Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/05730 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQ3H
Minute : 24/939
Monsieur [S] [U]
C/
Madame [M] [O] [B]
Monsieur [X] [Z]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [S] [U],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [M] [O] [B],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
comparant en personne
Monsieur [X] [Z],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 août 2022, Monsieur [S] [U] a donné à bail à Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] un logement situé [Adresse 8] (lot n°58, bâtiment B1, étage 4, porte de gauche, cave au sous-sol, lot n°71), pour un loyer mensuel de 750 euros, et 150 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, Monsieur [S] [U] a fait signifier à Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2700euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 31 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [S] [U] a fait assigner Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" condamner solidairement Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 5446,08 euros suivant compte arrêté au terme de juin 2024,
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur,
" dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer courant revalorisé et des charges, jusqu'à parfaite libération des lieux lesquels devront être vidés intégralement de tous biens et occupants de votre chef,
" les condamner in solidum au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
" rappeler que l'exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 juin 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, Monsieur [S] [U], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6334 euros arrêtée au 9 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, soit 7070,97 euros frais inclus. Il est opposé à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [S] [U] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 octobre 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il souligne qu'il n'a pas de preuve de contrat d'assurance et d'entretien de la chaudière. Il indique également que Madame [M] [O] [B] a créé une entreprise indivudelle sans l'en informer ni en informer le syndicat.
Madame [M] [O] [B] reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 590 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle évoque un virement de 2000 euros le 8 septembre 2024. Elle indique percevoir 2700 euros par son entreprise de nettoyage à domicile et avoir deux enfants majeurs dont 1 vivant avec elle et qui travaille pour l'aider à payer le loyer. Elle dit avoir une assurance pour le logement. Elle souligne que Monsieur [X] [Z] a quitté le logement après leur séparation et n'a pas donné congé.
Monsieur [X] [Z], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 20 septembre 2024, Madame [M] [O] [B] justifie d'un paiement à hauteur de 1250 euros effectué par virement le 18 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Monsieur [S] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Monsieur [S] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 août 2022, du commandement de payer délivré le 31 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 9 septembre 2024 que Monsieur [S] [U] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 6334 euros.
Les frais de procédure ne constituent pas des loyers et charges, ne peuvent être mis à la charge du locataire.
Il convient de déduire le paiement de 1250 euros par virement du 18 septembre 2024 dont il est justifié.
Conformément à l'article 1310 du code civil, en l'absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.
En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 5084 euros, au titre des sommes dues au 18 septembre 2024.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 31 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Or le contrat a été conclu le 11 août 2022 pour une durée de trois ans, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date.
Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 août 2022 à compter du 1er janvier 2024.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [M] [O] [B], expose sa situation personnelle et financière. L'examen du décompte montre la reprise de règlement, mais irréguliers. Il apparait également que les parties étaient convenues d'un échelonnement, non respecté.
Si la locataire apparait en mesure de régler la dette locative, il lui appartient de payer régulièrement le loyer, les charges et la part de remboursement.
Il ressort des éléments communiqués que Madame [M] [O] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder aux locataires des délais selon les modalités définies dans le dispositif du jugement.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner les défendeurs au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [S] [U] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 août 2022 entre Monsieur [S] [U] d'une part, et Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 1er janvier 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 5084,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, paiement du 18 septembre 2024 déduit,
ACCORDE un délai à Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] à s'acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements de 590 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [S] [U] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [M] [O] [B] et Monsieur [X] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE Monsieur [S] [U] de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
