Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/03484

N° RG 22/03484 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LQZA C4 Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA' AVOCATS ASSOCIES la SELARL LEXWAY AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 29 JUIN 2023 Appel d'une décision (N° RG 22/00103) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VIENNE en date du 30 août 2022 suivant déclaration d'appel du 23 septembre 2022 APPELANTE : S.C.I. ERGOPOLE au capital social de 1.000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d'ANNECY sous le numéro 807 578 851, représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Laurence TRIQUET-DUMOULIN de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA' AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me DOUSSON, avocat au barreau de CHAMBERY INTIMÉE : S.A.S. ISERE MOLD USINAGE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE sous le numéro 805 029 881, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me Jean CAGNE, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 15 mars 2023, M. Lionel BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. Faits et procédure : 1. Suivant acte sous seing privé du 1er octobre 2014, la société Ciccarelli a donné à bail, pour une durée de neuf années, à la société Isère Mold Usinage, des locaux à usage d'atelier, bureaux et vestiaire et un terrain attenant à usage d'aire de man'uvre, parking, stockage à usage commun avec la société Cicabloc Industrie, sis à [Localité 2], moyennant un loyer annuel hors taxes de 144.000 euros, outre charges locatives et taxes foncières. Par avenant des 26 et 27 avril 2016, ledit bail a été modifié. 2. Par acte authentique du 16 septembre 2016. la Sci Ergopole a acquis les locaux appartenant à la société Ciccarelli et s'est substituée à cette dernière en qualité de bailleresse dans le cadre de l'exécution du bail commercial consenti à la société Isère Mold Usinage. 3. Par courriel du 12 février 2021, la Sci Ergopole a rappelé à la société Isère Mold Usinage son obligation d'entretien et de réparation des locaux. Arguant de l'inertie de la locataire au regard de l'état de dégradation des locaux donnés à bail, la bailleresse a fait établir un procès-verbal de constat le 25 mars 2021. Le 10 mai 2021, la Sci Ergopole a fait délivrer à la société Isère Mold Usinage un commandement visant la clause résolutoire, de respecter l'article 10 du bail mettant à la charge du preneur les travaux d'entretien, de réparation et de ravalement. Par acte du même jour, la Sci Ergopole a adressé à la société Isère Mold Usinage une mise en demeure préalable au refus de renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes. Le 7 juin 2021, la société Isère Mold Usinage a fait établir un constat d'huissier de justice afin de constater les travaux effectués dans les locaux loués. 4. Par courrier officiel du 9 juin 2021, la société Isère Mold Usinage a indiqué à la bailleresse qu'elle ne pouvait pas solliciter la réalisation de travaux avant le terme du bail dans la mesure où le bien immobilier n'a subi aucune détérioration depuis le début du bail, que les travaux d'entretien et de réparation demandés n'étaient pas obligatoires et qu'elle avait déjà réalisé une partie des travaux, et que la suite de ces derniers devait se poursuivre dans un délai raisonnable de sorte que le commandement ne pouvait plus avoir d'effet. 5. Par courriel du 1er décembre 2021, la Sci Ergopole a informé la société Isère Mold Usinage qu'un rendez-vous pour visiter les lieux loués a été fixé au 3 décembre 2021 à 14 heures, auquel la locataire ne peut s'opposer. En retour, par courrier du 2 décembre 2021, la société Isère Mold Usinage a indiqué à la bailleresse que l'accès aux locaux ne lui sera pas refusé. Elle a également mis en demeure cette dernière de procéder à l'enlèvement, dans un délai de 15 jours, d'un transformateur se trouvant dans le local dans lequel sont entreposés des sacs contenant des produits chimiques. 6. Le 3 décembre 2021, la Sci Ergopole a fait réaliser un nouveau constat d'huissier afin d'établir la réalisation des travaux visés par le commandement du 10 mai 2021. Par courriel officiel du 15 décembre 2021, la Sci Ergopole a indiqué à la locataire que le transformateur haute tension pour l'alimentation du local contigu ne pouvait faire l'objet d'aucun déplacement dans la mesure où il est installé dans ce local depuis l'origine. Elle a également rappelé que le stockage est effectué au profit de la société Edel Techniques et Application des Matières Plastiques, dans le cadre d'une convention verbale qui donne lieu à une facture de la société Isère Mold Usinage. 7. Le 20 décembre 2021, la société Isère Mold Usinage a fait établir un constat d'huissier de justice afin de constater la présence du matériel entreposé par la société Edel dans la partie du bâtiment loué. Par courrier du 21 décembre 2021 , la société Isère Mold Usinage a également indiqué que le transformateur situé sur la partie louée ne lui est d'aucune utilité et que la bailleresse est responsable de la présence du stockage de sacs contenant des produits chimiques appartenant à son autre locataire. Le 23 décembre 2021, la société Isère Mold Usinage a mis en demeure la Sci Ergopole de retirer les produits chimiques des locaux. 8. Dans ce contexte, la Sci Ergopole a fait assigner, par acte d'huissier du 5 mai 2022, la société Isère Mold Usinage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties, ordonner l'expulsion de la société Isère Mold Usinage et de tous occupants de son chef du local loué, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, avec le recours à la force publique, condamner la société Isère Mold Usinage à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 22.975,95 euros TTC, outre les charges, et ce à compter du 10 juin 2021. 9. Par ordonnance du 30 août 2022, le juge des référés a': - dit n'y avoir lieu à référé'; - débouté la société Isère Mold Usinage de l'ensemble de ses demandes'; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties'; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu'elle a exposés'; - rappelé que la décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire. 10. La Sci Ergopole a interjeté appel de cette décision le 23 septembre 2022, sauf en ce qu'elle a débouté la société Isère Mold Usinage de l'ensemble de ses demandes. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 2 mars 2023. Prétentions et moyens de la Sci Ergopole: 11. Selon ses conclusions remises le 23 décembre 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et notamment l'article L.145-41 du code de commerce': - à titre principal, de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de la concluante'; - de réformer cette ordonnance en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande tendant à constater l'acquisition à effet au 10 juin 2021 de la clause résolutoire stipulée dans le bail en date du 1er octobre 2014 ; - en conséquence, de constater l'acquisition à effet au 10 juin 2021 de la clause résolutoire stipulée dans le bail en date du 1er octobre 2014 ; - de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande tendant à ordonner en conséquence l'expulsion de l'intimée des locaux sis à [Adresse 5], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - d'ordonner en conséquence l'expulsion de l'intimée de ces locaux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir; de dire que pour les besoins de cette expulsion, la concluante bénéficiera en outre et si nécessaire du concours de la force publique et d'un serrurier ; - de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande tendant à condamner l'intimée à régler une indemnité d'occupation annuelle de 229.759,46 euros hors taxes, soit 275.711,35 euros TTC, soit une indemnité d'occupation mensuelle hors taxes de 19.146,62 euros, soit 22.975,95 euros TTC, outre les charges, et ce à compter rétroactivement du 10 juin 2021 ; - de condamner en conséquence l'intimée à régler une indemnité d'occupation annuelle de 229.759,46 euros hors taxes, soit 275.711,35 euros TTC, soit une indemnité d'occupation mensuelle hors taxes de 19.146,62 euros, soit 22.975,95 euros TTC, outre les charges, et ce à compter rétroactivement du 10 juin 2021 ; - de débouter l'intimée de toutes fins et prétentions contraires'; - de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la concluante et en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande tendant à condamner l'intimée au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner en conséquence l'intimée au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé à la concluante la charge de ses dépens et l'a déboutée de sa demande tendant à condamner l'intimée aux entiers dépens'; - de condamner en conséquence l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel. 12. L'appelante demande, à titre subsidiaire, si par impossible l'appel incident formé par l'intimée n'était pas déclaré irrecevable, de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de l'intimée. L'appelante expose': 13. - concernant sa demande subsidiaire visant l'appel incident de l'intimée, si ses conclusions ne devaient pas être déclarées irrecevables, que l'intimée a assigné la concluante le 9 mars 2022 devant le tribunal de commerce d'Annecy afin notamment de retirer des matériels qui seraient entreposés dans les lieux loués'; que suite à l'assignation délivrée par la concluante le 5 mai 2022, l'intimée a formulé devant le juge des référés les mêmes demandes que celles présentées au tribunal de commerce d'Annecy'; que par application de l'article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande, sauf au juge à le faire d'office'; qu'en conséquence, le juge des référés a exactement dit n'y avoir lieu à référer sur les demandes reconventionnelles de l'intimée'; 14. - concernant la compétence du juge des référés au regard des demandes de l'appelante, que celle-ci ne peut être remise en cause puisque la clause résolutoire a attribué expressément compétence au juge des référés territorialement compétent en fonction du lieu de situation de l'immeuble'; qu'ainsi, ce juge n'a pas à relever l'urgence ou l'absence de contestation sérieuse'; subsidiairement, si cette clause attributive de compétence est écartée, qu'il est patent que l'intimée n'a pas respecté ses obligations'; 15. - que l'article 10 du bail a prévu que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état, et qu'il effectuera, au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il est tenu'; que de nombreux manquements ont été relevés justifiant la délivrance du commandement signifié le 10 mai 2021; que l'intimée n'a pas exécuté ses obligations malgré les termes de ce commandement plus de six mois après sa délivrance, ainsi qu'il résulte du constat réalisé en décembre 2021'; qu'elle n'a pas ainsi réalisé de réparations, ni de travaux d'entretien concernant le fonctionnement, la sécurité et la propreté de l'ensemble des locaux'; que le juge des référés a estimé, à tort, qu'il existe des contestations sérieuses sur l'étendue de l'obligation de l'intimée et sur l'imputabilité des manquements qui lui sont reprochés'; 16. - que l'intimée ne peut opposer une vétusté des locaux, puisque les désordres relevés ne procèdent pas de ce fait'; que l'article 1755 du code civil concernant la vétusté n'est pas d'ordre public, alors que le bail a stipulé que le locataire prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques, même rendus nécessaires par la vétusté'; 17. - que l'absence d'état des lieux lors de l'entrée du preneur n'a pas pour effet de le dispenser de l'exécution de ses obligations'; 18. - que le montant de l'indemnité d'occupation doit être majoré de 50'% conformément aux stipulations du bail'; 19. - que concernant un conteneur et des moules métalliques, outre le fait que les demandes reconventionnelles de l'intimée sont irrecevables comme indiqué plus haut, que ce conteneur est en réalité un transformateur électrique haute tension, faisant partie des locaux depuis l'origine, ce que ne conteste pas l'intimée'; que les moules ne sont plus présents dans les locaux'; 20. - que la demande de délais de grâce de l'intimée est mal fondée puisque le commandement visant la clause résolutoire a été délivré en mai 2021'; 21. - qu'un abus de droit de la concluante n'est pas démontré. Prétentions et moyens de la société Isère Mold Usinage': 22. Cette société a remis ses conclusions d'intimée et d'appel incident le 29 novembre 2022. Cependant, par ordonnance juridictionnelle du 23 février 2023, le président de la chambre a déclaré irrecevables ces conclusions de l'intimée remises le 29 novembre 2022, ainsi que son appel incident formé le même jour, au motif que le délai prévu par l'article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile n'a pas été respecté. ***** 23. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS DE LA DECISION : 24. Le juge des référés a retenu qu'en l'espèce, la Sci Ergopole fait grief à la société Isère Mold Usinage d'avoir manqué à son obligation d'entretien et de réparation du local commercial loué. Il a rappelé qu'il résulte de l'article 1731 du code civil que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire", et que l'article 1732 du même code précise également que le locataire "répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute". 25. Le premier juge a indiqué que le bail commercial liant les parties comporte, en page 8, une clause intitulée 'Entretien des lieux loués", laquelle stipule que 'le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail. ll devra plus généralement maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués, les chenaux, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d'équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire; remplacer, s'iI y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués. Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites. Ravalement: les frais de ravalement seront entièrement supportés par le locataire". 26. Il a noté que le bail contient également, en pages 18 et 19, une clause résolutoire qui prévoit qu''à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore de l'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 300 euros par jour de retard. ll serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50'%. Enfin, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes". 27. Le juge des référés a énoncé qu'en application des textes et clauses précités, il incombe à la Sci Ergopole d'apporter la preuve des manquements du preneur à son obligation d'entretien, et à la société Isère Mold Usinage de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, étant présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locative en l'absence d'état des lieux d'entrée. 28. Il a retenu que si la Sci Ergopole sollicite expressément que le juge se déclare compétent pour statuer sur ses demandes, il y a lieu de noter que cette compétence est contestée par la défenderesse en raison de l'existence de contestations sérieuses. En l'espèce, la Sci Ergopole produit notamment, à l'appui de ses demandes, les constats d'huissier dressés les 25 mars et 3 décembre 2021. Si l'huissier a pu noter que les locaux loués ne sont pas maintenus en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté, la comparaison de ces procès-verbaux de constat met en évidence, sans contestation sérieuse, que la locataire a effectué entre temps la réparation de I'ouvrant de la porte d'entrée de l'accueil, des toilettes de la salle de réunion du rez-de-chaussée, et de la porte sectionnelle intermédiaire de I'atelier. De son côté, la société Isère Mold Usinage fait valoir que la totalité des manquements reprochés par Ia bailleresse ont pour origine la vétusté des locaux dont elle n'a pas la charge en vertu du bail. 29. Le premier juge a dit que le bail ne met pas à la charge du preneur les réparations en cas de vétusté et surtout, que la locataire produit un constat d'huissier dressé le 7 juin 2021, aux termes duquel il a pu être relevé que': la porte d'accès principale piétonne aux locaux fonctionne normalement ainsi que la serrure, un léger voile est visible sur le haut du cadre sans compromettre son fonctionnement toutefois'; cette porte est vétuste'; les deux portes de communication entre le hall d'entrée et la salle de réunion fonctionnent également normalement, la poignée de la porte située à droite présentant un léger jeu'; ces portes sont également vétustes'; la porte de communication entre la salle de réunion et l'atelier fonctionne normalement, seule la poignée présente un léger jeu'; la porte est également vétuste'; l'état global de l'ateIier est conforme à I'usage que l'on peut attendre de l'exploitation typique d'une industrie lourde, sans dégradations exceptionnelles du bâti (sol d'aspect noir et graisseux portant des traces de circulation d'engins, murs poussiéreux, dalles d'isolation de plafond se décollant)'; l'intérieur du bâtiment est également vétuste'; la haute porte sectionnelle séparant les bâtiments Nord et Sud fonctionne normalement (commande électrique)'; le coffret de la vanne d'arrêt d'urgence en face extérieure Ouest du bâtiment a été réparé (petite trappe d'accès fonctionne normaIement)'. 30. Il en a déduit qu'il n'est pas établi avec la certitude nécessaire en référé que les manquements reprochés à la locataire procèdent d'un défaut d'entretien imputable à celle-ci et ce d'autant qu'il n'est produit aucun état des lieux entrant permettant d'établir avec la certitude qui s'impose en référé, un manquement imputable à la défenderesse. Aussi, l'ensemble des éléments précités révèle l'existence de contestations sérieuses tant sur I'étendue des obligations de la société Isère Mold Usinage que sur l'imputabilité des manquements qui lui sont reprochés, lesquels échappent au pouvoir d'appréciation du juge des référés. 31. Concernant les demandes formées reconventionnellement devant lui, visant la réalisation de réparations sous astreinte, l'enlèvement d'un container, le paiement d'une provision au titre de l'entreposage de moules et d'un container, le paiement d'une amende civile et de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir, le premier juge a indiqué que ces demandes ne se rattachent pas par un lien suffisant aux prétentions de la Sci Ergopole, alors que le tribunal de commerce d'Annecy est déjà saisi au fond de demandes similaires et qu'il n'est pas établi d'abus du droit d'agir en justice. Il a en conséquence débouté la société Isère Mold Usinage de ses demandes. 32. La cour relève, concernant les demandes reconventionnelles de la société Isère Mold Usinage, que si cette société a remis des conclusions d'intimée et d'appel incident, tendant à voir admettre ses prétentions formées devant le juge des référés, cependant, par ordonnance juridictionnelle du 23 février 2023, le président de la chambre a déclaré irrecevables ces conclusions de l'intimée remises le 29 novembre 2022, ainsi que son appel incident formé le même jour, au motif que le délai prévu par l'article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile n'a pas été respecté. La cour ne se trouve ainsi saisie d'aucune demande incidente de la société Isère Mold Usinage formée contre l'ordonnance déférée ayant rejeté ses demandes reconventionnelles. Cette ordonnance est définitive sur ce point. 33. Concernant les demandes de la Sci Ergopole, la cour constate que le bail a prévu en son article 24, page 18, une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d'un loyer à son échéance ou de ses accessoires, ou d'inexécution des obligations imposées au locataire par le bail, la loi ou les règlements. Il est stipulé qu'un mois après commandement de payer ou sommation d'exécuter restés sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le preneur devra alors quitter les lieux, sous astreinte journalière de 300 euros, et il sera redevable d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50'%. Enfin, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, pourra avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent. 34. Il résulte de ces stipulations que les parties ont convenu d'en référer au juge afin que celui-ci constate le jeu de la clause et en tire toutes les conséquences. Le juge des référés ainsi saisi n'a donc pas à constater ni l'urgence ni un cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Cependant, il n'est pas saisi au fond, et l'existence d'une contestation sérieuse est de nature à entraîner son défaut de pouvoir. 35. En l'espèce, les lieux donnés à bail à la société Isère Mold Usinage consistent en des locaux à usage d'atelier d'une superficie d'environ 2.011 m² et à usage de bureaux, sanitaires, salle de réunion, vestiaires, réfectoire, sur deux niveaux, pour 732 m². Il existe un terrain attenant à usage d'aide de man'uvre, de parking et de stockage à usage commun avec la société Cicabloc Industrie. Les locaux sont destinés exclusivement à la fabrication de moules et modèles. 36. Le loyer hors charges dont taxes de toutes nature, a été fixé initialement à 144.000 euros HT par an, soit 12.000 euros HT par mois, et est payable par mois et d'avance le 5 de chaque mois. 37. Selon l'article 9, le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques, même rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté ou par des vices cachés. Le preneur déclare connaître les lieux selon les renseignements qui lui ont été communiqués, et pour les avoir occupés avant la signature du bail. Tous les travaux pouvant devenir nécessaires en raison de la réglementation existante sont à la charge du preneur. 38. L'article 10 stipule que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure les réparations nécessaires auxquelles il est tenu selon le bail, de manière à restituer les lieux en bon état en fin de bail. Il doit plus généralement maintenir les lieux en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté. L'article 13 autorise le bailleur ou son représentant, le syndic de copropriété, leur architecte et tous entrepreneurs et ouvriers, pendant le bail, à pénétrer dans les lieux pour les visiter, pour constater leur état, toutes les fois que cela paraîtra utile. 39. Ainsi que relevé par le juge des référés, ce bail n'a pas mis à la charge du preneur les conséquences de la vétusté des locaux. Il n'est pas tenu des réparations tenant à une telle vétusté, mais seulement de leur entretien, selon l'état dans lequel il a reçu les locaux. Ainsi qu'indiqué par le premier juge, en l'absence d'état d'entrée dans les lieux, le preneur est réputé les avoir reçus en bon état de réparation locative. En la cause, la société Isère Mold Usinage est entrée dans les lieux en 2014. 40. La Sci Ergopole justifie, devant la cour, d'un constat réalisé le 25 mars 2021, selon lequel les bureaux du rez-de-chaussée sont en mauvais état d'entretien. Il en est de même pour la salle de réunion, dont les sanitaires ont été condamnés, alors que les lieux sont sales, en mauvais état général en raison de salissures, d'un câblage apparent par endroit. La même constatation est opérée concernant les bureaux de l'étage de la direction et de la comptabilité, avec des traces d'enfoncement sur les murs. Le sol de l'atelier est constitué par une dalle en béton, ancienne et portant la trace d'impacts, les murs sont non entretenus ( sales, présence de toiles d'araignées), les équipements sanitaire sont sales et l'un d'eux est condamné, une porte ne fonctionne pas, une barre anti-panique est endommagée, les équipements thermiques et les bardages sont sales, de même que les chemins de câbles, certaines dalles du plafond sont sales alors que d'autres sont décollées. Aux termes d'un constat de 117 pages, agrémenté de nombreuses photographies, l'huissier de justice a relevé les mêmes désordres concernant les vestiaires et le réfectoire, la salle de programmation, les espaces de stockage, le bureau d'études, le bureau planning. Le bardage extérieur présente des traces d'enfoncement sur sa partie basse. 41. Il résulte de ce constat que la société Isère Mold Usinage n'a pas exécuté pendant le bail son obligation d'entretenir les locaux au fur et à mesure, alors que l'essentiel des constatations opérées ne concerne pas un problème de vétusté, mais de négligence dans un entretien normal des lieux, alors qu'il a été indiqué qu'à défaut d'état des lieux d'entrée, la société Isère Mold Usinage est réputée les avoir reçus en bon état. Si dans son courrier du 9 juin 2021 elle soutient que ce n'est qu'à la fin du bail qu'elle est tenue d'une remise en état, cette affirmation est contredite par les termes clairs du bail, imposant au preneur un entretien et des réparations au fur et à mesure de l'exécution du bail, le bailleur étant contractuellement autorisé à visiter les locaux pendant la durée du bail afin de s'assurer du respect de cette obligation. 42. Le second constat réalisé le 29 novembre 2021 à la requête de la Sci Ergopole indique que les lieux sont demeurés dans un état identique. Une partie des extérieurs au Sud est en outre encombrée de déchets industriels. Même le constat réalisé le 3 décembre 2021 à la requête de la société Isère Mold Usinage, produit par la Sci Ergopole, note les mêmes problèmes concernant un aspect non entretenu des locaux. 43. Il en résulte que la Sci Ergopole rapporte la preuve, sans contestation sérieuse, que la société Isère Mold Usinage n'a pas exécuté, alors qu'elle y était tenue y compris pendant la durée du bail, son obligation d'entretenir correctement les lieux, et de procéder aux réparations liées à l'usage des locaux, comme la reprise des traces d'enfoncement constatées dans certains murs et portes, étant réputée avoir reçu les lieux en bon état de réparation locative, alors que ces enfoncements ne résultent pas d'un problème de vétusté. Le juge des référés a d'ailleurs retenu que le constat réalisé en mars 2021 démontre un défaut d'entretien, même si certains travaux ont été réalisés par le preneur ainsi qu'il résulte du constat du mois de décembre 2021. La cour ajoute que cet état des lieux n'est pas lié à l'exercice normale d'une activité industrielle lourde comme retenu par le premier juge, mais par une carence manifeste du preneur dans un entretien normal des locaux, les photographies prises par l'huissier de justice mandaté par la Sci Ergopole étant éloquentes à ce sujet, le défaut d'entretien ne concernant pas seulement la surface de production et de stockage, mais l'ensemble des locaux, dont ceux ayant une vocation purement administrative, ainsi que les sanitaires, soit hors d'usage, soit dans un état de saleté repoussante. 44. La cour précise en outre qu'en raison de l'irrecevabilité des conclusions déposées devant elle par la société Isère Mold Usinage, les pièces produites par elle à l'appui de ces conclusions sont irrecevables. En conséquence, les énonciations du premier juge concernant le constat dressé le 7 juin 2021 à la requête de la société Isère Mold Usinage ne peuvent être confirmées, ce constat n'étant produit que par l'intimée, et étant ainsi irrecevable devant la cour. 45. Il en résulte que la preuve est rapportée par la Sci Ergopole, sans contestation sérieuse, que le preneur n'a pas exécuté son obligation d'entretien normal des locaux donnés à bail. Le bailleur était ainsi bien fondé à lui faire délivrer le 10 mai 2021 un commandement visant la clause résolutoire dont il a rappelé les termes, reposant sur ce défaut d'entretien, dont il a listé les détails. Il est acquis que les causes de ce commandement n'ont pas été exécutées dans le délai d'un mois. La clause résolutoire a ainsi été acquise à l'issue de ce délai. 46. La cour ne peut ainsi que déclarer l'appel de la Sci Ergopole recevable et bien fondé. L'ordonnance déférée sera ainsi infirmée en toutes ses dispositions visées dans la déclaration d'appel. Statuant à nouveau, la cour constatera l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 juin 2021, fera droit à la demande d'expulsion, fixera le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Isère Mold Usinage. Succombant devant cet appel, l'intimée sera condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi, Vu les articles 834 du code de procédure civile et L145-1 et suivants du code de commerce'; Infime l'ordonnance déférée en ce qu'elle a': - dit n'y avoir lieu à référé'; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties'; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu'elle a exposés'; Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions ; statuant à nouveau'; Constate l'acquisition, à effet au 10 juin 2021, de la clause résolutoire stipulée dans le bail en date du 1er octobre 2014 ; Ordonne en conséquence l'expulsion de la société Isère Mold Usinage des locaux donnés à bail, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt et dit que pour les besoins de cette expulsion, la Sci Ergopole bénéficiera si nécessaire du concours de la force publique et d'un serrurier ; Condamne la société Isère Mold Usinage à régler à la Sci Ergopole une indemnité d'occupation annuelle de 229.759,46 euros hors taxes, soit 275.711,35 euros TTC, soit une indemnité d'occupation mensuelle hors taxes de 19.146,62 euros, soit 22.975,95 euros TTC, outre les charges, et ce à compter rétroactivement du 10 juin 2021 ; Condamne la société Isère Mold Usinage à payer à la Sci Ergopole la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Isère Mold Usinage aux dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel'; SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente