Cour de cassation, 09 mai 2019. 17-27.222

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mai 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10269 F Pourvoi n° R 17-27.222 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Audit et Solutions, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 8 septembre 2017 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. J... O..., 2°/ à Mme T... C..., épouse O..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 26 mars 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Avel, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de la société Audit et Solutions, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. et Mme O... ; Sur le rapport de M. Avel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Audit et Solutions aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme O... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Audit et Solutions Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Audit et Solutions à payer à M. et Mme O... la somme de 95.000 € à titre de dommages et intérêts, d'avoir ordonné la capitalisation des intérêts et d'avoir condamné la société Audit et Solutions à payer à M. et Mme O... la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE, sur les fautes reprochées à la société, celle-ci était tenue de délivrer une information sincère sur les caractéristiques du produit ; que les simulations produites concernant le bien acquis émanent de la société ; que la mention « Document non contractuel » est une réserve de style qui ne peut exonérer son auteur ; que la première simulation mentionne un emprunt d'une durée de 20 ans à taux fixe de 4,30% et une mensualité de 1.870 € ; qu'elle fait état d'un remboursement sur 20 ans d'une somme annuelle de 22.435 €, de la perception d'un loyer annuel de 12.132 € – augmentant régulièrement –, de taxes et frais de 20% imputant ce loyer et d'une réduction d'impôts ; qu'elle conclut à un effort de trésorerie moyen de 571 € par mois ; qu'une seconde simulation mentionne également une épargne mensuelle de 571 € et détaille le bénéfice enregistré en cas de revente du bien après une période de 9 à 12 ans ; que la société a également procédé à des simulations en cas d'une durée de remboursement du prêt de 25 ans ; que ces simulations prévoient un loyer mensuel hors charges de 1.011 € ; qu'il n'est indiqué dans aucun document que le montant, de 1.117 €, correspond au loyer maximal fixé pour obtenir le bénéfice de la loi Robien ; que le courrier postérieur de M. et Mme O... précisant que leur bien ne pouvait être loué à un prix supérieur à 1.117 € est sans incidence compte tenu du montant indiqué dans la simulation et de l'absence de toute mention que le loyer mentionné – inférieur à ce plafond – ne constitue qu'une valeur maximale pour bénéficier de la loi ; que le loyer mentionné n'est assorti d'aucune réserve ; que les époux O... ont donné des mandats de gestion de leur bien en 2006 et n'ont pu louer celui-ci, en 2009, que pour un loyer mensuel hors charges de 730 € ; que la société ne justifie nullement que les époux auraient pu obtenir un prix supérieur ; que sa référence à des annonces pour la location d'appartements semblables n'est donc pas pertinente ; qu'elle n'établit pas davantage que cette différence est due au retard dans la livraison du bien ou à des désordres ; que, d'une part, si la société n'a pas à prémunir ses clients de tout aléa locatif, la différence entre la simulation et le loyer réel est particulièrement importante ; que, d'autre part, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que le loyer mentionné par elle était justifié ; qu'elle n'indique pas les éléments sur lesquels était fondé ce loyer ; qu'elle a donc surestimé celui-ci sans justifier de son calcul ; que la société a, en conséquence, manqué à son obligation d'information sincère sur les caractéristiques du produit ; que la première simulation prend en compte le remboursement des intérêts ; que la simulation portant sur la revente du bien ne mentionne que le prix de vente – identique au prix d'achat – et le capital dû en fonction de l'année de revente ; qu'elle déduit de cette différence un « bénéfice » et, donc, un taux de rendement ; que ce bénéfice varie de 80.430 € à 123.269 € ; que, dans cette simulation, la société calcule donc un « bénéfice » fondé uniquement sur la différence entre le prix de revente et le capital restant dû ; qu'elle ne fait pas état des intérêts payés par les emprunteurs pendant 9 à 12 ans ou des cotisations d'assurances ; que le calcul d'un « bénéfice » sans prendre en compte les sommes réellement payées est faux ; que, par cette présentation, la société a donc fait croire à ses clients qu'ils percevraient un « bénéfice » dont le montant est erroné ; que le calcul effectué par les époux, justifié par les caractéristiques du prêt et le loyer perçu, démontre que l'opération est déficitaire de 6.144 € après neuf ans et positive de 736 € à la 12ème année ; que si ce calcul ne prend pas en compte les réductions d'impôts, l'impact de celles-ci ne compense pas la différence entre cette simulation et le résultat réel ; que ce document est donc faux et particulièrement sommaire ; qu'il émane d'un professionnel ; qu'il n'appartient pas aux clients potentiels de le compléter en fonction de leurs compétences propres ; qu'il incombe à la société, au titre de son devoir d'information, de fournir des renseignements utiles permettant à ses clients potentiels de se prononcer ; qu'elle a donc, également, manqué à ses obligations ; qu'enfin, il résulte des courriels échangés que, postérieurement à la conclusion de l'opération, la société n'a pas répondu à leurs demandes d'information sur le report des travaux ou sur la possibilité de défiscalisation des sommes versées au titre de l'emprunt ; qu'elle a donc manqué à son obligation de diligence ; ET AUX MOTIFS QUE, sur les préjudices, le préjudice subi par M. et Mme O... ne peut être égal à la différence entre les loyers, la société ne pouvant être responsable des aléas locatifs, ou au coût des intérêts et assurances non inclus dans la seconde simulation, les époux ne justifiant ni de la revente du bien ni d'un préjudice causé par sa conservation ; que le manquement de la société à ses obligations a privé M. et Mme O... des conseils et informations auxquels ils avaient droit ; que leur préjudice réside donc dans le fait que, mieux informés et conseillés, ils auraient pu renoncer à l'opération ou réaliser celle-ci à d'autres conditions ; que ce préjudice est donc constitué par cette perte de chance ; que la finalité de l'opération conclue est la défiscalisation ; que l'opération elle-même est à longue échéance ; que les simulations proposées comportent d'importantes déficiences sur les calcul des bénéfices escomptés de l'acquisition litigieuse ; qu'au vu de l'ensemble des développements ci-dessus, la perte de chance des époux sera indemnisée par l'allocation d'une somme de 95.000 € ; ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le professionnel de l'immobilier commet une faute en cas de surestimation délibérée des loyers à attendre de l'opération de défiscalisation qu'il élabore ; qu'en retenant que la société Audit et Solutions avait « surestimé » le montant des loyers attendus, manquant ainsi à « son obligation d'information sincère sur les caractéristiques du produit » (arrêt attaqué, p. 10, 12ème et 13ème considérants), tout en relevant que la société Audit et Solutions n'était pas « responsable des aléas locatifs » et qu'elle ne pouvait dès lors être tenue d'indemniser M. et Mme O... à hauteur de la différence entre les évaluations figurant dans les simulations et les loyers effectivement perçus (arrêt attaqué, p. 11, 10ème considérant), ce dont il résultait que, dans la mesure où la différence entre les loyers effectivement perçus par M. et Mme O... et les loyers initialement évalués était imputables aux « aléas locatifs », il ne pouvait être retenu que la société Audit et Solutions aurait fautivement « surestimé » les loyers dans ses études préalables réalisées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil, applicable en la cause ; ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE tout jugement doit être motivé ; que pour justifier la pertinence de l'évaluation qu'elle avait faite du montant des loyers à attendre de l'opération de construction, la société Audit et Solutions versait aux débats plusieurs annonces de location d'appartements semblables à celui des époux O..., annonçant un loyer plus proche de cette évaluation que de celui du loyer perçu par les intéressés ; qu'en énonçant sur ce point que la société Audit et Solutions « ne justifie nullement que les époux auraient pu obtenir un prix supérieur » et que « sa référence à des annonces pour la location d'appartements semblables n'est donc pas pertinente » (arrêt attaqué, p. 10, 7ème et 8ème considérants), sans préciser en quoi cette référence n'était pas pertinente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions du 30 juin 2016, p. 13, alinéa 6), la société Audit et Solutions faisait valoir que la différence entre les loyers annoncés dans son étude préalable et les loyers effectivement perçus par M. et Mme O... tenait à des « défauts de finition de l'appartement (qui) ont contribué à une baisse de la valeur locative » ; qu'en considérant que cette différence était liée à une surestimation initiale des loyers, sans répondre aux conclusions de la société Audit et Solutions invoquant des défauts de finition de l'appartement qui ne lui étaient pas imputables, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, EN QUATRIÈME LIEU, QUE dans ses écritures d'appel (conclusions du 30 juin 2016, p. 14 in fine), la société Audit et Solutions insistait sur le fait qu'il ne fallait pas confondre les notions de « bénéfice » et de « résultat », le résultat étant égal, à une date donnée, à la simple différence entre le prix de vente du bien immobilier et le capital restant dû, la notion de bénéfice n'ayant aucun sens dans une opération de défiscalisation (hors le « bénéfice fiscal » correspondant aux économies d'impôt réalisées grâce à l'opération) ; qu'en affirmant que la société Audit et Solutions avait fait croire à ses clients qu'il percevraient « un bénéfice » dont le montant était erroné, puisqu'il ne prenait pas en compte les intérêts et les cotisations d'assurance (arrêt attaqué, p. 11, trois premiers considérants), sans répondre à ces conclusions de la société Audit et Solutions, la cour d'appel a là encore violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, EN CINQUIÈME LIEU, QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en affirmant « qu'il résulte des courriels échangés que, postérieurement à la conclusion de l'opération, la société n'a pas répondu à leurs demandes d'information sur le report des travaux ou sur la possibilité de défiscalisation des sommes versées au titre de l'emprunt » et que, à ce titre, la société Audit et Solutions avait « manqué à son obligation de diligence » (arrêt attaqué, p. 11, 8ème et 9ème considérants), cependant que la société Audit et Solutions faisait valoir, dans ses écritures d'appel (conclusions du 30 juin 2016, p. 13, alinéa 4), sans être utilement contredite, qu'elle n'assumait plus aucune obligation postérieurement à la conclusion de l'opération de construction, s'agissant notamment du contrôle du chantier, la cour d'appel, qui a mis à la charge de la société Audit et Solutions des obligations qui n'entraient pas dans le champ contractuel, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil, applicables en la cause ; ALORS, EN DERNIER LIEU ENFIN, QUE la perte de chance doit être justifiée ; qu'en entendant indemniser un préjudice résidant « dans le fait que, mieux informés et conseillés », les époux O... « auraient pu renoncer à l'opération ou réaliser celle-ci à d'autres conditions » (arrêt attaqué, p. 11, 12ème considérant), sans caractériser le fait que l'opération litigieuse, réalisée à d'autres conditions, aurait été plus profitable pour les époux O..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, applicable en l'espèce.