Texte intégral
ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/00653 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJUB
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 06 JANVIER 2022
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE
N° RG 19/01696
APPELANTE :
Madame [W] [Z] [F]
née le 20 Août 1984 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Andie FULACHIER de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Jean-Michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
INTIMEE :
S.A.R.L. ACCES IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE
assistée de Me Nina FERRA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 03 Juin 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par un mandat du 3 janvier 2012, Mme [W] [Z] [F], propriétaire d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (11), a confié la gestion locative de son bien à la SARL Accès Immobilier Accès.
Ce logement a été donné à bail à Mme [C] [H] le 2 mars 2013, moyennant un loyer mensuel de 377,24 euros, outre 60,70 euros de charges.
Le paiement des loyers devait être garanti par une assurance de garantie des risques locatifs.
Au fil des années, un arriéré locatif s'est constitué et l'agence immobilière a déclaré le sinistre à l'assureur GLI le 24 mars 2015, pour un arriéré d'un montant de 922,14 euros.
Le 13 avril 2015, la compagnie Solly Azar a opposé à l'agence une déchéance de garantie pour n'avoir pas transmis les documents dans les délais contractuels.
La locataire a procédé à plusieurs versements, ramenant l'arriéré locatif au montant de 120,06 euros en décembre 2015.
Au cours de l'année 2016, l'arriéré à atteint le montant de 1 142,86 euros.
Une assignation a été délivrée à Mme [C] [H] le 28 août 2017, d'avoir à comparaitre par devant le tribunal d'instance de Carcassonne, lequel a rendu une ordonnance de référé le 11 décembre 2017 condamnant notamment la locataire à verser à Mme [W] [Z] [F] une somme de 6 158,98 euros et ordonnant son expulsion.
Un procès-verbal de reprise des lieux abandonnés a été établi le 18 juin 2018, constatant le départ de la locataire défaillante.
Par acte d'huissier du 4 décembre 2019, Mme [W] [Z] [F] a fait assigner la SARL Accès Immobilier devant le tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins de la voir notamment condamner à lui payer les loyers non-perçus, outre une somme au titre des travaux de remise en état nécessaires.
Le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Carcassonne :
Déboute Mme [W] [Z] [F] de sa demande de condamnation de la SARL Accès Immobilier au titre des loyers non perçus ;
Déboute Mme [W] [Z] [F] de sa demande de condamnation de la SARL Accès Immobilier au titre des travaux de remise en état de l'appartement ;
Déboute la SARL Accès Immobilier de sa demande de condamnation de Mme [W] [Z] [F] en remboursement de l'avance versée ;
Déboute les parties de l'ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires ;
Condamne Mme [W] [Z] [F] et la SARL Accès Immobilier à supporter chacune la moitié des dépens de la présente instance.
Le premier juge a relevé un manque de diligence s'analysant en une faute contractuelle de la part de la SARL Accès Immobilier, qui avait attendu près d'un an pour adresser un commandement de payer à la locataire en cessation totale de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2016, engageant sa responsabilité. Selon lui, la SARL Accès Immobilier avait également commis une faute en ne renouvelant pas l'assurance de garantie des loyers alors même que les parties s'étaient accordées sur le fait que le non-paiement des loyers devait être garanti par une assurance.
Le premier juge a retenu que si le préjudice causé à Mme [W] [Z] [F] par la SARL Accès Immobilier pouvait s'analyser en une perte de chance, ce dernier ne présentait pas de caractère certain dès lors qu'une procédure de saisie sur salaires de l'ancienne locataire avait été mise en place et avait permis de recouvrer la somme de 9 804,81 euros, apparaissant sous l'intitulé « à déduire ; les disponibles versés au créancier » dans le décompte du 25 mars 2021 établi par la société AJC, huissiers de justice. Selon lui, Mme [W] [Z] [F] ne démontrait pas l'arrêt de cette saisie sur salaires ou des procédures de recouvrement en cours et de l'impossibilité de les poursuivre.
Il a relevé que, bien que la SARL Accès Immobilier puisse être tenue responsable des dégradations suite au non-renouvellement de l'assurance occasionnant une perte de chance à Mme [W] [Z] [F] de 95 %, la propriétaire n'établissait pas le montant des réparations rendues nécessaires du fait des seules dégradations constatées.
Mme [W] [Z] [F], a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 2 février 2022.
Dans ses dernières conclusions du 20 septembre 2022, Mme [W] [Z] [F] demande à la cour de :
Rejeter l'appel incident formé par la SARL Accès Immobilier ;
Annuler ou tout le moins réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne rendu le 6 janvier 2022 en ce qu'il a :
Rejeté la demande de condamnation de la société Accès Immobilier formée par Mme [W] [Z] [F] au titre des loyers non-perçus jusqu'à la remise en état du logement,
Rejeté la demande de condamnation de la société Accès Immobilier formée par Mme [W] [Z] [F] au titre des travaux de remise en l'état du logement,
Rejeté la demande de condamnation de la société Accès Immobilier formée par Mme [W] [Z] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
Condamné l'appelante à supporter la moitié des dépens ;
Condamner la SARL Accès Immobilier à payer à Mme [W] [Z] [F] la somme de 10 510,56 euros au titre de l'incapacité de pouvoir relouer l'appartement jusqu'à la remise en l'état de celui-ci ;
Condamner la SARL Accès Immobilier à payer à Mme [W] [Z] [F] la somme de 14 061,73 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement ;
Condamner la SARL Accès Immobilier à payer à Mme [W] [Z] [F] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SARL Accès Immobilier à supporter les entiers dépens de la première instance et de la procédure d'appel.
Mme [W] [Z] [F] soutient que c'est la faute de la SARL Accès Immobilier, s'analysant dans non-transmission des pièces demandées par l'assureur, qui est à l'origine de ses préjudices découlant de la déchéance de la garantie.
Concernant la déchéance de la garantie des loyers impayés, Mme [W] [Z] [F] soutient que la SARL doit être condamnée à l'indemniser à hauteur de 10 510,56 euros (loyer x 24 mois) pour l'impossibilité de relouer l'appartement en raison des dégradations commises par l'ancienne locataire et nécessitant la réalisation de travaux. L'appelante affirme que ces sommes n'ont pas été recouvrées puisque celles mentionnées dans le décompte de l'huissier n'allaient que jusqu'au mois de juin 2018. Or, selon la propriétaire, l'appartement a été inoccupé du mois de juin 2018 à juin 2020, le temps de la réalisation des travaux. Selon elle, le premier juge aurait donc statué infra petita, en ne répondant pas à la demande de Mme [W] [Z] [F].
Concernant la déchéance de la garantie des dégradations commises par la locataire, l'appelante sollicite la condamnation de la SARL Accès Immobilier à lui rembourser le prix des travaux de remise en état, à hauteur de 14 061,73 euros. Elle affirme que le procès-verbal de reprise des lieux constate de nombreuses dégradations dans l'appartement et cette dernière fournit un devis détaillant les travaux réalisés en ce sens.
Dans ses dernières conclusions du 21 décembre 2022, la SARL Accès Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :
A titre principal
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 6 janvier 2022 en ce qu'il a :
Débouté Mme [W] [Z] [F] de sa demande de condamnation de la SARL Accès au titre des loyers non-perçus,
Débouté Mme [W] [Z] [F] de sa demande de condamnation de la SARL Accès au titre des travaux de remise en état de l'appartement ;
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 6 janvier 2022 en ce qu'il a :
Retenu une faute à l'encontre de la SARL Accès,
Débouté la SARL Accès de sa demande reconventionnelle de condamnation de Mme [W] [Z] [F] en remboursement de l'avance versée,
Condamné Mme [W] [Z] [F] et la SARL Accès Immobilier à supporter chacune la moitié des dépens de première instance ;
Débouter Mme [W] [Z] [F] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à l'encontre de la SARL Accès ;
Condamner Mme [W] [Z] [F] à payer à la SARL Accès la somme de 2 881,01 euros avancée par l'agence immobilière en mars 2017 et par la suite recouvrée auprès de la locataire ;
A titre subsidiaire
Faire application du principe de perte de chance ;
Réduire à de plus justes proportions les montants réclamés par Mme [W] [Z] [F] ;
En tout état de cause
Condamner Mme [Z] [F] à verser à la SARL Accès la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner en tous les frais et dépens de la présente procédure ainsi que de ceux de la première instance.
La SARL Accès Immobilier soutient qu'elle n'est pas responsable dès lors qu'elle n'aurait pas commis de faute en lien avec le préjudice allégué et dont le caractère indemnisable n'a pas été démontré par l'appelante.
La SARL Accès Immobilier précise avoir recouvré l'intégralité des arriérés locatifs de la locataire et aurait donc exécuté conformément son obligation par de nombreuses diligences, produites aux débats. Elle ajoute que c'est la compagnie d'assurance qui a abusivement refusé de prendre en charge le sinistre et qu'elle n'aurait donc commis aucune faute en ce sens, ayant, selon elle, transmis tous les documents nécessaires et en ne renouvelant pas une assurance qui refuse la prise en charge du sinistre.
L'intimée fait valoir qu'il n'existe pas de lien de causalité entre les préjudices allégués par l'appelante et la faute qui lui est reprochée. Selon elle, ces derniers sont uniquement du fait de la locataire qui occupait le logement litigieux. Elle ajoute que la perte de location n'était pas comprise dans le contrat d'assurance et que le refus de l'assurance ainsi que son non renouvellement n'y ont rien changé. En outre, selon elle, Mme [W] [Z] [F] ne démontre pas que les travaux correspondent à des détériorations et non à l'usure normale du bien.
La SARL Accès Immobilier soutient que le préjudice allégué par Mme [W] [Z] [F] ne serait pas certain et donc non indemnisable tenant au fait que les dates servant de base de calcul aux montants réclamés auraient été fixées arbitrairement par l'appelante, n'apportant pas la preuve de l'exécution des travaux ni de véritables dégradations du bien loué. En tout état de cause, elle fait valoir que seul le préjudice résultant de la perte de chance de procéder au recouvrement des montants dus par la locataire pourrait être réclamé.
L'intimée sollicite, sur le fondement de l'article 1302 du code civil, la restitution de l'indu de la somme de 2 881,01 euros, avancée au mois de mars 2017, sans intention libérale et ensuite versée à l'appelante par la CAF. Subsidiairement, elle se fonde sur l'enrichissement injustifié de l'article 1303, affirmant s'être appauvrie au bénéfice de Mme [W] [Z] [F].
A titre subsidiaire, la SARL Accès Immobilier soutient que les montants sollicités doivent être réduits dans le maximum de 7 700 euros, outre une franchise de vétusté de 50 % pour les dégradations alléguées, et 2.697,27 euros, soit la somme reconnue en première instance par Mme [W] [Z] [F], au titre de son préjudice de location.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 juin 2024.
MOTIFS
1. Sur la prétention indemnitaire poursuivie par Mme [W] [Z] [F] visant à voir la SARL Accès Immobilier condamnée à lui payer la somme de 10 510,56 euros au motif de l'incapacité d'avoir pu relouer l'appartement en litige de sa libération jusqu'à sa remise en état
En cause d'appel, Mme [W] [Z] [F] avance désormais qu'elle n'a pu relouer l'appartement en litige entre le départ de la locataire, au mois de juin 2018, et la fin des travaux de remise en état, au mois de mai 2020, que cet appartement était donné à bail moyennant un loyer mensuel de 437,94 euros, qu'ainsi, son préjudice s'élève sur vingt-quatre mois à la somme totale de 10 510,56 euros, que la SARL Accès Immobilier doit être, selon elle, condamnée à lui payer au motif d'une inexécution contractuelle.
Or, comme l'avance justement cette dernière, si aux termes du contrat souscrit auprès du Groupe Solly Azar, la garantie « Loyers impayés & contentieux locatif » était bien acquise, avec un plafond de garantie de 70 000 euros, la garantie « Garanties optionnelles - Perte de location », n'a pas été souscrite, de sorte que Mme [W] [Z] [F] ne peut rechercher l'indemnisation d'un quelconque préjudice tiré d'une inexécution contractuelle, au-delà du départ de la locataire.
Mme [W] [Z] [F] sera en conséquence déboutée de cette prétention.
2. Sur les travaux de remise en état
En première instance, Mme [W] [Z] [F] poursuivait la condamnation de la SARL Accès Immobilier à lui payer la somme de 14 061,73 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement en litige.
Le premier juge l'a déboutée de cette prétention au motif qu'en considération des éléments versés au débat, seules la salle de bain et l'une des chambres présentaient des dégradations et que Mme [W] [Z] [F] produisait à l'appui de sa demande un devis concernant l'ensemble des pièces, qu'ainsi, il apparaissait qu'elle poursuivait davantage la prise en charge de la rénovation de l'appartement que la réparation des dégradations locatives.
En cause d'appel, après avoir rappelé que le contrat souscrit en ce qui concerne les dégradations locatives stipule que « Ces détériorations doivent être constatées par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortis établis contradictoirement ou, à défaut, par constat d'huissier de justice », Mme [W] [Z] [F] poursuit la même prétention indemnitaire en comparant, pour chaque pièce de l'appartement, l'état des lieux d'entrée et le devis qu'elle produit, entendant ainsi justifier de son état à la sortie de la locataire.
Or, comme le soutient justement l'intimée, en n'effectuant pas une telle comparaison, avec le procès-verbal de reprise, Mme [W] [Z] [F] échoue à nouveau à apporter la preuve de la réalité des dégradations alléguées, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette prétention.
3. Sur la demande reconventionnelle de la SARL Accès Immobilier visant à voir Mme [W] [Z] [F] condamnée à lui payer la somme de 2 881,01 euros au titre de la restitution de l'indu ou de l'enrichissement injustifié
Si en cause d'appel, la SARL Accès Immobilier fonde son action au visa des articles 1302 et 1303 du code civil, comme le soutient justement Mme [W] [Z] [F], en considération de l'argumentation développée, le fondement au titre de la restitution de l'indu ne peut trouver application dès lors qu'il n'est pas contesté que la SARL Accès Immobilier était titulaire d'une créance de loyers, de même que le fondement au titre de l'enrichissement injustifié ne pas plus trouver application dès lors qu'il n'est pas démontré que la seconde se serait acquittée de cette somme par erreur ou contrainte, qu'ainsi, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande.
4. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [W] [Z] [F] sera condamnée aux dépens de l'appel.
Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Carcassonne, en toutes ses dispositions ;
Statuant pour le surplus,
DEBOUTE Mme [W] [Z] [F] de sa prétention indemnitaire ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE Mme [W] [Z] [F] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
