Cour d'appel, 11 septembre 2024. 23/00346

Chambre civile Section 1 ARRET N° du 11 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/00346 - N° Portalis DBVE-V-B7H-CGMH EZ-J Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5], décision attaquée du 07 Mars 2023, enregistrée sous le n° 21/01123 [E] [H] C/ [Z] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU ONZE SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE APPELANTS : M. [P] [E] né le 18 Février 1964 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 8] Représenté par Me Marie Line ORSETTI, avocat au barreau d'AJACCIO Mme [D] [H] épouse [E] née le 04 Juin 1967 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Marie Line ORSETTI, avocat au barreau d'AJACCIO INTIME : M. [B] [Z] né le 29 Septembre 1959 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me John GASNERIE-CESARI, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 mai 2024, devant Mme Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Thierry JOUVE, président de chambre Marie-Ange BETTELANI, conseillère Emmanuelle ZAMO, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Vykhanda CHENG Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024 ARRET : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Thierry JOUVE, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Selon acte sous-seing privé du 2 septembre 2016, monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] ont formalisé une offre d'achat de la parcelle cadastrée Section D n° [Cadastre 4] d'une contenance de 7200 m2, lieu dit [Adresse 9] appartenant à monsieur [B] [Z] et madame [I] [U] pour le prix de 170 000 €. Par acte sous seing privé du 9 novembre 2016, les parties ont formalisé un compromis de vente au même prix et comprenant notamment comme conditions suspensives : 1° l'obtention d'un permis de construire 2° l'obtention d'un prêt dans le délai de 60 jours, la dite promesse devant être réitérée par acte authentique dans un délai de 6 mois. Par acte de cession de droits successifs reçu par l'office notarial Thomas and Meyer le 10 janvier 2017, monsieur [B] [Z] est venu aux droits de madame [W] [U]. Par acte d'huissier du 2 novembre 2021, et arguant du fait que monsieur [B] [Z] a refusé de réitérer la vente devant notaire malgré la réalisation des conditions suspensives, monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] l'ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio afin d'obtenir l'exécution forcée de la vente. Par jugement contradictoire du 7 mars 2023 signifié le 21 avril 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : - déclaré sans objet la demande d'irrecevabilité des conclusions du 28 septembre 2022 et de la pièce n°6 notifiée à cette occasion - déclaré le compromis de vente du 9 novembre 2016 valable - prononcé la caducité du compromis de vente du 9 novembre 2016, - débouté monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] à payer à monsieur [B] [Z] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] aux dépens, - rappelé que la présente décision est exécutoire par provision, - rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. Par déclaration au greffe du 7 mai 2023 enregistrée le 10 mai 2023, monsieur [P] [E] et son épouse madame [D] [H] demandent à la cour d'annuler, d'infirmer et de réformer le jugement du tribunal de judiciaire d'Ajaccio en date 7 mars 2023, signifié 21 avril 2023, en ce qu'il a tranché ainsi : «- prononce la caducité compromis de vente du 9 novembre 2016, - déboute monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, - condamne monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] à payer à monsieur [B] [Z] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] aux dépens, - rappelle que la présente décision est exécutoire par provision, - rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties». Aux termes des dernières écritures de leur conseil notifiées le 30 octobre 2023, monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] demandent à la cour de voir : - confirmer le jugement en ce qu'il a : . déclaré le compromis de vente du 9 novembre 2016 valable ; . débouté monsieur [B] [Z] de ses demandes reconventionnelles ; - infirmer le jugement en ce qu'il a: . prononcé la caducité du compromis de vente du 9 novembre 2016, . débouté monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, . condamné monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] à payer à monsieur [B] [Z] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné monsieur [P] [E] et madame [D] [H] épouse [E] aux dépens, . rappelé que la présente décision est exécutoire par provision, . rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. Statuant de nouveau et y ajoutant, Principalement, - débouter monsieur [Z] de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger que la vente est parfaite du fait de l'accord sur la chose et le prix, - dire et juger que monsieur [Z] a procédé à un aveu judiciaire sur la réalité de la vente, - ordonner l'exécution forcée de la vente du terrain sis section D n° [Cadastre 4] d'une contenance de 7 200 m2, lieu dit [Adresse 9] pour un prix de 170 000 €, - ordonner la