Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 21/07817

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/07817 N° Portalis 352J-W-B7F-CUSY7 N° MINUTE : 4 Assignation du : 09 Juin 2021 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 01 Août 2024 DEMANDERESSE Madame [V] [O] [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313 DEFENDERESSE S.A. CREDIT DU NORD [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Anne GARZON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0124 PARTIE INTERVENANTE S.A SOCIETE GENERALE [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Anne GARZON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0124 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 05 Juin 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 février 1998, Mme [V] [O] a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société CREDIT DU NORD des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 8], [Adresse 1], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2006, l'exercice de l'activité de « Banque-Etablissement de crédit-Changeur-Activité Financière à l'exclusion de toute autre activité » et un loyer annuel de 300.000 francs (45.734,71 euros) hors taxes et hors charges. Ce bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2011 par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 27 septembre 2010 par Mme [V] [O] à la société CREDIT DU NORD et moyennant un loyer de 96.000 euros fixé par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 mai 2013. Par acte d'huissier de justice signifié le 16 décembre 2019, Mme [V] [O] a donné congé à la société CREDIT DU NORD pour le 31 mars 2020 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer annuel de 150.000 euros Par mémoire préalable du 9 avril 2021 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [V] [O] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 140.700 euros en principal à compter du 1er juillet 2020. Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 09 juin 2021, Mme [V] [O] a assigné la société CREDIT DU NORD à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement rendu le 13 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ; - ordonné une expertise et désigné pour y procéder Mme [U] [P] en lui donnant notamment pour mission de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-11 du code de commerce et de donner son avis sur le montant de loyer plafonné au 1er juillet 2020 ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert a déposé son rapport le 22 décembre 2023. Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 05 juin 2024 à laquelle Mme [V] [O] et la société SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la société CREDIT DU NORD à la suite d'une fusion-absorption à effet du 1er janvier 2023, étaient représentées par leur avocat. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, Mme [V] [O] demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - dire et juger que le principe de déplafonnement est acquis par application des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce ; - fixer à la somme de 138.450 euros HT/HC/an le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2020 ; - dire et juger que les loyers arriérés porteront intérêts à compter du jour où ils seront dûs, et le dépôt de garantie sera complété en fonction du nouveau loyer ; A titre subsidiaire, - fixer à la somme de 131.300 euros HT/HC/an le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2020 ; A titre infiniment subsidiaire, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 108.415 euros HT/HC/an ; En tout état de cause, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner la société SOCIETE GENERALE aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SOCIETE GENERALE demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - déclarer Mme [V] [O] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la chose jugée ou de l'estoppel ; - dire et juger que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux et que la fixation du loyer du bail renouvelé ne relève pas de l'article R 145-11 du code de Commerce ; - débouter Mme [V] [O] de sa demande de fixation à la valeur locative ; - fixer en conséquence le loyer de renouvellement au 1er juillet 2020 selon la règle du plafonnement à la somme de 108.415 euros HT/HC ; A titre subsidiaire, si le tribunal estimait devoir retenir l'application de l'article R. 145-11 du code de commerce, - fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2020 à la somme de 110.000 euros correspondant à la valeur locative unitaire de 600 euros/m² pour une surface pondérée de 193,11 m² corrigée de l'abattement de 5 % pour accession différée ; A titre très subsidiaire, si le tribunal estimait devoir retenir l'application de l'article R. 145-11 du code de commerce, - fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2020 à la somme de 119.250 euros correspondant à la valeur locative unitaire de 650 euros /m² pour une surface pondérée de 193,11 m² corrigée de l'abattement de 5% pour accession différée ; A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal estimait devoir retenir l'application de l'article R 145-11 du code de commerce, - fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2020 à la somme de 124.600 euros correspondant à la valeur locative unitaire de 650 euros/m² pour une surface pondérée de 201,8 m² corrigée de l'abattement de 5% pour accession différée ; En tout état de cause, - condamner la bailleresse au paiement d’une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les honoraires de l’expert. Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement. L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé a) Sur la fixation du loyer à la valeur locative Mme [V] [O] expose qu'en vertu des articles L. 145-36 et R.145-11 du code de commerce et compte tenu de la destination prévue au bail, les locaux sont à usage exclusif de bureaux et que le loyer doit, en conséquence, être fixé à la valeur locative. Elle précise que par un jugement du 17 mai 2013, le juge des loyers commerciaux a déjà jugé que les principes de l'article R.145-11 du code de commerce et la fixation du loyer à la valeur locative étaient applicables aux locaux et que la société CREDIT DU NORD ne peut ainsi, sans se contredire, avoir une analyse différente d'une même situation juridique. Elle souligne qu'à cette occasion la question de la durée du bail n'a pas été évoquée. Elle en conclut que la société SOCIETE GENERALE ne saurait se contredire au détriment de son cocontractant en application de l'autorité de la chose jugée, du principe de l'estoppel et de l'obligation de loyauté procédurale. Elle prétend enfin que toute sous-location est impossible compte tenu de la configuration des locaux et qu'il ressort du bail que les parties n'ont jamais entendu permettre une activité autre que celle d'agence bancaire. La société SOCIETE GENERALE soutient que l'article R.145-11 du code de commerce n'est pas applicable et qu'en conséquence le loyer doit être plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux. Elle explique en effet que les locaux ne sont pas à usage exclusif de banque dans la mesure où le bail autorise la sous-location pour une autre activité. Elle prétend qu'aucune autorité de chose jugée ne peut s'attacher à la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux retenue par les jugements précédents car il n'y a pas identité de litige puisque le bail écoulé avait une durée supérieure à douze ans qui imposait le déplafonnement en application de l'article L.145-34 du code de commerce. Elle soutient également qu'il n'y a de sa part aucune violation du principe de l'estoppel puisqu'il est possible à l'une des parties d'avoir une argumentation différente dans un autre litige, ni mauvaise foi. Elle invoque de plus qu'il n'est pas établi qu'il est impossible de sous-louer les locaux pour une autre activité. Sur ce, Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables. Selon l'article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En l'espèce, le contrat de bail stipule, en son paragraphe intitulé DESTINATION DES LIEUX LOUES : « Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que les activités de : - BANQUE - ETABLISSEMENT DE CREDIT - CHANGEUR - ACTIVITE FINANCIERE à l'exclusion de toute autre activité.» Il prévoit également que le preneur est tenu : « 8-) De ne pouvoir céder son droit au présent bail en totalité ni sous- louer aussi en totalité sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Toutefois, le preneur pourra céder son droit au bail sans ce consentement à son successeur dans ses affaires, mais pour la totalité seulement et moyennant un loyer non inférieur à celui ci-avant stipulé. (...) Il pourra également sous-louer une parties des locaux loués, mais seulement après en avoir obtenu l'autorisation du bailleur, c'est-à-dire que les sous-locataires devront être agréés par le bailleur. Ce dernier ne pourra refuser son agrément qu'en justifiant de raisons sérieuses. 9-)  De ne pouvoir donner auxdits lieux aucune autre destination que celle qui convient à l'exploitation d'une BANQUE à l'exception toutefois de la partie des locaux qu'elle viendrait à sous-louer avec l'autorisation du bailleur et de ne faire dans les lieux aucune vente publique, aux enchères ou à l'encen d'objets de quelque nature que ce soit même après décès. » Il ressort des dispositions légales rappelées ci-dessus que le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués. En outre, il est acquis que les agences bancaires relèvent de la catégorie des bureaux dès lors que leur activité est d'ordre comptable, administratif ou juridique et qu'elle ne se rattache pas nécessairement à la réception des clients, de sorte qu'elles sont assujetties à l'article R.145-11 précité. Cependant, en l'espèce, il ressort sans ambiguité du contrat de bail que le preneur est autorisé à affecter la partie des locaux qu'il viendrait à sous-louer avec l'autorisation du bailleur, à une destination autre que celle de banque. Ainsi, les parties sont convenues de la possibilité d'exercice dans les locaux d'une activité autre que celle de banque de sorte qu'il n'y a pas d'usage exclusif de bureaux et que l'article R.145-11 du code de commerce, qui est d'interprétation stricte, n'est pas applicable. Mme [V] [O] ne peut se prévaloir de l'autorité de la chose jugée des jugements rendus le 14 décembre 2011 et le 17 mai 2013 dès lors que leurs dispositifs, qui seuls ont autorité de la chose jugée en application de l'article 480 du code de procédure civile, ne tranchent pas le litige relatif au caractère exclusif de l'usage des locaux loués, étant observé qu'il ressort des motifs de ces décisions que le juge des loyers commerciaux n'avait pas été saisi de ce moyen. Elle ne peut davantage soutenir que la société SOCIETE GENERALE a eu à son détriment une attitude empreinte de contradiction et de mauvaise foi contraire au principe de l'estoppel. La fin de non-recevoir tirée de ce principe sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. Or, en l'espèce, Mme [V] [O] ne soulève aucune fin de non-recevoir à ce sujet. D'autre part, au cours de la présente instance, la société SOCIETE GENERALE n'a pas développé de moyens ou prétentions contraires et incompatibles traduisant un changement de position de sa part de nature à induire Mme [V] [O] en erreur sur ses intentions. Enfin, Mme [V] [O] ne peut soutenir qu'il est impossible de sous-louer en partie les locaux dès lors que l'usage exclusif n'est pas déterminé eu égard à l'utilisation effective qui est faite du local par le preneur mais de la destination stipulée au contrat de bail. De plus, il ressort avec évidence du contrat qu'il était de la volonté des parties de permettre la sous-location d'une partie des locaux avec l'autorisation du bailleur, lequel ne peut aujourd'hui sérieusement prétendre que cette sous-location partielle serait impossible. Par conséquent, le loyer du bail renouvelé ne peut être déplafonné et fixé à la valeur locative. b) Sur le montant du loyer plafonné Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En application de ces dispositions et Mme [V] [O] n'invoquant aucun autre motif de déplafonnement, le loyerdu bail renouvelé au 1er juillet 2020 doit être fixé au loyer plafond calculé en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit : 96.000 euros (loyer initial) x 116,20 (indice du 1er trimestre 2020) /102,92 (indice du 4ème trimestre 2010) = 108.415,08 euros Le loyer au 1er juillet 2020 s'élève donc à 108.415,08 euros . 2- Sur les demandes accessoires En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 09 juin 2021, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés. En outre, en application de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties. Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire qui est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe à la somme de 108.415,08 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre Mme [V] [O] et la société SOCIETE GENERALE pour les locaux situés [Localité 8], [Adresse 1] ; Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 09 juin 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ; Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ; Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 1er août 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER