Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/01568 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YYBI
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 JANVIER 2025
DEMANDERESSE :
S.C.I. AB PROPERTY
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSES :
S.A.R.L. KURDISTAN
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante
S.C.P. BTSG, prise en la personne de Maître [S] [I] ès qualités de Mandataire Judiciaire dans la procédure de redressement judiciaire de la société KURDISTAN
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 5]
non comparante
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 10 Décembre 2024
ORDONNANCE du 28 Janvier 2025
LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte notarié reçu le 25 septembre 2017, par Me [M] [W], Notaire à lille (59), la SAS Valoris 2 aux droits de laquelle vient la SCI AB Property (acte authentique de vente du 30 juillet 2020), a consenti à la SARL Kurdistan, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 25 septembre 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges de 150 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 2.000 euros.
Suivant jugement du tribunal de commerce du 02 avril 2024, la SARL Kurdistan a été placée en redressement judiciaire, la SCP BTSG, en la personne de Me [I] étant désignée comme mandataire judiciaire. La bailleresse s’est désistée le 09 avril 2024 de son instance initiée le 19 mars 2024, en acquisition de la clause résolutoire après délivrance d’un commandement de payer délivré le 15 novembre 2023.
Les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement étant impayés, la SCI AB Property a fait signifier les 15 et 16 juillet 2024 à la SARL Kurdistan et à la SCP BTSG, mandataire judiciaire, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes des 25 et 30 septembre 2024, a fait assigner les mêmes, aux fins de :
Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra, cependant d’ores et déjà,
vu l’urgence,
Vu les articles L. 145-41 et l’article L. 143-2 du code de commerce
Vu les articles L. 622-14 et L. 622-17 du code de commerce
Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
Vu l’article 1103 du code civil,
-Constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 15 juillet 2024, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 25 septembre 2017 est acquise depuis le 15 août 2024, et que la société Kurdistan occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux commerciaux sis à [Adresse 9],
-Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société Kurdistan et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;
-Condamner par provision la société Kurdistan à payer à la société AB PROPERTY, la somme de 7 698,36 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 10 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir
-Condamner la société Kurdistan au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 494,60 euros et ce, jusqu’à libération complète des lieux.
-Débouter la société Kurdistan et la SCP BTSG de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
-Condamner la société Kurdistan à payer à la société AB PROPERTY, une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
-Condamner la société Kurdistan en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût des commandements de payer en date des 15 et 16 juillet 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024 et renvoyée au 10 décembre 2024 pour être plaidée.
A cette audience, la SCI AB Property représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignées, par remise de l’acte à personne, la SARL Kurdistan et la SCP BTSG, mandataire judiciaire, n’ont pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été
La SCI AB Property justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
L’article L622-14 du code de commerce dispose que
“Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes : (…)
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter dudit jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation”.
Selon l’article L622-17 du code de commerce
“ I.- Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.
(…) “.
En l’occurrence, la locataire a été placée en redressement judiciaire, le 02 avril 2024.
Le bailleur a fait délivrer à la locataire, et à son mandataire, un commandement de payer respectivement le 15 juillet 2024 et 16 juillet 2024, visant des loyers postérieurs au jugement de redressement.
Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.
Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 27 page 35 du bail).
Le commandement de payer la somme en principal de 5132,24 euros, délivré le 15 juillet 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 15 aout 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la SARL Kurdistan après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI AB Property , celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la défenderesse au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 aout 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
Il convient de remarquer que la déclaration de créance, faite au mandataire, au titre de la période antérieure au jugement d’ouverture du 02 avril 2024, inclut par erreur le terme d’avril 2024 (pièce n°6), qui appartient à la période postérieure au jugement d’ouverture.
La SCI AB Property justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL Kurdistan et la SCP BTSG, mandataire judiciaire a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 7698,36 euros, selon décompte termes des mois d’avril 2024 à septembre 2024 inclus, au paiement de laquelle la SARL Kurdistan sera condamnée à titre provisionnel.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
La SARL Kurdistan qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer des 15 et 16 juillet 2024.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI AB Property la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Constatons l’acquisition à effet du 15 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 25 septembre 2017, portant sur les locaux situés à [Adresse 7],
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Kurdistan, et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 7] , avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 août 2024
Condamnons à titre provisionnel la SARL Kurdistan et la SCP BTSG, mandataire judiciaire, au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL Kurdistan, prise en la personne de la SCP BTSG, mandataire judiciaire, à payer à SCI AB Property la somme provisionnelle de 7698,36 euros (sept mille six cent quatre-vingt-dix-huit euros et trente-six centimes, au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation termes des mois d’avril 2024 à septembre 2024, postérieurs au jugement de redressement judiciaire,
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente decision,
Condamnons la SARL Kurdistan prise en la personne de la SCP BTSG, mandataire judiciaire, à payer à la SCI AB Property la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL Kurdistan, prise en la personne de la SCP BTSG, mandataire judiciaire, aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer des 15 et 16 juillet 2024,
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