réitération de la vente par acte notarié dans les 15 jours qui suivent la signification de la décision à intervenir, - ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir une astreinte de 500 € par jour de retard, - ordonner si monsieur [Z] ne s'est pas exécuté dans le mois suivant la signification de la décision, exécution forcée par la publication aux services des hypothèques du jugement à intervenir et valant vente, Subsidiairement, - débouter monsieur [Z] de ses demandes, fins et conclusions, - dire et juger monsieur [Z] de mauvaise foi, - condamner monsieur [Z] du fait de la faute contractuelle ou des dommages et intérêts délictuels au paiement des sommes suivantes : - 8 544 € au titre des frais avancés pour obtenir le permis permettant l'aménagement du terrain, - 100 000 € au titre des gains qu'ils pouvaient envisager du fait de l'opération immobilière et qui s'analyse en une perte de change en comparaison des véritables gains, - 20 000 € au titre du préjudice moral fait du comportement d'une parfaite mauvaise foi du défendeur, en tout état de cause, - condamner monsieur [Z] à payer à madame [D] [E] et monsieur [P] [E], la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner tous succombant aux entiers dépens. Selon les dernières écritures de son conseil notifiées le 2 octobre 2023, monsieur [B] [Z] demande à la cour de : sur appel principal : - déclarer l'appel interjeté par les époux [E] mal fondé, - le rejeter, - débouter les époux [E] de toutes leurs demandes formées à ce titre, sur appel incident : - déclarer l'appel incident formé par monsieur [B] [Z] recevable et bien fondé, - infirmer le jugement prononcé le 7 mars 2023 par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a : - déclaré le compromis de vente du 9 novembre 2016 valable, - débouté monsieur [Z] de ses demandes reconventionnelles, Sur ces points, statuant à nouveau : - condamner solidairement les époux [E] à verser à monsieur [Z] une somme de 17 000 € par application de la clause pénale, - condamner solidairement les époux [E] à verser à monsieur [Z] une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour la procédure particulièrement abusive qui est menée à l'encontre de ce dernier, - confirmer toutes les autres dispositions du jugement, en ce qu'il a : - prononcé la caducité du compromis de vente du 9 novembre 2016, - débouté les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné les époux [E] à payer à monsieur [Z] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [E] aux dépens de première instance. Y ajoutant, - condamner solidairement les époux [E] aux entiers dépens d'appel et à verser une somme de 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. L'ordonnance du 27 mars 2024 a fixé la clôture et renvoyé l'affaire à plaider le 13 mai 2024. Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024. MOTIFS Sur la nullité du compromis de vente Selon l'article 1185 du code civil, l'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n'a reçu aucune exécution. En l'espèce, la cour, constatant que le contrat en litige n'a, à la date où la cour statue, reçu aucune exécution puisque l'objet du litige est d'en ordonner l'exécution forcée, déclare l'exception de nullité du contrat réitérée par voie d'appel incident recevable. Aux termes de l'article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. Selon l'article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra contractuelle. Enfin, l'article 1184 du même code précise que lorsque la cause de nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles. Le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien. C'est souverainement que les juges du fond apprécient le caractère essentiel de la clause nulle. En l'espèce, la cour comme le premier juge relève que deux versions en copie du compromis de vente daté et signé par les parties le 9 novembre 2016 sont produites à ces débats, et que celle produite par les appelants portant la signature du vendeur et des acquéreurs comporte comme condition suspensive, outre l'obtention du permis de construire et du prêt, celle d'user d'une faculté de substitution tandis que l'exemplaire du compromis signé par les seuls vendeurs ne comporte pas cette clause de faculté de substitution. Tout autant que le premier juge, la cour observe que cette clause ajoutée manuscritement 'faculté de substitution' est après vérification d'écriture permise par les mentions des compromis portant sur les identités des parties et leurs adresses complètes est d'une autre main que celle des vendeurs savoir monsieur [Z] et sa soeur [W] [U]. Monsieur [B] [Z] soutient à cet égard et à titre principal par voie d'exception qu'il a découvert ce rajout lors de la production aux débats des documents versés par les demandeurs en première instance, et que ce rajout manuscrit a vicié son consentement par dol, entachant de nullité l'acte dans son ensemble puisqu'il n'a entendu vendre qu'aux seuls époux [E] et non à un tiers. Les époux [E] font valoir que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix et comme le premier juge rappelle que 'l'ajout de cette mention est totalement extérieure au litige entre les parties et n'a aucune incidence sur la résolution du litige, les acquéreurs n'ayant pas fait usage de cette faculté. Il n'est par ailleurs pas rapporté la preuve par le défendeur que l'ajout éventuel de cette mention aurait vicié son consentement rendant nul l'acte juridique. De fait aucun grief n'est démontré.' Or la cour remarque qu'à la date où les vendeurs (monsieur [Z] et sa soeur madame [U] aux droits de laquelle il vient ensuite) donnent consentement à la vente sur la chose et sur le prix et comme cela résulte de l'acte sous-seing privé daté et signé par eux le 9 novembre 2016, ce consentement ne vaut vente qu'à l'égard des seuls époux [E] aucune faculté de substitution n'étant mentionnée à ce stade de l'offre, les acquéreurs n'ayant contresigné ledit acte de compromis que postérieurement, les parties étant éloignées géographiquement comme cela est démontré par les paraphes et signatures apposées ultérieurement et manuscritement sur ledit acte, concrétisant ainsi une acceptation de l'offre dans des termes différents de celle-ci. Mais la cour remarque aussi que ledit compromis daté du 9 novembre 2016 ne comporte avec la signature des vendeurs que le paraphe de madame [W] [U] et de son époux (MS et JCS), alors que le paraphe de monsieur [B] [Z] (BG) ne figure avec celui des acquéreurs (EM, SB) que sur le compromis comportant la clause de substitution et alors que l'offre d'achat du 2 septembre 2016 versée aux débats et contresignée par monsieur [B] [Z] et sa soeur mentionne quant à elle expressément : 'les acquéreurs auront la faculté d'être substitués par toute autre personne physique ou morale lors de la signature de la promesse synallagmatique ou du compromis de vente de ladite propriété'. De sorte que la cour se doit souverainement de constater que monsieur [B] [Z] a été informé dès l'offre d'achat de l'existence de la clause de substitution qu'il a paraphée une fois celle-ci ajoutée, sans pouvoir se prévaloir de ce que son engagement ne vaut que pour personne déterminée voire a été vicié par dol, succombant ainsi dans la charge de la preuve qui lui incombe de ce chef. Rejetant l'exception de nullité, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a déclaré le compromis de vente du 9 novembre 2016 valable. Sur la caducité du compromis de vente Aux termes des articles 1304-3 et 1304-4 du code civil dans leur version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 et applicables en conséquence à la présente espèce, La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie. Et selon l'article 1304-6 du même code en vigueur depuis le 01 octobre 2016, L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. Sur la condition de l'obtention d'un prêt Les stipulations contractuelles du compromis signé le 9 novembre 2016 sont les suivantes s'agissant de la condition suspensive de l'obtention du prêt : la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur... la durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre étant entendu que conformément à l'article L 313-41 du code de la consommation, elle ne peut être inférieure à 30 jours à compter de la date de signature du présent acte : durée 60 jours... la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt ... Prorogation éventuelle de la durée : si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur la demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur. Si l'acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive, soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et/ou au mandataire avant l'expiration du délai fixé au paragraphe F. En l'espèce, la cour observe que cette condition suspensive d'obtention de prêt est stipulée au bénéfice du seul acquéreur qui peut donc y renoncer par application des textes susvisés et que son terme a été fixé selon l'accord des parties 60 jours après la signature du compromis intervenue le 9 novembre 2016. Son terme est donc fixée à la date du 9 janvier 2017. L'opération immobilière s'élève à la somme de 170 000 € (prix du terrain) outre des frais d'intermédiation d'agences immobilières pour 12 761 € + 7 239 € soit 20 000 € d'où une somme totale de 190 000 € frais de notaire non compris. Les époux [E] justifient avoir ouvert le 5 octobre 2016 un compte bancaire auprès du crédit mutuel lequel est créditeur à la date du 8 juin 2023 de la somme de 186 117,75 € et avoir mandaté leur notaire, lequel écrit le 20 juin 2017 à celui du vendeur pour transmission d'une attestation de demande de prêt confirmée par celle établie par le crédit mutuel le 29 juin 2017 pour une somme de 177 239 €. Par ailleurs, ils ne démontrent pas avoir informé leur vendeur que pour des raisons de convenance personnelle, ils n'ont plus à demander un prêt aux fins de financement de l'acquisition du terrain. De ces éléments probants combinés, il résulte que la demande de prêt à laquelle les époux [E] auraient finalement renoncé n'a été formalisée que le 29 juin 2017, et qu'à la date du 9 janvier 2017, le compte à leurs dires dédié à l'opération immobilière ne permet pas l'acquisition immobilière en litige par le moyen de fonds propres. La cour estime donc que la condition suspensive est défaillie à la date de son terme initialement prévu le 9 janvier 2017. Sur la condition de l'obtention du permis de construire et sur la condition de la réitération par acte authentique Les stipulations contractuelles du compromis signé le 9 novembre 2016 sont les suivantes : outre les éventuelles conditions suspensives d'obtention de prêts, les parties soumettent formellement la réalisation de la vente aux conditions suivantes stipulées au seul profit de l'acquéreur lequel pourra toujours y renoncer : obtention d'un permis de construire. Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée (sauf renonciation par l'acquéreur à ces conditions), chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre et la somme remise par l'acquéreur, à titre d'acompte, lui sera immédiatement restituée et ceci sans aucune formalité. Ainsi que cela résulte de l'arrêté du maire de [Localité 8] du 27 décembre 2019 accordant permis d'aménager, la demande de permis d'aménager le terrain en 7 lots d'une superficie totale de 7 494 m2 a d'abord été déposée le 24 mai 2017 puis a été redéposée le 16 septembre 2019 par monsieur [P] [E]. La cour se doit de constater que ce retard d'obtention n'est pas imputable aux époux [E], mais résulte ainsi que cela est justifié d'une procédure administrative parallèle clôturée par avis conforme de madame la préfète de Corse du sud du 29 octobre 2019, étant observé qu'aucun terme contractuel n'a été spécifiquement fixé à la dite obligation d'obtention de permis de construire que la cour estime sans dénaturer le contrat qu'elle se confond avec une demande de permis d'aménager qui permet également construction. La cour précise à cet égard comme elle l'a déjà jugé que la stipulation d'une condition suspensive sans terme fixe comme cela est le cas de l'espèce s'agissant de l'obtention de permis ne peut pas pour autant conférer à l'obligation un caractère perpétuel et estime donc souverainement qu'en l'absence d'indexation du prix et de coefficient de revalorisation, les parties ont eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de ladite condition suspensive qui ne saurait courir jusqu'au 27 décembre 2019. Et ce d'autant que les stipulations contractuelles du 9 novembre 2016 fixent un terme à la réalisation de la vente par acte authentique : 6 mois à la date des présentes soit au plus tard le 8 mai 2017, étant observé que ce terme bénéficie tant au vendeur qu'à l'acquéreur. Outre que la prorogation éventuelle de la condition suspensive tenant à la durée d'obtention du prêt n'a aucunement été formalisée selon les termes contractuels (demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur), la cour observe qu'à cette date du 8 mai 2017, aucune des parties ne sollicite passation de l'acte et que bien plus les relances du notaire de monsieur [Z] adressées au notaire mandaté par les acquéreurs en date du 15 mars 2018, 22 mars 2018 et 28 mars 2018 se prévalent d'une caducité du compromis dès le 15 mars 2018 faute de réitération dans les 6 mois et de la nécessité d'un nouveau compromis avant réitération éventuelle. De sorte que la cour ne déduit pas des échanges ultérieurs intervenus entre les parties une volonté claire de la part du vendeur de voir proroger les effets des conditions suspensives telles que stipulées contractuellement, et ce afin de tenter de préserver la constructibilité du terrain ainsi que le concluent les appelants mais plutôt au regard de la teneur des échanges plus que laconiques de la part de monsieur [Z] d'une volonté de préserver des relations cordiales avec de futurs potentiels acquéreurs. Par suite et considérant les conditions suspensives à la charge des acquéreurs défaillies, la cour confirme la décision telle que déférée en ce qu'elle a prononcé la caducité du compromis de vente du 9 novembre 2016. Sur les conséquences de la caducité Sur les demandes des époux [E] Sur la demande de restitution Aux termes de l'article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Et selon l'article 1352 du même code, la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. La cour observe que si la condition d'obtention du permis repose selon les dispositions contractuelles du 9 novembre 2016 déclarées caduques par le présent arrêt et que monsieur [Z] s'est prévalu de cette caducité par l'intermédiaire de son mandant le 15 mars 2018, il résulte des échanges écrits intervenus ultérieurement entre les parties que le vendeur ne s'est aucunement opposé aux démarches entreprises par les acquéreurs aux fins de borner, d'allotir et de rendre constructible la parcelle objet de la vente. Les époux [E] justifient aux débats de factures acquittées à cette fin pour un total de 5 400 €, le surplus consistant en des devis dont la preuve n'est pas rapportée d'un quelconque paiement. La cour estime que ces dépenses utiles ont contribué à l'amélioration du bien immobilier appartenant à monsieur [Z], dont il est en tant que vendeur tenu à restitution à l'égard des acquéreurs à hauteur de ce montant. C'est pourquoi, la cour infirme la décision telle que déférée et statuant à nouveau condamne monsieur [B] [Z] à payer à monsieur [P] [E] et à son épouse madame [N] [H] une somme de 5 400 €. Sur les demandes d'indemnisation pour perte de chance et préjudice moral Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Se fondant sur ces dispositions, les appelants demandent condamnation du vendeur à leur payer la somme de 100 000 € résultant de leur perte de chance de n'avoir pu acquérir le bien et celle de 20 000 € pour mauvaise foi de leur vendeur. Au regard de l'ensemble des pièces versées aux débats, la cour observe que la preuve d'une mauvaise foi du vendeur n'est pas rapportée alors que monsieur [Z] s'est prévalu le 15 mars 2018 de la caducité du compromis et qu'à cette date aucune des conditions incombant aux acquéreurs ne sont remplies. Succombant dans la charge qui leur incombe de rapporter la preuve à la fois de l'imputabilité incombant au seul vendeur des retards pris mais aussi de la réalité et du montant de leur dommage non réparé par les restitutions accordées, la cour confirme la décision telle que déférée en ce qu'elle a débouté les époux [E] de leurs demandes indemnitaires de ce chef. Sur les demandes de monsieur [Z] Sur la demande de mise en oeuvre de la clause pénale Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure Selon les dispositions contractuelles, en application de la rubrique 'réalisation' et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par touts les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous les dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 17 000 €. La cour rappelle que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties. A cet égard, monsieur [B] [Z] fait conclure que seuls les époux [E] ont été défaillants à mettre leur dossier en l'état dans le délai de 6 mois imparti ce qui aurait permis de signer l'acte authentique dans le délai convenu ce qui doit être compris comme un refus de signer dans le délai fixé contractuellement, le premier juge ayant considéré pour débouter le vendeur de sa demande de ce chef que les époux [E] n'ont pas refusé de signer l'acte authentique de vente. La cour observe cependant que si les époux [E] ont été tardifs, cette tardiveté ne leur est pas totalement imputable en ce que la demande d'obtention de permis d'aménager ainsi que cela est démontré aux débats de la cour a nécessité une procédure administrative complexe. En outre la cour relève que les stipulations précitées exigent pour mise en oeuvre de la clause pénale par l'une ou l'autre des parties que toutes les conditions suspensives soient levées ce qui n'est rigoureusement pas le cas de l'espèce aucune d'entre elles au contraire n'ayant été levées. Par suite la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a débouté monsieur [Z] de sa demande de condamnation des époux [E] à paiement de la clause pénale. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Le droit d'agir en justice ne dégénère en abus que par mauvaise foi, erreur grossière, volonté de nuire de celui qui en use. De ce chef, l'intimé succombe dans la charge qui lui incombe de rapporter un tel comportement fautif de la part des époux [E] dans leur manière d'ester en justice de sorte que la décision du premier juge sera confirmée sur ce point. Selon les dispositions contractuelles (VII interdiction au vendeur), le vendeur s'interdit, et ceci jusqu'à la signature de l'acte authentique, d'aliéner à une autre personne que l'acquéreur les biens vendus quels que soient les avantages qu'il pourrait en tirer, l'acquéreur se réservant le droit de demander en justice l'annulation de tous actes faits en violation des présentes, nonobstant tous dommages et intérêts. Soutenant que durant la durée de la procédure, le bien n'a pu être exploité ni être vendu et que ces instances l'ont privé de l'accomplissement de certains de ses projets lui causant de nombreux tracas, l'intimé limite sa demande à réparation d'un préjudice moral. Outre que la cour relève que l'immobilisation du bien résulte des dispositions contractuelles, la cour se doit de constater que le 24 mai 2019 monsieur [Z] écrit à l'agent immobilier 'n'avoir aucun autre projet sur ce terrain'. La cour estime donc, que la preuve du préjudice moral et non matériel allégué n'est pas rapportée et confirme ainsi la décision telle déférée en ce qu'elle a débouté monsieur [Z] de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires En équité, la cour condamne monsieur [B] [Z] à payer à monsieur [P] [E] et son épouse madame [N] [H] la somme de 3 500 € au titre de leurs frais irrépétibles d'appel. Il est aussi condamné aux dépens de la présente instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, - infirme la décision telle déférée uniquement sur le débouté des demandes restitutions Statuant à nouveau, - condamne monsieur [B] [Z] à payer à monsieur [P] [E] et à son épouse madame [N] [H] une somme de 5 400 € au titre des frais de permis d'aménager - confirme la décision telle que déférée pour le surplus Y ajoutant, - condamne monsieur [B] [Z] à payer à monsieur [P] [E] et son épouse madame [N] [H] la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel - condamne monsieur [B] [Z] aux dépens de la présente instance d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT