Cour d'appel, 15 juin 2023. 22/09211

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 15 JUIN 2023 N° 2023/ 433 Rôle N° RG 22/09211 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJUK4 [M] [H] C/ Syndic. de copro. [Adresse 1] S.A.S. D'AGOSTINO PATRICK Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hedi SAHRAOUI Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 23 mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04346. APPELANT Monsieur [M] [H] né le 01 avril 1954 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Hedi SAHRAOUI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet D'AGOSTINO PATRICK dont le siège est situé [Adresse 2] S.A.S. D'AGOSTINO PATRICK Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentés par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOS'' DU LITIGE M. [M] [H] est propriétaire d'un appartement sis dans l'immeuble en copropriété du [Adresse 1]. Faisant valoir que l'immeuble n'a pas été assuré pendant 7 mois et que le syndic n'avait pas fait voter un budget de fonctionnement de la copropriété, par acte en date du12 octobre 2021, M. [M] [H] a fait assigner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SAS d'AGOSTINO PATRICK devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins que soit constatée la carence du syndic et par conséquent désigné un administrateur ad'hoc de la copropriété, sollicitant également une indemnité de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire du 23 mai 2022, ce magistrat a débouté M. [M] [H] en toutes ses demandes, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et a laissé les dépens du référé à la charge du requérant. Le premier juge a considéré que le défaut d'assurances de l'immeuble était dû aux difficultés à régler la prime d'assurance, à cause de la défaillance de certains copropriétaires, débiteurs de leurs charges ce qui ne pouvait être du fait du syndic et que cette situation a été régularisée, un nouveau contrat ayant été souscrit en septembre 2021. S'agissant de l'absence de vote d'un budget de fonctionnement, il a relevé que le syndic, désigné seulement le 12 avril 2021, a mis à l'ordre du jour de l'assemblée géérale du 26 novembre 2021, l'approbation des comptes de l'exercice 2020 et le vote du budget prévisionnel pour l'année 2022 de sorte que le grief n'était pas opérant. Par déclaration reçue le 27 juin 2022, M. [M] [H] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 1er août 2022 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, M. [M] [H] demande à la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise, Et statuant à nouveau, - désigne tel administrateur qu'il plaira afin d'administrer la copropriété conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, - juge que les frais de l'administrateur ad'hoc seront répartis selon leurs tantièms entre tous les copropriétaires, - condamne la SAS à lui payer la somme de 2 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SAS aux entiers dépens d'appel et de première instance. Il soutient que nonobstant le nouveau contrat d'assurances souscrit le 21 septembre 2021, l'immeuble n'a pas été assuré entre le 19 février 2021 et le 16 septembre 2021 soit pendant 7 mois, ce qui constitue un manquement grave du syndic, lequel aurait du, au moins, dès son élection le 12 avril souscrire immédiatement un nouveau contrat. Cette carence selon lui n'est pas due à de prétendues difficultés de paiement de charges et a causé un préjudice certain à la copropriété. Depuis son élection du 13 novembre 2020, le cabinet d'AGOSTINO n'a pas fait voter de budget de fonctionnement et n'a procédé à aucun appel de fonds sur cette période jusqu'à l'assemblée générale du 26 novembre 2021, ce qui constitue également un manquement grave à l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965. Il s'ensuit que la carence du syndic est patente et doit conduire à la réformation de l'ordonnance entreprise. Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 25 août 2022 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure et des moyens des parties, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SAS d'AGOSTINO PATRICK demande à la cour qu'elle : - déboute M. [M] [H] de toutes ses demandes, - confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - condamne M. [M] [H] à payer à la SAS d'AGOSTINO PATRICK la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel. Les intimés reconnaissent qu'il y a eu une difficulté de réglement de la prime assurances de l'immeuble mais des délais de paiement leur ont été accordés et à ce jour, il bénéficie d'une garantie d'assurance. Par ailleurs ,le syndic précise qu'il n'a été désigné en qualité de syndic que le 12 avril 2021 récupérant une copropriété en grandes difficultés, avec des copropriétaires défaillants dans un contexte de petit immeuble à budget restreint de 6 000 € annuels. Il indique d'ailleurs que M. [M] [H], ainsi que d'autres copropriétaires sont redevables en mars 2022 de charges de copropriété. Il rappelle également qu' il n'a pas procédé à la convocation de l'assemblée générale du 12 avril 2021 et n'était pas à l'origine de l'ordre du jour qui ne prévoyait pas la décision de souscrire un tel contrat d'assurances. Il ne peut encourir aucun grief de ce chef. S'agissant du prétendu défaut de vote d'un budget de fonctionnement, il fait valoir que c'est le précédent syndic, syndic bénévole qui n'avait pas soumis à l'assemblée générale un budget prévisionnel pour l'exercice 2021, ce dont il ne peut être tenu pour responsable, ayant de son côté, dès le 26 novembre 2021, fait procéder au vote de ce budget et émis des appels de fonds , Il estime que M. [M] [H] étant lui même débiteur de charges de copropriété impayées, il est mal venu à articuler le moindre grief à l'encontre du syndic actuel dont la gestion a été approuvée. La procédure a été clôturée le 12 avril 2023 . MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le défaut d'assurance de l'immeuble : Aux termes d'une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble en cause, en date du 13 novembre 2020, il a été pris acte de la démission du syndic bénévole et désigné le cabinet d'Agostino en qualité de syndic. M. [M] [H] a contesté cette décision relevant diverses irrégularités de forme et par courrier du 5 mars 2021 adressé à l'ensemble des copropriétaires, le cabinet d'Agostino indiquait ne pas pouvoir se prévaloir d'un mandat de syndic dans ce contexte. Une nouvelle assemblée générale était convoquée par un des copropriétaires le 12 avril 2021. Lors de cette assemblée, la SAS d'AGOSTINO PATRICK a été désignée en qualité de syndic et a convoqué une première assemblée générale le 26 novembre 2021. Par courrier en date du 8 juillet 2021, le courtier de la compagnie d'assurances garantissant l'immeuble indiquait à la copropriété que la cotisation d'assurances à échéance du 1er octobre 2020, pour un montant de 2 602,66 € n'avait pas été réglée et qu'en conséquences, ses garanties étaient suspendues depuis le 19 février 2021. Il est produit par la SAS d'AGOSTINO PATRICK, le nouveau contrat d'assurances de l'immeuble à compter du 16 septembre 2021. L'immeuble n'a donc pas été assuré du 19 février 2021 au 16 septembre 2021. Cependant, il ne peut être fait grief à la SAS d'AGOSTINO PATRICK de ne pas avoir réglé la cotisation d'assurance due, le 1er octobre 2020, date à laquelle, il n'était pas le syndic de cette copropriété. Par ailleurs, au regard des pièces versées, l'immeuble dont s'agit est une petite copropriété de 13 copropriétaires, dont le budget annuel est d'environ 6 000€. La SAS d'AGOSTINO PATRICK verse aux débats, un état des comptes de cette copropriété au 21 mars 2022 desquels il résulte qu'à cette date, celle-ci était en grandes difficultés financières, ses comptes étant débiteurs de la somme de 4 339,28 €, M. [M] [H] étant pour sa part débiteur de celle de 764,51 euros. La cour relève que si M. [M] [H] a réglé cet arriéré de charges le 23 mars 2022, à la date du 25 juillet 2022, son compte est à nouveau débiteur, dans les livres de la copropriété, à hauteur d'un montant de 1 148,05 €. De la même façon, en l'état du solde débiteur de cette petite copropriété dû à la carence d'un certain nombre de copropriétaires, dont M. [M] [H], il ne peut être reproché au nouveau syndic, face aux difficultés financières de la copropriété, de n'avoir souscrit un nouveau contrat d'assurance que quatre mois après son élection. C'est à juste titre que le premier juge a écarté ce premier moyen. Sur l'absence de vote d'un budget de fonctionnement : Pas plus le procès verbal d'assemblée générale du 13 novembre 2020, que celui du 12 avril 2021 ne prévoient le vote d'un budget de fonctionnement pour cette copropriété. Mais, aussi bien pour l'une ou l'autre de ces assemblées générales, ce n'est pas la SAS d'AGOSTINO PATRICK qui a procédé aux convocations et à l'ordre du jour, mais le syndic bénévole pour celle du 13 novembre 2020, et un des copropriétaires pour celle du 12 avril 2021. Il ne peut, en conséquence, être reproché au syndic actuel, la moindre carence de ce chef, alors qu'il a, dès après sa désignation , mis à l'ordre du jour l'approbation des comptes de l'exercice 2020 ainsi que le vote du budget prévisionnel pour 2022. C'est également, à juste titre que le premier juge a écarté ce moyen et a débouté M. [M] [H] de ses demandes, non justifiées. L'ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée en toutes ses dispositions. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. En revanche, elle sera infirmée du chef des frais irrépétibles qu'ont supporté le syndicat des copropriétaires et le cabinet d'AGOSTINO, l'équité justifiant la condamnation de M. [H] à prendre en charge le coût supporté par la collectivité des autres copropriétaires afin d'assurer sa défense. Il doit être condamné de ce chef à payer au syndicat des copropriétaires et à la SAS d'AGOSTINO, la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . M. [M] [H] qui succombe doit être condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement par le mandataire des intimés. La SAS d'AGOSTINO PATRICK, seule demanderesse du chef des frais irrépétibles en cause d'appel, a exposé des frais de défense complémentaires pour la présente instance, qu'il serait inéquitable qu'il conserve à sa charge.Il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit à hauteur de 2 500 euros. M. [M] [H] sera débouté de sa demande sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme l'ordonnance entreprise du chef des frais irrépétibles et stauant de nouveau, Condamne M. [M] [H] à payer à la SAS d'AGOSTINO PATRICK et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] , la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Confirme l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions entreprises, Y ajoutant, Condamne M. [M] [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX en PROVENCE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne M. [M] [H] à verser à la SAS d'AGOSTINO PATRICK une indemnité complémentaire de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [M] [H] de sa demande sur le même fondement. la greffière le président