Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/00961

BR/LCC Numéro 24/03230 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 22/10/2024 Dossier : N° RG 23/00961 N° Portalis DBVV-V-B7H-IPUP Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : [K] [M] [F] épouse [W], [D] [F] C/ Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 Octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 14 Mai 2024, devant : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTES : Madame [K] [M] [F] épouse [W] née le 10 Juillet 1965 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 7] [Adresse 7] (ESPAGNE) représentée et assistée de Me Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE Madame [D] [F] née le 05 Août 1970 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 3] [Adresse 3] représentée et assistée de Me Elodie MAURIAC-LAPALISSE de la SELARL MAURIAC-LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet MAUREL, SASU immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n°672 720 554 dont le siège social est situé [Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 1] / FRANCE représenté par Me Jean-Philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU et assisté de Me Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocate au barreau de TOULOUSE sur appel de la décision en date du 27 MARS 2023 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 19/00971 EXPOSE DU LITIGE Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] (ci-après les consorts [F]) sont propriétaires d'un appartement situé dans la Résidence [Adresse 12] sise [Adresse 1], soumise au régime de la copropriété. Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2019 ont été adoptées plusieurs résolutions. Par exploit du 28 mai 2019, Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], pris en la personne de son syndic le Cabinet F.MAUREL, devant le tribunal de grande instance de Bayonne devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, devant lequel elles ont demandé de : - ordonner l'annulation des résolutions n°5, 14, 15, 16, 17, 20 et 23 de l'assemblée générale en date du 19 mars 2019, - rejeter toutes demandes, fins et conclusions présentées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] à verser à Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F], la somme de 3.000,00 euros chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 27 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - débouté Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] de leurs demandes tenant à l'annulation des résolutions n°5, 16, 17 et 23 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019 (sic), - annulé les résolutions n°14, 15 et 20 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019 (sic), - débouté Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] du surplus de leurs demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] aux entiers dépens, - autorisé Maître [Localité 9] [Localité 8] à recouvrer les dépens dont elle aura fait l'avance sans recevoir de provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] tendant à être dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration du 04 avril 2023, Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a : - débouté Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] de leurs demandes tenant à l'annulation des résolutions n°5, 16, 17 et 23 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019, - débouté Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] du surplus de leurs demandes, - rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] tendant à être dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 05 avril 2024 par le RPVA, Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [K] [F] demandent à la cour, de : - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] à l'encontre de Madame [K] [W] née [F] et Madame [D] [F], - confirmer le jugement rendu le 27 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a : * annulé les résolutions n°14, 15 et 20 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 19 mars 2019, * condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] aux entiers dépens, * autorisé Maître [Localité 9] [Localité 8] à recouver les dépens dont elle aurait fait l'avance sans recevoir de provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * ordonné l'exécution provisoire, - réformer le jugement contradictoirement rendu en premier ressort par le tribunal judiciaire de Bayonne le 27 mars 2023, en ce qu'il a : * débouté Madame [K] [W] née [F] et Madame [D] [F] de leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n°5, 16, 17 et 23 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019, * débouté Madame [K] [F] et à Madame [D] [F] du surplus de leurs demandes, * rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, * rejeté la demande de Madame [K] [W] née [F] et Madame [D] [F] tendant à être dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, - ordonner l'annulation des résolutions n° 5, 16, 17 et 23 de l'assemblée générale en date du 19 mars 2019, - rejeter toutes demandes, fins et conclusions présentées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], - dispenser Madame [K] [F] et Madame [D] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la copropriété en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] à verser à Madame [K] [F] et à Madame [D] [F] la somme de 10.000,00 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elodie MAURIAC-LAPALISSE en application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 09 avril 2024 par le RPVA, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], représenté par son syndic, la SARL CABINET MAUREL, demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 27 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne en ce qu'il a : * débouté Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] de leurs demandes tenant à l'annulation des résolutions n°5, 16, 17 et 23 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019, * débouté Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] du surplus de leurs demandes, * rejeté la demande de Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] tendant à être dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, - déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] en son appel incident, En conséquence : - réformer le jugement contradictoirement rendu en premier ressort par le tribunal judiciaire de Bayonne le 27 mars 2023, en ce qu'il a : * annulé les résolutions n°14, 15 et 20 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 19 mars 2019, * condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] aux entiers dépens, * autorisé Maître [Localité 9] [Localité 8] à recouver les dépens dont elle aurait fait l'avance sans recevoir de provision conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau : - débouter Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] de leurs demandes tenant à l'annulation des résolutions n°5, 16, 17 et 23 adoptées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019, En tout état de cause : - débouter Madame [K] [F] et Madame [D] [F] du surplus de leurs demandes, - condamner conjointement Madame [K] [F] et Madame [D] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] la somme de 10.