Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 23/03641

JUGEMENT DU 10 JUIN 2024 Minute n°: N° N° RG 23/03641 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MNLH S.A.S. OKAIDI (RCS LILLE METROPOLE 398 110 445) C/ S.A.S. SHD-IMMO RCS Nantes n°869 800 508 1 copie exécutoire et certifiée conforme à : Me Emmanuelle BLOND Me Axel DUCLEUX-FARCY la SELARL FREDERIC PLANCKEEL AVOCAT délivrées le 10 Juin 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES --------------------------------------------------- LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT du DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré : Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe. Greffiers : Sylvie DUBO lors des débats, Florence RAMEAU lors du prononcé Débats à l’audience publique du 13 MAI 2024. Prononcé du jugement fixé au 10 JUIN 2024, par mise à disposition au greffe. Jugement , --------------- ENTRE : S.A.S. OKAIDI (RCS LILLE METROPOLE 398 110 445), demeurant [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Frédéric PLANCKEEL de la SELARL FREDERIC PLANCKEEL AVOCAT, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant, vestiaire : Rep/assistant : Me Axel DUCLEUX-FARCY, avocat au barreau de NANTES, avocat postulant, vestiaire : 72B PARTIE DEMANDERESSE D’UNE PART ET : S.A.S. SHD-IMMO RCS Nantes n°869 800 508, demeurant [Adresse 5] Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire : 191 PARTIE DÉFENDERESSE D’AUTRE PART ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 13 décembre 2012, la S.A.S. SHD-IMMO a donné à bail commercial à la S.A.S. OKAIDI des locaux de 293 m² correspondant à la cellule A2 B17 du centre commercial ATLANTIS situé à [Localité 7] à destination de prêt à porter enfant, accessoires, chaussures, layette, puériculture, jeux, jouets et tout objet se rapportant au monde de l'enfant pour une durée de 10 ans à compter de la livraison intervenue le 18 décembre 2012 moyennant un loyer annuel de 7,23 % hors taxes du chiffre d'affaires hors TVA et un minimum de 275 000 € hors taxes hors charges payable trimestriellement d'avance et avec un droit d'entrée de 766 000 €. Les parties ont étendu le bail à une réserve de 36 m², cellule A2 RES4, moyennant un loyer de 120 € hors taxes le m² soit 4 320 € hors taxes et ont ajouté l'activité de prêt à porter et accessoires pour femme enceinte à la destination des lieux loués par avenant du 29 janvier 2014. La S.A.S. SHD-IMMO a fait signifier à la S.A.S. OKADI un congé pour le 17 décembre 2022 avec offre de renouvellement du bail par acte de commissaire de justice du 10 juin 2022 aux conditions précédentes pour une nouvelle durée de 10 ans, sauf à porter le montant du loyer à 351 600 € hors taxes. Selon mémoire préalable notifié par lettre recommandée du 26 avril 2023 réceptionnée le 28 avril 2023, la S.A.S. OKAIDI a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 227 000 € hors taxes hors charges par an. La S.A.S. OKAIDI a fait assigner la S.A.S. SHD-IMMO devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 28 août 2023 pour solliciter : - la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 18 décembre 2022 à la somme annuelle de 227 000 € hors taxes hors charges, - la condamnation de la défenderesse à rembourser les loyers trop perçus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance outre la capitalisation des intérêts, - subsidiairement, l'organisation d'une mesure d'instruction et la fixation du loyer provisionnel à 227 000 € hors taxes, - la condamnation de son adversaire à payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation de la défenderesse aux dépens. Par mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée du 4 avril 2024 réceptionnée le 6 avril 2024, la S.A.S. OKAIDI a notamment soutenu que : - la cour de cassation a fixé de nouveaux principes applicables au loyer de renouvellement dans le cas de loyers binaires le 3 novembre 2016, - l'article 45 du bail attribue au juge des loyers le pouvoir de fixer le loyer de base de renouvellement à défaut d'accord des parties par référence à la valeur locative définie à l'article L 145-33 du code de commerce, - un abattement pour loyer variable additionnel doit être appliqué conformément à la jurisprudence, - elle est fondée à demander la diminution du loyer de renouvellement, dès lors que la valeur locative est inférieure au loyer en cours, - la pondération des surfaces de réserve à 0,3 dégage une surface pondérée totale de 252 m², - la conjoncture économique morose impacte la valeur locative à la baisse et les enseignes nationales ne sont plus en mesure de supporter des loyers aussi importants que par le passé, - se référant aux valeurs H & M fixée par arrêt de la cour d'appel, ZARA, PULL & BEAR et BIZZBEE pouvant être corrigée au titre de leur ancienneté et contestant la seule valeur communiquée par le bailleur, elle revendique un prix de 900 € le m² pour le local principal et 100 € le m² pour la réserve, soit 230 400 € avant abattements, - un abattement de 10 % est réclamé au titre de la charge exorbitante de transfert de l'impôt foncier et un autre de 5 % au titre