Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 24/54859

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] ■ N° RG 24/54859 N° Portalis 352J-W-B7I-C5J7Q N° : 2-CH Assignation du : 09 Juillet 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 novembre 2024 par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE MAXIM, société par actions simplifiée [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Mohamed OMAR, avocat au barreau de PARIS - Toque E0952 DEFENDERESSE SNC SOCIETE PARISIENNE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS - #C1707 DÉBATS A l’audience du 25 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Suivant acte sous seing privé en date du 29 août 2023, la société parisienne d’investissements immobiliers a donné à bail commercial à la SAS Maxim pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2023, un local situé [Adresse 3], correspondant aux lots 3 et 57, moyennant un loyer annuel de 25 800 euros HT, payable trimestriellement, et d’avance. Suivant acte sous seing privé séparé du même jour, Madame [L] [H] s’est engagée en qualité de caution solidaire pour un montant de 27 000 euros. Par acte d’huissier en date du 9 juillet 2024,la SAS Maxim a assigné la société parisienne d’investissements immobiliers en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir: - la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ; - l’octroi de délais sur 24 mois pour s’acquitter de la dette locative ; - la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; Lors de l'audience du 25 octobre 2024, la SAS Maxim, représentée par son Conseil, fait part de son accord avec la bailleresse pour l’octroi de délais sur 20 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente. La société parisienne d’investissements immobiliers, représenté par son Conseil, sollicite : - l’expulsion de la SAS Maxim ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SAS Maxim ; - la condamnation de la SAS Maxim à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 22 904,29 euros avec intérêts au taux légal majoré de cinq point correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au terme d’octobre 2024 ; - la condamnation de la SAS Maxim au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses; - la condamnation de la SAS Maxim au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Elle fait part de son accord avec la demanderesse quant à des délais de paiementsur 20 mois, avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente. Elle s’en rapporte sur la demande relative à l’article 700 et aux dépens. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024. MOTIFS 1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Sur le principe L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Aux termes de l’article XVII du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet. Par acte d’huissier du 10 juin 2024, la société parisienne d’investissements immobiliers a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur les délais Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, les parties font part de leur accord quant à l’octroi de délais. Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif. En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. 2/ Sur la provision Aux termes de l’article 809 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société parisienne d’investissements immobiliers n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 904,29 euros au terme d’octobre 2024, dont il convient toutefois de déduire la somme de 250,25 euros au titre des frais d’huissier déjà inclus dans les dépens. Il convient par conséquent de condamner à titre provisionnel la SAS Maxim au paiement à la société parisienne d’investissements immobiliers de la somme de 22 654,04 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision. 3/ Sur les autres demandes Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS Maxim qui succombe supportera le poids des dépens. Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Condamnons la SAS Maxim à payer à la société parisienne d’investissements immobiliers une provision de 22 654,04 euros correspondant aux loyers et charges impayés au terme d’octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; Accordons à la SAS Maxim un délai de grâce pour se libérer et disons qu'elle devra s'en acquitter par 20 paiements mensuels successifs d'un montant de 11 627,02 euros en sus du loyer et des charges en cours, payables le 10 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 10 décembre 2024, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ; Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ; En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement, Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la SAS Maxim devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ; Condamnons en cas de résiliation la SAS Maxim, prise en la personne de son représentant légal à payer à la société parisienne d’investissements immobiliers une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la date de son départ effectif ; Condamnons la SAS Maxim aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juin 2024; Déboutons la SAS Maxim de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Déboutons la société parisienne d’investissements immobiliers de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . Fait à [Localité 7] le 29 novembre 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Maïté FAURY