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [K] [F] et Madame [D] [F] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été fixée au 10 avril 2024. MOTIFS 1°) Sur la rectification d'erreur matérielle A titre liminaire, la cour observe que dans son dispositif le jugement entrepris a commis une erreur sur la date de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] dont certaines résolutions sont critiquées en indiquant qu'il s'agissait de l'assemblée générale du 17 mars 2019 alors que l'assemblée générale litigieuse s'est tenue le 19 mars 2019. Il convient dès lors, conformément aux dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, de rectifier cette erreur matérielle et de dire que dans le dispositif aux lieu et place de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019, il convient de lire l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 19 mars 2019. 2°) Sur les demandes d'annulation Compte tenu de l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], la cour est saisie de l'intégralité des demandes d'annulation qui avaient été formées par les consorts [F] qui concernent donc les résolutions 5, 14, 15, 16, 17, 20 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] en date du 19 mars 2019. Il sera rappelé que le principe d'un recours contre les décisions d'assemblée générale de copropriétaires est affirmé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la nullité peut être prononcée pour plusieurs raisons, qui peuvent être regroupées en trois catégories : - une des règles de convocation et de tenue de l'assemblée générale n'a pas été respectée ; - l'assemblée générale a excédé ses pouvoirs en adoptant des décisions ne ressortant pas de ses prérogatives ou les a adoptées à la mauvaise majorité ; - la décision a été prise en fraude ou suite à un abus de majorité. Selon l'article 42 alinéa 2 susvisé, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. En l'espèce, il n'est pas contesté que les conditions de ces dispositions ont été respectées. Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 La résolution n°5 est intitulée "Approbation du contrat de syndic Cabinet MAUREL à la majorité de l'article 25". Elle est ainsi rédigée : "L'assemblée générale désigne le Cabinet F.MAUREL représenté par Monsieur F.MAUREL, titulaire de la carte professionnelle GESTION IMMOBILIERE n°[2] délivrée par la préfecture des [Localité 10], garantie financière assurée par CGEC pour un montant de 1.865.000,00 euros. Le syndic est nommé pour une durée de 24 mois qui commencera le 1er juillet 2019 pour se terminer le 30 juin 2021. La mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic seront ceux définis dans le projet de contrat de syndic joint à la convocation de la présente assemblée. L'assemblée générale donne pouvoir au président de la présente assemblée générale de signer le contrat de syndic tel qu'il a été approuvé par les copropriétaires." Elle a été adoptée à la majorité absolue. Selon les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige qui énonce que : " Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée". Le tribunal a considéré que le législateur n'avait pas prévu de sanction particulière au défaut de mise en concurrence préalablement à la réunion de l'organe délibérant et ce sans qu'il y ait lieu de distinguer s'il s'agissait d'une première désignation ou d'un renouvellement du contrat de syndic et il a ainsi jugé que la nullité n'était pas encourue. Les consorts [F] sollicitent l'infirmation de cette décision en faisant valoir que : - il n'y a pas eu de mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic conformément aux préconisations de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; - le syndic n'a pas informé les copropriétaires de la nécessité d'une mise en concurrence afin qu'ils puissent adresser d'autres contrats de syndic ; - les copropriétaires n'ont pas voté de dispense du conseil syndical de mise en concurrence des contrats de syndic ; - c'est bien la désignation du syndic qui a été votée et non son renouvellement, le précédent mandat ayant expiré et un nouveau contrat ayant été soumis aux copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n°5 ne saurait être annulée dès lors que la mise en concurrence prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que la désignation d'un syndic et non le renouvellement de son mandat, et que le non respect de cette disposition n'est assorti d'aucune sanction ; il fait valoir en outre que les consorts [F] auraient pu proposer de leur initiative des projets de contrats d'autres syndics. En l'espèce, il résulte de l'article 21 que la mise en concurrence repose en principe sur le conseil syndical qui réunit les propositions tarifaires des différents syndics et qu'elle intervient dès la première désignation, puis tous les trois ans. Il n'est pas contesté que le syndic a été désigné sans mise en concurrence préalable et sans dispense préalable du conseil syndical d'y procéder. Toutefois, en l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale (Cass. 3ème 03 juin 2021, n° de pourvoi 20-13.269). Cette interprétation jurisprudentielle a été confortée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a inséré dans le texte de l'article 21 précité une disposition prévoyant expressément que cette formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité. Il sera en outre relevé qu'en vertu de l'article 21 al. 5, les copropriétaires peuvent aussi demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblé générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet pour pallier ce manque de mise en concurrence ; les consorts [F] ne soutiennent pas avoir demandé au syndic l'examen d'autres projets de contrat alors qu'elles savaient que cette question était inscrite à l'ordre du jour. La nullité de cette résolution pour ce motif n'est donc pas encourue. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la demande d'annulation des résolutions 14, 15, 16 et 17 Les consorts [F] sollicitent l'annulation de ces résolutions pour abus de majorité, au motif que ces résolutions ont été adoptées dans un but autre que l'intérêt commun des copropriétaires. Pour qu'un abus de majorité soit constitué, il faut que soit apportée la démonstration que la décision attaquée est contraire à l'intérêt collectif ou qu'elle est prise dans un intérêt autre que collectif, ou pour nuire à un copropriétaire ou sans motif valable. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci, c'est-à-dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains. Sur la demande d'annulation de la résolution n°14 La résolution n° 14 est intitulée : "Approbation du protocole d'accord avec le Crédit Foncier de France selon le projet joint à la convocation et autorisation à donner au syndic de ratifier ledit protocole d'accord et de procéder à son exécution." Elle est ainsi rédigée : "Après en avoir délibéré, l'assemblée approuve la transaction proposée par le Crédit Foncier de France selon le projet de protocole joint à la convocation et autorise le syndic à ratifier le protocole d'accord et à procéder au règlement de la somme de 220.000,00 euros par chèque libellé à l'ordre de la CARPA dans un délai et au plus tard de deux mois et demi". Cette résolution a été adoptée à la majorité absolue. A titre liminaire concernant la demande d'annulation de cette résolution, il convient de rappeler qu'après approbation par l'assemblée générale en date du 19 novembre 2010, un emprunt d'un montant de 218.000,00 euros en principal a été souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès du Crédit Foncier de France pour le financement des travaux de ravalement de la façade de la copropriété. Plusieurs échéances étant demeurées impayées, une procédure a été initiée par le Crédit Foncier de France à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] suivant exploit du 03 juillet 2015 aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 237.538,12 euros correspondant au montant des sommes dues en vertu du prêt litigieux arrêtée au 15 mai 2015 outre intérêts courus au taux de 4,15 % sur la somme de 217.797,75 euros à compter du 16 mai 2015 jusqu'à parfait règlement. Selon un décompte de créance en date du 15 juillet 2018, il était dû au Crédit Foncier de France par le syndicat des copropriétaires, la somme totale de 283.193,27 euros, sous réserve des intérêts postérieurs et des cotisations d'assurance : - principal : 184.483,10 euros ; - intérêts et accessoires : 33.314,65 euros ; Soit au total : 217.797,75 euros; - indemnité d'exigibilité 7 % sur 217.797,75 euros : 15.245,84 euros ; - commission CFG de février 2015 à juillet 2018 : 425,10 x 43 = 18.279,30 euros ; - intérêts au taux contractuel de 4,1500% sur 217.797,75 euros du 06/01/2015 au 15/07/2018 : 31.870,38 euros ; - frais de procédure : mémoire. Un protocole d'accord a été signé le 19 juillet 2019 entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], représenté par son syndic la SARL Cabinet F.MAUREL et le Crédit Foncier de France aux termes duquel, notamment : - le syndicat des copropriétaires offre de régler au Crédit Foncier de France qui l'accepte, la somme de 220.000,00 euros à titre transactionnel, forfaitaire et définitif et pour solde de tous comptes tant en principal, intérêts conventionnels ou légaux, indemnités et frais, en remboursement du prêt n°6891085U ; - en contrepartie du règlement de ladite somme de 220.000,00 euros à titre transactionnel, forfaitaire et définitif et pour solde de tous comptes, le Crédit Foncier de France se déclare entièrement rempli de ses droits tant en principal, intérêts conventionnels ou légaux, indemnités et frais au titre du prêt consenti au syndicat des copropriétaires n°6891085U ; - après encaissement du chèque de 220.000,00 euros le Crédit Foncier de France se désistera de la procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Bayonne engagée par exploit du 03 juillet 2015 enrôlée sous le n°15/01312 ; - sous réserve de la parfaite exécution du présent protocole, les parties renoncent réciproquement à toute instance et action l'une à l'encontre de l'autre, pour quelque cause et quelque objet que ce soit, ayant pour origine la conclusion, l'exécution et la résilation du contrat de prêt n°6891085U. Par ailleurs, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2016, le syndic a été habilité à introduire une procédure à l'encontre de la SARL AGENCE CLEMENCEAU devant le tribunal de grande instance de Bayonne afin qu'elle soit déclarée responsable des fautes de gestion commises en sa qualité de syndic dans le cadre et qu'elle soit condamnée à réparer son préjudice sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] a par ailleurs chargé Madame [T] [X], expert près la cour d'appel de Toulouse d'examiner les comptes de la copropriété des années 2011 et 2012, afin d'établir la nature des travaux payés par la copropriété, au regard de la distinction entre travaux relatifs aux parties communes et travaux relatifs aux parties privatives, a établi un rapport en date du 30 janvier 2017 concluant que cet emprunt avait été indispensable pour assurer la trésorerie nécessaire afin de procéder aux travaux de ravalement de la façade, en raison de la défaillance récurrence de l'indivision [C] qui était redevable au titre des charges de copropriété impayées au 31 décembre 2013, d'une somme de 247.992,57 euros. Monsieur [G] [S], expert inscrit près la cour d'appel de Toulouse, chargé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12], de procéder à l'expertise de la trésorerie de la copropriété sur les exercices 2011 à 2016, a conclu dans un rapport en date du 21 juin 2017 que "comme le souligne Madame [T] [X] dans son rapport du 30 janvier 2017, le déblocage du prêt Crédit Foncier de France a permis d'équiliber la trésorerie de la copropriété, trésorerie ne permettant pas d'assurer le remboursement contractuel du prêt." Aucune action judiciaire n'ayant été engagée à l'encontre de la SARL AGENCE CLEMENCEAU, par exploit du 13 septembre 2018, les consorts [F] ont fait assigner la SARL AGENCE CLEMENCEAU en sa qualité d'ancien syndic de la copropriété de la Résidence [Adresse 12] devant le tribunal de grande instance de Bayonne, aux fins notamment de voir retenir sa responsabilité pour manquement à son devoir de renseignement et à son obligation de conseil et le voir condamner à rembourser le Crédit Foncier de France aux lieu et place des consorts [F]. Estimant par ailleurs que Monsieur [A] [H], gérant de la SCI [H]-[J] et membre du conseil syndical qu'il préside depuis le 11 juin 2010, avait commis des fautes en autorisant le syndic AGENCE CLEMENCEAU à signer ce contrat de prêt et en s'abstenant de faire exécuter la résolution votée le 26 février 2016 par l'assemblée générale des copropriétaires, les consorts [F], ont, par exploit du 14 septembre 2018, fait assigner Monsieur [A] [H] et la SCI [H]-[J] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de voir constater leur responsabilité et les voir condamnés à se substituer aux consorts [F] dans le cadre de la procédure diligentée par le Crédit Foncier de France en déchéance du terme du crédit et à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre à l'issue de la procédure. Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [R] épouse [L], également copropriétaires au sein de la Résidence [Adresse 12], sont intervenus volontairement à cette procédure. Par exploit du 20 novembre 2018, Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [R] épouse [L] ont par ailleurs fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de voir ordonner la jonction de cette assignation avec les procédures précédentes et de voir le syndicat des copropriétaires, Monsieur [A] [H] et la SCI [H]-[J] condamnés in solidum à leur régler notamment la somme de 34.486,55 euros. Il semble que ces procédures soient toujours pendantes devant le tribunal judiciaire de Bayonne. Le tribunal a annulé la résolution n°14 en considérant qu'il ne ressortait pas du protocole d'accord sur quelle base et en quoi avaient porté les concessions réciproques, ce qui est contraire à l'article 2044 du code civil et donc à l'intérêt collectif. Les consorts [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que dès lors qu'elles ont assigné en justice l'ancien syndic et l'ancien président du conseil syndical aux fins de les voir condamner à rembourser le Crédit Foncier de France à leur place, la résolution n°14 visant à homologuer le protocole mettant à la charge de la copropriété le remboursement du Crédit Foncier de France constituera un aveu judiciaire dans le cadre de ces procédures en cours; elles soutiennent également que le protocole reprend une présentation des faits contraire à la réalité et aux intérêts de la copropriété et que la résolution litigieuse porte atteinte à l'intérêt collectif des copropriétaires et constitue un abus de droit, en faisant perdre au syndicat des copropriétaires toute possibilité d'action en justice contre l'ancien syndic et le président du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation de la décision entreprise en faisant valoir qu'il est incontestable que le prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France doit être remboursé et que ce remboursement a été négocié au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires puisque le solde débiteur au titre de ce crédit s'élevait à la somme de 283.193,27 euros non compris les intérêts courus postérieurement et que le syndicat des copropriétaires ne remboursera au final qu'une somme forfaitaire de 220.000,00 euros en principal, intérêts et frais. Il soutient que les parties sont libres de donner au protocole la portée qu'elles souhaitent, que la juridiction n'est pas saisie d'une demande d'interprétation du protocole d'accord et qu'il n'est nullement démontré que la portée des concessions réciproques des parties ne serait pas définie alors que ce protocole avait seulement pour objet de limiter le montant de la créance du Crédit Foncier de France et d'éviter toute exécution forcée, dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires. Il souligne enfin que la signature du protocole n'a pas remis en cause la procédure engagée par les consorts [F] contre l'ancien syndic et le président du conseil syndical, et que la présentation des faits relatée dans le protocole n'a d'effet qu'entre le syndicat des copropriétaires et la banque. En l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires a obtenu de la part du Crédit Foncier de France un prêt de 218.000,00 euros, que les fonds lui ont été versés et que ce crédit n'a pas été remboursé par l'emprunteur. Il n'est nullement contesté que le solde débiteur dû par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] s'élevait selon un décompte de créance en date du 15 juillet 2018, à la somme totale de 283.193,27 euros et il est constant qu'une procédure en paiement de cette somme a été engagée par le Crédit Foncier de France à l'encontre du syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Bayonne. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ressort du protocole d'accord concerné qu'il existe des concessions réciproques entre les parties puisque la somme due par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] a été ramenée forfaitairement à 220.000,00 euros pour solde de tous comptes au lieu de celle réclamée de 283.193,27 euros, qu'il est prévu que le Crédit Foncier de France doit se désister de la procédure engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et que chacune des parties renonce par ailleurs à toute instance ou toute action l'une envers l'autre. Les consorts [F] affirment sans le démontrer que ce protocole relaterait une présentation des faits contraire à la réalité et aux intérêts de la copropriété et que la résolution litigieuse ferait perdre au syndicat des copropriétaires toute possibilité d'action en justice contre l'ancien syndic et le président du conseil syndical, sans expliquer en quoi les éventuelles fautes commises par la SARL AGENCE MAUREL, Monsieur [A] [H] et la SCI [H]-[J] pourraient avoir une quelconque conséquence sur le contrat de crédit souscrit par le syndicat des copropriétaires et le Crédit Foncier de France et l'exigibilité des sommes dues à cet organisme bancaire, alors que le protocole d'accord concerné ne peut avoir d'effet qu'entre les parties, à savoir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] et le Crédit Foncier de France. Par ailleurs, il est constant qu'aucune action judiciaire n'a été engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SARL AGENCE CLEMENCEAU et qu'en l'absence de décision donnée en ce sens par l'assemblée générale, il n'est pas prévue que le syndicat des copropriétaires engage une action à l'encontre de Monsieur [A] [H] et de la SCI [H]-[J] ; en realité en sollicitant l'annulation de la résolution n°14 les consorts [F] ont pour objectif de protéger leurs seuls intérêts dans le cadre de la procédure qu'elles ont engagée à l'encontre de l'ancien syndic et de l'ancien président du conseil syndical, ce qui est contraire à l'intérêt général de la copropriété. Elles seront donc déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n°14 et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur la demande d'annulation de la résolution n°15 La résolution n° 15 est intitulée : "Information sur la procédure engagée par Mesdames [F] et les époux [L] le 20 novembre 2018 contre Monsieur [H] et approbation de demander à Me [O] de prendre en charge la défense de M.[H], président du conseil syndical aux frais du syndicat des copropriétaires (honoraires avocat)." Elle est ainsi rédigée : "Après en avoir délibéré, l'assemblée suite à l'action engagée par l'ind [F] et les époux [L] à la majorité des copropriétaires présents et représentés, approuve de demander à Me [O] de défendre M.[H], président du conseil syndical et de prendre en charge les honoraires de Me [O] sur ce dossier aux frais du syndicat des copropriétaires, or jugement." Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées. Le tribunal a annulé cette résolution comme relevant d'un abus de majorité en ce qu'elle n'était pas intervenue pour préserver l'intérêt collectif des copropriétaires mais dans l'intérêt personnel de l'un d'eux. Les consorts [F] sollicitent la confirmation de la décision entreprise de ce chef, en faisant valoir que la résolution n°15 est en opposition directe avec l'intérêt collectif de la copropriété qui n'est pas partie à la procédure engagée à l'encontre Monsieur [A] [H], et qu'elle a pour conséquence de mettre des frais à la charge de la copropriété au bénéfice d'un des copropriétaires, sans aucune contrepartie, alors qu'aucune assurance couvrant la responsabilité civile des membres du conseil syndical n'a été votée par la copropriété et qu'il n'appartient pas à la copropriété de pallier cette lacune. Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement entrepris en faisant valoir que la résolution n°15 a eu pour objet de pallier le fait que la police d'assurance de l'immeuble ne comportait pas de garantie couvrant la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical et ce contrairement aux préconisation de la recommandation n°13 de la commission relative à la copropriété, de sorte qu'il ne s'agit pas de favoriser Monsieur [H] et de prendre en charge les frais d'une procédure qui le viserait en sa seule qualité de copropriétaire, mais de lui assurer une protection fonctionnelle en raison de son statut de président du conseil syndical pour l'exercice de cette fonction bénévole. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les membres du conseil syndical et notamment son président, engageaient leur responsabilité personnelle lorsqu'ils ont commis des fautes dans l'exécution de leur mission et qu'une résolution adoptée par l'assemblée générale tendant à faire financer par l'ensemble des copropriétaires la défense dans le cadre d'une procédure judiciaire, d'un membre ou du président du conseil syndical, doit être considérée comme relevant d'un abus de majorité, en ce qu'elle n'est pas intervenue pour préserver l'intérêt collectif des copropriétaires, mais l'intérêt personnel de l'un d'eux et ce même en cas de non souscription par le syndicat des copropriétaires d'une assurance garantissant la responsabilité civile des membres ou du président du conseil syndical. Le jugement entrepris qui a prononcé l'annulation de la résolution n°15 sera confirmé. Sur la demande d'annulation de la résolution n°16 A titre liminaire concernant la demande d'annulation de cette résolution, il sera rappelé que l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 26 février 2016 avait adopté une résolution n°7 habilitant le syndic à engager une procédure à l'encontre de la SARL AGENCE CLEMENCEAU devant le tribunal de grande instance de Bayonne, afin qu'elle soit déclarée responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires par suite des fautes de gestion commises en sa qualité de syndic et qu'elle soit condamnée à réparer son préjudice sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Par la suite le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] a chargé Madame [T] [X] et Monsieur [G] [S], tous deux experts inscrits sur la liste des experts de la cour d'appel de Toulouse, d'examiner les comptes de la copropriété et ces experts ont déposé leurs rapports respectivement le 30 janvier 2017 et le 21 juin 2017 concluant tous deux à l'absence de faute de gestion commise par la SARL AGENCE CLEMENCEAU. La résolution n° 16 querellée est intitulée : "Approbation d'annuler la 7ème résolution de l'assemblée du 26 février 2016 jointe, conformément aux documents suivants". Elle est ainsi rédigée : " Au vu du rapport de Madame [X], expert judiciaire près la cour d'appel de Toulouse, d'une part, et du rapport de Monsieur [S], expert-comptable, d'autre part, dont il ne ressort pas que des fautes puissent être imputées à la société AGENCE CLEMENCEAU dans l'exercice de sa mission de syndic de l'immeuble [Adresse 12] susceptibles d'engager sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétgaires, l'assemblée générale décide, après en avoir délibéré, d'annuler la résolution n°7 de l'assemblée générale du 26 février 2016." Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées. Le tribunal a considéré que sur la base d'éléments nouveaux que constituent les rapports de Madame [X] et de Monsieur [S], il a été démontré qu'aucune faute de gestion ne pouvait être reprochée à l'AGENCE CLEMENCEAU, de sorte que l'abus de majorité allégué par les consorts [F] n'était pas caractérisé et a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°16. Au soutien de leur demande d'infirmation de cette décision, les consorts [F] font valoir que l'adoption de la résolution n°16 annulant l'autorisation du syndic à agir en justice contre l'ancien syndic, fait perdre toute possibilité à la copropriété d'obtenir réparation du préjudice subi et n'a d'autre but que de faire échapper à sa responsabilité le Cabinet F.MAUREL, qui n'a jamais exécuté la résolution n°7 votée le 26 février 2016; elles considérent que cela constitue un abus de majorité, alors que le succès de la procédure autorisée par l'assemblée générale ne relève pas de l'appréciation du syndic et que l'annulation de l'autorisation votée en 2016 n'a pas été mise à l'ordre du jour en 2017 et 2018 mais seulement après qu'elles aient dû assigner elles-mêmes le précédent syndic du fait de la carence du syndic actuel. Elles invoquent par ailleurs le principe selon lequel toute possibilité de remise en cause d'une résolution d'une assemblée générale de copropriétaires est interdite dès lors que cette résolution a reçu un commencement d'exécution, et elles soutiennent que l'action qu'elles ont engagée doit s'analyser comme un commencement d'exécution que leur action empêchant l'annulation de la résolution n°7 susvisée en précisant que leur action est toujours pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne. Elles font par ailleurs valoir que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les rapports de Madame [X] et de Monsieur [S] ont relevé des fautes de gestion commises par l'ancien syndic et qu'il appartient au tribunal seul de décider de la responsabilité de la SARL AGENCE CLEMENCEAU et non au syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] qui sollicite la confirmation de ce chef du jugement entrepris, soutient que la résolution n°16 visant à l'annulation de l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice contre le précédent syndic est justifiée par l'approbation des rapports d'expertise qui ont écarté toute faute de l'ancien syndic ; il fait valoir que les copropriétaires ont décidé de ne pas introduire de procédure à l'encontre de l'ancien syndic sur la base des éléments nouveaux que constituent les rapports de Madame [X] et de Monsieur [S] survenus postérieurement à l'autorisation donnée en 2016 et que cette résolution ne constitue donc pas un abus de droit et n'empêche pas les consorts [F] de rechercher la responsabilité de l'ancien syndic comme elles l'ont d'ailleurs fait. En l'espèce, contrairement à ce que prétendent les consorts [F] qui affirment sans le démontrer que les rapports de Madame [X] et de Monsieur [S] auraient mis en évidence des fautes de gestion commises par la SARL AGENCE CLEMENCEAU, il est indiqué par Monsieur [G] [S] en conclusion de son rapport, que l'analyse de l'ensemble des opérations bancaires et de leur traduction comptable n'avait relevé aucune irrégularité, ce qui avait déjà été conclu par Madame [T] [X]. Par ailleurs, comme l'a justement relevé le premier juge, les rapports de Monsieur [G] [S] et de Madame [T] [X] qui n'ont relevé aucune faute de gestion de la part de la SARL AGENCE CLEMENCEAU, ont été approuvés par les résolutions n°4 et n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er août 2017 dont il n'est pas justifié qu'elles aient fait l'objet d'une contestation, notamment de la part des consorts [F]. Le jugement entrepris qui a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°16 formée par les consorts [F] sera confirmé. Sur la demande d'annulation de la résolution n°17 La résolution n° 17 est intitulée : "Suite à dégâts des eaux dans la villa du voisin côté Nord, approbation de couper les lauriers et pittosporum pour 396,00 euros TTC selon facture jointe de l'entreprise POULOU du 20 mars 2018." Elle est ainsi rédigée : "Après en avoir délibéré, l'assemblée à la majorité des copropriétaires présentes et représentés, approuve suite à dégâts des eaux chez le voisin par les feuilles des lauriers et pittosporums le long du mur de clôture Nord plus haut que ce dernier et non conformes à l'article 671 du code civil, de couper ces derniers pour un budget de 396,00 euros TTC qui sera financé par la provision de la loi ALUR de 2019." Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées. Le tribunal a considéré que la délibération de l'assemblée générale prévoyait que ces végétaux devaient être coupés et que le choix de procéder à un abattage trouve son explication dans une raison qui relève de l'intérêt de la collectivité, à savoir le fait que ces végétaux auraient contribué à causer des dégâts des eaux chez le voisin ; le premier juge a estimé que le fait que l'exécution de cette résolution ait outrepassé la décision n'avait pas de conséquence sur la validité de ladite décision et a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°17. Les consorts [F] sollicitent l'infirmation de cette décision en faisant valoir que le syndic n'a produit aucun justificatif relatif au dégât des eaux qui aurait eu lieu chez le voisin, que les travaux sur ces végétaux ont dépassé la simple taille contrairement à ce qu'indique la facture de 396,00 euros TTC et qu'il a en réalité été procédé à l'abattage des lauriers et de 55 arbres le 30 avril 2018 sans l'accord de l'assemblée générale, alors que par ailleurs aucun document relatif à ces travaux n'a été communiqué dans les délais. Elles soutiennent que la résolution n°17 n'a en réalité pour seul objet de faire régulariser la faute du syndic et constitue un abus de majorité contraire à l'intérêt des copropriétaires, dans le but d'exonérer le syndic de toute responsabilité. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de cette décision en arguant que la décision de procéder à des travaux de coupe des végétations a été votée à la majorité absolue de l'assemblée souveraine, qu'il ne s'agit que de travaux de coupe d'arbustes qui ont depuis repoussé et que le modeste montant de la facture de 396,00 euros autorisait le syndic à prendre l'initiative de ces travaux sans autorisation préalable de l'assemblée. Il fait également valoir que les consorts [F] ne précisent pas en quoi cette résolution serait contraire à l'intérêt collectif. En l'espèce, il sera rappelé que selon l'article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic doit administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Cet article habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Les articles 25 et 26 réservent au contraire expressément à l'assemblée générale des copropriétaires le pouvoir de décider des modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, des travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens, et, plus généralement, de tous les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. En l'espèce le syndic a fait exécuter, sans décision préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, des travaux décrits dans la facture n°FA4615 en date du 20 mars 2018 de la SARL PASCAL POULOU comme consistant en des travaux de "taille des branches de lauriers côté Nord de la Résidence qui vont chez le voisin" et à l'enlèvement de la branche au sol pour un montant total de 396,00 euros TTC. Les consorts [F] qui soutiennent que les travaux litigieux ont en réalité consisté en l'abattage le 30 avril 2018 des lauriers et de plus de 55 arbres qui avaient plusieurs dizaines d'années outre 210 petits rejets, produisent à l'appui de leurs affirmations un constat d'huissier en date du 07 mai 2018 faisant état de quatre zones de coupe à l'Est de la [Adresse 12] et comportant de très nombreuses photographies de souches d'arbres. Toutefois, ce constat ne précise pas avec certitude (en dehors des seules affirmations des consorts [F]) à quelle essence d'arbres appartiennent ces souches et il est insuffisant à établir que la présence de ces souches ait un lien avec les travaux réalisés par la SARL PASCAL POULOU qui, de plus, sont intervenus le 20 mars 2018 et non le 30 avril 2018 comme l'affirment sans le démontrer les consorts [F]. Enfin la décision du syndic de faire procéder à ces travaux a été ratifiée a posteriori par la résolution n°17 querellée de l'assemblée générale du 19 mars 2019, alors que les travaux avaient déjà été réalisés, que la facture de la SARL POULOU en date du 20 mars 2018 était jointe à la convocation à l'assemblée générale et que les copropriétaires ont donc pu se prononcer en parfaite connaissance de cause sur cette résolution. La décision entreprise qui a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°17 sera donc confirmée par substitution de motifs. Sur la demande d'annulation de la résolution n°20 La résolution n° 20 est intitulée : " Approbation de modifier le tuyau d'alimentation de gaz dans le couloir des caves pour le passer au raz du plafond (budget estimatif 2.000,00 euros TTC)". Elle est ainsi rédigée : "Après en avoir délibéré, l'assemblée à la majorité des copropriétaires présents et représentés approuve de modifier pour la sécurité des résidents le tuyau d'alimentation de gaz qui traverse le couloir des caves situé à portée de main, de mettre un IPN pour soutenir le tuyau pour un budget de 600,00 euros TTC, financé par la provision de la loi ALUR de 2018." Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées. L'article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce que : "sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : [...] 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au 2ème alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi [...]" Ce texte, qui présente un caractère impératif, a également un caractère limitatif et intéresse tous les contrats, devis ou marché relatif à la réalisation de travaux et ce quel qu'en soit le montant. La preuve de la régularité de la convocation de l'assemblée générale pèse sur le syndicat des copropriétaires qui doit ainsi établir que les documents prévus par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 étaient joints à la convocation adressée aux copropriétaires. Le tribunal, constatant qu'aucun devis n'avait été annexé à la convocation, a annulé cette résolution sur le fondement de l'article 11 du décret du 11 mars 1967. Les consorts [F] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que l'annulation de cette résolution est justifiée par l'absence de communication de devis au titre des travaux de modification du tuyau d'alimentation de gaz, de tout chiffrage, même estimatif, du tracé du nouveau tuyau, de l'emplacement de l'IPN, et d'un descriptif des travaux envisagés, alors qu'il s'agit bien d'un vote de travaux. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] qui ne conteste pas qu'aucun projet de contrat et qu'aucun devis n'étaient joints à la convocation, soutient que la résolution n°20 avait pour seul objet d'approuver le principe des travaux, les devis devant être soumis au vote des copropriétaires lors de la prochaine assemblée ; il fait valoir que les consorts [F] ne démontrent pas l'existence d'un grief qui leur serait causé par l'adoption de cette résolution, ni qu'elles n'auraient pas pu se prononcer de manière éclairée, de sorte que l'annulation de cette résolution est disproportionnée par rapport au but recherché au vu de la modicité des sommes en jeu. En l'espèce, la cour constate, comme le premier juge, que les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 relatif aux éléments d'information obligatoires devant être joints à la convocation pour la validité de la décision, n'ont pas été respectées puisque ni contrat ni devis n'étaient joints à la convocation et que le libellé de la résolution prévoyant un budget estimatif de 2.000,00 euros TTC puis faisant état dans la délibération votée d'un budget de 600,00 euros TTC (dont on ignore s'il ne concerne que la pose de l'IPN) est particulièrement confus et ne permet pas aux copropriétaires de savoir si le montant total des travaux va s'élever à 2.000,00 euros ou à 2.600,00 euros, de sorte qu'en l'absence des documents susvisés joints à la convocation, les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés sur les travaux concernés et n'ont pu voter de manière éclairée sur cette résolution. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée qui a prononcé l'annulation de la résolution n°20. Sur la demande d'annulation de la résolution n°23 L'ordre du jour prévoyait que la résolution n°23 devait être intitulée comme suit : "Approbation de vendre les parties communes au rez-de-chaussée correspondant à l'ancienne conciergerie de 70 m² environ au sol, au copropriétaire le plus offrant pour un prix minimum de 150.000,00 euros (art 26) ; - Estimation d'agences immobilières GAMBETTA-AD HOC ; - Proposition d'achat de M.[H] [J] du 11 janvier 2018 pour 130.000,00 euros ; - Proposition d'achat de l'indivision [F] du 20 janvier 2018 pour 150.000,00 euros ; - Modificatif du règlement de copropriété de M.R [E] du 25 juin 2008. Après en avoir délibéré l'assemblée à la majorité des copropriétaires présents et représentés approuve de vendre les parties communes au rez-de-chaussée correspondant à l'ancienne conciergerie d'environ 70 m² pour un prix de à M ou Mme aux conditions suivantes : - Vente au propriétaire le plus offrant au-delà d'un prix plancher de 150.000,00 euros; - Autorisation de créer une temie en plafond de ces parties communes pour relier avec le lot 7 en cas de vente à M.[H]-[J] sous le contrôle d'un bureau d'étude qui aura mission complète (étude, suivi chantier et réception travaux). Copie de ces documents devront être adressées au syndic avec factures et attestations d'assurances des entreprises et bureau d'études ; - Délégation de pouvoir donnée au syndic pour représenter le syndicat à l'acte notarié. Frais et débours du syndic à la charge du syndicat ; - Enregistrement du modificatif du règlement de copropriété avec acte notarié de vente aux frais de l'acquéreur ; - Prise en compte des nouveaux tantièmes avec création du lot 23 avec exercice comptable de 2020, soit le 1er janvier 2020 ; - Acceptation du modificatif du règlement de copropriété de M.R.[E] du 25 juin 2008 joint à la convocation ; - Remboursement du fruit de la vente de ces parties communes sur la base des anciens tantièmes avant la création du lot 23." La résolution n°23 a finalement été libellée comme suit : Résolution n°23 a : "A la demande de l'assemblée approbation de couper la question n°23 de l'ordre du jour en deux questions : Après en avoir délibéré l'assemblée à la majorité des copropriétaires présents et représentés approuve de couper la question n°23 de l'ordre du jour en deux questions: Mise aux voix cette résolution est adoptée à la majorité de l'article 26." Résolution n°23 b : "Approbation de vendre les parties communes au rez-de-chaussée correspondant à l'ancienne conciergerie de 70 m²." Après en avoir délibéré l'assemblée à la majorité des copropriétaires présents et représentés approuve de vendre les parties communes au rez-de-chaussée correspondant à l'ancienne conciergerie de 70 m². Mise aux voix cette résolution est adoptée à la majorité de l'article 26." Résolution n°23 c : "Approbation de vendre l'ancienne loge au copropriétaire le plus offrant au-delà d'une mise à prix de 150.000,00 euros TTC, avec acceptation du modificatif du règlement de copropriété de Monsieur [E] du 25 juin 2008 joint à la convocation." Démarrage de la vente aux enchères de l'ancienne conciergerie pour un prix plancher de 150.000,00 euros. Les propositions sont faites en séance au-delà du seuil plancher. Dernière offre de M.[H] à 180.000,00 euros. L'indivision [F] et M. et Mme [N]/[B] continuent les enchères. L'indivision [F] offre 200.000,00 euros. M. et Mme [N]/[B] surenchérissent à 201.000,00 euros. L'indivision [F] arrête les enchères et ne surenchérit pas au-delà de 201.000,00 euros. Après en avoir délibéré l'assemblée à la majorité des copropriétaires présents et représentés approuve de vendre les parties communes au rez-de-chaussée correspondant à l'ancienne conciergerie d'environ 70 m² à M. ou MMe [N]/[B] pour 201.000,00 euros suite vente aux enchères aux plus offrants en partant de 150.000,00 euros, aux conditions suivantes : - Signature d'un sous seing privé en l'étude de Mme [Z], notaire à [Localité 5] dans les 15 jours qui suivent l'expiration du délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; - Pas de conditions suspensives relatives à l'obtention d'un prêt ; - Délégation de pouvoir donnée au syndic pour représenter le syndicat à l'acte notarié. Frais et débours du syndic à la charge du syndicat ; - Enregistrement du modificatif du règlement de copropriété avec acte notarié de vente aux frais de l'acquéreur ; - Prise en compte des nouveaux tantièmes avec création du lot 23 avec exercice comptable de 2020, soit le 1er janvier 2020 ; - Acceptation du modificatif du règlement de copropriété de M.R.[E] du 25 juin 2008 joint à la convocation ; - Remboursement du fruit de la vente de ces parties communes sur la base des anciens tantièmes avant la création du lot 23 ; - Engagement écrit de M. et MMe [N]/[B] en séance dont l'engagement sera remis aux copropriétaires avec le procès-verbal. Mise aux voix, cette résolution est adoptée à la majorité de l'article 26". Après avoir rappelé les dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 2017 et le fait que les copropriétaires avaient la faculté d'amender les textes soumis à leur approbation sans qu'il soit besoin de leur soumettre préalablement l'ordre du jour, le tribunal a rejeté la demande d'annulation en considérant que la résolution n°23 avait simplement fait l'objet d'une scission permettant aux copropriétaires de procéder à un vote séparé sur deux aspects de la question qui devait initialement leur être soumise, sans toutefois modifier le contenu de la délibération et alors que l'ordre du jour se bornait à prévoir un prix plancher de 150.000,00 euros mais ne prévoyait pas l'examen des différentes offres. Les consorts [F] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise en soutenant qu'en violation de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la résolution n°23 est différente de la formulation qui figurait dans l'ordre du jour puisqu'elle a été modifiée et scindée en deux questions différentes le jour de l'assemblée générale, ce qui ne leur a pas permis de réfléchir au sens de ces nouvelles résolutions et de voter de façon éclairée sur la question de la vente de l'ancienne loge, l'offre des consorts [N]/[B] n'ayant pas été communiquée au préalable, elles n'ont pas eu la possibilité de formuler une nouvelle offre, alors qu'elles s'étaient positionnées dès le 20 avril 2018. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de la décision déférée en faisant valoir que la résolution n°23 initiale a été scindée en deux parties pour permettre un vote sur le principe de la vente des parties communes, avant la vente au copropriétaire le plus offrant, mais que le contenu de ces sous-résolutions correspond à celui de la résolution initiale. Il soutient que le fait que les offres de tous les copropriétaires n'aient pas été annexées à l'ordre du jour ne saurait entraîner l'annulation de la résolution n°23c validant la vente au profit des consorts [N]/[B], dès lors que l'ordre du jour se bornait à prévoir un prix plancher de 150.000,00 euros, et que la vente serait réalisée au profit du copropriétaire le plus offrant. Il souligne que la procédure de lecture des offres a eu lieu de manière loyale et contradictoire et que l'assemblée a voté la résolution en considération de la meilleure offre, dans l'intérêt de la collectivité et alors que les copropriétaires ont la faculté d'amender les textes soumis à leur approbation en cours d'assemblée. En l'espèce, outre le fait que la nouvelle formulation de la résolution n°23 a été préalablement soumise à l'assemblée générale qui l'a approuvée, contrairement à ce que soutiennent les consorts [F], la formulation de la résolution n°23 n'a nullement été modifiée mais elle a seulement été scindée en deux, de façon à ce que l'assemblée générale vote d'abord sur le principe de la vente du local correspondant à l'ancienne conciergerie puis, une fois l'accord donné par l'assemblée générale sur ce principe, qu'elle s'exprime sur le prix et les conditions de cette vente. La convocation précisait que la vente se ferait sous forme d'enchères au plus offrant avec une mise à prix minimale de 150.000,00 euros et les consorts [F] ont d'ailleurs participé aux enchères et ont même fait une offre à 200.000,00 euros mais elles n'ont pas souhaité aller au-delà de la somme de 201.000,00 euros proposée par M. et Mme [N]/[B] ; elles ne peuvent donc sérieusement prétendre ne pas avoir pu voter de façon éclairée sur cette résolution dont le contenu n'a pas été modifié par rapport à celui qui figurait dans l'ordre du jour joint à la convocation. La cour estime donc que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, il convient en conséquence de confirmer la décision déférée qui a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°23. 3°) Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le tribunal n'a pas fait droit à la demande des consorts [F] de bénéficier des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel : "En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."   Le tribunal a en effet considéré que les contestations des consorts [F] n'avaient été reconnues fondées que pour partie de sorte que l'équité commandait de ne pas les dispenser de la participation à la dépense commune des frais de procédure. Il s'avère effectivement que les demandes d'annulation des consorts [F] portaient sur 7 résolutions et qu'elles n'ont obtenu gain de cause que pour deux résolutions ; le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 4°) Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris sera confirmé concernant les dispositions relatives aux condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. L'équité ne commande pas de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou de l'autre des parties. Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles garderont à leur charge les dépens d'appel qu'elles ont exposés. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, RECTIFIE le jugement entrepris en ce sens que dans le dispositif aux lieu et place de "l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 17 mars 2019", il convient de lire "l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 19 mars 2019". INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 19 mars 2019. Statuant à nouveau du seul chef infirmé, DEBOUTE Madame [K] [F] épouse [W] et Madame [D] [F] de leur demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] du 19 mars 2019. CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions. Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties. DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens d'appel qu'elle a exposés. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, [K] HAUGUEL Caroline FAURE