demandes, fins et conclusions, telles que dirigées à l'encontre de la Concluante, III. SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LA SCI NR II - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a débouté la société NR II de sa demande formée au titre du prétendu préjudice tiré de la perte de chance de louer le bien immobilier objet de la présente procédure ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a débouté la société NR II de toutes autres demandes, fins et conclusions, telles que dirigées à l'encontre de la Concluante ; IV. EN TOUT ETAT DE CAUSE - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021 en ce qu'il a condamné la société Solferino gestion à payer à la Galian assurances la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance ; - confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille le 2 juin 2021, en ce qu'il a débouté la société Solferino gestion de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner, en cause d'appel, la société Solferino gestion et la société NR II à verser à la société Galian assurances la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour l'exposé de leurs moyens. SUR CE A titre préliminaire, il convient de souligner qu'il n'y a lieu ni de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les chefs de demandes figurant dans les dispositifs des écritures de la société Galian assurances, qui portent sur des moyens ou des éléments de fait relevant des motifs et non des chefs du présent arrêt devant figurer dans sa partie exécutoire. Il ne sera donc pas répondu à ses demandes suivantes : 'DIRE ET JUGER que la société Galian assurances est fondée à contester le montant réclamé par la société Solferino gestion ; DIRE ET JUGER que l'indemnisation de la société Solferino gestion doit être réalisée par application des conditions générales de la police d'assurance Versalis II ; DIRE ET JUGER que le lien de causalité entre les prétendus manquements de la société Galian assurances et le préjudice de perte de chance de revenus locatifs dont se prévaut la société NR II n'est pas établi ; DIRE ET JUGER que la société NR II ne démontre pas qu'elle aurait subi un préjudice tiré de la perte de chance de louer le bien immobilier dont elle est propriétaire'. I - Sur la recevabilité des écritures notifiées par les sociétés NR II et Solferino gestion le 7 novembre 2022 La société Galian assurances plaide que par application des articles 910 et 910-4 du code de procédure civile, les sociétés NR II et Solferino gestion disposaient d'un délai de trois mois pour répondre à l'appel incident qu'elle avait formé par ses conclusions d'intimée du 14 décembre 2021, demandant la réformation de la décision querellée en ce qu'elle a : - omis de statuer sur l'irrecevabilité qu'elle a soulevée, tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Solferino gestion, - omis de statuer sur sa demande de déduire de la somme susceptible d'être allouée à la société Solferino gestion, la somme de 570 euros correspondant à la caution versée par les consorts [M]. Elle en conclut que les conclusions régularisées en réponse par les sociétés NR II et Solferino gestion le '8 novembre 2022' (sic) sont irrecevables et qu'il convient de les écarter des débats. Les sociétés Solferino gestion et NR II ne répondent pas sur ce point. Réponse de la cour Aux termes l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il sera d'emblée constaté que la société Galian assurances ne tire pas une conséquence juridique correcte de son moyen, puisqu'elle ne conclut pas à l'irrecevabilité des prétentions qui ne respecteraient pas le principe de concentration imposé par l'article 910-4 du code de procédure civile, mais à l'irrecevabilité de l'entièreté des écritures transmises par les sociétés Solferino gestion et NR II le 7 novembre 2021. Néanmoins, la cour étant tenue de relever d'office ce moyen, lequel se trouve dans les débats, peu important que les sociétés Solferino gestion et NR II aient fait le choix de ne pas y répondre dans leurs conclusions au fond, il sera examiné. En l'espèce, suite aux conclusions d'intimée de la société Galian assurances du 14 décembre 2021, demandant notamment à la cour de 'déclarer irrecevable la société Solferino, en raison de son défaut d'intérêt à agir' et de 'déduire du montant susceptible d'être alloué à la société Solferino la somme de 570 euros correspondant à la caution versée par les consorts [M]', les sociétés Solferino gestion et NR II ont ajouté au dispositif de leurs écritures du 7 novembre 2022 : - une prétention concluant au débouté de l'ensemble des prétentions de la société Galian assurances ; - une prétention concluant à la recevabilité de leurs demandes ; - une prétention actualisant la demande de dommages et intérêts de la société NR II. Or il doit être rappelé qu'échappent à la contrainte temporelle édictée par l'article 910-4, alinéa 1, du code de procédure civile, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses dans les limites des chefs du jugement critiqués, en application de l'alinéa 2, du même texte, et que l'actualisation d'une prétention ne modifie pas l'objet du litige, au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Le moyen est donc inopérant et la société Galian assurances sera déboutée de sa demande. II - Sur la recevabilité de l'action de la société Solferino gestion La société Galian assurances argue que la société Solferino gestion est dépourvue d'intérêt à agir. Selon elle, la police d'assurances Versalis II a vocation à couvrir les pertes financières subies par l'administrateur de biens dans le cadre du contrat de gestion qu'il a souscrit avec le bailleur. Il met donc à la charge de l'assureur une obligation de paiement au profit de son assuré, une fois que ce dernier a lui-même indemnisé le bailleur des pertes financières ayant pris naissance au moment de l'exécution du contrat de bail. Tant que l'administrateur n'a pas exécuté ses obligations, il ne peut prétendre avoir subi un appauvrissement, et partant, un dommage, et solliciter la garantie de son assureur. Or la société Solferino gestion ne démontre pas qu'elle aurait versé une quelconque somme au profit du bailleur. Ce faisant, et en violation de l'article 1353 du code civil, elle est défaillante dans la preuve de l'existence d'une obligation à la charge de son assureur. La société Galian assurances ajoute que la simple communication de devis et factures portant sur les travaux à entreprendre ne suffit pas à justifier de la recevabilité du recours, puisque l'administrateur de biens doit préalablement démontrer que le sinistre a vocation à être pris en charge. Elle se dit parfaitement fondée à se prévaloir dudit mandat de gérance, auquel elle n'est pas partie, sans se heurter à l'adage selon lequel « nul ne plaide par procureur ». En effet, la Cour de cassation juge de façon constante que « s'ils ne peuvent être constitués ni débiteurs, ni créanciers, les tiers à un contrat peuvent invoquer à leur profit, comme un fait juridique, la situation créée par le contrat » (Com., 22 oct. 1991, n° 89-20.490). En réponse, les sociétés Solferino gestion et NR II plaident que la fin de non-recevoir soulevée par la société Galian assurances doit être écartée, dès lors que l'assureur a pris une position de garantie et que seul le quantum de l'indemnisation est discuté. Elles se prévalent de l'article 29 du contrat et en concluent que l'indemnisation doit intervenir antérieurement au paiement des travaux. L'annexe au contrat Versalis oblige la société Solferino gestion à faire bénéficier la société NR II de l'indemnisation qu'elle obtient de son assureur. Les appelantes ajoutent que la fin de non-recevoir soulevée par la société Galian assurances se heurte à l'adage 'nul ne plaide par procureur' puisqu'est invoqué un contrat entre les sociétés Solferino gestion et NR II auquel la société Galian assurances est tiers. Réponse de la cour Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'intérêt à agir peut être défini comme l'avantage ou l'utilité de la prétention à la supposer fondée. L'intérêt existe pour une personne lorsque la situation litigieuse lui cause un trouble et lorsque le jugement sollicité serait de nature à le faire cesser pour elle. En tant que condition de l'action en justice, l'intérêt à agir existe indépendamment de l'existence du droit litigieux ou de la réalité du préjudice invoqué dont l'appréciation relève du fond du droit. Ainsi, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. En l'espèce, l'argumentaire de la société Galian assurances est entièrement basé sur l'existence des conditions du droit à indemnisation de la société Solferino gestion, ce qui ne constitue pas une condition de la recevabilité de l'action, mais de son succès. La fin de non-recevoir soulevée par la société Galian assurances ne peut donc qu'être écartée et l'action de la société Solferino gestion déclarée recevable. Les premiers juges ayant omis de statuer sur cette prétention, il sera statué de ce chef par une disposition nouvelle. III - Sur les demandes indemnitaires des sociétés Solferino gestion et NR II 1) Sur la demande de la société Solferino gestion en réparation de son préjudice matériel Les sociétés Solferino gestion et NR II rappellent que le constat d'entrée dans les lieux du 31 octobre 2013, signé par les parties, indiquait que le logement était dans un bon état. En revanche, l'état des lieux de sortie fait apparaître de nombreuses dégradations locatives qui ne sont pas dues à la vétusté du bien. Elles soutiennent que la dernière réfection a eu lieu en 2013, c'est-à-dire avant l'entrée dans les lieux des preneurs, cinq ans avant le sinistre, et que dès lors, la société Galian assurances ne peut appliquer un taux de vétusté supérieur à 30% (6% l'an). L'état des lieux d'entrée établit l'absence de vétusté en 2013. Il ne pouvait être indiqué 'état neuf' pour un immeuble rénové. La mention 'bon état' exclut en revanche toute vétusté. Les sociétés Solferino gestion et NR II se prévalent de l'article 21 des conditions générales du contrat Versalis, qui stipule que la société Galian assurances s'engage à indemniser les dégradations et destructions causées aux biens immobiliers objets du bail, imputables au locataire et constatées à son départ. Compte tenu des prestations prévues par le contrat, après réestimation des réparations qui doivent être prises en charge par la société Galian assurances, la somme due ne saurait être inférieure à 7 423,45 euros HT soit 8 908,14 euros TTC. En réponse, la société Galian assurances se prévaut de l'article 29 des conditions générales du contrat d'assurance. Elle réfute que l'article 28 desdites conditions générales lui interdise de remettre en cause le devis de réparation, la somme versée à l'assuré devant nécessairement être calculée : - par déduction successive de la vétusté et du dépôt de garantie, en application de l'article 29 de la police Versalis II ; - en prenant en compte les exclusions prévues par l'article 30 de la garantie, telles que les dommages liés à la vétusté. Elle ajoute que la clause n°26 des conditions particulières précise le calcul du taux de vétusté. La société Solferino gestion soutient qu'une réfection du bien immobilier aurait été entreprise au cours de l'année 2013 sans en apporter aucune preuve. Face à cette carence, l'assureur est fondé à faire application d'un taux de vétusté de 50%. La société Galian assurances indique encore que diverses prestations mentionnées dans le devis ne peuvent pas être prises en charge, ces postes provenant de l'usure normale d'occupation ou d'une police multirisque habitation. Elle observe qu'aux termes de son dispositif, la société Solferino gestion sollicite le paiement d'une somme de 10 492,30 euros, qui correspond au prix total mentionné dans le devis de la société Tinot. Or elle a elle-même réévalué ses demandes à la baisse, en considérant que le montant des dégradations subies s'élève à 8 908,14 euros. En tout état de cause, la réclamation demeure disproportionnée. En effet, conformément à l'article 23, la garantie est limitée dans son montant à la somme de 8 000 euros H.T. Surtout, de nombreux désordres n'ont pas vocation à être couverts par la police d'assurance. Au final, la société Galian assurances ne saurait être condamnée au paiement d'une somme supérieure à 1 535,43 euros. Réponse de la cour Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. L'article L 110-3 du code de commerce précise qu'à l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi. A titre liminaire, il sera indiqué que la cour interprète le dispositif des écritures de la société Galian assurances lui demandant de 'débouter purement et simplement la société Soferino de l'ensemble de ses demandes' si elle la déclarait irrecevable en son action, comme une demande de débouté si la cour estimait que les conditions de mise en oeuvre de la garantie n'étaient pas remplies. En l'espèce, les conditions générales du contrat d'assurance conclu entre la société Solferino gestion et la société Galian assurances stipulent : - en leur article 21, que l'assureur s'engage à indemniser le mandataire du bailleur des dégradations et destructions causées aux biens immobiliers objets du bail, en cours de bail, imputables au locataire et constatées à son départ ; - en leur article 23, que la garantie est limitée dans son montant à la somme de 8 000 euros HT par sinistre et par bien loué ; - en leur article 24, qu'à l'occasion de chaque sinistre, l'assuré sera indemnisé déduction faite du dépôt de garantie prévu au bail ; - en leur article 29, que si le sinistre est pris en charge, l'assureur indemnisera le mandataire sur présentation de devis ou de factures acquittées, dans les 15 jours, soit à compter de la réception du dossier sinistre complet, soit à compter de la date de réception du rapport d'expertise définitif si un expert a été missionné ; que l'indemnité sera calculée par déduction successive de la vétusté, calculée en l'absence d'expertise sur les bases de la grille annexée au contrat, du dépôt de garantie et des sommes versées directement par le locataire ou la caution et des sommes versées directement par le locataire ou la caution, sur présentation des devis acceptés par l'assureur ; que l'indemnité sera versée dès réception de la quittance subrogative régularisée ; - en leur article 30, que le contrat ne garantit notamment pas les dommages aux meubles meublants (cuisines intégrées, meubles de salles de bains) et de façon générale aux éléments d'équipement qui peuvent être démontés sans les détériorer et sans détériorer les supports, et les dommages normalement couverts par un contrat 'multirisque' (dégât des eaux, vol, bris de glaces, vandalisme) garantissant le locataire pour le bail selon les dispositions de l'article 7-g de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989. Tenue d'interpréter l'article 29, ci-dessus reproduit, compte tenu de l'ambiguité de ses termes, la cour estime qu'il signifie que l'indemnité n'est due qu'à réception par l'assureur de la quittance subrogative régularisée par le propriétaire du bien au profit de la société gestionnaire du bien. C'est donc à bon droit que l'assureur s'oppose aux demandes formées contre lui, compte tenu de l'absence de production, par la société Solferino gestion, d'une quittance subrogative justifiant de l'indemnisation versée à la société NR II. La demande de la société Solferino gestion au titre de son préjudice matériel ne peut donc être accueillie. Elle en sera déboutée, et la décision entreprise réformée en ce sens. 2) Sur la demande de la société NR II au titre de la perte de chance de relouer le bien Les sociétés Solferino gestion et NR II plaident que selon l'article L113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. Ainsi, l'assureur est tenu d'exécuter son obligation, en l'occurrence de se positionner sur la mise en 'uvre de la garantie et de faire une offre d'indemnisation, dans 'le délai convenu'. En l'espèce, le délai conventionnel, prévu à l'article 28 du contrat d'assurance Versalis, est de 10 jours à compter de la date de réception du dossier sinistre complet comportant les devis de réparation. De plus, l'article 29 du contrat Versalis n°VERS-10-003105 prévoit que sur présentation de devis ou de factures acquittées, l'indemnité doit être payée dans les 15 jours : - soit à compter de la réception du dossier sinistre complet - soit à compter de la date de réception du rapport d'expertise définitif si un expert a été missionné. La société NR II se dit donc fondée à obtenir le dédommagement intégral du préjudice qu'elle a subi du fait de l'inexécution du contrat Versalis. Elle a en effet perdu toute chance de relouer son bien immobilier entre la date à laquelle l'indemnisation aurait dû intervenir, c'est-à-dire le 4 janvier 2019, et ce jour. Le loyer était, lors du précédent bail, fixé à 570 euros par mois. En prenant en compte la durée des travaux qui auraient dû avoir lieu, ainsi que la durée nécessaire pour trouver un nouveau locataire, la perte minimale peut être estimée à 'environ 32 490 euros sur 57 mois'. La causalité est directe en ce que l'article 28 des conditions générales du contrat prévoit que la réalisation des travaux n'est couverte qu'après que l'assureur a fait connaître sa position de garantie. Or, celle-ci n'est acquise que dans son principe, et ce depuis le 31 janvier 2020, ce qui justifie la condamnation de la société Galian assurances à indemniser la société NR II de son préjudice lié à la perte de loyers sur 'une période minimale de 31 mois à parfaire'. En réponse, la société Galian assurances plaide que la société NR II ne saurait solliciter l'allocation d'une somme correspondant à l'intégralité de la période durant laquelle le bien n'a pas été loué. En effet, il n'est pas démontré par le bailleur que ledit bien aurait, avec certitude, été loué durant la période de 43 mois susvisée. Par ailleurs, à le supposer établi, le préjudice tiré de la perte de chance de louer l'habitation n'a été causé que par l'incurie de