Cour d'appel, 27 février 2025. 22/04030

MINUTE N° 82/2025 Copie exécutoire aux avocats Le 27 février 2025 La greffière REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/04030 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H6JX Décision déférée à la cour : 15 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE APPELANT : Monsieur [N] [Y] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Camille ROUSSEL, avocat à la cour. INTIMÉ : Maître [S] [L] exerçant son activité [Adresse 3] représentée par la Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère et madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, qui en ont délibéré. Greffière lors des débats : Mme Corinne ARMSPACH-SENGLE ARRÊT contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Mme Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Le 30 mai 2018, M. [N] [Y] a donné mandat à la SARL La Tour immo transaction, afin de procéder à la vente d'un local professionnel lui appartenant, situé [Adresse 1], pour un prix de 128 520 euros, frais d'agence de 9 520 euros inclus. M. et Mme [P] se sont portés acquéreurs du local en date du 7 juin 2018 pour un prix de 109 000 euros, net vendeur. Les honoraires prévus par l'offre d'achat s'élevaient à la somme de 13 080 euros. Par acte du 7 août 2018, passé devant Me [Z], notaire à [Localité 5], M. [Y] a conclu avec M. et Mme [P] une promesse synallagmatique de vente au prix de 109 000 euros, payable le jour de la signature de l'acte authentique, le vendeur étant redevable à l'agent immobilier d'une rémunération de 13 080 euros payable le jour de la signature de l'acte. La vente a été réitérée par acte authentique passé devant Me [Z] en date du 27 novembre 2018, avec l'assistance de Me [L], notaire à [Localité 4], pour le vendeur. M. [Y] a attrait Me [L] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, par assignation délivrée le 28 juillet 2020, sollicitant l'indemnisation du préjudice résultant d'un manquement du notaire à son devoir de conseil. Selon jugement contradictoire rendu le 15 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : - débouté M. [Y] de sa demande de condamnation de Me [L] à lui payer la somme de 13 080 euros à titre d'indemnisation d'un préjudice matériel, - débouté M. [Y] de sa demande de condamnation de Me [L] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation d'un préjudice non précisé, - condamné M. [Y] à payer à Me [L] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [Y] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Y] aux dépens. Le tribunal a retenu que : - le mandat de vente conclu entre M. [Y] et la SARL La Tour immo transaction prévoyait une mise à prix de l'immeuble à hauteur 128 520 euros, frais d'agence inclus à hauteur de 9 520 euros, soit un prix net vendeur de 119 000 euros, - l'offre d'achat émise le 7 juin 2018 et signée par le vendeur prévoyait au titre du prix proposé par l'acquéreur : '109 000 euros nets vendeur, honoraires prévus de 10 900 euros, soit 13 080 euros TTC', - la somme de 109 000 euros devait donc revenir à M. [Y] à l'issue de la vente et les frais d'agence ont nécessairement été mis à la charge des acquéreurs, - aux termes du 'compromis' signé entre les parties le 7 août 2018, les parties sont convenues que le prix était fixé à 109 000 euros, montant de la négociation inclus, - Me [L] n'est intervenue qu'au moment de la réitération par acte authentique en qualité de notaire assistant le vendeur et était tenue par les termes du 'compromis' de vente signé par les parties le 7 août 2018, - il ne peut être reproché à Me [L] une faute résultant de l'absence de mise en garde du vendeur quant aux modifications successives apportées au prix. Par déclaration du 28 octobre 2022, M. [Y] a interjeté appel du jugement rendu le 15 juillet 2022 en toutes dispositions. Par ordonnance du 6 février 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 24 octobre 2024. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juillet 2023, M. [Y] demande à la cour de : - déclarer recevables et bien fondés l'appel, les demandes, fins et conclusions de M. [Y], - débouter Me [L] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions, Statuant à nouveau, - infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - condamner Me [L] à payer à M. [Y] la somme en principal de 13 080 euros au titre du préjudice matériel subi, - condamner Me [L] à payer à M. [Y] la somme en principal de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi, En tout état de cause, - condamner Me [L] à payer à M. [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [Y] fait valoir que le notaire est tenu à un devoir de conseil qui l'oblige à éclairer les parties sur la portée des actes qu'il dresse et sur les conséquences et les risques des actes qu'il authentifie. Il allègue que : - il a fait appel à Me [L] pour l'assister dès la signature du 'compromis' de vente en raison de sa très mauvaise maîtrise du français, - le 7 août 2018, jour de la signature du 'compromis', Me [L] n'était pas présente à l'étude de Me [Z] en raison d'un malaise, et aurait dû faire reporter la signature afin de relire l'acte qui allait être signé par son client, - il appartenait à Me [L] de s'assurer de sa bonne compréhension du 'compromis' de vente, - le prix négocié par la SARL La Tour immo transaction est celui de 109 000 euros net vendeur et le prix de négociation est de 13 080 euros tel que cela ressort de l'offre d'achat, - la responsabilité de Me [L] est engagée pour avoir omis de prévoir que la rémunération de la SARL La Tour immo transaction devait être à la charge de l'acquéreur dès lors que le prix net vendeur était expressément indiqué dans l'acte notarié, - le 'compromis' puis l'acte de vente sont affectés d'une erreur et devaient reprendre l'offre d'achat telle qu'acceptée, d'un montant de 122 080 euros, soit un prix net vendeur de 109 000 euros et un prix de 13 080 euros au titre de la commission de la SARL La tour Immo transaction, - il appartient au notaire, qui supporte le devoir de conseil de prouver qu'il a fourni un conseil, - le devoir de conseil s'apparente à une obligation de résultat, de sorte que le seul fait que le résultat escompté ne soit pas atteint suffit à prouver la faute du débiteur d'une telle obligation, - la responsabilité du notaire ne présente pas de caractère subsidiaire. M. [Y] invoque un préjudice matériel résultant de la somme de 13 080 euros qu'il a dû assumer ainsi qu'un préjudice moral du fait du manque de considération de son notaire. Il a été contraint d'avancer de nombreux frais pour la tenue de ce procès, ce qui a généré une forte anxiété notamment en considération du rachat qu'il devait effectuer pour reprendre un autre local commercial et poursuivre son activité. Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 avril 2023, Me [L] demande à la cour de : - rejeter l'appel, - confirmer le jugement entrepris, - condamner M. [Y] aux dépens des deux instances ainsi qu'au paiement d'un montant de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Me [L] soutient que le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil dans les domaines qui sont de sa sphère de compétence, mais il n'est pas tenu d'une obligation de conseil s'agissant de la fixation du prix de vente d'un immeuble, dès lors que celui-ci reste dans une limite raisonnable au regard du prix du marché et de l'imposition fiscale. L'appelant a, dès le mandat donné à l'agence immobilière, accepté que la commission généralement supportée par l'acquéreur soit mise à sa charge et lors de la signature du 'compromis', les frais d'agence ont ainsi été mis à la charge du vendeur. Elle affirme ne pas être intervenue lors de la signature du 'compromis' de vente et relève qu'il est en adéquation avec l'acte authentique, alors que M. [Y] ne s'est jamais plaint auprès d'elle d'une prétendue erreur de prix. M. [Y] était engagé par la signature du 'compromis' et ne pouvait se rétracter sans verser une indemnisation aux acquéreurs et à l'agence immobilière. Elle ne l'aurait pas laissé signer l'acte et l'aurait invité à se faire assister d'un interprète s'il avait été dans l'incapacité d'en comprendre la teneur. Elle conteste ainsi toute faute qui lui soit imputable. Elle soutient que, si comme le prétend M. [Y], elle n'avait pu être présente lors de la signature de l'acte en raison d'un malaise, sa faute serait minime par rapport aux fautes commises par les autres professionnels et celle commise par l'appelant qui aurait pu demander un délai pour la signature du 'compromis'. Les autres fautes apparaissent ainsi de nature à l'exonérer de toute responsabilité. Me [L] soutient que M. [Y] ne démontre pas que le dommage aurait pu être évité s'il avait été mieux informé. Si sa responsabilité devait être retenue, Me [L] soutient que le préjudice de M. [Y] devra être limité à 9 520 euros correspondant aux frais d'agence indiqués dans le mandat, dans la mesure où aucun élément ne justifie l'augmentation de 4 080 euros acceptée par l'appelant. Dans l'hypothèse d'un manquement à une obligation de conseil, seule la perte de chance peut être réparée, laquelle ne peut être évaluée qu'à quelques centaines d'euros. M. [Y] ne justifie en outre pas de son préjudice moral. MOTIFS Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Le notaire qui est tenu d'assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques qu'il dresse est corrélativement tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours. Il appartient d'une part à M. [Y] de rapporter la preuve d'une faute imputable à Me [L] ainsi que d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage. Toutefois, il appartient, d'autre part, à Me [L] de justifier qu'elle a satisfait au devoir d'information et de conseil lui incombant à l'égard de son client. Il est constant que Me [L] a assisté M. [Y] dans le cadre de l'acte de vente dressé par Me [Z] le 27 novembre 2018. En revanche, le 'compromis' de vente signé le 7 août 2018 entre M. [Y] et les époux [P] devant Me [Z] ne mentionne nullement l'intervention, à ce stade, de Me [L], mais fait uniquement référence à sa participation à la rédaction de l'acte authentique. A hauteur de cour, M. [Y] produit un échange de messages électroniques en date du 10 février 2023 entre son conseil et l'étude notariale de [Localité 5] évoquant l'intervention de Me [L] au stade du 'compromis' ainsi que de l'acte de vente. Néanmoins, ce courriel laconique, émanant de l'office notarial de [Localité 5] n'est ni signé ni circonstancié et ne permet pas de retenir une intervention de Me [L] antérieurement à l'acte authentique. Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, Me [L] , qui n'est intervenue qu'au moment de la réitération par acte authentique en qualité de notaire assistant le vendeur, était tenue par les termes du compromis signé par les parties le 7 août 2018. Contrairement aux termes de l'offre d'achat signée par les époux [P] et prévoyant un prix net vendeur de 109 000 euros, dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente, M. [Y] et les époux [P] sont convenus d'une part que le prix était de 109 000 euros et d'autre part que le vendeur, qui en avait seul la charge selon le mandat, devait à l'agence une rémunération de 13 080 euros, étant précisé que le montant de la négociation était inclus dans le prix. L'acte authentique dressé le 27 novembre 2018 par Me [Z], avec l'assistance de Me [L] pour M. [Y], reprend l'ensemble de ces modalités. Dans ces conditions, et alors qu'il n'est pas établi que Me [L] soit intervenue avant la réitération de la vente par acte authentique, ni qu'elle ait eu connaissance des modifications intervenues antérieurement dans le prix de vente, il ne peut être retenu qu'elle ait commis une faute en n'attirant pas l'attention des parties à l'acte, et plus particulièrement de M. [Y] sur les modifications successives intervenues dans le prix de vente avant la réitération de la vente par acte authentique. La responsabilité de Me [L] à l'égard de M. [Y] pour manquement à son devoir de conseil ne saurait dès lors être engagée. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] de sa demande de condamnation de Me [L] à lui payer la somme de 13 080 euros à titre d'indemnisation d'un préjudice matériel. Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral Alors qu'en première instance, M. [Y] sollicitait la condamnation de Me [L] à lui payer une somme supplémentaire de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts sans autre précision, M. [Y] maintient cette demande à hauteur de cour, précisant qu'elle tend à indemniser son préjudice moral. En l'absence de faute imputable à Me [L], et alors que la preuve du préjudice moral subi par M. [Y] n'est pas rapportée, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts d'un montant de 3 000 euros. Sur les dépens et les frais de procédure Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A hauteur de cour, M. [Y], qui succombe, est condamné aux dépens et à payer à Me [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Y] est débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré : DECLARE l'appel recevable ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, Y ajoutant, CONDAMNE M. [Y] aux dépens de la procédure d'appel ; CONDAMNE M. [Y] à payer à Me [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE M. [Y] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente de chambre,