Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51766 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37EU
AS M N° : 5
Assignation du :
01 Mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 février 2025
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.R.L. LES OASIS, anciennement dénommée la SARL CHANE KUANG SANG Frères (C.K.S. Frères)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #186
DEFENDERESSE
La société RESTAURANT LE BONHEUR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Innocent FENZE, avocat au barreau de PARIS - #B1048
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 18 avril 2019, la société SARL LES OASIS, anciennement dénommée " CKS " FRERES, a donné à bail commercial à la société RESTAURANT LE BONHEUR des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 16.200 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 19 octobre 2023, à la société RESTAURANT LE BONHEUR, pour une somme de 56.480 euros, au titre de l'arriéré locatif au 12 octobre 2023.
Par acte du 1er mars 2024, la société SARL LES OASIS a fait assigner la société RESTAURANT LE BONHEUR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société RESTAURANT LE BONHEUR et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société RESTAURANT LE BONHEUR à payer à la société SARL LES OASIS à titre principal la somme provisionnelle de 61.640 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à janvier 2024, et à titre subsidiaire la somme de 17.200 euros,
- condamner la société RESTAURANT LE BONHEUR au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société RESTAURANT LE BONHEUR au paiement d'une somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 mars 2024, la défenderesse n'étant pas représentée, et la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024.
À cette date la réouverture des débats a été ordonnées, un avocat s'étant manifesté pour la défenderesse qui avait adressé à la juridiction une demande de renvoi avant l'audience du 27 mars 2024, sans que cette demande soit portée à la connaissance du juge.
Le 12 août 2024 la demanderesse a fait signifier à la défenderesse des conclusions actualisées concernant la dette locative à la somme principalement de 71.960 euros (juillet 2024 inclus) et subsidiairement 27.520 euros.
À l'audience de réouverture des débats, le 5 septembre 2024 un renvoi a été ordonné pour permettre au demandeur de répondre aux conclusions du défendeur.
Le 31 octobre 2024 un nouveau renvoi a été accordé, en présence cette fois de l'avocat constitué en défense.
À l'audience du 23 janvier 2025, seule la société SARL LES OASIS était représentée.
Elle a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette locative principalement à la somme de 82.280 euros et subsidiairement à la somme de 37.840 euros, selon conclusions transmises à son adversaire par le RPVA.
La société RESTAURANT LE BONHEUR n'a pas comparu, après avoir été valablement représentée à l'audience du 31 octobre 2024.
La présente décision sera donc contradictoire en application des dispositions de l'article 469 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
Vu l'état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,
L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date de la présente ordonnance.
Par note en délibéré non autorisée, l'avocat de la défenderesse a adressé au tribunal le 12 février 2025 un courrier indiquant qu'il avait été empêché pour l'audience du 23 janvier et qu'il " déposait " son dossier de plaidoirie contenant des conclusions et des pièces.
MOTIFS
À titre liminaire, sur le défaut de représentation de la défenderesse
Il est rappelé que la procédure devant le juge des référés est orale, avec représentation obligatoire pour les demandes indéterminées et supérieures à 10.000 euros.
Si le RPVA facilite les communications entre avocats, seules les conclusions déposées et soutenues à l'audience saisissent le tribunal et sont opposables à l'adversaire également représenté à l’audience.
En l'espèce l'avocat de la demanderesse a communiqué ses dernières conclusions actualisées à son adversaire via le RPVA avant l'audience de plaidoirie. L'avocat de la défenderesse a fait de même, mais après l'audience alors que les débats étaient clos.
En raison de l'absence de l'avocat de la défenderesse à l'audience de plaidoirie, le juge des référés n'est saisi ni des dernières conclusions actualisées de la demanderesse, non contradictoires à l'égard de la défenderesse, ni des éventuelles conclusions en défense, puisque ces conclusions n'ont pas été déposées et visées par le tribunal à l'occasion de l'audience du 23 janvier 2025, ni à l’occasion des audiences précédentes de renvoi.
Par ailleurs en application de l'article 445 du Code de procédure civile, les parties ne peuvent, après la clôture des débats, déposer aucune note à l'appui de leurs observations, sauf si cette communication a été expressément autorisée par le président et si elle faite contradictoirement. Dans le cas contraire, ces notes sont irrecevables.
En l'espèce, l'avocat de la défenderesse a adressé au tribunal pendant le délibéré des pièces. Or cette communication n'avait pas été autorisée. Par conséquent ces pièces seront déclarées irrecevables et écartées des débats.
Il sera donc statué sur les demandes et les pièces produites à l'assignation, et sur les conclusions actualisées signifiées valablement à la défenderesse le 12 août 2024.
Enfin il est rappelé qu'il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement de payer du 19 octobre 2023 a été valablement délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l'unique établissement de la société RESTAURANT LE BONHEUR tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés.
Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 19 du bail) et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.
Le décompte fourni par le bailleur dans le commandement présente cependant une difficulté en ce qu'il démarre par une reprise de débit de 44.440 euros, qui n'est ni détaillée ni justifiée. Le preneur n'a pas été mis en mesure, sur cette somme, de connaître la nature et le montant des sommes réclamées. Mais les échéances postérieures, à compter d'avril 2023 sont, elles, correctement détaillées, de telle sorte que le commandement est valable pour une partie de la dette appelée, soit la somme de 12.040 euros, arrêtée à octobre 2023 inclus.
En faisant délivrer ce commandement, la société SARL LES OASIS n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 20 novembre 2023 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
II - Sur la demande d'expulsion et le sort des meubles
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la société RESTAURANT LE BONHEUR et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
III - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation
L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation due par la société RESTAURANT LE BONHEUR depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du dernier décompte produit contradictoirement par la société SARL LES OASIS (décompte signifié à la défenderesse le 12 août 2024), l'obligation de la société RESTAURANT LE BONHEUR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 22 juillet 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 27.520 euros (échéances d’avril 2023 à juillet 2024 comprises), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société RESTAURANT LE BONHEUR, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions actualisées.
Les sommes appelées antérieurement, par une seule ligne de reprise de débit de 44.440 euros, sans décompte détaillé, sont sérieusement contestables, le juge ne pouvant vérifier le détail des sommes appelées et des sommes payées. Elles seront écartées.
IV - Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société RESTAURANT LE BONHEUR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société RESTAURANT LE BONHEUR ne permet d'écarter la demande de la société SARL LES OASIS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,
Déclarons irrecevables et écartons des débats les conclusions et pièces déposées par l'avocat de la société défenderesse le 12 février 2025 ;
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 novembre 2023 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société RESTAURANT LE BONHEUR et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société RESTAURANT LE BONHEUR, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société RESTAURANT LE BONHEUR à payer à la société SARL LES OASIS la somme de 27.520 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 22 juillet 2024 (mensualités d’avril 2023 à juillet 2024 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Condamnons la société RESTAURANT LE BONHEUR à payer à la société SARL LES OASIS la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société RESTAURANT LE BONHEUR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 20 février 2025
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Fanny LAINÉ
