Tribunal judiciaire, 23 avril 2024. 23/02000

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02000 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK2L Minute : 24/00671 S.A. LOGIREP Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 C/ Madame [D] [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAUMANET Copie délivrée à : Mme [R] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 14 MARS 2024 tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : S.A. LOGIREP, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me CHAUMANET Paul Gabril, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [D] [R], demeurant [Adresse 5] comparante en personne, D'AUTRE PART Exposé du litige Par acte sous signature privée en date du 13 mars 2020, la SA d’HLM LOGIREP a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [R] sur des locaux sis [Adresse 5], moyennant le paiement initial de 389,81 euros au titre du loyer, 189,40 euros au titre de la provision pour charges et 2,33 euros au titre de l’accord collectif divers. Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait délivrer à Madame [D] [R] un commandement de payer la somme principale de 1473,77 euros au titre de l'arriéré locatif. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été informée de la situation de Madame [D] [R] le 16 juin 2023. Par assignation du 5 octobre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour obtenir : la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de Madame [D] [R], la condamnation de Madame [D] [R] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2094,23 euros au titre de l’arriéré locatif, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 14 mars 2024, la SA d’HLM LOGIREP a actualisé sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 1948,34 euros et a maintenu, pour le surplus, l’ensemble de ses demandes. Elle a précisé qu’elle ne disposait plus du contrat de bail, égaré. Elle a indiqué que la locataire avait repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Elle a indiqué qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Madame [D] [R], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement et a demandé à pouvoir rester dans les lieux. Elle a confirmé avoir signé un bail en 2020 et a indiqué qu’elle ne contestait pas le montant de la dette. Elle a proposé de payer 100 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024. Les parties ont été autorisées à produire le contrat de bail dans le cadre du délibéré, la défenderesse ayant indiqué avoir conservé le document. Par courrier reçu le 15 avril 2024, Madame [D] [R] a transmis au tribunal le contrat de bail signé le 13 mars 2020. Motifs de la décision Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail Sur la recevabilité de l’action La SA d’HLM LOGIREP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application des articles 1224, 1227, 1228, 1229 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l’espèce, comme détaillé ci-après, il résulte des avis d’échéance et du décompte locatif que Madame [D] [R] reste devoir la somme de 1681,14 euros arrêtée au 8 mars 2024, échéance de février 2024 incluse. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Toutefois, il résulte du décompte actualisé que Madame [D] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant et des charges depuis sept mois. Elle déclare travailler en CDI dans la restauration, percevoir 1600 euros par mois et avoir un enfant à charge. Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, il convient d’accorder un délai à Madame [D] [R] pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai. À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [D] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement de la dette locative Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l’espèce, la SA d’HLM LOGIREP produit un décompte arrêté à la date du 8 mars 2024 faisant apparaître un solde débiteur s’élevant à la somme de 1948,34 euros, échéance de février 2024 incluse, ainsi que les avis d’échéance correspondants. Toutefois, il convient de déduire de la dette les sommes suivantes imputées au titre des frais : 122,66 euros (écriture du 31/07/2023) correspondant au coût du commandement de payer,141,34 euros (écriture du 30/11/2023), 0,80 euros * 4 (écritures du 16/08/2022, du 15/03/2023, 15/05/2023 et du 10/08/2023), correspondant à des frais de rejet de prélèvements, le contrat de bail ne prévoyant pas que ces frais doivent être supportés par le débiteur. Dès lors, la locataire reste devoir la somme de 1681,14 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 8 mars 2024, échéance de février 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Madame [D] [R] ne contestant pas le montant de la dette, elle sera condamnée à payer cette somme à la SA d’HLM LOGIREP. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [D] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En cas de non-respect des délais de paiement, le bail sera résilié et Madame [D] [R] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la SA d’HLM LOGIREP ou à son mandataire. Sur les autres demandes Madame [D] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Dès lors que la demande n’est pas fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire et que le bail produit en délibéré ne comporte aucune clause résolutoire, il y a lieu de préciser que le commandement de payer du 14 juin 2023 n’est pas compris dans les dépens. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la SA d’HLM LOGIREP concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de résiliation judiciaire du bail, CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 1681,14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, AUTORISE Madame [D] [R] à s’acquitter de la dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date d’échéance : l'échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 5], sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Madame [D] [R] sera condamnée à verser à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Madame [D] [R] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [D] [R] aux dépens, étant précisé que le commandement de payer n’entre pas dans les dépens de la présente instance, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024. La greffière La juge