Cour de cassation, 23 mai 2019. 18-20.633

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 mai 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10175 F Pourvoi n° Z 18-20.633 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. K... R..., domicilié [...] , 2°/ Mme B... R..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. P... E..., 2°/ à Mme I... E..., domiciliés tous deux [...], 3°/ à M. C... O..., domicilié [...], pris en sa qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 avril 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme R..., de la SCP Marc Lévis, avocat de M. et Mme E... ; Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme R... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme R... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme E... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme R... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté les demandes des époux R... tendant à voir condamner les époux E... à détruire la piscine et le mur en parpaings visés dznd constat du 22 novembre 2010 et du 30 août 2011, à retirer les remblais et remettre le terrain dans son état initial conformément au plan altimétrique dressé en 1990 par M. D... et à leur verser la somme de 50 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de ces agissements illicites ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du règlement de copropriété que :- les constructions comprendront, après achèvement, deux maisons individuelles à usage principal d'habitation, l'une implantée dans la partie Nord du terrain, l'autre implantée dans la partie Sud du terrain (pages 2 et 3) ; - que la construction des deux maisons a été autorisée aux termes d'un arrêté de Monsieur le Maire de [...] en date du 14 septembre 1990 sous le numéro X06890XC083 (page4) ; - qu'après achèvement de l'immeuble, il ne pourra être édifié aucune construction, même à caractère provisoire ( page 9 ) ; que l'état descriptif de division décrit le lot 1 comme suit : « La moitie indivise du terrain et des parties communes afférentes à une maison qui sera située dans la partie Nord du terrain, qui doit être édifiée conformément au permis de construire. Le droit de construire une maison à usage d'habitation, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, d'une SHON maximale de 200 m² qui comprendra, après achèvement : - au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, une cuisine, un living, un dégagement, deux chambres, une salle de bain, et water closet ; - à l'étage : un dégagement, une chambre, un bureau, une salle de bain et water closet ; - terrasse couverte ; - garage ; - piscine » ; que le lot 2 est décrit d'une manière sensiblement équivalente ; que le tableau récapitulatif des deux lots affecte à chacun la moitié des parties commune ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été établis par un seul acte authentique du 31 octobre 1990 ; qu'ils doivent s'interpréter de manière à les rendre compatibles face à leur apparente contradiction ; que rien ne permet d'affirmer que « l'achèvement » des constructions ou de l'immeuble, évoque dans le règlement de copropriété, ne vise que les deux maisons, objets du permis de construire accordé le 14 septembre 1990, plutôt que les constructions décrites dans l'état descriptif de division, comprenant notamment les piscines ; qu'au contraire, le lot 1 concerne par le présent litige, comporte le droit de construire une maison, une terrasse couverte, un garage, une piscine, et est affecté de la moitie indivise du terrain et des parties communes ; qu'en outre, l'acte d'acquisition des époux E... du 30 octobre 2003 mentionne, au paragraphe du bien vendu, le lot 1 tel que décrit à l'état descriptif de division avec la piscine, et comporte un nota par lequel « le vendeur déclare que la construction est aujourd'hui dans l'état d'inachèvement suivant, sol brut de béton, murs agglos ou contre cloisons briques apparentes, sanitaires non posés » ; qu'il précise encore, au paragraphe « achèvement des constructions », « l'acquéreur s'engage à terminer les travaux de construction en conformité avec le permis de construire ci-annexé... » ; qu'il précise enfin, au paragraphe du permis de construire, que le bien vendu a fait l'objet : - d'un permis de construire délivré par la commune de [...] le 14 septembre1990, - d'une déclaration d'achèvement des travaux établie le 30 mars 1994,- d'un certificat du maire de la commune de [...], en date du 25 octobre 1995, précisant que les travaux sont entièrement terminés depuis le 30 mars 1994 ; que par ailleurs, l'attestation de la vente consentie à l'auteur des époux E..., la société Visemo, par F... H... comportait un descriptif du bien vendu correspondant à celui du lot 1 de l'état descriptif de division ; que c'est dès lors en vain que les consorts R..., se fondant sur le caractère de parties communes du sol, contestent la possibilité pour les époux E... d'avoir construit leur piscine sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que leur demande tendant à voir ordonner la destruction de la piscine, du mur en parpaing, et le retrait des remblais ainsi que la remise en état du terrain ne pourra être accueillie sur le fondement de ce premier moyen ; AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE les consorts R... sollicitent la destruction de la piscine et le retrait du remblai au motif que ces ouvrages auraient été réalisés sur des parties communes sans autorisation de l'autre copropriétaire ; que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété en date du 31 octobre 1990 prévoit en page 2 au chapitre CONSTRUCTIONS :"- les constructions comprendront, après .achèvement, deux maisons individuelles à usage principal d'habitation : l'une implantée dans la partie nord du-terrain, l'autre implantée dons la partie sud du terrain " ; que dans l'état descriptif de division, il est indiqué concernant le lot n° 1 appartenant aux consorts E..., que : " l'immeuble est divisé en deux lots numérotés 1 et 2 dont la désignation est établie par référence aux plans visés à l'article 2 et ci-annexés : 1°) LOT NUMERO UN : la moitié indivise du terrain et des parties communes afférentes à une maison qui sera située dans la partie Nord du terrain qui doit être édifiée conformément au permis de construire, le droit de construire une maison à usage d'habitation, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, d'une SHON maximale de 200 m², qui comprendra après achèvement : - au rez-de-chaussée ; un hall d'entrée, une cuisine, un living, un dégagement, deux chambres, une salle de bains et water-closet, - à l'étage, un dégagement, une chambre, un bureau, une salle de bain et water-closet, terrasse couverte, garage, piscine " ; que l'acte d'acquisition des consorts R... prévoyait que "l'acquéreur se soumettra, sans recours contre le vendeur à toutes les obligations résultant de l'état descriptif de division et règlement de copropriété ci-dessus énoncé, dont une copie lui a été remise " ; que le fait que le permis de construire initial ne prévoyait pas dans un premier temps la construction d'une piscine ne privait pas les propriétaires du lot n° 1 de solliciter ultérieurement un permis de construire pour la construction de ladite piscine ; que l'état descriptif de division prévoyant dès l'origine la construction d'un piscine sur le lot n° 1, les consorts E... n'avaient pas l'obligation de solliciter l'accord de l'autre copropriétaire pour entreprendre les travaux ; que cet état descriptif ne prévoit pas non plus l'accord de 1'autre copropriétaire concernant l'implantation de la piscine ; qu'il convient de débouter les consorts R... de leur demande de destruction de la piscine des consorts E..., de retrait des remblais et de remise en état initial des lieux ; 1°) ALORS QUE l'état descriptif de division qui, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière, sans valeur contractuelle, ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement de copropriété ; qu'en faisant prévaloir les termes de l'état descriptif de division qui mentionnaient le droit de construire une piscine dans la description du lot des époux E... sur celles du règlement de copropriété, qui limitait le droit de construire des copropriétaires aux deux maisons originairement visées dans le permis de construire du 14 septembre 1990, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1134, devenus 1103, du code civil, ensemble l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE les droits et obligations des copropriétaires, dans leurs rapports collectifs, sont définis par le règlement de copropriété, à l'exclusion des actes translatifs de la propriété des lots ; qu'en considérant, pour juger que les époux E... avaient le droit de construire une piscine sur leur lot, que leur acte d'acquisition du 30 octobre 2003 visait la description du lot n° 1 « tel que décrit à l'état descriptif de division avec la piscine » (arrêt page 6, al. 3) tout comme l'attestation de vente consentie à l'auteur des époux E... (arrêt page 6, al. 8), la cour d'appel a méconnu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en se fondant, pour juger que les époux E... avaient le droit de construire une piscine sur leur lot, sur les termes de leur acte d'acquisition, quand elle relevait elle-même que cet acte précisait que les travaux avaient été achevés conformément au permis de construire du 14 septembre 1990, lequel ne prévoyait la construction que des maisons litigieuses (arrêt page 5, al. 5 ; page 6, al. 5), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences qui s'évinçait de ses propres constatations, a violé l'article 1134, devenu 1109, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSISIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté les demandes des époux R... tendant à voir condamner les époux E... à détruire la piscine et le mur en parpaings visés au constat du 22 novembre 2010 et du 30 août 2011, à retirer les remblais et remettre le terrain dans son état initial conformément au plan altimétrique dressé en 1990 par M. D... et à leur verser la somme de 50 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de ces agissements illicites ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les consorts R... se plaignent de l'exhaussement du terrain voisin qui aurait conduit à la création de vues plongeantes chez eux et d'un écoulement des eaux de pluie sur leur fonds ; qu'à cet égard, les rapports d'expertise établis par V... J... les 15 février 2010 et 8 février 2018 ont permis d'objectiver : - l'existence d'une surélévation du lot E... variant de 0,50 centimètre, 1,5 m à 2,20 m sur une surface très limitée figurée en teinte jaune sur le plan annexe 2, - l'aggravation des vues entre les deux lots par les différentes surélévations, - l'aggravation de l'écoulement des eaux de pluie par une pente plus forte ; qu'il a par ailleurs été relevé que : - le terrain avait également été rehaussé de 50 centimètres sur le lot R... et qu'il suffirait de laisser pousser de 40 centimètres de plus la haie sur leur fonds pour supprimer toute vue, alors qu'il en existait dès l'origine ; que l'endroit on la surélévation est la plus importante sur le lot E... se situe à 17.22 m de la clôture séparant les deux lots, à l'appui d'une analyse établie par René Zribi, géometre expert, les consorts R... contestent les relevés de niveaux établis par V... J... ; que pour autant, rien ne permet d'établir que les vues possibles à partir du lot E..., à l'origine plus élevé que le lot R... donneraient sur des lieux de vie de la maison, du jardin ou de la terrasse, les seules photographies produites permettant de constater qu'il est possible de voir circuler les voisins lorsqu'ils se trouvent à proximité immédiate de la haie de clôture qui mesure 2 mètres de haut, et rien dans le règlement de copropriété garantissant une stricte intimité entre les deux autres copropriétaires de cet ensemble de deux habitations ; quant à l'aggravation de l'écoulement des eaux, aucun document ne permet d'établir qu'il est de nature à générer des nuisances anormales sur le lot situé a un niveau plus bas, et plus particulièrement sur les parties privatives dudit lot ; que la réalité d'un trouble anormal de voisinage n'est donc pas caractérisée et le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage, sera confirmé ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE les consorts R... se plaignent de subir un trouble anormal de voisinage en raison d'un remblai mis en place du fait de la construction de la piscine de leurs voisins ; qu'ils soutiennent que ce remblai serait particulièrement abrupt ; qu'il s'arrêterait à 20 cm de leur clôture et aurait tendance à s'ébouler sur le terrain voisin ; que concernant le trouble anormal de voisinage, il convient de se référer au rapport d'expertise de Monsieur J... ; que ce dernier indique en page 9 de son rapport que - la hauteur maximale du remblais est de 2,06 mètres et se trouve à une distance de 17,22 mètres de la clôture de Monsieur R... et non pas à 20 cm comme soutiennent les consorts R... ; que le remblai maximum est de 2,06 mètres en un point précis mais la moyenne des remblais est de l mètre environ ; que les 60 % du terrain n'ont pas été remblayés ; que ces aménagement ont été réalisés lors de la construction de le maison et de la piscine le lot n° 1 propriété E... ; que l'expert précise " nous pensons, sous réserve de l'avis du tribunal que la partie décaissée autour de la piscine ne créée aucune nuisance à la propriété R... " ; que les constats d'huissier produits par les défendeurs en date des 26 mars, 20 août et 22 novembre 2010 ne constituent pas un relevé topographique permettant une comparaison avec les mesures relevées par Monsieur J... ; que ces constats ne permettent pas de conclure que postérieurement à l'expertise, de nouveaux aménagements ont eu pour conséquence de surélever le terrain ; que de plus, les constats ne démontrent pas que le remblai donne sur une partie de la propriété comme la maison ou la piscine où les consorts R... peuvent être vus de manière durable ; que la création de vues sur le terrain R... créant un préjudice pour ces occupants n'est pas démontré ; que par ailleurs, ni l'expertise ni les constats d'huissier postérieurs ne permettent de conclure à l'existence de problèmes d'écoulement d'eau qu'il convient de débouter les consorts R... de leur demande de destruction de la piscine des consorts E..., de retrait des remblais et de remise en état initial des lieux ; ALORS QUE, pour solliciter la destruction de la piscine et du mur en parpaings, le retrait des remblais et la remise en état du terrain dans son état initial conformément au plan altimétrique dressé en 1990 par M. D..., les consorts R... invoquaient l'aggravation de la servitude naturelle d'écoulement des eaux, en violation des articles 640 et 681 du code civil (conclusions page ; qu'en rejetant la demande des exposants, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.