la société Solferino gestion. Réponse de la cour Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice allégué par la société NR II n'est établi par aucune pièce justifiant notamment que les lieux n'auraient pas été remis en état et resteraient inoccupés depuis l'expulsion des époux [M]. A titre surabondant, la société Solferino gestion est manifestement défaillante dans ses obligations contractuelles, puisque le contrat de mandat conclu par cette dernière avec la société NR II stipule, en sa clause intitulée 'garantie des détériorations immobilières', que le mandataire s'engage à indemniser le mandant après le troisième mois du départ du locataire, ce paiement n'étant en aucun cas conditionné à la prise en charge du sinistre par la société Galian assurances. En conséquence, le préjudice subi par la société NR II, s'il avait été démontré, n'aurait pas été imputable à la société Galian assurances, mais bien à la société Solferino gestion. La société NR II ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Les premiers juges ayant omis de statuer sur cette prétention dans le dispositif de leur décision, il sera statué de ce chef par une disposition nouvelle. 3) Sur la demande de dommages-intérêts de la société Solferino gestion au titre de la résistance abusive La société Solferino gestion plaide que le défaut de prise en charge du sinistre par la société Galian assurances constitue une inexécution fautive qui lui offre droit à réparation pour le dommage qu'elle lui a causé en vertu de l'article 1231-1 du code civil. Elle se prévaut de ce que la société NR II est toujours dans l'attente d'une indemnisation afin de pouvoir effectuer les travaux et relouer son bien, et évoque un préjudice de perte de confiance avec sa mandante. Elle reproche à la société Galian assurances de contester le devis alors que le délai de paiement est largement dépassé et que la somme demandée est justifiée et raisonnable. Sa proposition, dérisoire eu égard à l'ampleur du sinistre, établit sa mauvaise foi manifeste, ce qui justifie que lui soient octroyés des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil. En réponse, la société Galian assurances argue qu'elle n'a fait qu'utiliser les moyens de droit à sa disposition pour faire valoir son point de vue. En première instance, le tribunal de commerce de Lille a d'ailleurs considéré que le montant d'indemnisation proposé était parfaitement justifié. Aucune résistance abusive n'est donc caractérisée dans le présent cas d'espèce. Réponse de la cour La société Solferino gestion invoquant tout à la fois les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil, il lui sera répondu successivement sur ces deux fondements. En l'espèce, ne démontrant ni inexécution, ni retard dans l'exécution de l'obligation de la société Galian assurances, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil Par ailleurs, succombant en son action, elle ne peut qu'être déboutée de cette même demande présentée sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Les premiers juges ayant omis de statuer sur cette prétention dans le dispositif de leurs écritures, il sera statué de ce chef par une disposition nouvelle. IV - Sur les demandes accessoires 1) Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les sociétés Solferino gestion et NR II aux dépens d'appel et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la société Soferino gestion aux dépens de première instance. 2) Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision entreprise sera infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. Chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Déboute la société Galian assurance de sa demande de prononcé de l'irrecevabilité des écritures notifiées par les sociétés NR II et Solferino gestion le 7 novembre 2022 ; Infirme le jugement querellé, sauf en ce qu'il a condamné la société Solferino gestion aux dépens de première instance ; Statuant à nouveau, et y ajoutant, Déclare recevable l'action de la société Solferino gestion ; Déboute la société Solferino gestion de sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ; Déboute la société NR II de sa demande de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de relouer le bien immobilier ; Déboute la société Solferino gestion de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Condamne in solidum les sociétés Solferino gestion et NR II aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles d'appel. Le greffier La présidente Marlène Tocco Stéphanie Barbot