Texte intégral
N° 172
GR
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Copie exécutoire
délivrée à :
- Me [O],
le 11.05.2023.
Copies authentiques
délivrées à :
- Me Grattirola,
- Me [B],
le 11.05.2023.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 11 mai 2023
RG 20/00264 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 20/264, rg n° 15/734 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 5 juin 2020 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 8 septembre 2020 ;
Appelante :
La Sci La Clé du Bonheur dont le siège social est sis à [Adresse 7], représentée par son gérant : M. [W] [G] ;
Représentée par Me Miguel GRATTIROLA, avocat au barreau de Papeete ;
Intimés :
Mme [H] [M] épouse [T], née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 5], de nationalité française, et
M. [Z] [T], né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 4], de nationalité française demeurant à [Adresse 8] ;
Représentés par Me Loris PEYTAVIT, avocat au barreau de Papeete ;
L'Association Syndicale Libre du Lotissement Te Tavake Village sise à [Adresse 9] ;
Représentée par Me Florence De GARY, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 25 novembre 2022 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 février 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 57/OD/PP.CA/22 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 7 novembre 2022 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme PINET-URIOT, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :
Les époux [T], propriétaires du lot [Adresse 3], ont assigné en 2015 la SCI CLEF DU BONHEUR, propriétaire du lot voisin 36 E, pour demander la démolition d'ouvrages de celle-ci.
Une expertise a été ordonnée par jugement du 9 mai 2018. Le rapport a été déposé le 25 octobre 2018.
Par jugement rendu le 5 juin 2020, le tribunal civil de première instance de Papeete a :
condamné la SCI LA CLEF DU BONHEUR à mettre en conformité le deck, la piscine, son local technique et le bassin tampon avec les prescriptions du cahier des charges, soit à respecter la distance minimale de 4 m entre ses ouvrages et la limite du fonds appartenant à [Z] [T] et [H] [F] épouse [T], pouvant être ramenée à 2 mètres en cas d'accord des propriétaires du fonds voisin ;
assorti la décision d'une astreinte de 25.000 F CFP par jour de retard commençant à courir après un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision ;
dit que cette astreinte courra pendant une durée de 6 mois ;
débouté [Z] [T] et [H] [F] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts ;
débouté la SCI LA CLEF DU BONHEUR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
condamné la SCI LA CLEF DU BONHEUR à payer à, [Z] [T] et [H] [F] épouse [T] la somme de 250.000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;
condamné la SCI LA CLEF DU BONHEUR aux dépens de l'instance.
La SCI LA CLEF DU BONHEUR a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 8 septembre 2020.
Elle a présenté une demande de nouvelle expertise qui a été rejetée par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 24 septembre 2021, laquelle a aussi enjoint l'appel en cause du syndicat des copropriétaires du lotissement.
L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE a été appelée en cause par la SCI LA CLEF DU BONHEUR. Par conclusions d'incident du 23 mai 2022, elle a demandé qu'il soit enjoint à celle-ci de lui communiquer l'intégralité des écritures et des pièces produites, ce qui a fait l'objet d'une injonction en date du 27 mai 2022.
L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE a conclu le 24 novembre 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2022. L'affaire a été appelée et mise en délibéré à l'audience du 9 février 2023.
La SCI LA CLEF DU BONHEUR avait demandé le 5 décembre 2022 le rabat de l'ordonnance de clôture au motif d'une communication trop tardive des conclusions de l'ASL. Mais celle-ci n'a conclu que pour demander de juger irrecevable la demande d'expertise de la SCI LA CLEF DU BONHEUR, alors que l'incident est purgé, et sa mise hors de cause. Il n'y a donc pas de motif grave de reprendre l'instruction de l'affaire.
Sur le fond, il est demandé :
1° par la SCI LA CLEF DU BONHEUR, appelante, dans sa requête, de débouter les époux [T] en toutes leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner à la somme de 450 000 F CFP pour frais irrépétibles ;
2° par les époux [Z] [T] et [H] [F], intimés, dans leurs conclusions visées le 9 février 2021, appelants à titre incident, de :
Confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;
Condamner la SCI LA CLEF DU BONHEUR à leur payer la somme de 500 000 F CFP à titre de dommages et intérêts et celle de 500 000 F CFP pour frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux dépens ;
3° par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE, appelée en cause, dans ses conclusions visées le 24 novembre 2022, de la mettre hors de cause et de condamner la SCI LA CLEF DU BONHEUR à lui payer la somme de 300 000 F CFP pour frais irrépétibles.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.
Le jugement dont appel a retenu que :
-Sur l'empiétement : Les époux [T] ont abandonné leurs demandes au titre de l'empiétement, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
-Sur la demande de démolition :
-Comme rappelé dans le jugement avant dire droit du 09 mai 2018, le permis de travaux a été délivré sous réserve des droits des tiers, et le certificat de conformité obtenu, qui confirme seulement la conformité de la construction avec le permis de construire et des règles d'urbanisme. Elle ne concerne en aucun cas la conformité avec les règles de droit privé, et le permis délivré rappelle lui-même que les travaux restent soumis à l'ensemble du cahier des charges du lotissement.
-Aux termes de l'article UCc.7 du cahier des charges du lotissement : «Implantation par rapport aux limites séparatives. Les constructions doivent respecter un recul D, de la limite séparative au plan vertical des façades, en fonction de leur hauteur H, suivant la formule D=H/2 avec un recul minimal de 400 mètres... [au lieu de 4 mètres]. Néanmoins, lorsque l'environnement le justifie ou que la configuration du parcellaire rend impossible l'implantation demandée, une distance inférieure (sans toutefois être inférieure à 2,00m) peut être admise sous réserve d'un accord du propriétaire voisin. Cette disposition fera l'objet d'un avis motivé du Maire.» Il résulte également du cahier des charges du lotissement TETAVAKE 4ème tranche du 17 octobre 2012, qui rappelle une disposition du PGA de la commune de [Localité 6] relative à la zone Ucc, que «les constructions doivent respecter une distance d'isolement par rapport aux limites de propriété».
-Il résulte clairement du rapport d'expertise que :
au R-l, le deck avec garde-corps en périphérie est à 1,15 m de la limite séparative ;
la paroi de la piscine au R-2 est à 1,15 m de la limite séparative ;
le mur du local technique au R-2 est à 1,15 m de la limite séparative ;
le bac tampon maçonné au R-2 est à 0,75 cm de la limite séparative entre les deux fonds.
La circonstance que le deck, la piscine, son local technique et le bassin tampon ne s'élèvent pas en hauteur au-dessus du niveau du terrain n'enlève rien au fait qu'il s'agisse sans contestation possible d'ouvrages constitutifs de constructions, soumises aux dispositions du cahier des charges, et, plus précisément aux distances minimales prévues, soit la distance minimale de 4 m de la limite du fonds, pouvant être ramenée à 2 mètres en cas d'accord des propriétaires du fonds voisin.
-Le cahier des charges ayant, entre les propriétaires d'un lotissement, force obligatoire, il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice pour en respecter les prescriptions.
-La SCI LA CLEF DU BONHEUR ne peut éluder la discussion relative au cahier des charges en invoquant la conformité avec les règles d'urbanisme, et particulièrement le PGA, qui résulterait de la seule obtention du permis de construire. S'il n'appartient effectivement pas au juge judiciaire de s'assurer de la conformité du permis accordé avec le PGA, il lui appartient bien en revanche de s'assurer du respect des règles de prospect et des dispositions du cahier des charges, qui ont valeur de loi entre les parties.
-L'avis donné par l'architecte-conseil de l'association syndicale des propriétaires du lotissement de TE TAVAKE, en l'absence de dispositions précises sur ce point dans le cahier des charges, ne permet pas plus d'éluder la question du respect de celui-ci, d'autant que l'avis favorable a été donné notamment sous réserve 'de l'avis motivé du maire vous autorisant à construire à moins de 4 mètres de la limite de voisinage avec un minimum de 2 mètres de recul, conformément au règlement de construction', avis qui a été obtenu pour le lot n° 37, mais n'a pas concerné le lot n°35.
-En conséquence, la SCI LA CLEF DU BONHEUR sera condamnée à mettre en conformité le deck, la piscine, son local technique et le bassin tampon avec les prescriptions du cahier des charges, soit à respecter la distance minimale de 4 m entre ses ouvrages et la limite du fonds appartenant aux époux [T], pouvant être ramenée à 2 mètres en cas d'accord des propriétaires du fonds voisin, et ce sous astreinte de 25.000 F CFP par jour de retard commençant à courir après un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision, l'astreinte courant pendant une durée de 6 mois.
- Sur la demande de dommages et intérêts des époux [T] :
-Selon les dispositions de l'article 1382 du Code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' Selon les dispositions de l'article 544 du Code civil : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'
-Les époux [T] ne démontrent pas que l'implantation des ouvrages, et notamment de la piscine génère un bruit excessif qui dépasserait le trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage d'une habitation située dans un lotissement. Par ailleurs, l'expert judiciaire a formellement écarté le risque d'instabilité du talus et d'effondrement de la piscine. Enfin, il ne ressort pas des éléments produits, et il n'est d'ailleurs pas soutenu que les chutes de pierres et de terre survenues durant les travaux de construction diligentés par la SCI LA CLEF DU BONHEUR aient généré un trouble excessif compte tenu de la configuration des lieux et des travaux menés.
-En conséquence, les époux [T] ne justifiant pas subir un préjudice différent de celui lié à l'obligation dans laquelle ils ont été de diligenter une procédure pour faire valoir leurs droits, réparé par l'application des dispositions de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
-Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :
-La SCI LA CLEF DU BONHEUR ne démontre pas le caractère abusif de la présente procédure, à laquelle elle succombe au demeurant à titre principal, et sera déboutée de ce chef de demande.
Les moyens d'appel de la SCI LA CLEF DU BONHEUR sont : les limites de prospect sur lequel le jugement s'est fondé s'appliquent seulement aux constructions en hauteur, alors que l'ouvrage en cause est une piscine enterrée non couverte ; l'architecte du lotissement a émis un avis favorable ; il n'est justifié d'aucun préjudice causé par cet ouvrage ni d'aucune nuisance.
Les époux [T] concluent à la confirmation du jugement pour ses motifs de ce chef.
Par des motifs complets, exacts en fait et fondés en droit, que ne remettent pas en cause les moyens d'appels de la SCI LA CLEF DU BONHEUR, et que la cour adopte, la décision entreprise a fait une juste application de l'article UCc7 du cahier des charges du lotissement qui définit l'implantation des ouvrages édifiés sur un lot par rapport aux limites séparatives.
Il échet seulement de rappeler que l'expert judiciaire a décrit des constructions qui comprennent bien des façades au sens de l'article UCc7 du cahier des charges : partie verticale d'un deck avec garde-corps, parois d'une piscine et d'un bassin tampon, peu important qu'ils ne soient pas implantés à la vue du lot voisin.
La cour adopte aussi les motifs par lesquels le jugement déféré a à bon droit et exactement rejeté les défenses de la SCI LA CLEF DU BONHEUR quant à son obtention d'un permis de construire et d'un avis favorable de l'architecte-conseil du lotissement, et qui a fait produire entre les parties ses pleins effets au cahier des charges du lotissement, dont aucun élément n'établit qu'il ait été déclaré non conforme à une disposition d'urbanisme.
Il échet seulement de rappeler que l'expert judiciaire a constaté que l'avis de l'architecte conseil avait été donné sous réserve de l'avis motivé du maire autorisant à construire à moins de quatre mètres de la limite de voisinage avec un minimum de deux mètres de recul conformément au règlement de construction, mais que le dossier de demande de permis administratif de travaux de la SCI LA CLEF DU BONHEUR ne faisait pas mention de dispositions particulières à respecter pour le recul des constructions par rapport à la limite de propriété des époux [T].
Le jugement, qui a exactement condamné sous astreinte la SCI LA CLEF DU BONHEUR à mettre en conformité ses ouvrages avec le cahier des charges du lotissement, sera donc confirmé de ce chef.
En cause d'appel, la SCI LA CLEF DU BONHEUR a produit un plan dressé par un géomètre ainsi qu'un constat d'huissier qui démontrent clairement selon elle que le mur de la maison des époux [T] ne respecte pas la distance de recul de quatre mètres.
Mais cette non-conformité, même à la supposer établie, ne peut constituer une défense ou une fin de non-recevoir à la présente action des époux [T] qui est fondée sur le non-respect du cahier des charges et des troubles anormaux de voisinage imputés à la SCI LA CLEF DU BONHEUR, à qui il appartient d'agir ainsi qu'elle avisera quant à ses propres griefs.
Les moyens d'appel incident des époux [T] sont : la piscine est cause de nuisances sonores ; les travaux de sa construction ont été faits sans précautions avec des éboulements sur leur terrain.
L'expert judiciaire a constaté que : des travaux de terrassement en déblais ont été réalisés pour construire la maison et les installations extérieures ; les troubles concernant la présence de mottes de terre, la présence de l'échafaudage et en général ceux liés à la réalisation des travaux ont pris fin à l'achèvement de ceux-ci ; l'habitation des époux [T] se trouve exposée aux bruits de l'utilisation de la piscine de la SCI LA CLEF DU BONHEUR qui se trouve à 5 m en contrebas, le son se répercutant sur la façade de la maison de la SCI ; le risque d'effondrement du bassin n'est pas avéré.
Les époux [T] ont fait constater par un huissier en février, mars et avril 2015 la présence sur leur lot de déblais provenant de la maison voisine en construction.
Il est ainsi prouvé que l'implantation, à une distance mesurée par l'expert judiciaire entre 0,75 m et 1,15 m de la limite séparative des deux lots, et non de 4 m ou 2 m comme prévu par le cahier des charges, de la piscine, du deck et des ouvrages annexes de la SCI LA CLEF DU BONHEUR, a causé aux époux [T], au moment de la construction comme durant l'utilisation de ces ouvrages, des troubles anormaux de voisinage dont celle-ci doit réparation.
La cour dispose d'éléments suffisants d'appréciation pour fixer le montant de la réparation complète de ces troubles à la somme de 300 000 F CFP.
Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.
La solution de l'appel motive le maintien dans la cause de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE à qui l'arrêt, qui prononce sur les conditions d'application de l'article UCc7 du cahier des charges du lotissement, doit être rendu commun.
Elle motive également la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI LA CLEF DU BONHEUR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des époux [T]. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;
En la forme, déclare l'appel recevable ;
Rejette la demande de rabat de l'ordonnance de clôture ;
Déclare recevable l'appel en cause de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT TE TAVAKE VILLAGE et rejette sa demande de mise hors de cause ;
Constate que l'incident de demande de nouvelle expertise a été purgé par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état en date du 24 septembre 2021, et que l'incident de communication de pièces a été purgé en suite d'une injonction délivrée le 27 mai 2022 ;
Au fond, confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Dit et juge que l'implantation de la piscine, du deck et des ouvrages annexes de la SCI LA CLEF DU BONHEUR a causé aux époux [T], au moment de la construction comme durant l'utilisation de ces ouvrages, des troubles anormaux de voisinage dont celle-ci doit réparation ;
Condamne la SCI LA CLEF DU BONHEUR à payer aux époux [Z] [T] et [H] [F] la somme de 300 000 F CFP à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI LA CLEF DU BONHEUR à payer aux époux [Z] [T] et [H] [F] la somme supplémentaire de 250 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;
Rejette toute autre demande ;
Met à la charge de la SCI LA CLEF DU BONHEUR les dépens de première instance et d'appel, lesquels, comprenant les frais d'expertise taxés au montant de 300 000 F CFP, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à Papeete, le 11 mai 2023.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL
