Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/01771

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 28 Septembre 2023 N° RG 22/01771 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HDG3 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 02 Septembre 2022, RG 1122000122 Appelant M. [C] [W] né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Joël CAILLET, avocat au barreau de CHAMBERY Intimé M. [Y] [I] né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] Représenté par la SELARL CORDEL BETEMPS, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 06 juin 2023 par Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, qui a entendu les plaidoiries avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, qui a rendu compte des plaidoiries, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 mars 2018, Monsieur [Y] [I] a donné à bail à Monsieur [C] [W] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros outre charges courantes. Se prévalant d'incivilités dans les parties communes de l'immeuble ainsi que de comportements bruyants et agressifs envers les autres résidents ou visiteurs, Monsieur [I] a, par acte du 24 mai 2022, fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection en vue d'obtenir, à titre principal, la résiliation du bail pour faute ainsi que son expulsion. Par jugement du 2 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a, entre autres dispositions : - prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquement, par le locataire, à son obligation de jouissance paisible, - ordonné l'expulsion de Monsieur [W] et de tous occupants de son chef, - condamné Monsieur [W] à payer à Monsieur [I] une indemnité mensuelle d'occupation de égale au montant du loyer majoré des charges jusqu'à libération effective des lieux, - condamné Monsieur [W] à verser à l'OPAC de la Savoie la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [W] aux dépens en ce compris le coût de l'assignation, - rejeté le surplus des demandes. Par acte du 14 octobre 2022, Monsieur [W] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [W] demande à la cour de : - dire et juger recevable et bien fondé son appel, - dire et juger que la mise en demeure qui lui a été délivrée le 11 avril 2022 ne peut être assimilée à celle visée par l'article 6-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, - dire et juger que depuis la mise en demeure délivrée le 11 avril 2022, aucun grief ne peut être retenu à son encontre ou aucune faute de nature suffisamment grave pour justifier d'une demande en résiliation de bail, - dire et juger qu'en conséquence, Monsieur [I] ne peut plus se prévaloir de faits antérieurs à la mise en demeure du 11 avril 2022, à l'appui de sa demande en résiliation du bail, - dire et juger en toute hypothèse que pour les faits allégués antérieurs à la mise en demeure du 11 avril 2022, Monsieur [I] ne rapporte pas la preuve de l'imputabilité au preneur des griefs qui lui sont faits ou de faits de nature suffisamment grave pour justifier d'une demande en résiliation de bail, - infirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement dont appel et débouter purement et simplement Monsieur [I] de l'intégralité de ses demandes, Subsidiairement, - allouer à Monsieur [W] un délai de six mois à tout le moins avant la mise en 'uvre de la mesure d'expulsion, - condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 5 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] demande à la cour de : - débouter Monsieur [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, - condamner Monsieur [W] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [W] aux entiers dépens de l'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Les articles 1728 1° et 1741 du code civil prévoient que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Conformément aux articles 6-1 et 7 b de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, après mise en demeure dûment motivée et sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. En l'espèce, il s'avère constant que Monsieur [I], propriétaire du logement donné à bail d'habitation, a été destinataire d'une mise en demeure circonstanciée en date du 7 décembre 2021 de la part du syndic de copropriété, représentant légal du syndicat des copropriétaires, relatant à l'encontre de son locataire : 'nous avons été alertés à plusieurs reprises par des résidents du bâtiment F mais également d'autres bâtiments d'un comportement anormal de Monsieur [W] : - jet de détritus par le balcon, - bruits importants en provenance de l'appartement, - surveillance des allers et venues des résidents, - altercations et présence insistante dans les parties communes et sur les parkings à l'encontre des résidents et des personnes qui se garent y compris le gestionnaire de l'immeuble. Il règne un réel sentiment d'insécurité auprès des résidents aussi il est important de prendre les mesures qui s'imposent concernant votre locataire. En votre qualité de co-propriétaire, nous vous demandons d'engager les actions nécessaires auprès de votre locataire afin que cette situation cesse'. A ce titre, il doit être rappelé que la mise en demeure sus-reproduite fait suite à une précédente démarche amiable de la part du syndic qui, aux termes d'un courrier du 17 juin 2021, avait antérieurement alerté Monsieur [I] concernant les 'comportements inappropriés et déplacés' de son locataire envers les résidents de l'immeuble. Quoique Monsieur [W] conteste la nature ou la gravité des faits dénoncés au moyen de deux attestations de voisins, Monsieur [I] verse aux débats de nombreuses pièces (multiples mails et courriers de résidents de l'immeuble, plainte auprès de la police nationale, signalements auprès de la police municipale de [Localité 6], dépôt de plainte auprès du procureur de la République, photographie, courrier au maire de la commune) attestant de nuisances répétées et d'un climat de tension important dégradant les conditions d'occupation d'un immeuble collectif à usage d'habitation. Postérieurement à la mise en demeure du locataire par le bailleur, par acte d'huissier du 6 avril 2022, il est encore produit le courrier d'un résident adressé à la mairie de [Localité 6] dénonçant le comportement de Monsieur [W], un courrier collectif de 13 habitants du même immeuble dénonçant à nouveau des troubles du voisinage ainsi qu'une nouvelle plainte auprès du procureur de la République. Ainsi que la relevé le premier juge, la surdité de Monsieur [W] ne saurait caractériser un motif légitime justifiant les crachats, les jets de détritus par le balcon, le stationnement inadapté de son véhicule, les menaces ou les comportements agressifs envers les autres résidents des lieux (adultes et enfants) quoique les difficultés de communication de l'appelant soient réelles compte tenu de son handicap. Aussi, ces comportements répétés et étayés au moyen de multiples pièces, constituent des manquements répétés à l'obligation de jouissance paisible dont est débiteur le locataire et justifient de ce fait, compte tenu de leur fréquence, de leur gravité et du retentissement généré chez les autres résidents de l'immeuble et les visiteurs occasionnels, après mise en demeure préalable du propriétaire conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, la résiliation du bail dans les conditions retenues dans le jugement déféré, étant au surplus rappelé que Monsieur [W] ne justifie d'aucune démarche en vue de son relogement depuis la décision de résiliation et d'expulsion du 2 septembre 2022 pourtant exécutoire par provision. Dans ces conditions, Monsieur [W] doit être débouté de sa demande de délai, le jugement déféré étant dès lors confirmé en l'ensemble de ses dispositions. Monsieur [W], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Condamne Monsieur [C] [W] aux dépens d'appel, Condamne Monsieur [C] [W] à payer la somme de 2 000 euros à Monsieur [Y] [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 28 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente