Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/01516

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 12/09/2024 **** N° de MINUTE : 24/643 N° RG 23/01516 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U2PA Jugement rendu le 20 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Douai APPELANTE Madame [K] [X] née le 05 Juin 1970 à [Localité 5] - de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Roseline Chaudon, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022023003049 du 07/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SA Norévie, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Mélanie Tondellier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 18 juin 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Ménegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 (date indiquée à l'issue des débats)et signé par Catherine Menegaire, conseiller, pour le président empêché conformément aux dispositions de l'article 452 du code de procédure civile et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. . **** Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2021, avec prise d'effet au 3 février 2021, la société Norévie a donné à bail à Mme [K] [X] pour une durée d'un an renouvelable automatiquement par tacite reconduction, un local à usage d'habitation sis [Adresse 6]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 436 euros, charges comprises. Par acte sous seing privé en date du 18 février 2021, Norévie a donné en location à Mme [K] [X] le garage n°8061 08859 situé dans son programme [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 42,73 euros. Alléguant le non-paiement des loyers, Norévie a fait délivrer à Mme [K] [X], par exploit d'huissier de justice en date du 27 juillet 2021, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 2 475,22 euros. Par exploit d'huissier de justice en date du 31 mars 2022, (notifié le 1er avril 2022 au représentant de l'État dans le département), Norévie a fait citer Mme [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai à l'audience du 17 juin 2022, afin d'obtenir, à défaut de conciliation et sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1227 du code civil le constat de la résiliation des contrats de location par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, sa condamnation à lui payer la somme de 3 643,78 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés à la date du 9 mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu'à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil et révisable selon les dispositions contractuelles du bail, sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des actes de procédure qui suivront. Suivant jugement contradictoire en date du 20 janvier 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a : - déclaré l'action de Norévie recevable, - constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et le garage accessoire sis [Adresse 6] à [Localité 2], conclu le 15 janvier 2021 entre Norévie et Mme [K] [X], à compter du 28 septembre 2021, - condamné Mme [K] [X] à libérer les lieux et le garage accessoire situés [Adresse 6], en satisfaisant aux obligations du locataire; A défaut, - ordonné l'expulsion de Mme [K] [X] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - rappelé s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - condamné Mme [K] [X] à payer à Norévie la somme de 7 431,75 euros au titre des loyers (logement + garage), charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 octobre 2022, terme du mois d'octobre 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 643,78 euros et de la présente décision pour le surplus, - dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement, - condamné Mme [K] [X] à payer à Norévie une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 28 septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux s'agissant du logement, soit la somme actuelle de 443,53 euros, hors charges, et à compter du présent jugement et jusqu'à libération effective des lieux s'agissant du garage, soit la somme actuelle de 42,91 euros, hors charges, - condamné Mme [K] [X] à payer à Norévie la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [K] [X] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et l' assignation, - constaté l'exécution provisoire du présent jugement. Mme [X] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 29 mars 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Norévie a constitué avocat le 25 avril 2023. Par ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2023, Mme [X] demande à la cour de : - réformer le jugement dont appel, - constater l'effacement des dettes dues par Mme [X] à la société Norévie par la commission de surendettement, - suspendre la clause résolutoire, -suspendre la procédure d'expulsion sollicitée par la société Norévie à l'encontre de Mme [X], et suspendre la résiliation du bail, en raison de l'effacement des dettes et de sa situation actuelle et à venir, - dire que chaque partie conserve la charge de ses dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Par ses dernières conclusions en date du 21 septembre 2023, Norévie demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai du 20 janvier 2023 en toutes ses dispositions, - débouter Mme [K] [X] de l'intégralité de ses demandes plus amples et contraires, - condamner Mme [K] [X] à payer à la SA Norévie une somme de 1 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par arrêt en date du 16 mai 2024, cette cour a : -ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire et les parties à l'audience du 18 juin 2024 afin que les parties s'expliquent sur les conséquences de cette décision et à préciser si cette décision a un caractère définitif ou non ; -réservé les dépens. Après réouverture des débats, la SA Norevie a précisé que le jugement du 19 décembre 2023 ayant prononcé le rétablissement personnel avait acquis in caractère définitif car elle n'avait pas fait de recours. MOTIFS Sur la résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 27 juillet 2021, le bailleur a fait commandement à Mme [K] [X] d'avoir à lui payer la somme de 3643,78 euros au titre des loyers et charges échus impayés en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. En outre, il sera précisé que la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers du 29 mars 2023 ayant prononcé la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de Mme [K] [X] et ayant par conséquent fait interdiction à ces derniers de régler les dettes échues avant l'ouverture de la procédure, n'a pu avoir aucun effet sur l'efficacité du commandement ainsi délivré pour ce qui concerne le défaut de paiement des loyers, la décision de recevabilité étant intervenue postérieurement à l'écoulement du délai de deux mois imparti par ce commandement. Pour le surplus, le commandement de payer ainsi délivré n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond et la cour ne relève aucun manquement sur ce point à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Dès lors qu'il est constant et non contesté que l'arriéré locatif existant à la date du commandement n'a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier, il convient de conclure que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 septembre 2021. Cependant, Mme [X] est en droit de se prévaloir des délais de droit accordés au débiteur ayant bénéficié d'un rétablissement personnel si elle en remplit les conditions. Il sera précisé que dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée par la cour, la société Norevie a précisé que le jugement rendu le 19 décembre 2023 prononçant un rétablissement sans liquidation judiciaire au profit de la locataire n'a pas été frappé de recours et qu'en conséquence elle a tenu compte des effets de l'effacement en retranchant de l'arriéré locatif la somme de 11075,53 euros correspondant au montant effectivement effacé. Il résulte de l'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, entrée en vigueur le 1er mars 2019, que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet Il résulte cependant des éléments de la cause qu'un passif s'est reconstitué au titre des loyers depuis la décision de rétablissement personnel, le solde locatif étant de 5006,51 euros à la date du 31 mai 2024. Il s'ensuit que faute d'avoir respecté le règlement du loyer courant, la locataire s'est retrouvée déchue des délais de droit organisés par l'article précité. Cependant, la locataire peut également voir sa demande de délais examinée au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Cependant, l'absence de reprise du paiement du loyer courant ne permet pas d'envisager l'octroi de tels délais, la cour observant que les incidents de paiement sont intervenus très rapidement après la conclusions du bail. Il n'y a donc pas lieu à délais de paiement en application des dispositions susvisées. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 septembre 2021, ordonné l'expulsion de Mme [X] et celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, statué sur le sort des meubles meublant, et fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par les appelants jusqu'à parfaite libération des lieux. Sur l'arriéré locatif : Il n'a pas été demandé d'actualisation de l'arriéré locatif. La cour confirmera purement et simplement le jugement de ce chef sauf à préciser que la dette réclamée au titre de l'arriéré locatif à Mme [X] devra tenir compte de l'effacement prononcé par le jugement du 19 décembre 2023. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. Mme [X] succombant dans son recours en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Précise toutefois et en tant que de besoin que la dette actualisée réclamée au titre de l'arriéré locatif à Mme [X] devra tenir compte de l'effacement prononcé par le jugement du 19 décembre 2023. Condamne Mme [K] [X] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; La condamne à payer à la SA Norevie la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Pour le président empêché, l'un des conseillers ayant délibéré (art 456 cpc) Harmony POYTEAU Catherine MENEGAIRE