Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/53960

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53960 - N° Portalis 352J-W-B7I-C447I AS M N°: 2 Assignation du : 27 Mai 2024 EXPERTISE[1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE REFERE rendue le 22 octobre 2024 par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE S.N.C. LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS [Adresse 7] [Localité 10] représentée par Me Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS - #A0780 DÉFENDERESSE LA SOCIÉTÉ RESEAU CLUBS BOUYGUES TELECOM - RCBT dans les lieux loués [Adresse 8] - [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 5] [Localité 11]. représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0074 DÉBATS A l’audience du 24 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ; Par acte du 1er juillet 2004, M. [I] a donné à bail commercial à la société Réseau clubs Bouygues télécom (ci-après société RCBT) des locaux situés au [Adresse 8], [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer annuel de 18 050 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle. Ce bail a été renouvelé par acte en date du 4 mars 2014 pour une durée de neuf années à compter du 13 juillet 2013, pour se terminer le 11 juillet 2022, moyennant un loyer annuel de 21 804, 16 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle. Par actes des 27 et 28 juillet 2022, la société Louvre capital investissements, venant aux droits de M. [I], a fait signifier à la société RCBT un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet du 31 mars 2023. Aucun accord n'ayant été trouvé sur le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation, la société Louvre capital investissements a, par acte du 27 mai 2024, fait assigner en référé, la société RCBT, pour obtenir, sur le fondement des articles L-145-14 et L. 145-28 du code de commerce, et des articles 145 et 809 du code de procédure civile, la désignation d'un expert avec pour mission d'apporter tous les éléments d'appréciation permettant la fixation du montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation due, et la condamnation de la société RCBT à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation d'un montant de 63 000 euros par an, outre les charges et la TVA, à compter du 31 mars 2023. Lors de l'audience qui s'est tenue le 24 septembre 2024, la société Louvre capital investissements, représentée par son conseil, a, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, maintenu ses demandes telles que contenues dans l'acte introductif d'instance et a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles de la société RCBT. A l'appui de ses demandes, la société Louvre capital investissements explique que l'expert amiable a retenu une valeur locative réelle des lieux de 1 800 euros du m2, ce qui est nettement supérieur à ce qui avait été retenu pour fixer le loyer dû par la société RCBT. Elle sollicite en conséquence la désignation d'un expert et la condamnation de la société RCBT à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 63 000 euros à compter du 31 mars 2023. Pour s'opposer aux demandes de la société RCBT, elle fait valoir qu'une demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction en référé ne peut prospérer, seul le président qui statue en matière de loyers commerciaux pouvant statuer sur une telle demande. Elle relève, en outre, qu'aucune provision à ce titre ne peut être allouée, dès lors que le montant sollicité est sérieusement contestable. Elle relève que la société RCBT a augmenté de manière artificielle la surface pondérée déterminée par l'expert amiable et a retenu un coefficient de 9 qui est fantaisiste. Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement, la société RCBT a, par l'intermédiaire de son conseil, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, et des articles 145 et 809 du code de procédure civile, sollicité, à titre principal, la condamnation de la société Louvre capital investissements à lui payer la somme de 422 600 euros en application de l'article L. 145-14 du code de commerce, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert avec mission d'apporter tout élément d'appréciation pour la fixation de l'indemnité d'éviction, en précisant si le transfert du fonds sans perte conséquente de clientèle est possible ou non, et, en tout état de cause, le rejet des demandes de la société Louvre capital investissements, la fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme annuelle de 21 825, 96 euros hors charges et hors taxes, la condamnation de la société Louvre capital investissements à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la capitalisation des intérêts. La société RCBT soutient qu'il est possible d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due à partir du rapport d'expertise amiable à un montant de 422 600 euros. Il explique qu'un coefficient multiplicateur de 9 peut être retenu compte tenu de l'intérêt commercial de l'emplacement des locaux et qu'en revanche elle conteste la pondération de locaux à 35, 55 m2, celle-ci devant être en réalité de 44, 66 m2. A titre subsidiaire, si la juridiction s'estimait insuffisamment informée sur le montant de l'indemnité d'éviction due, elle sollicite la désignation d'un expert. Elle argue, enfin, que l'indemnité d'occupation sollicitée par la société Louvre capital investissements est sérieusement contestable, cette dernière s'appuyant uniquement sur un rapport d'expertise amiable produit pour son compte. Elle demande, en conséquence, que l'indemnité d'occupation provisionnelle soit fixée au montant du dernier loyer, soit à la somme de 21 825, 96 euros. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la demande reconventionnelle de fixation de l'indemnité d'éviction L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile (anciennement 809 du code de procédure civile) dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. L'article L. 145-14 du code commerce dispose que " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. " Suivant l'article L. 145-28, aliéna 1, dudit code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En l'espèce, la société RCBT sollicite la condamnation de la société Louvre capital investissements à lui verser la somme de 422 600 euros au titre de l'indemnité d'éviction qu'elle lui doit à la suite de son refus de renouveler le bail commercial qui les lie. Dès lors qu'elle ne formule pas sa demande à titre provisionnel, le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur une telle demande. En effet, seul le juge du fond est compétent pour trancher une demande de condamnation en paiement d'une indemnité d'éviction. A titre surabondant, il convient de relever qu'une demande de provision de ce chef n'aurait pu prospérer devant le juge des référés, dès lors qu'elle conteste en partie les conclusions du rapport d'expertise amiable sur lequel elle se repose pour calculer le montant de l'indemnité d'occupation réclamé et que ce montant est en conséquence sérieusement contestable. Il sera ainsi dit n'y avoir droit à référé sur la demande de ce chef de la société Louvre capital investissements. Sur la demande d'expertise : Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile. Vu l'article L. 145-14 du code de commerce précité, En l'espèce, un congé a été délivré par la société Louvre capital investissements à la société RCBT avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, laquelle n'a pu être fixée amiablement. Par conséquent, le demandeur justifie d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, le montant de l'indemnité d'éviction susceptible de revenir, au preneur ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur. La mesure d'instruction sollicitée sera donc ordonnée dans les termes du dispositif ci-après et ce, aux frais avancés du demandeur. Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation Vu les articles 835, alinéa 2, du code civil et L. 145-28 du code de commerce précités, En l'espèce, la société Louvre capital investissements sollicite une indemnité d'occupation d'un montant de 63 000 euros, en se basant sur le rapport d'expertise amiable. Toutefois, ce rapport qui a été établi à sa demande de manière non-contradictoire est insuffisant à établir que le montant non sérieusement contestable de l'indemnité d'occupation due par la société RCBT est de 63 000 euros par an. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'un expert judiciaire a été désigné à sa demande afin, notamment, qu'il donne des éléments d'appréciation sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la société RCBT. Dans ces conditions, l'indemnité d'occupation due par la société RCBT sera fixée de manière provisionnelle au montant, non sérieusement contestable, du dernier loyer annuel, outre les taxes, charges et accessoires. Sur les demandes accessoires La partie demanderesse, dans l'intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les responsabilités n'étant pas encore définies, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Réseau club Bouygues télécom de condamnation de la société Louvre capital investissement à lui verser la somme de 422 600 euros au titre de l'indemnité d'éviction qu'elle lui doit ; Ordonnons une mesure d'expertise ; Désignons en qualité d'expert : M. [K] [Y] [Adresse 6] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX03] lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de: - Se rendre sur les lieux sis [Adresse 8], [Adresse 4] à [Localité 9], après y avoir convoqué les parties, les décrire et dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire ; - Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction résultant d'une perte de fonds de commerce conformément à l'article L.145-14 du code du commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement dans le cas : 1°) d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement, 2°) de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, etc. ; - Rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable ; - Déterminer la valeur de droit au bail ; Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoirdiscrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ; fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 23 décembre 2024 ; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ; Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 25 août 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ; Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ; Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Réseau club Bouygues télécom, à compter de la résiliation du bail du 30 mars 2024, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, soit à la somme de 21 825, 96 euros, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons en conséquence la société Réseau club Bouygues télécom au paiement, à titre provisionnel, de l'indemnité d'occupation ainsi fixée à compter du 30 mars 2024 ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de la société Louvre capital investissements au titre de l'indemnité d'occupation ; Condamnons la partie demanderesse aux dépens ; Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes les autres demandes des parties ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. Fait à Paris le 22 octobre 2024 Le Greffier, Le Président, Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ Service de la régie : Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris ☎ 01.87.27.98.58 Fax 01.44.32.53.46 ✉ regie1.tj-paris@justice.fr Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : ➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX012] BIC : [XXXXXXXXXX013] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial ➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax). Expert : Monsieur [K] [Y] Consignation : 5000 € par S.N.C. LOUVRE CAPITAL INVESTISSEMENTS le 23 Décembre 2024 Rapport à déposer le : 25 Août 2025 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.