Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/02129

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme la procureur de la république (parquet civil) Me Raphaëlle GUIBAL Copie exécutoire délivrée le : à :Me Manuel RAISON Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/02129 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RHQ N° MINUTE : 8 JTJ JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDEURS Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son Syndic la SARL CITYA TEISSIER SABI, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444 DÉFENDERESSES Madame [X] [P], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Raphaëlle GUIBAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0105 COMPOSITION DU TRIBUNAL Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02129 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RHQ EXPOSÉ DU LITIGE Mme [M] [X] [P] est propriétaire des lots n°7 et 44 dépendants de la copropriété d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] ([Adresse 4]). Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA TEISSIER SABI, a fait assigner Mme [X] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir notamment le recouvrement des charges de copropriété impayées. L'affaire a été appelée à l'audience d'orientation du 22 avril 2024. Au cours de celle-ci, la défenderesse n'a pas comparu tandis que le demandeur, représenté par son conseil, a relevé que celle-ci se trouvait prénommée «[M] [X] » dans un précédent jugement. Le juge a par conséquent ordonné le renvoi de l'affaire afin que le syndicat des copropriétaires délivre une nouvelle assignation à l'encontre de Mme [M] [X] [P]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA TEISSIER SABI, a alors fait délivrer une nouvelle assignation par acte de commissaire de justice signifié le 3 mai 2024, à l'encontre de Mme [M] [X] [P] selon l'en-tête et le corps de celle-ci – quoique l'acte de signification continue de viser « Mme [X] [P] ». Ces deux assignations, enrôlées par le greffe sous deux numéros de RG différents, ont été appelées à l'audience du 18 octobre 2024. Au cours de celle-ci, le tribunal a ordonné la jonction des instances RG 24/2129 et RG 24/3460 sous le numéro RG 24/2129 conformément à l'article 367 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande au tribunal de : - condamner Mme [M] [X] [P] à lui payer la somme de 2724,35 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2024, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2022, qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; - condamner Mme [M] [X] [P] à lui payer la somme de 213,60 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; - condamner la même au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la même au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - dire que les intérêts dus pour une année porteront également intérêts ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner Mme [M] [X] [P] aux dépens. Pour l'exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes des conclusions qu'il a soutenues oralement, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. En défense, Mme [M] [X] [P], représentée par son conseil, sollicite du juge qu'il rejette les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre. Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir la précarité de sa situation, ainsi que l'existence de nuisances liées à la présence de rats légitimant le non-paiement de certaines sommes, sans autres précisions. Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS 1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat. En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. À cet égard, il convient de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L'article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) verse aux débats : - l'extrait de matrice cadastrale, - les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 9 avril 2019, 7 octobre 2020, 21 mars 2022, 26 juin 2023 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux, - les appels de charges et travaux, - les décomptes annuels de répartition des charges définitives, - le décompte actualisé de la créance réclamée à Mme [M] [X] [P], arrêté au 16 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 2724,35 euros au titre des charges de copropriété impayées. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi suffisamment de la qualité de copropriétaire de Mme [M] [X] [P], et l'examen des pièces par lui produites permet d'établir qu'il convient de retrancher de ce montant de 2724,35 euros les sommes de 8,10 euros, 155,48 euros, et 47,14 euros, figurant sur le décompte du lot n°7 aux 1er octobre 2020 et 7 octobre 2020 et ne se trouvent pas justifiées par la production des appels de fonds correspondants, soit un total de 210,72 euros à déduire La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété s'élève donc à la somme de 2724,35 - 210,72 soit 2513,63 euros. De son côté, Mme [M] [X] [P] conteste être redevable du paiement de ses sommes, sans néanmoins rapporter la preuve d'aucun élément susceptible de prospérer juridiquement – aucun moyen de droit ou de fait précis n'ayant été évoqué, et aucune pièce n'ayant été produite par l'intéressée. Par conséquent, Mme [M] [X] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 2513,63 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre inclus), décompte arrêté au 16 octobre 2024. Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de l'audience de plaidoirie lors de laquelle le demandeur a actualisé ses demandes. Il convient d'observer à cet égard que la mise en demeure du 18 mars 2022 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, faute d'avoir été réceptionnée par la défenderesse. 2. Sur la demande en remboursement des frais exposés par la copropriété Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s'entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. En l'espèce, le coût de 33,60 euros réclamé au titre de la mise en demeure apparaît justifié. S'agissant en revanche des frais de suivi du contentieux réclamés pour un montant de 180 euros, il y a lieu de rappeler qu'un tel suivi relève de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais seront donc écartés. Par conséquent, Mme [M] [X] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 33,60 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date de signification de l'assignation. 3. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, malgré un précédent jugement de condamnation rendu le 21 février 2019 par la présente juridiction, la défenderesse continue à ne pas s'acquitter régulièrement et à leur échéance du paiement des charges de copropriété dont elle se trouve redevable. Sa résistance et ses manquements répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu'ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause un préjudice à la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l'entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires. En conséquence, il convient de condamner Mme [M] [X] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 250 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. 4. Sur les demandes accessoires Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [X] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [M] [X] [P] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l'équité commande de fixer à la somme de 800 euros. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. Mme [M] [X] [P] étant par ailleurs apparue, au terme des débats, en situation de potentielle vulnérabilité, une copie de la présente décision sera transmise au parquet civil pour compétence et appréciation de la suite à y donner. 5. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il convient dès lors d'ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter de l'audience de plaidoirie s'agissant des charges et des frais de recouvrement, et à compter du prononcé du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ; CONDAMNE Mme [M] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes : - la somme de 2513,63 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre inclus), décompte arrêté au 16 octobre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 ; - la somme de 33,60 euros au titre des frais dû en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 ; - la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; CONDAMNE Mme [M] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 18 octobre 2024 s'agissant des charges et des frais de recouvrement, et à compter du prononcé du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts et des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Mme [M] [X] [P] aux dépens ; DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise au parquet civil pour compétence et appréciation de la suite à y donner ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE