Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/00711

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30G Minute n° 24/709 N° RG 24/00711 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYM5 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à Me Benoit DARRIGADE Me Monique VAN-DER-MOTTE Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé de Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.R.L. AS DE CUISINE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Monique VAN-DER-MOTTE, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.C.I. LES PLATANES, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 29 février 2024, la SARL AS DE CUISINE a assigné la SCI LES PLATANES, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir ordonner une expertise des lieux donnés à bail et condamner la défenderesse à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. La demanderesse expose que, par acte notarié du 29 septembre 2021, elle a acquis, avec l’accord de la bailleresse, la SCI LES PLATANES, le fonds de commerce de la société ANJOY, exploité dans des locaux situés [Adresse 1] affectés pour partie à un usage commercial, et pour partie à un usage d’habitation ; que le bail, s’il comporte une clause d’indivibilité, rappelle que les charges et conditions inhérentes au bail commercial (en exécution desquelles elle a réalisé d’importants travaux de rénovation) ne sauraient dispenser le bailleur de l’obligation de délivrer un logement décent, au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 (qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation), pour la partie habitation où réside le preneur ; que la sanction est l’exécution des travaux de mise en conformité et des dommages et intérêts pour préjudice du fait de cette indécence ; qu’elle a rencontré des difficultés liées à l’insalubrité du logement (électricité non conforme, cage d’escalier dépourvue d’éclairage, pièces en mauvais état général, les lames sur la terrasse disjointes et affaissées, salle de bains humide) qu’elle a signalées à maintes reprises à la bailleresse qui n’a pas répondu et qui sont confirmées par le PV de constat du 1er février 2023 ; que la défenderesse n’a pas déféré à la sommation de mettre l’électricité aux normes adressée le 1er février 2023 ; qu’en réponse à la LRAR du 19 octobre 2023, elle a répondu que le bail n’était pas soumis à la loi du 06 juillet 1989. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2024. Elle a fait l’objet d’un renvoi pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 1er juillet 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, le 05 juin 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le rejet des demandes de la SCI LES PLATANE et maintient ses demandes ; - la défenderesse, le 24 juin 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite à titre principal le rejet de la demande faute de motif légitime ; à titre subsidiaire, elle demande qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves sur la mesure sollicitée ; en tout état de cause, elle sollicite le rejet des demandes pour le surplus et la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elle fait valoir qu’aux termes du bail conclu le 06 avril 2011 avec la SARL ANJOY, les parties ont convenu de soumettre la totalité des dispositions du bail, en ce compris celles concernant le local d’habitation, au statut des baux commerciaux, sans possibilité de cumul des deux législations ; que la SARL AS DE CUISINE ne justifie d’aucun motif légitime dans la mesure où d’une part, son droit à revendiquer, en qualité de personne morale, un usage d’habitation, est douteux, d’autant que c’est en réalité le père du gérant qui habite dans le logement ; d’autre part, que le bail du 06 avril 2011 précise que “les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout” ; qu’il n’y a pas de clause de soumission expresse à la loi du 06 juillet 1989 mais le seul rappel de la notion de logement décent au sens de cette loi ; que le bail, par dérogation aux dispositions de l’article 1719 du code civil, met explicitement à la charge du preneur les travaux notamment de conformité générale de l’immeuble. La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE LA DECISION sur la mesure d’expertise : L'article 145 du code de procédure civile dispose que, s'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé. La mise en oeuvre de cette disposition suppose l'existence d'un litige dont l'objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, et l'impossibilité pour le demandeur de réunir lui même des éléments de preuve. La défenderesse oppose l’absence de motif légitime en faisant valoir que l’action au fond est vouée à l’échec au regard de la clause d’indivisibilité des clauses du bail. L’interprétation des termes du contrat de bail ne relève pas du pouvoir du juge des référés, qui n’a pas à s’assurer du bienfondé de l’action envisagée pour ordonner une mesure d’expertise. Il suffit que l’action ne soit pas manifestement irrecevable ou vouée à l’échec. Au vu des éléments produits confirmant l’existence de désordres affectant les locaux à usage d’habitation (notamment le PV de constat du 1er février 2023), la SARL AS DE CUISINE justifie d’un intérêt légitime à voir organiser une expertise judiciaire aux fins de voir déterminer la cause des désordres qu’elle allègue, et dont la réalité est établie par les pièces versées aux débats. Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues. L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse. sur les autres demandes : Les dépens seront provisoirement supportés par la demanderesse, qui pourra ultérieurement les inclure le cas échéant dans son préjudice matériel. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel, Vu l’article 145 du code de procédure civile, Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder procéder Madame [V] [C] épouse [N], Cabinet [V], [Adresse 6]; Dit que l’expert répondra à la mission suivante : Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, - procéder à l’examen des lieux situés [Adresse 1] donnés à bail à la SARL AS DE CUISINE par la SCI LES PLATANES ; - vérifier si les désordres allégués existent ; - dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature et l’importance ; - procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues - décrire le cas échéant les travaux nécessaires à une remise en état - donner son avis sur les travaux propres à y remédier ; en évaluer la durée et le coût ; dire à qui ils incombent ; - fournir tous éléments utiles pour déterminer les préjudices de toutes natures occasionnés par les désordres ; - plus généralement, faire toutes observations utiles DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ; DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti; DIT que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ; DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ; DÉSIGNE le Juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ; FIXE à la somme de 1 500 euros la provision que SARL AS DE CUISINE devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque; DIT que la SARL AS DE CUISINE conservera provisoirement la charge des dépens, sauf à en intégrer le montant dans son préjudice matériel et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,