Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03471

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.C.I. 3 RUE D’ANCIN 5 Rue d’Ancin 44000 NANTES représentée par Maître Vincent BOUR, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [R] [Z] 3 Rue d’Ancin Appartement 5 44000 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 prorogé au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03471 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSZA COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent BOUR, CCC à Monsieur [R] [Z] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 4 août 1998, [X] [V] et [T] [E] épouse [V] ont donné à bail à [R] [Z] un logement leur appartenant sis, 3 rue d'Ancin, appartement n°5 - 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 1.900 francs pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 280 francs. Par acte notarié du 4 juillet 2017, la SCI 3 RUE D'ANCIN a acquis en pleine propriété l'immeuble sis 3 rue d'Ancin – 44000 NANTES, devenant son légitime propriétaire. Par acte d’huissier de justice du 9 mai 2023, la SCI 3 RUE D'ANCIN a fait commandement à [R] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.468,89 € arrêté au 29 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 28 septembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SCI 3 RUE D'ANCIN a fait assigner [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer délivré le 9 mai 2023 n’ayant pas été exécuté dans le délai de deux mois et constater la résiliation du bail de plein droit à compter du 9 juillet 2023 ; ·        Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et de la force armée s'il y a lieu ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 7.907,84 € avec intérêts légaux à compter du commandement de payer délivré le 9 mai 2023 ; ·      Fixer l'indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 427,15 € à compter du 9 juillet 2023 ; ·        Enjoindre au locataire de laisser l'accès au logement à toute entreprise mandatée par le bailleur ou le gestionnaire afin qu'il puisse être procédé au remplacement des convecteurs vétustes ainsi qu'à la correction de l'anomalie électrique relevée au sein du diagnostic, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2023, s'élevant à 185,92 € ; ·        Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 janvier 2024 par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024. A ladite audience, la SCI 3 RUE D'ANCIN se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.156,44 € au titre des loyers et charges échus à la date du 6 janvier 2024. Régulièrement assigné à étude, [R] [Z] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [R] [Z] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CCAPEX le 10 mai 2023, dont celle-ci a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 septembre 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 28 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département avec accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 4. Par exploit d’huissier en date du 9 mai 2023, la SCI 3 RUE D'ANCIN a fait commandement à [R] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 6.468,89 € arrêté au 29 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [R] [Z]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de la SCI 3 RUE D'ANCIN est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [R] [Z] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.156,44 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 6 janvier 2024. Il convient de déduire de cette somme ce qui constitue en réalité, si elles sont établies, des dépens, à savoir les frais d'envoi de courrier (1er avril 2020-27 € et 10 novembre 2020-27 €) mais aussi le commandement de payer du 1er mars 2021 (97,24 €) et les frais de dossier du 1er juillet 2023 (185,92 €) soit une somme totale de 337,16 €. En conséquence, [R] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 8.819,28 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 6 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer à la SCI 3 RUE D'ANCIN, à compter du 7 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 427,15 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lors de l’audience, la SCI 3 RUE D'ANCIN a indiqué s’opposer à tout délai. D'après le relevé de compte locataire, [R] [Z] n'a jamais payé ses loyers et charges depuis juin 2022 et n'a pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience. Pourtant, le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur a bien repris le paiement des loyers résiduels en août 2023, ce qui a été confirmé par l'agence immobilière, et la CAF a été contactée pour la reprise des APL compte tenu des efforts de [R] [Z] qui a cumulé les difficultés financières et de santé. La CAF conditionne cependant la reprise du versement de l'APL à la signature d'un plan d'apurement. Le locataire est en difficulté sur le plan administratif, ce qui peut l'isoler socialement. Il n'a pas fait de demande de logement social. Il se dit prêt à se mobiliser et à poursuivre l'accompagnement social. Le relevé de compte locataire ne porte trace d'aucune somme en crédit depuis juin 2022 alors que [R] [Z] a repris des versements partiels (correspondant à sa part de loyer avec APL) à compter d'août 2023, ce qui n'est pas contesté par le bailleur d'après le diagnostic social et financier. La reprise du versement de l'APL est incertaine. Ainsi, il ne peut être considéré que [R] [Z] a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Allocataire du RSA à hauteur de 535 €, pour un loyer courant de 427,15 € et redevable d'une dette de 8.819,28€, il n'est pas en situation de régler sa dette locative. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [R] [Z]. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer à la SCI 3 RUE D'ANCIN la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 août 1998 entre [X] [V] et [T] [E] épouse [V] et [R] [Z], concernant le logement sis 3 rue d'Ancin, appartement n°5 - 44000 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 juillet 2023 ; CONDAMNE [R] [Z] à payer à la SCI 3 RUE D'ANCIN la somme de 8.819,28 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [R] [Z] à payer à la SCI 3 RUE D'ANCIN, à compter du 7 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 427,15 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [R] [Z], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [R] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [R] [Z] à payer à la SCI 3 RUE D'ANCIN la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY