Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 22/00860

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à Me AMIEL Copie certifiée conforme délivrée le : à Me ARBIB ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 22/00860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV42U N° MINUTE : Assignation du : 12 Janvier 2022 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet N.G IMMOBILIER, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235 DÉFENDEURS Monsieur [N] [G] [Adresse 1] [Localité 7] défaillant S.A.R.L. DINAPOLI 2 SOUFFLES, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC320 Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/00860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV42U COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Anita ANTON, Vice-président Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffier, DÉBATS A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE L'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic est le cabinet N.G. Immobilier. Monsieur [N] [G] est propriétaire du lot n° 2 de cet immeuble constituant un local commercial loué à la société Dinapoli 2 Souffles et situé au rez-de-chaussée, ainsi que du lot n° 62 (appartement à usage d'habitation, situé également au rez-de-chaussée et contigu au lot n° 2). La SARL Dinapoli 2 Souffles exploite dans les lieux un commerce de restauration. Le règlement de copropriété précise que le lot n° 2 constitue : « au rez-de-chaussée à droite, une boutique à usage d'épicerie, comprenant une pièce, cave n° 2, usage des WC communs dans la première cour et la copropriété des parties communes à concurrence de 12/1.000ième ». Il précise à la rubrique « Usage des parties privées » que sont formellement exclus « tous établissements dangereux ou insalubres de nature à incommoder les personnes habitant dans la maison ». Une demande d'autorisation d'installation d'une gaine pour l'extraction de la hotte du restaurant a été refusée aux termes de la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2017. Malgré ce refus d'autorisation, il a été procédé à cette installation. Sans autorisation, le lot n° 62, constituant un logement d'une pièce avec alcôve, a été réuni avec le lot n°2, pour l'agrandir. Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/00860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV42U Reprochant à la société Dinapoli 2 Souffles plusieurs infractions au règlement de copropriété, par une assemblée générale du 13 décembre 2018, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de Monsieur [G] et de son locataire, la société Dinapoli 2 Souffles, dans le cadre des désordres constatés et en raison de la non-conformité de l'usage du local à sa destination. Par une lettre du 27 mars 2019, le syndic a mis en demeure la société Dinapoli 2 Souffles de remédier à l'ensemble des désordres. Monsieur [N] [G] a répondu par lettre du 7 avril 2019, en contestant les griefs qui lui étaient adressés. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier de justice le 2 avril 2019. La gaine pour l'extraction de la hotte du restaurant installée malgré le refus de l'assemblée générale du 28 juin 2017 a ultérieurement été déposée en laissant un trou dans la toiture arrière du bâtiment et sans que la société Dinapoli 2 Souffles cesse son activité de restauration. Un nouveau constat d'huissier a été dressé le 23 juin 2021. Par exploits d'huissier des 12 et 13 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] a assigné Monsieur [N] [G] et la société Dinapoli 2 Souffles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - leur voir ordonner de cesser l'activité de restauration exercée dans les lots n° 2 et 62, de remettre la toiture arrière du bâtiment à la suite de la dépose de l'extracteur installé sans autorisation, - voir ordonner à Monsieur [G] de rétablir la séparation physique entre les lots n° 2 et 62 sous astreinte, - obtenir leur condamnation solidaire à la somme de 20.000 € de dommages-intérêts et de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - obtenir leur condamnation aux dépens. Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives n° 3 notifiées par voie électronique le 26 mai 2023 et signifiées à Monsieur [G] par exploit d'huissier du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] demande au tribunal de : « Vu le règlement de copropriété en date à [Localité 8] du 9 avril 1954, Vu notamment les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ORDONNER à Monsieur [G] et, en tant que de besoin, à la société DINAPOLI 2 SOUFFLES, de cesser au plus tard sous quinzaine à compter de la signification du jugement à intervenir, l'activité de restauration exercée dans les lots n° 2 et 62, aujourd'hui réunis physiquement, sous astreinte de 500 € par jour de retard. ORDONNER à Monsieur [G] et en tant que de besoin à la société DINPOLI 2 SOUFFLES, sous la même astreinte de 500 € par jour de retard, courant dans les huit jours à compter du jugement à intervenir, de procéder à la dépose de la porte interdisant l'accès aux caves n° 5 et 10 ainsi qu'au SAS d'accès à ces caves qui constitue une partie commune. ORDONNER à Monsieur [G] de rétablir la séparation physique entre les lots n° 2 et 62, dans le même délai et sous la même astreinte. ORDONNER à Monsieur [G] et en tant que de besoin à la société DINAPOLI 2 SOUFFLES de procéder également sous quinzaine et sous la même astreinte de 500 € par jour de retard courant dans les huit jours compter de la signification du jugement à intervenir, à la remise en état de la toiture arrière du bâtiment, suite à la dépose de l'extracteur installé sans autorisation. DEBOUTER la société DINAPOLI 2 SOUFFLES de ses demandes, notamment sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et la société DINAPOLI 2 SOUFFLES à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [G] et la société DINAPOLI 2 SOUFFLES en tous les dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Pierre AMIEL, avocat à la cour, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. RAPPELER en tant que de besoin que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit nonobstant toutes voies de recours. DIRE ET JUGER en tant que de besoin n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire ». Aux termes de ses conclusions en défense n° 2 notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, la société Dinapoli 2 Souffles demande au tribunal de : « Vu le règlement de copropriété du 9 avril 1954, Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 544, 1199, 1240, 1353, 1719 du code civil, RECEVOIR la société DINAPOLI 2 SOUFFLES en ses fins, demandes et conclusions, L'y déclarant bien fondée, A titre principal, DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic de l'intégralité de ses demandes ; A titre subsidiaire, si la Juridiction entrait en voie de condamnation, CONDAMNER Monsieur [G] à relever et garantir la société DI NAPOLI 2 SOUFFLES de toute condamnation prononcée à son encontre ; En toute hypothèse, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic à verser à la société DINAPOLI 2 SOUFFLES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ». Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/00860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV42U Aux termes de ses conclusions en défense notifiées par voie électronique et signifiées à M. [G] par huissier de justice le 27 avril 2023, la société Dinapoli 2 Souffles formule les mêmes demandes dans son dispositif sans viser toutefois l'article 544 du code civil. Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'assignation du 12 janvier 2022 a été remise à personne. Monsieur [N] [G] n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 19 septembre 2024. À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le respect de la destination de l'immeuble et du règlement de copropriété Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que : - depuis plusieurs années, Monsieur [N] [G] loue le local correspondant au lot n° 2 à une société qui y exerce une activité de restauration interdite aux termes du règlement de copropriété, - l'activité mentionnée aux termes dudit règlement est celle d'«épicerie», - l'exercice par Monsieur [N] [G] pendant plusieurs années d'une activité de « boucherie - charcuterie » dans le lot ne l'autorisait pas à y faire exercer par le biais de son locataire une activité de restauration, - l'activité de restauration est spécifique et est susceptible d'entrainer des nuisances, notamment sonores et olfactives, - une modification unilatérale de la destination d'une partie privative, telle que mentionnée précisément par le règlement de copropriété, porte atteinte au droit des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble (en l'espèce, un immeuble à usage mixte d'habitation et de commerces), compte tenu également, et notamment, des nuisances ainsi causées par ce commerce de restauration, - le règlement de copropriété précise que l'usage des parties privatives ne peut nuire aux droits des autres propriétaires et que tout propriétaire est responsable vis-à-vis de la copropriété notamment des actes de ces copropriétaires (usage des parties privées, pages 27 et 28, premier paragraphe), Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/00860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV42U - l'exploitation illicite d'un commerce de restauration a pour conséquence un manque constant d'hygiène dans l'immeuble dû au passage des employés du restaurant dans l'allée principale, provoquant d'ailleurs et régulièrement l'arrivée d'animaux nuisibles, - les mêmes employés du restaurant laissent constamment des mégots de cigarettes dans les parties communes, malgré l'interdiction d'y fumer, - les clients du restaurant entravent généralement l'entrée principale de l'immeuble, n'hésitant pas à s'asseoir sur les marches de l'entrée, bloquant ainsi l'accès à l'immeuble, avec toutes les conséquences en matière de risque, notamment si une évacuation urgente devait être effectuée. La société Dinapoli 2 Souffles fait valoir que : - l'activité de restauration n'est en rien interdite par le règlement de copropriété lequel interdit limitativement : l'exploitation d'établissement dangereux et l'exploitation d'établissement insalubres, lesquels seraient de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur, les personnes habitant dans l'immeuble, - l'activité de restauration n'est ni de nature insalubre ni de nature dangereuse, - le tribunal de police a relaxé la société Dinapoli 2 Souffles des faits qui lui étaient reprochés alors qu'elle était prévenue d'avoir commis des infractions au règlement sanitaire du département de Paris en matière de nuisances olfactives, - l'activité de restauration n'est pas proscrite par le règlement de copropriété, mais de plus fort le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d'une quelconque nuisance, aucune pièce versée aux débats ne venant caractériser la moindre nuisance olfactive. *** En droit, l'article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». L'article 8 indique qu'un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. L'article 9 fixe certaines restrictions au droit d'usage des copropriétaires: « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Il résulte de ces dispositions qu'un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d'un copropriétaire sont interprétées strictement. La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l'usage de son lot (à propos d'un local commercial dans lequel était exploité une salle de spectacles avant l'exploitation d'un restaurant : 3ème Civ., 10 décembre 1986, n°85-11.374, Bull n°179 ; 3ème Civ., 10 décembre 1986, n°82-15.198 Bull n°180 ; à propos d'un local commercial dans lequel était exploité une boutique de prêt à porter avant l'exploitation d'un commerce de restauration rapide : 3ème Civ., 7 décembre 1994, n°91-13.035 ; pour un local à usage de garage, voire d'atelier d'artiste avec un changement en usage d'habitation : 3ème Civ., 2 février 1999, n°97-14.585). Lorsqu'un copropriétaire entend changer l'affectation de ses parties privatives, il doit indépendamment du respect des règles d'urbanisme s'assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 mars 2021, n° RG 17/15876). En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] est à destination mixte, d'habitation et de commerce. Or, le lot n°2, désigné comme boutique, est à usage commercial. La désignation dudit lot au règlement de copropriété comme étant affecté « à usage d'épicerie » n'est que descriptive et ne saurait à elle-seule restreindre le champ des activités commerciales susceptibles d'y être exercées. Par ailleurs, le règlement de copropriété dispose, concernant l'usage des parties privées (p. 28) : « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes honorables et de bonne vie et mœurs. (…) Aucune clinique ni aucun laboratoire d'expériences ne pourront être établis dans un appartement, non plus qu'un cours de leçons de musique ou de chant. (…) Sont formellement exclus : tous établissements dangereux ou insalubres de nature à incommoder, par le bruit ou l'odeur, les personnes habitant dans la maison ». L'activité de restauration n'est donc pas expressément interdite. En outre, une activité de restauration ne porte pas, par nature, atteinte aux droits des copropriétaires, même si elle est susceptible d'engendrer des odeurs et du bruit. Enfin, il ne ressort d'aucune pièce versée aux débats que l'établissement exploité par la société Dinapoli 2 Souffles soit dangereux ou insalubre, le risque hypothétique d'entrave aux secours ou le manque d'hygiène allégués ne caractérisant pas de tels éléments. Il s'évince de ces constatations que l'exercice d'une activité de restauration par la société Dinapoli 2 Souffles dans le lot n° 2 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] est compatible avec le règlement de copropriété et ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble. L'exercice d'une telle activité ne porte pas, en outre, par nature, atteinte aux droits des copropriétaires. Sur l'exploitation d'une activité de restauration sans autorisation d'installation d'une gaine d'extraction Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que : - Monsieur [N] [G] et/ou son locataire, ont installé de manière « sauvage » une gaine d'extraction (constatée par l'huissier de justice), qui apparait d'ailleurs non conforme, - diverses infractions ont été commises dans le cadre de l'usage de restauration, le local ne disposant notamment aucunement des équipements nécessaires et compatibles avec une telle activité, - Monsieur [N] [G] et/ou son locataire, pour tenter de remédier à ce manquement d'équipement, ont modifié les parties communes et porté atteinte à celles-ci (installation sans autorisation d'un extracteur non conforme, puis dépose de cet extracteur, sans remise en état de la toiture). La société Dinapoli 2 Souffles fait valoir que : - poursuivie pour « non-respect d'un règlement sanitaire départemental» en date du 2 juin 2021, la société Dinapoli 2 Souffles a été relaxée de ces chefs par le tribunal de police de Paris, la société Dinapoli 2 Souffles ayant mandaté plusieurs sociétés pour faire cesser d'éventuelles nuisances olfactives, - le syndicat des copropriétaires a refusé à deux reprises d'autoriser la société Dinapoli 2 Souffles et son bailleur à faire installer une gaine d'extraction. *** En droit, en application de l'article 544 du Code civil, qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l'espèce, le règlement de copropriété n'interdit pas les activités de restauration. Il ressort des pièces produites que le restaurant Dinapoli 2 Souffles ne bénéficie pas d'une gaine pour l'extraction de sa hotte, celle-ci ayant été refusée aux termes de la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2017. Malgré ce refus de l'assemblée générale, ni la société Dinapoli 2 Souffles ni Monsieur [N] [G] ne sollicitent du tribunal judiciaire une autorisation judiciaire de pose d'une gaine d'extraction, en présentant notamment un projet de faisabilité conforme à la réglementation en vigueur et respectant l'unité architecturale ainsi que l'harmonie de l'immeuble. Décision du 14 Novembre 2024 8ème chambre 2ème section N° RG 22/00860 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV42U Toutefois, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la dépose de la gaine d'extraction installée sans autorisation mais qu'il soit ordonné à la société Dinapoli 2 Souffles de « cesser » son « activité de restauration exercée dans les lots n° 2 et 62 », réunis physiquement, alors même qu'il a été vu précédemment que cette activité n'est pas expressément interdite par le règlement de copropriété et qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble. Il s'en déduit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] doit être débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la société Dinapoli 2 Souffles à cesser son activité de restaurant exercée dans les lots n° 2 et 62. Sur la demande de réparation par le syndicat des copropriétaires d'un trouble anormal de voisinage Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] sollicite par ailleurs la somme de 20.000 € en réparation du préjudice causé par les nuisances aux copropriétaires depuis 2018. Il fait valoir à cet égard que : - l'exploitation du commerce de restauration a pour conséquence un manque constant d'hygiène dans l'immeuble dû au passage des employés du restaurant dans l'allée principale, provoquant d'ailleurs et régulièrement l'arrivée d'animaux nuisibles, - plusieurs personnes étrangères à la résidence seraient rentrées à de nombreuses reprises dans la copropriété pour y faire de la vente de drogue, - les employés du restaurant laissent constamment des mégots de cigarette dans les parties communes, malgré l'interdiction d'y fumer, - les clients du restaurant entravent généralement l'entrée principale de l'immeuble, n'hésitant pas à s'asseoir sur les marches de l'entrée, bloquant ainsi l'accès à l'immeuble, avec toutes les conséquences en matière de risque, notamment si une évacuation urgente devait être effectuée, - un va-et-vient constant des équipes du local commercial entre les parties communes et les parties privatives exploitées par ce restaurant, - des nuisances sonores liées notamment à des altercations virulentes entre les employés du restaurant, - des insultes et des menaces verbales à plusieurs reprises, - le restaurant s'est attribué l'usage des caves de certains propriétaires, - la présence de plusieurs poubelles appartenant à la société Dinapoli 2 Souffles dans la cour de l'immeuble et une importante odeur de graillon dans la cour de l'immeuble en provenance du local exploité, - dans la cave, la présence de divers mobiliers gênant le passage, - un empiétement par de nombreux meubles provenant du restaurant sur les parties communes. La société Dinapoli 2 Souffles fait valoir que : - le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d'une quelconque nuisance, - les deux procès-verbaux de constat (du 2 avril 2019 et du 23 juin 2021) ne font aucunement état d'odeur incommodante, de gène ou de nuisance quelconque, - le syndicat des copropriétaires a sollicité qu'un huissier de justice se déplace une troisième fois sur place postérieurement à la signification des conclusions n°1 de la SARL Dinapoli 2 Souffles et très étrangement, l'huissier de justice aurait cette fois-ci été le témoin d'« odeurs de graillon » et «de bruit », - il s'agit de l'unique pièce qui contient une phrase d'une ligne quant aux nuisances alléguées sur laquelle s'appuie le syndicat des copropriétaires, laquelle est dépourvue de toute force probante et de crédibilité, - les autres pièces versées aux débats sont des attestations rédigées par des copropriétaires et dont le contenu est tronqué et partisan, - ces attestations ont été rédigées et versées aux débats postérieurement à la signification des conclusions n° 1 de la société Dinapoli 2 Souffles, - le syndicat des copropriétaires ne peut se constituer de preuve à lui-même. *** En droit, un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. L'article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements». L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée. Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises. Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : 3ème Civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l'action individuelle mais qui sont supportés par l'ensemble des copropriétaires ou par l'ensemble des lots de la même manière (3ème Civ., 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 3ème Civ., 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 3ème Civ., 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.). Il est constant néanmoins que la réparation des préjudices personnels subis par les copropriétaires relève en principe de l'action individuelle et que le syndicat des copropriétaires n'est susceptible de solliciter des dommages et intérêts que si le préjudice est collectif. En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 2 avril 2019 qu'au pied du bâtiment C règne dans la cour commune « une odeur pestilentielle » et que plusieurs containers portant le nom du restaurant Dinapoli sont présents dans la cour. Il ressort encore du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 4 novembre 2022 que dans les parties communes intérieures la porte arrière du local commercial à l'enseigne Dinapoli est ouverte et que du bruit ainsi que des odeurs de graillon en sortent. Sont également constatés : - un va-et-vient constant des équipes du restaurant entre les parties communes et le restaurant, - dans la cour : une importante odeur de graillon émanant de la fenêtre du restaurant et une poubelle étiquetée au nom du restaurant, - au sous-sol : du mobilier dans ou empiétant sur les parties communes, - au premier étage, dans deux appartements (celui de Mme [J] et celui de M. [B]), à l'ouverture des fenêtres : une « odeur de graisse brûlée et d'aliments frits », provenant du restaurant. Ces nuisances sont confirmées des attestations produites par le syndicat des copropriétaires : - Mme [L] [J], copropriétaire occupante au 1er étage, bâtiment A, juste au-dessus du restaurant et de ses cuisines, témoigne ainsi de nuisances olfactives (odeurs de cuisine qui remontent) mais également sonores (clients qui attendent devant la porte jusqu'à tard le soir), ainsi que des troubles liés à l'hygiène (poubelles dans la cour commune, stocks de nourriture dans les caves, souris et cafards dans l'appartement, rats dans les parties communes, marches sales devant l'immeuble où les clients s'asseyent pour manger) et à la sécurité (couloirs glissants car les cuisiniers transportent des marmites de la cave au restaurant), - M. [K] [B], copropriétaire occupant au 1er étage, bâtiment B, témoigne de même de nuisances relatives à la propreté (du fait de la circulation des employés dans les couloirs ; gras sur la porte d'entrée, les boutons et le sol ; murs tachés), olfactives (fortes odeurs de friture et de gras, de jour comme de nuit, empêchant d'ouvrir les fenêtres pour aérer ; employés qui fument dans la cour), sonores (altercations virulentes entre employés, de jour comme de nuit) et relatives à la sécurité (clients stagnant devant la porte d'entrée empêchant les copropriétaires d'entrer, insultes, menaces verbales, porte restant fréquemment ouverte permettant l'accès de l'immeuble à des personnes qui y sont étrangères pour y faire du deal). - M. [M] [Y], copropriétaire et occupant de l'immeuble, témoigne encore de ces nuisances : olfactives (présence régulière d'odeurs très désagréables de cuisson/friture à l'intérieur de la résidence qui remontent jusque dans les cages d'escaliers des bâtiments A et B, obligeant certains voisins à devoir laisser les fenêtres fermées ; odeurs des poubelles du restaurant qui sont constamment laissées à l'extérieur), liées à l'hygiène (porte d'entrée de l'immeuble donnant sur la rue «grasse» ; présence de cafards dans certains logements du bâtiment A et dans les parties communes du bâtiment B). M. [Y] ajoute que des clients mangent sur les marches de l'entrée et gênent le passage des occupants de l'immeuble. Ces attestations émanent de copropriétaires directement concernés par les nuisances et qui ne sont au surplus pas parties, pris chacun individuellement, à la procédure. Elles sont en conséquence recevables. Le fait que le restaurant Dinapoli 2 Souffles soit située dans un quartier pourvu de nombreux restaurants et « défavorablement connu pour ses nuisances » ne saurait justifier l'existence d'un trouble anormal de voisinage. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter des dommages et intérêts que si le préjudice est collectif. Or, seuls trois copropriétaires (dont deux occupent des appartements situés au 1er étage) ont établi des attestations pour se plaindre des nuisances alors que selon le règlement de copropriété, l'immeuble compte 62 lots (désignés comme « boutique », « pièce » ou «logement»). Il convient donc de considérer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le trouble de jouissance causé par les nuisances est collectif et est supporté de la même manière par l'ensemble des copropriétaires. En conséquence le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage. Sur la réunion des lots n° 2 et 62 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que Monsieur [N] [G] a réuni physiquement le lot n° 62 avec le lot n°2, pour agrandir ce dernier, opérant de la sorte un changement d'usage prohibé du lot n° 62, d'autant que ce changement a été fait sans la moindre autorisation du syndicat. La société Dinapoli 2 Souffles n'a pas conclu sur ce point. *** En droit, il ressort de l'article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties privatives ainsi que les conditions de leur jouissance. Aux termes de l'article 9 de la même loi : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Il en résulte qu'aucune disposition légale n'interdit à un copropriétaire de réunir librement ses lots, sous réserve que le règlement de copropriété ne l'interdise pas expressément et que cette réunion ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. En l'espèce, le règlement de copropriété n'interdit pas expressément une telle réunion de lots. Ces lots sont contigus, ce qui rend leur réunion licite. Par ailleurs, la destination de l'immeuble est mixte, à usage d'habitation et de commerce. L'exercice d'une activité commerciale dans ce lot n° 62 ne porte donc pas atteinte à ladite destination, d'autant que ce lot n° 62 est situé, comme le lot n° 2, au rez-de-chaussée du bâtiment A. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de rétablissement de la séparation physique entre les lots n° 2 et 62 appartenant à Monsieur [N] [G]. Sur la demande de retrait de portes Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que Monsieur [N] [G] ou son locataire ont posé une porte dans le sous-sol, condamnant de la sorte l'accès à deux caves individuelles, numérotées 5 et 10, et à la partie commune permettant l'accès auxdites caves. La société Dinapoli 2 Souffles ne conteste pas que cette porte ait été posée par elle-même et son bailleur mais fait valoir que : - cette porte permet uniquement l'accès aux caves dont Monsieur [N] [G] est propriétaire, - le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu'il s'agit d'une partie commune, - les pièces produites ne sont opposables ni à la société Dinapoli 2 Souffles ni à Monsieur [N] [G], le plan des caves ayant été établi par le syndicat des copropriétaires et l'attestation produite ne respectant pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile outre qu'elle émane du syndic, partie à l'instance. *** En droit, aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». En l'espèce, l'huissier de justice constate, en son procès-verbal établi le 4 novembre 2022, Point 4 : « Présence d'une porte qui ouvre, selon Monsieur [Z], sur des parties communes, à savoir un dégagement desservant deux caves privatives. Il appert sur le plan d'évacuation que deux caves privatives et un dégagement sont présents ; la porte bloquant cet accès, je n'ai pu constater la disposition à l'arrière ». Or, il est stipulé au règlement de copropriété que sont parties communes : « Au sous-sol, les couloirs et corridors de caves » (p. 22). Il en résulte que l'installation d'une porte sur un couloir de cave constitue une atteinte aux parties communes, pour laquelle Monsieur [N] [G] aurait dû solliciter l'autorisation du syndicat des copropriétaires. En conséquence, et sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur la propriété des caves dont l'accès serait empêché ou sur la validité du plan et de l'attestation produits par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu d'ordonner à Monsieur [N] [G] et à la société Dinapoli 2 Souffles, son locataire, de procéder à la dépose de la porte installée sur les parties communes du sous-sol, dans le mois de la signification du présent jugement. Cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire d'un montant de 200 € par jour passé un délai d'un mois à compter du jour de la signification du présent jugement et pour une durée de six mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution. Sur la demande de remise en état de la toiture arrière du bâtiment Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que : - Monsieur [N] [G] et son locataire ont fait installer, malgré le refus de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2017 (résolution n°22), une gaine d'extraction de la hotte du restaurant, - cette gaine a été déposée mais sans remise en état de la toiture. La société Dinapoli 2 Souffles ne conteste pas l'installation de l'extracteur puis sa dépose. *** En droit, aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». En l'espèce, lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 28 juin 2017, la résolution n° 22, visant à autoriser les travaux d'installation et de passage d'une gaine pour l'extraction de la hotte du restaurant Dinapoli 2 souffles a été rejetée. Monsieur [N] [G], dans sa lettre adressée au syndic le 7 avril 2019, ne conteste pas le fait que son locataire a effectué des travaux de raccordement de la cheminée sur l'immeuble [Adresse 4]. Il indique dans ce même courrier que « cela va être réparé dans les prochains jours ». Le procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2019 établit qu'« au niveau de la toiture de cet appentis [à l'arrière du restaurant] un branchement de gaines d'aération et d'extraction d'air rejoint une grosse gaine d'aération verticale correspondant au [Adresse 4] ». Il ressort par ailleurs des photographies et extraits du procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2022 que l'extracteur d'air a bien été déposé mais que subsiste sur la toiture « une ouverture circulaire disposant d'un relevé d'étanchéité ». Il en résulte que la toiture, partie commune, n'a pas été remise en état d'origine. En conséquence, il convient d'ordonner à Monsieur [N] [G] et à la société Dinapoli 2 Souffles, son locataire, de procéder à la remise en état de la toiture arrière du bâtiment à la suite de la dépose de l'extracteur installé sans autorisation, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement. Cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire d'un montant de 200 € par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et pour une durée de six mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution. Sur la demande en garantie La société Dinapoli 2 Souffles fait valoir que Monsieur [N] [G] a manqué à son obligation de délivrance et demande, si le tribunal devait estimer que le bail commercial a été conclu en infraction avec le règlement de copropriété, que Monsieur [N] [G] soit condamné à la relever et garantir de toute condamnation. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] n'a pas conclu sur ce point. *** En droit, l'article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». En l'espèce, si la société Dinapoli 2 Souffles prétend que Monsieur [N] [G] a manqué à son obligation de délivrance, elle ne fait valoir aucun moyen de fait et de droit au soutien de sa prétention. En outre, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que le bail commercial du 29 décembre 2016 conclu entre Monsieur [N] [G] et la société Dinapoli 2 Souffles ait été conclu en infraction avec le règlement de copropriété. En conséquence, il convient de débouter la société Dinapoli 2 Souffles de sa demande en garantie. Sur les demandes accessoires En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité et la situation économique des parties commandent de condamner in solidum Monsieur [G] et la société Dinapoli 2 Souffles, succombants, aux dépens, ainsi qu'à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Me Pierre Amiel. S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire et nécessaire compte tenu de son ancienneté, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de condamnation sous astreinte de la société Dinapoli 2 Souffles à cesser son activité de restaurant exercée dans les lots n° 2 et 62 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de rétablissement de la séparation physique entre les lots n° 2 et 62 appartenant à Monsieur [N] [G] ; ORDONNE à Monsieur [N] [G] et à la société Dinapoli 2 Souffles, son locataire, de procéder à la dépose de la porte installée sur les parties communes du sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; DIT que, passé ce délai, cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire d'un montant de 200 € par jour pour une durée de six mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ; ORDONNE à Monsieur [N] [G] et à la société Dinapoli 2 Souffles, son locataire, de procéder à la remise en état de la toiture arrière du bâtiment, suite à la dépose de l'extracteur installé sans autorisation, dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; DIT que, passé ce délai, cette obligation sera assortie d'une astreinte provisoire d'un montant de 200 € par jour pour une durée de six mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l'exécution ; DEBOUTE la société Dinapoli 2 Souffles de sa demande en condamnation de Monsieur [N] [G] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et la société Dinapoli 2 Souffles aux dépens, qui pourront être recouvrés par Me Pierre Amiel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [G] et la société Dinapoli 2 Souffles à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024. Le Greffier Le Président