du loyer additionnel, réduisant à la valeur locative à 195 840 € arrondis à 196 000 €. Elle a conclu en maintenant ses prétentions initiales, sauf à réduire le montant du loyer de renouvellement ou subsidiairement le loyer provisionnel à 196 000 €. La S.A.S. SHD-IMMO a répliqué par mémoire n° 2 daté du 7 mai 2024 que : - les clauses du bail qu'elle détaille sont classiques s'agissant d'un local implanté dans un centre commercial, - l'abattement sollicité au titre du transfert de charge de l'impôt foncier romprait l'équilibre contractuel initial, dès lors que tous les baux du centre commercial ATLANTIS comportent les mêmes clauses et conditions, - la charge est considérée comme récupérable, dans la mesure où elle n'entre pas dans la liste définie à l'article R 145-35 du code de commerce et qu'elle ne peut donc constituer une charge exorbitante au sens de l'article R 145-8, - l'abattement réclamé au titre de l'obligation de payer un loyer variable additionnel n'est pas justifié au regard des clauses et conditions du bail convenues entre les parties, - il ne s'est rien passé de notable dans le centre commercial et la faillite de certaines sociétés n'est pas de nature à impacter la valeur locative dans le centre commercial, dont l'envergure et la renommée régionale sont incontestables, - la valeur revendiquée de 900 € n'est pas justifiée, alors que l'enseigne DEVRED supporte un loyer de 1 200 € le m² pour un local de 234 m², que le bail ADIDAS est de 1 228 € le m² avec l'indexation et que le bail IZAC a été signé en 2022 à 1 200 € le m², - les valeurs citées par la demanderesse sont anciennes et éloignées des caractéristiques du local. Elle a conclu à la fixation du loyer minimum du bail renouvelé au 18 décembre 2022 au montant de 351 600 € hors taxes hors charges, toutes autres clauses charges et conditions demeurant inchangées, subsidiairement à l'organisation d'une expertise avec fixation du loyer provisionnel à 318 674,28 € et avec condamnation de son adversaire à lui payer 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 mai 2024, puis mise en délibéré avec l'indication que le jugement serait mis à disposition le 10 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 34 des conditions générales du bail stipule que le loyer du bail renouvelé doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et donne compétence au juge pour apprécier ces critères à défaut d'accord amiable. En l'espèce le preneur revendique une valeur locative inférieure au loyer actuel, de sorte que cette valeur locative doit impérativement être recherchée. Le bailleur réclame pour sa part un loyer supérieur à la valeur du loyer minimum garanti selon lui à 318 674,28 €. Il est donc nécessaire en tout état de cause de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement. Les parties sont en désaccord sur le montant de cette valeur locative et ne fournissent aucun élément fiable pour déterminer les termes de comparaison pertinents dans les valeurs de voisinage, sachant que si le bailleur a un accès illimité aux valeurs du centre commercial, ce qui lui permet de choisir celles qui peuvent être à son avantage, tel n'est pas le cas du preneur qui ne peut connaître que celles de sociétés du même groupe ou les valeurs rendues publiques par une décision de justice. Seul l'avis d'un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d'avoir une opinion éclairée, dès lors qu'il pourra décrire les caractéristiques du local afin d'en rechercher la valeur locative dans le cadre d'un débat technique contradictoire. Il convient en conséquence d'ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l'ensemble des éléments en litige. Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer. En l'espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles du bail relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l'objet d'une contestation sérieuse. Il convient donc de fixer le montant du loyer pendant l'instance à 318 674,28 € hors taxes hors charges à compter du 18/12/22. Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées. DECISION Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel sur autorisation du premier président, Ordonne une expertise avant dire droit, Désigne pour y procéder M. [E] [W], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant [Adresse 3] Mobile : [XXXXXXXX02], Téléphone : [XXXXXXXX01], courriel : [Courriel 6] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui, * préciser toutes les caractéristiques susceptibles d'être prises en compte pour l'évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et selon les valeurs de référence définies par l'article 34 du bail, * donner son avis sur la valeur locative à compter du 18 décembre 2022, conformément à ces critères, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Dit que la S.A.S. OKAIDI devra consigner au greffe, avant le 10 août 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 mars 2025, Fixe le loyer pendant l'instance au montant de 318 674,28 € hors taxes hors charges, Réserve les autres demandes et les dépens. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE