Tribunal judiciaire, 29 octobre 2024. 24/01939

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 24/01939 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXTV NAC : 97Z JUGEMENT CIVIL DU 29 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSE S.A. CBO TERRITORIA [Adresse 4] [Localité 3] Rep/assistant: Me Chendra KICHENIN de la SELARL CKA, avocat au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION Rep/assistant: Me Olivier RAMON de la SELARL ORA, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE LA DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REUNION [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : M. [U] [T], muni d’un pouvoir pour l’inspectrice principal des Finances publique Mme [N] [O], Copie exécutoire délivrée le : 29.10.2024 CCC délivrée le : à Maître Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN AVOCAT, Me Olivier RAMOND COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Octobre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 29 Octobre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: La société CBO TERRITORIA a acquis, par acte notarié du 17 février 2012, un terrain à bâtir de 114 315m², situé à [Adresse 5] à [Localité 6], pour un prix de 4 572 600€ hors taxes. Lors de l’acquisition, elle a pris l’engagement de le revendre dans un délai de cinq ans, tel que prévu par les dispositions de l’article 1115 du code général des impôts, lui permettant de bénéficier d’une exonération de droits de mutation d’un montant de 232 748 euros. Il était prévu d’y établir une zone d’aménagement concerté (ZAC), dénommée [M] [Z], l’opération d’aménagement étant initiée par la commune de [Localité 6]. A l’expiration du délai de cinq ans, le terrain n’étant pas revendu, elle a sollicité le 13 janvier 2017 une prorogation du délai pour respecter son engagement. L’administration a fait droit à sa première demande, prorogeant ainsi le délai au 17 février 2018. Puis le 14 décembre 2017, elle a sollicité une nouvelle prorogation, à laquelle l’administration a fait droit. Néanmoins, le 21 janvier 2019, elle a sollicité une troisième prorogation, qui lui a été refusée par l’administration par décision du 27 janvier 2019. Le 14 mars 2019, l’administration lui adressait une proposition de rectification, considérant qu’elle était redevable des droits d’enregistrement dont elle avait été exonérée, calculés à 200 055€, outre 60 417€ d’intérêts de retard. La société CBO TERRITORIA a formulé le 9 mai 2019 des observations en réponse à cette proposition de rectification. Le 15 juillet 2019, l’administration informait la société qu’elle maintenait partiellement les rectifications proposées le 14 mars 2019, confirmant le rejet de la 3ème demande de prorogation de délai du 21 janvier 2019 mais modifiant le montant des droits d’enregistrement dus (166 411€, après déduction du prix de revente partiel de la base de remise en cause de l’exonération) et des intérêts de retard (50 256€). La commission départementale de conciliation rendait le 14 octobre 2021 un avis d’incompétence. Le 30 novembre 2021, l’administration adressait à la société CBO TERRITORIA un avis de mise en recouvrement pour un montant total de 216 667€. C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la société CBO TERRITORIA a assigné la direction régionale des finances publiques de La Réunion (ci-après, DRFIP) devant le tribunal judiciaire afin de: - ANNULER la décision de rectification du 14 mars 2019 par laquelle la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion confirme le rejet de la demande de prorogation du délai de l’article 1115 du CGI et rétablir le Contribuable dans ses droits; En conséquence, - CONDAMNER la Direction régionale des finances publiques aux entiers dépens de la présente instance et de mettre a sa charge la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle a subi les délais administratifs et techniques inhérents à l’aménagement et à la commercialisation d’une ZAC d’une superficie de 11 hectares, couplé à un marché de la production immobilière en récession. Elle considère donc que la décision de la DRFIP confirmant le rejet de sa dernière demande de prorogation de délai n’est pas conforme à la doctrine de l’administration définie au BOFPI (BOI-ENR-DMTOI-10-50 du 29 avril 2014, §30 et 60). Elle fait également valoir que l’avis de mise en recouvrement du 30 novembre 2021 serait affecté d’une erreur de calcul, qui contreviendrait également à la doctrine de l’administration. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la requérante. La DRFIP de La Réunion, pourtant régulièrement assignée à personne morale, n’a pas conclu pour l’audience d’orientation du 2 septembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 16 septembre 2024. Des conclusions de la DRFIP ont été transmises par voie électronique à la juridiction le 16 septembre 2024. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. » Il sera en outre précisé qu’en l’absence de toute demande de révocation de l’ordonnance de clôture, les conclusions de l’administration défenderesse, transmises à la juridiction postérieurement à la clôture, ne sauraient être admises. Elles seront, d’office, déclarées irrecevables, en application de l’article 802 du code de procédure civile. Sur la demande d’annulation de la décision de rectification de la DRFIP du 14 mars 2019 * sur le premier moyen tiré de l’illégalité du refus d’accorder une troisième prorogation: Aux termes du premier alinéa de l’article 1115 du code général des impôts : “Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans." Aux termes du IV bis du A de l’article 1594-0 G du même code: “Une prolongation annuelle renouvelable du délai mentionné au premier alinéa de l'article 1115 peut être accordée, dans des conditions fixées par décret, par l'autorité compétente de l'Etat du lieu de la situation des immeubles situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté définie à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme et acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de cette zone.” Aux termes du III de l’article 266 bis de l’annexe III du même code: “La demande de prorogation du délai prévue au IV du A de l'article précité doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du délai précédemment imparti. Elle doit être adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale, être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l'engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution. L'autorité compétente de l'Etat mentionnée aux IV et IV bis du A de l'article 1594-0 G précité est le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques.” La doctrine officielle de l’administration fiscale en vigueur sur ce sujet, à savoir le Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts (BOI-ENR-DMTOI-10-50, paragraphe 60, in fine), prévoit que “ de telles prorogations annuelles peuvent être notamment accordées en raison des retards pris dans la commercialisation de la ZAC du fait de difficultés administratives ou techniques, ainsi que des délais nécessaires à l'appropriation de l'ensemble du foncier de la zone qui peut conditionner la rétrocession des emprises en cause.” En l'espèce, l’ensemble des textes applicables et la doctrine en vigueur mentionnent explicitement que la prorogation du délai de cinq ans n’est pas de droit, le choix du verbe “pouvoir” signifiant bien que la prorogation est soumise à l’appréciation de l’administration fiscale. Si la société demanderesse fait valoir qu’elle a subi les délais administratifs et techniques inhérents à l’aménagement et à la commercialisation d’une ZAC, d’une part elle ne prétend pas que ces délais présentent le caractère de la force majeure. En effet, tout au contraire, en invoquant des délais “inhérents” à l’aménagement et la commercialisation d’une ZAC, elle admet elle-même que ces délais pouvaient être raisonnablement prévus lorsqu’elle a pris l’engagement de revente en acquérant la parcelle. Cela est corroboré par le fait que lors de la séance de la commission départementale de conciliation du 1er octobre 2021, la société avait reconnu qu’au jour de l’acquisition elle n’avait pas de certitude de pouvoir réaliser ses ventes dans le délai prévu, comptant donc sur des reports d’échéance. D’autre part, et surtout, elle ne verse aux débats aucune pièce démontrant la réalité desdits délais et caractérisant les évènements qui auraient retardé la revente des parcelles en litige. Par conséquent, la demande d’annulation de la décision de rectification de la DRFIP du 14 mars 2019 ne saurait prospérer, sur ce moyen. * sur le deuxième moyen tiré de l’erreur de calcul des droits d’enregistrement: Aux termes du I de l’article 1940 G ter du code général des impôts: “Lorsqu'une exonération ou une réduction de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d'un engagement ou de la production d'une justification, le non-respect de l'engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l'obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée.” La doctrine officielle de l’administration fiscale en vigueur sur ce sujet, à savoir le Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts (BOI-ENR-DMTOI-10-50, paragraphe 110, in fine), prévoit que : “Lorsqu'à l'échéance du délai de cinq ans, l'engagement de revendre n'est respecté que pour une fraction du bien sur lequel il portait, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, ainsi que des frais et intérêts de retard qui en résultent, à hauteur de la différence entre le prix auquel il avait acquis le bien et le prix auquel a été vendu la (ou les) fraction du bien pour laquelle l'engagement a été respecté. Cette solution s'applique par parcelle ou lot lorsque leur prix d'acquisition a été distingué dans l'acte.” En l’espèce, il ressort du courrier du 15 juillet 2019 de la DRFIP, en réponse aux observations de la société demanderesse, que l’administration a tenu partiellement compte desdites observations et qu’elle a correctement appliqué le texte précité et sa doctrine, en calculant les droits d’enregistrement sur la base de la différence entre le prix d’achat initial (4 572 600€) et le prix de revente partiel (recalculé à 768 996€, pour tenir compte exclusivement du prix de revente des surfaces provenant de la parcelle litigieuse, sachant que les cessions incluaient des surfaces provenant d’autres parcelles). Ce moyen ne saurait donc davantage prospérer. Sur les demandes accessoires La demanderesse, qui succombe, conservera la charge des dépens. Sa demande relative aux frais irrépétibles sera rejetée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, DECLARE irrecevables les conclusions de la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’azur et du département des Bouches du Rhône reçues après l’ordonnance de clôture du 2 septembre 2024, REJETTE la demande de la société CBO TERRITORIA d’annuler la décision de rectification du 14 mars 2019 par laquelle la Direction Régionale des Finances Publiques de la Réunion a confirmé le rejet de sa demande de prorogation du délai de l’article 1115 du CGI, CONDAMNE la société CBO TERRITORIA aux entiers dépens ; REJETTE la demande de la société CBO TERRITORIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; La greffière La Présidente