Cour d'appel, 18 décembre 2024. 23/00010

18/12/2024 ARRÊT N° 07/2024 N° RG 23/00010 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PXX3 JCG/IA Décision déférée du 07 Septembre 2023 - Juge de l'expropriation de [Localité 34] - 22/00299 V.ANIERE [R] [U] [B] [I] S.A.S. SOCIETE D'EXPLOITATION DES ENTREPRISES R. [M] C/ ETAT FRANCAIS - MINISTERE DE LA TRANSITION ECOLOGIQUE DREAL OCCITANIE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE Chambre des Expropriations *** ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Monsieur [R] [U] [X] [Adresse 26] [Localité 2] Représenté par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE S.A.S. SOCIETE D'EXPLOITATION DES ENTREPRISES R. [M] AU CAPITAL DE 100 000 € [Adresse 44] [Localité 3] Représentée par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE INTIMÉS ETAT FRANCAIS - MINISTERE DE LA TRANSITION ECOLOGIQUE [Adresse 29] [Localité 1] Représenté par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE DREAL OCCITANIE [Adresse 33] [Localité 27] Représenté par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES [Adresse 43] [Localité 28] Représenté par Sophie REILHAC COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de: Président : M. DEFIX, Assesseurs : A-M. ROBERT :J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement - signé par A-M. ROBERT, conseiller, pour le président empêché, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCEDURE Le décret du 26 décembre 2000, dont les effets ont été prorogés par décret du 22 décembre 2010, jusqu'au 29 décembre 2020, a déclaré d'utilité publique les travaux d'aménagement à 2 x 2 voies de la route nationale 20 entre [Localité 47] et [Localité 31] (09) et les travaux d'aménagement de la déviation d'[Localité 31] dans le département de l'Ariège, portant mise en compatibilité des plans d'occupation des sols des communes de [Localité 47], [Localité 39], [Localité 49], [Localité 51], [Localité 37], [Localité 30], [Localité 46] et [Localité 31] dans le département de l'Ariège et conférant le caractère de route express à la RN 20 entre [Localité 47] et [Localité 31]. L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique s'est déroulée du 25 mai 1999 au 30 juin 1999. Parmi les parcelles impactées par ce projet figurent quinze parcelles appartenant à M. [M], situées sur le territoire de la commune d'[Localité 39]. Ces parcelles ont été déclarées cessibles au profit de l'Eat suivant arrêt préfectoral en date du 7 avril 2020. L'ordonnance prononçant l'expropriation de ces parcelles a été rendue le 18 juin 2020 par le juge de l'expropriation de l'Ariège. La Dreal a adressé à l'exproprié une offre d'indemnisation pour l'acquisition des immeubles par courrier en date du 10 juin 2022. L'exproprié n'a pas accepté cette proposition. L'Etat a saisi le juge de l'expropriation de l'Ariège aux fins de fixation judiciaire des indemnités d'expropriation en application des articles R. 311-4 et suivants du code de l'expropriation. Par jugement en date du 7 septembre 2023, le juge de l'expropriation de l'Ariège a : - déclaré irrecevables comme tardives les demandes d'emprise totale de M. [M] mais donné acte à l'Etat de sa proposition d'acquérir à l'amiable les parcelles cadastrées section [Cadastre 32] n° [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 24] au prix global de 5601,29 € ; - fixé l'indemnité revenant au propriétaire des parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 4] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 387 m², section B n° [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 514 m² , section B n° [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 457 m², section B n° [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 1109 m², section B n° [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 631 m² , section B n° [Cadastre 9] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 12990 m², section B n° [Cadastre 10] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 506 m² , section B n° [Cadastre 11] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 804 m² , section B n° [Cadastre 12] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 140 m² , section B n° [Cadastre 13] lieu-dit [Adresse 35] d'une surface de 68 m² , section B n° [Cadastre 14] lieu-dit [Adresse 35] d'une surface de 942 m² , section B n° lieu-dit [Adresse 35] [Cadastre 15] d'une surface de 5510 m² , section B n° [Cadastre 20] lieu-dit [Localité 36] d'une surface de 491 m² , section B n° [Cadastre 21] lieu-dit [Localité 36] d'une surface de 12003 m² et section B n° [Cadastre 22] lieu dit [Localité 45] d'une surface de 4228 m², sises commune d'[Localité 39] - [Localité 50] (09), à la somme de 211.988,89 € , comprenant une indemnité principale de 191.808,09 € et une indemnité de remploi de 20.180,80 € ; - débouté M. [M] de sa demande au titre de l'indemnité pour perte de loyers ; - débouté la société d'exploitation des entreprises R. [M] de l'ensemble de ses demandes ; - laissé les dépens de l'instance à la charge de l'expropriant ; - condamné l'expropriant à payer à M. [M] la somme de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R] [M] et la Sas société d'exploitation des entreprises [M] ont interjeté appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée au greffe le 10 octobre 2023, en ce qu'il a limité à 211.988,89 € l'indemnité revenant au propriétaire exproprié, en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande pour perte de loyers et en ce qu'il a débouté la société d'exploitation des entreprises [M] de l'ensemble de ses demandes. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 04 octobre 2024, M. [R] [U] [M] et la société d'exploitation des entreprises R. [M], appelants, demandent à la cour de : - Infirmer le jugement dont appel uniquement en ce qu'il a limité à 211.988,89 € l'indemnité revenant au propriétaire exproprié, en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande pour perte de loyers et en ce qu'il a débouté la société d'exploitation des entreprises [M] de l'ensemble de ses demandes ; statuant à nouveau, Sur l'indemnisation globale due à M. [M] - fixer l'indemnisation globale due à M. [M] par l'Etat français du fait de son expropriation à la somme de 576.000 € ; - à titre subsidiaire, fixer l'indemnisation globale due à M. [M] par l'Etat français du fait de son expropriation à la somme de 552.000 € ; Sur l'indemnisation globale due à la société d'exploitation des entreprises R. [M] - fixer l'indemnisation globale due à la société d'exploitation des entreprises R. [M] par l'Etat français du fait de son expropriation à la somme de 2.000.000 € ; Y ajoutant, - condamner l'Etat français à payer à M. [M] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles; - condamner l'Etat français à payer à la société d'exploitation des entreprises R. [M] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ; - condamner l'Etat français aux entiers dépens d'appel. M. [M] rappelle que l'indemnité d'expropriation doit compenser le préjudice effectivement subi par l'exproprié et que doit être prise en considération la possibilité ou non, avec la somme proposée, de pouvoir acquérir un autre bien présentant des caractéristiques équivalentes. Il fait valoir qu'en l'occurence, il n'existe sur le secteur de la Haute-Ariège aucun endroit comparable aux parcelles objet de l'expropriation, en termes de surface, de possibilité d'exploitation d'une carrière règlementée, de recyclage, de gestion des déchets, ni en matière d'emplacement puisque cette carrière dispose d'un accès direct à la route nationale 20 et est située à proximité de la commune de [Localité 47]. Sur les parcelles non bâties en nature de bois et taillis, il ne conteste pas l'indemnisation effectuée sur la base de 0,73 €/m² . Sur les parcelles non bâties en nature de carrière et de dépôt de matériaux inertes, il conteste la valeur de 1,92 €/m² retenue par le juge qui a considéré qu'il n'était pas possible de limiter la réparation à une valeur de bois et taillis alors que ces parcelles bénéficient de plus values considérables et d'une situation privilégiée à proximité de la RN 20. Il explique que les terrains ont un usage commercial : exploitation d'une carrière sur une partie mineure, exploitation d'une activité de négoce de granulats sur une partie mineure, et exploitation d'une activité de recyclage de déchets sur la majeure partie. Il fait valoir que l'Etat affirme à tort que la présence de tas de matériaux inertes n'apporte pas de valeur au terrain, alors qu'il va se servir de la plate-forme pour entreposer les déchets issus de la construction du tunnel, ce qui signifie qu'il va pouvoir amoindrir le coût de réalisation du tunnel et qu'il va faire payer à l'entreprise qui réalise les travaux le dépôt des déchets sur son terrain. Il reproche au premier juge de ne pas avoir pris en considération la localisation stratégique des parcelles qui disposent d'un accès direct sur l'axe routier le plus important du département qui relie [Localité 42] à l'Andorre et l'Espagne, via [Localité 48], de ne pas avoir retenu la plus-value résultant de la présence des fours à chaux, et d'avoir écarté la plus value d'environ 50.000 € liée à la présence du pont-bascule dont la construction a été chiffrée à la somme de 91.665 € suivant devis du 4 décembre 2023. Il demande en conséquence que la valeur vénale de ces parcelles soit fixée à 5 €/m² . Il ne conteste pas l'indemnité allouée en ce qui concerne la maison abandonnée en état de ruine. S'agissant de la maison à usage de bureaux, garage et parking goudronné, il fait valoir que le bien est en parfait état, en usage de bureaux, qu'il convient de prendre en compte dans la valorisation du bien l'ensemble des aménagements réalisés (garage, clôture, parking, soute à munitions, motopompe électrique, puits, transformateur électrique sur poteau). Il réclame une indemnisation à hauteur de 230.626 € . Sur l'indemnité pour perte de loyers et perte de redevances, M. [M] expose qu'il a consenti un contrat de bail commercial et un contrat de fortage à la société d'exploitation des entreprises R. [M] sur les parcelles exproriées, pour lesquels il percevait un loyer annuel de 4800 € et une redevance annuelle de 7200 € et que l'expropriation va provoquer la fin de ces contrats. Il sollicite une indemnisation sur une période de 14 ans dans la mesure où il est impossible de trouver un terrain comparable pour le relouer. Il conteste avoir renoncé à son droit à indemnisation sur ce point. La société d'exploitation des entreprises R. [M], locataire commerciale, sollicite une indemnité équivalente à la valeur vénale du fonds de commerce, soit 2.000.000 € . Elle soutient que l'engagement évoqué dans l'arrêté préfectoral du 8 février 2016, qui vaudrait abandon de toute indemnité pour cessation de l'exploitation de la carrière du fait des travaux de la RN 20, ne saurait être invoqué par l'Etat, une telle reonciation n'étant pas valable. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 05 septembre 2024, l'Etat - ministère de la transition écologique et la Dreal demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2023 dans toutes ses dispositions dans l'hypothèse d'un bien libre d'occupation ; - dans l'hypothèse d'un bien occupé, faire application d'un abattement pour occupation de 20 % et fixer l'indemnité globale de dépossession revenant à M. [M] à la somme de 169.791,12 € comprenant une indemnité principale de 153.446,48 € et une indemnité de remploi de 16.344,64 € ; - rejeter l'intégralité des demandes indemnitaires formulées par M. [M] ; - rejeter toutes les prétentions indemnitaires de la société d'exploitation des entreprises R. [M] et refuser de lui accorder une quelconque indemnité ; - condamner M. [M] et la société d'exploitation des entreprises R. [M] à payer à l'Etat la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers dépens d'appel. Sur les parcelles non bâties en nature de carrière et de dépôt de matériaux inertes, ils exposent que le juge de l'expropriation a retenu une valeur de 1,92 €/m² afin de prendre en compte l'usage de carrière qui se traduit par l'existence d'une plateforme utilisable par les poids lourds et par la présence d'un pont bascule, valeur plus de trois fois supérieure à la proposition du commissaire du gouvernement. Ils soutiennent, en réplique aux prétentions de M. [M] : - qu'il est fait allusion à une acquisition amiable de l'Etat qui serait intervenue sur la base de 5 €/m² , mais qu'en réalité cette acquisition s'est réalisée au prix de 0,73 €/m² pour les parcelles boisées ; - que M. [M] fait valoir que les biens ont un usage commercial, alors que seules les parcelles B1649, B1163 et B1651 pour partie sont utilisées pour l'activité d'exploitation de carrière et de traitement des déchets de construction, que les fours à chaux sont inutilisés depuis de nombreuses années, que ces parcelles ne peuvent pas être considérées comme étant à usage commercial mais seulement à usage de carrières ; - que l'argument selon lequel l'Etat pourrait amoindrir le coût de réalisation du tunnel et faire payer à l'entreprise l'évacuation des déchets sur le terrain exproprié, est inopérant dans le cadre de la présente instance dont l'objet est l'évaluation du préjudice subi du fait de l'expropriation; qu'en sa qualité de propriétaire du bien exproprié, M. [M] bénéficie du droit de rétrocession de l'article L. 421-1 du code de l'expropriation si les immeubles expropriés ne reçoivent pas la destination prévue ; - que le juge de l'expropriation a tenu compte de la spécificité des parcelles à usage de carrière en retenant une valeur au m² de 1,92 € ; - qu'aucune indemnité spécifique n'est formulée pour la perte d'un pont bascule, simple facteur de plus-value. Ils indiquent que le juge de l'expropriation a fixé la valeur de la maison à usage de bureaux sur la base de 840 €/m² au regard de l'étude de marché réalisée par le commissaire du gouvernement dont il ressort un prix moyen de 834,20 €/m² pour des maisons à usage d'habitation en bon état dans des secteurs urbanisés alors que la maison expropriée est à usage de bureaux, en état moyen et en dehors des secteurs urbanisés de la commune, et ce en raison des divers facteurs de plus-value et de moins-value. Sur l'indemnité pour perte de loyers, ils font valoir que l'autorisation d'exploiter du 8 février 2016 a été accordée pour une durée maximale de 20 ans, et prévoit surtout un terme plus rapproché qui est celui de l'annonce des travaux de la RN20. Ils en concluent que M. [M] n'est pas fondé à considérer comme acquise la perception de loyers pendant encore 14 ans alors que la cessation d'activité de l'exploitant imposée par l'arrêté du 8 février 2016 va entrainer la résiliation du bail. A titre subsidiaire, ils font observer que le montant de la demande de M.[M] est excessif, l'indemnité pour perte de loyers étant en principe fixée à un an de loyers. Sur l'indemnité d'éviction commerciale revendiquée par la société d'exploitation des entreprises [M], l'Etat et la Dreal font valoir des arguments similaires. Ils exposent que suivant arrêté préfectoral en date du 8 février 2016, cette société a été autorisée à exploiter la carrière à ciel ouvert d'éboulis calcaires qu'elle exploitait auparavant en vertu d'un arrêté en date du 11 avril 2005, qu'aux termes de l'article 2 de cet arrêté l'autorisation administrative a été accordée pour une durée limitée au plus à 20 ans et au moins à l'arrivée du terme constitué par l'annonce de la réalisation des travaux, que la cessation de l'activité et la résiliation du bail et du contrat de fortage qui en découle sont directement liés à l'arrêté préfectoral du 8 février 2016 et non à l'emprise et ne sauraient donc donner lieu à indemnisation devant la juridiction de l'expropriation sauf à indemniser un préjudice indirect en violation des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. Ils ajoutent que l'autorisation d'exploiter n'aurait pas été accordée si le pétitionnaire n'avait pas pris l'engagement de cesser l'activité sans indemnité à l'annonce des travaux et qu'il ne saurait donc être question d'une renonciation à un droit non acquis. Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 27 février 2024, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement dont appel et de fixer le montant global de l'indemnité de dépossession à allouer à M. [M] à hauteur de 211.988,89 € ventilée comme suit : - Indemnité principale de 191.808,09 € se décomposant comme suit : Parcelle Nature Surface Valeur unitaire Valeur totale B1144 B1145 B1538 Bois et taillis 5129 m² 0,73 €/m² 3744,17 € B1153 B1154 B1155 B1156 B1157 B1158 B1162 B1163 B1513 Terre en nature de carrière 25.126 m² 1,92 €/m² 48.241,92 € B1159 B1209 Bâti anciennement à usage d'habitation reconverti en bureaux 154,55 m² 840 €/m² 129.822,22 € B1161 Bâti en ruine 40 m² 250 €/m² 10.000 € Indemnité de remploi : 20.180,80 € . MOTIFS DE LA DECISION Les biens expropriés Il s'agit de quinze parcelles appartenant à M. [M], situées sur le territoire de la commune d'[Localité 39], en bordure de la RN 2. Les parcelles cadastrées section [Cadastre 32] n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 22], d'une surface totale de 5129 m² , sont en nature de bois-taillis et ont fait l'objet d'une indemnisation sur la base de 0,73 €/m² , soit 3744,17 € . Cette indemnisation n'est pas contestée par M. [M]. L'ensemble principal est constitué de douze parcelles pour une superficie totale de 25.126 m². Leur description correspond à celle du commissaire du gouvernement, avec les précisions suivantes formulées par le juge de l'expropriation à la suite du transport sur les lieux : - il s'agit d'un ensemble foncier partiellement boisé, entre la RN 20 et la falaise, dont une partie est exploitée en carrière, mais aussi pour le concassage et la circulation des camions, d'où la présence d'un pont bascule ; - les lignes de niveau du cadastre font apparaître une pente mais il est apparu que la partie exploitée du site, qui est majoritaire, est plate, cela pouvant s'expliquer par la réalisation de travaux de terrassement ; - y sont implantés un bâtiment d'exploitation qui correspond à une ancienne maison des années 60-70 transformée à usage de bureaux, qui n'a pas fait l'objet d'un entretien particulier hormis la partie garage dont le toit en métal a été refait récemment en 2012, une ruine totale, un bâtiment en voie de ruine abandonné au bord de la route, des fours à chaux inutilisés depuis de nombreuses années, un pont-bascule pour peser les camions semblant en état de fonctionnement; - présence le jour du transport d'une machine de très grandes dimensions servant au concassage. Ces parcelles sont apparues libres d'occupation. Sur les principes d'indemnisation Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation. En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 18 juin 2020. L'article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. En l'espèce, le bien exproprié n'étant pas inclus dans un emplacement réservé, la date de référence est celle de droit commun. L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique s'est déroulée du 25 mai 1999 au 30 juin 1999. La date de référence doit donc être fixée au 25 mai 1998. A cette date, la commune d'[Localité 39] était soumise au Règlement National d'Urbanisme (RNU). Les biens expropriés étant situés en dehors des parties urbanisées de la commune, les parcelles ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation et seront en conséquence évaluées selon leur usage effectif qui est celui de carrière, bois et bâti. L'indemnité principale Conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher sauf exception qui sera précisée, la valeur du bien au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone. 1) Les parcelles non bâties en nature de bois et taillis B [Cadastre 4], B [Cadastre 5] et B [Cadastre 22] Comme déjà indiqué ci-dessus, les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 22], d'une surface totale de 5129 m² , sont en nature de bois-taillis et ont fait l'objet d'une indemnisation sur la base de 0,73 €/m² , soit 3744,17 € . Cette indemnisation n'est pas contestée par M. [M]. 2) Les parcelles non bâties en nature de carrière et de dépôt de matériaux inertes Le premier juge a considéré qu'il n'était pas possible de limiter la réparation en ne tenant compte que de la valeur des parcelles étudiées par le commissaire du gouvernement en ne se référant qu'à la nature cadastrale 'terre', bois taillis' ou 'landes' et qu'il convenait d'intégrer la nature particulière de ces parcelles, même s'il n'était pas possible de les qualifier de terres à usage commercial au sens du droit de l'urbanisme. Il a constaté que cette partie du site était plate dans sa grande majorité, ce qui permettait de l'utiliser comme plate-forme de traitement et de stockage, qu'une partie était exploitée à titre de carrière conformément à sa destination historique et que le fait que cette carrière soit encore exploitable constituait une plus-value, que le fait qu'une autre partie soit utilisée pour le concassage et la circulation des camions constituait également une plus-value, que le pont-bascule semblait fonctionnel et apportait une plus-value dont la valeur alléguée de 50.000 € n'était toutefois pas justifiée, et, enfin, que les fours à chaux, inexploités depuis 1975 selon les indications de l'exproprié, ne constituaient pas une plus-value compte tenu de leur état actuel. Compte tenu de ces divers éléments d'appréciation, il a retenu une valeur de 1,92 €/m² pour ces parcelles d'une superficie de 25.126 m² , soit une valeur totale de 48.241,92 €. En cause d'appel, le commissaire du gouvernement propose de maintenir cette valeur, largement supérieure aux valeurs issues des études de marché, permettant de tenir compte de la spécificité de ces terrains. M. [M] sollicite quant à lui une indemnisation sur la base de 5 €/m² pour les divers motifs rappelés ci-dessus. L'expropriant fait justement valoir : - que seules les parcelles B [Cadastre 23] pour 7811 m², B [Cadastre 15] pour 5510 m² et une partie de la parcelle B [Cadastre 25] sont utilisées pour l'activité d'exploitation de carrière et de traitement de déchets de construction, le surplus des parcelles correspondant soit à un sol de bâti, soit à des bois-taillis; - que la présence de divers tas de matériaux qui sont la propriété de l'exploitant n'apporte aucune plus-value aux parcelles concernées ; - que les fours à chaux inutilisés depuis de nombreuses années et recouverts de végétation ne justifient aucune plus-value ; - qu'aucune autre activité autre que celle de carrière ne pourrait être exercée sur ces parcelles, que ce soit à la date de référence ou à ce jour où les parcelles sont classées par le PLU en vigueur sur le territoire de la commune d'[Localité 39] en zone N dont le règlement interdit les activités industrielles ou artisanales autres que les carrières et gravières, l'activité de stockage et traitement des déchets n'étant pas autorisée ; que les parcelles ne peuvent donc être considérées comme étant à usage commercial ; - que les allégations de M. [M] selon lesquelles l'Etat pourrait amoindrir le coût de réalisation du tunnel et faire payer aux entreprises l'évacuation des déchets sur le terrain exproprié, sont inopérantes dans le cadre de la présente instance dont l'objet est l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'expropriation, sans possibilité de prise en compte de la vocation future du site. La cour estime toutefois qu'en retenant pour ces parcelles une valeur de 1,92 €/m² au lieu de 0,73 €/m² pour les parcelles boisées, le premier juge n'a pas suffisamment pris en compte les spécificités de ces parcelles à usage de carrière et la présence du pont-bascule. Au vu de ces divers éléments d'appréciation, l'indemnisation doit s'effectuer sur la base d'une valeur de 2,50 €/m² , soit 62.815 € pour 25.126 m² . 3) La maison abandonnée en état de ruine L'indemnité de 10.000 € fixée par le premier juge pour cette maison abandonnée et en état de ruine est acceptée par les parties. 4) S'agissant de la maison à usage de bureaux, garage et parking goudronné En première instance, le commissaire du gouvernement a indiqué qu'il s'agissait d'une construction de plain-pied présentée comme le siège de la société et, plus précisément, d'une ancienne maison d'habitation reconvertie en locaux à usage de bureaux, d'une surface utile pondérée de 154,55 m² avec garage attenant d'une surface utile de 71 m². Il a pratiqué une étude de marché relative à des cessions depuis 2020 de maisons d'habitation édifiées avant l'an 2000, d'une surface habitable comprise entre 100 et 200 m² et situées à moins de 10 kms du bien en cause, sur la commune d'[Localité 39] [Localité 50] et les communes voisines. Sur la base de treize termes de comparaison relativement homogènes, il a obtenu une valeur moyenne de 834 €/m² et une valeur médiane de 841,12 €/m² , puis chiffré la valeur de cette maison à 154,55 €/m² SU x 840 €/m² SU = 129.822 € . Le premier juge a estimé que la surface utile pondérée était bien de 154,55 m² compte tenu de la pondération qu'il était justifié d'appliquer à la partie archive-grenier, que même si sa toiture avait été refaite relativement récemment en 2012 pour des raisons relativement mystérieuses, le garage donnant accès à la soute à explosifs n'était quasiment pas utilisé ni utilisable, que la maison était ancienne, que son entretien n'avait pas été très soutenu et qu'elle avait subi le passage du temps et de camions lourdement chargés. Il a retenu la valeur proposée par le commissaire du gouvernement. M. [M] reproche au premier juge de n'avoir raisonné qu'en termes de prix au m² sans tenir compte de la réfection de la toiture et des multiples aménagements nécessaires réalisés pour une valeur totale de 162.891,47 € (garage, clôture, parking, soute à munitions, motopompe électrique, puits, transformateur électrique sur poteau). Il soutient également que le prix moyen au m² des maisons sur [Localité 41] est de 1344 €, soit 207.715,20 € pour 154,55 m² . Il réclame pour ces motifs une indemnisation à hauteur de 230.626 € correspondant à la valeur de la maison outre la somme de 22.910 € correspondant à la valeur minimale des aménagements. L'étude de marché pratiquée par le commissaire du gouvernement porte sur des mutations intervenues depuis 2020 sur des maisons d'habitation édifiées avant l'an 2000, d'une surface habitable comprise entre 100 et 200 m², comprenant une dépendance à usage de garage, et situées à moins de 10 kms du bien en cause, sur la commune d'[Localité 39] [Localité 50] et les communes voisines. Cette étude est conforme aux principes de la méthode par comparaison consistant à rechercher des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, et dans la même zone, ce qui n'est pas le cas du document produit par M. [M] qui se contente de fournir le prix moyen au m² de toutes les maisons cédées à [Localité 41] selon les statistiques des notaires, sans aucune distinction. Le prix médian de 840 €/m² a ainsi été justement retenu par le premier juge compte tenu de la pertinence des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, de l'emplacement de la maison en dehors des parties urbanisées de la commune, des facteurs de plus-value (parking et vaste garage) et des facteurs de moins-value (locaux à usage de bureaux, état très moyen) de la maison. Les divers aménagements et ouvrages dont M. [M] réclame la prise en compte en sus de la valeur de la maison au sens strict n'ont pas à l'être puisqu'ils sont déjà pris en compte dans la valeur de 840 €/m² , les termes de référence retenus disposant par exemple d'un garage, ou ne rajoutent rien à cette valeur qui est celle qu'un acquéreur serait prêt à accepter pour acquérir le bien compte tenu de ses caractéristiques et de son état. Le jugement dont appel doit être confirmé en ce que la valeur de la maison a été fixée à la somme de 129.822 € . - - - - - - - - - - En définitive, l'indemnité principale doit être fixée à la somme de : 3744,17 + 62.815 + 10.000 + 129.822 = 206.381,17 € . L'indemnité de remploi L'indemnité principale s'élève à la somme de 206.381,17 euros. En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à : ( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + ( 191.381,17 € x 10 % ) = 21.638,12 € . Sur l'indemnité pour perte de loyers et sur la demande de la société d'exploitation des entreprises R. [M] Par arrêté préfectoral en date du 11 avril 2005, l'entreprise [M] a été autorisée à exploiter une carrière à ciel ouvert d'éboulis calcaires située sur les parcelles susvisées d'une superficie d'environ 4 ha, dont seulement 1,6 ha était concernée par l'extraction. L'article 3 de cet arrêté indique que la production annuelle de la carrière est estimée à 15.000 tonnes et l'article 4 précise que 'l'autorisation de la carrière est valable pour une durée de 10 ans à compter de la notification du présent arrêté. Toutefois, cette durée sera réduite en application des prescriptions de l'article 5". L'article 5 dispose : 'Au vu de son engagement du 7 juin 2004, le pétitionnaire cessera l'exploitation de sa carrière sans aucune indemnité de quelque nature que ce soit, dès l'annonce de la réalisation des travaux de la 2x2 voies sur la RN20 par la DDE, assortie d'un préavis d'un an. L'exploitant réalisera la remise en état du site à la nouvelle échéance ainsi fixée en coordination avec le service Infra de la DDE'. Dans le cadre du renouvellement d'autorisation d'exploiter cette carrière, un arrêté préfectoral du 28 juillet 2015 a ordonné une enquête publique qui s'est déroulée du 20 août au 22 septembre 2015 et a conclu à l'absence d'opposition au renouvellement d'exploitation de la carrière, sollicitée pour une durée de 20 ans par l'exploitant. Cependant, le rapport de cette enquête publique fait état d'une délibération du 21 septembre 2015 du conseil municipal d'[Localité 40] qui précise qu''il est indispensable que l'exploitant cesse l'activité sur la partie nécessaire à un aménagement de la RN20 dès l'annonce de la réalisation des travaux'. Par arrêté préfectoral du 8 février 2016, la Sarl [M] a été autorisée à exploiter une carrière à ciel ouvert d'éboulis calcaires sur la commune d'[Localité 41]. L'article 2 de cet arrêté précise : 'L'autorisation est accordée pour une durée de 20 ans sous réserve du respect des dispositions ci-après. Au vu de son engagement du 7 juin 2004, le pétitionnaire cessera l'exploitation de sa carrière sans aucune indemnité de quelque nature que ce soit, dès l'annonce de la réalisation des travaux de la 2x2 voies sur la RN20 par la DIRSO, assortie d'un préavis d'un an. L'exploitant réalisera la remise en état du site à la nouvelle échéance ainsi fixée en coordination avec le service compétent de la DIRSO'. Par ailleurs, il est produit un contrat de bail commercial et de fortage du 06 janvier 2015, par lequel M. [M] a de façon indissociable, d'une part donné à bail à la société d'exploitation des entreprises R. [M] une série de parcelles pour une durée de 9 ans et contre un loyer mensuel de 400 € , et, d'autre part, lui a concédé le droit d'extraction des matériaux se trouvant sur le terrain, pour une durée correspondante à celle de l'autorisation du 11 avril 2005 et lié à la subsistance de cette autorisation, contre une redevance mensuelle de 600 euros. Ce contrat contient quant au bail une clause d'exclusion de tout recours et toute indemnité en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, le bail se trouvant dans ce cas résilié sans indemnité. Il contient quant au fortage une clause d'exclusion de toute indemnité en cas de résiliation pour perte de l'autorisation d'exploiter ou en cas d'expiration du bail pour une cause quelconque. L'indemnité pour perte de loyers M. [M] expose qu'il a consenti le 6 janvier 2015 un contrat de bail commercial et un contrat de fortage à la société d'exploitation des entreprises R. [M] sur les parcelles expropriées, pour lesquels il percevait un loyer annuel de 4800 € et une redevance annuelle de 7200 € et que l'expropriation va provoquer la fin de ces contrats. Il sollicite une indemnisation sur une période de 14 ans, durée restante de l'autorisation d'exploiter, dans la mesure où il est impossible de trouver un terrain comparable pour le relouer. Il conteste avoir renoncé à son droit à indemnisation sur ce point. Le premier juge a rejeté cette demande aux motifs que l'autorisation d'exploiter était conditionnée, que le contrat de bail et de fortage de 2015, liant le bail et le fortage de façon indissociable, contenait une clause de non recours et de non indemnisation qui était l'écho de l'engagement pris à deux reprises par M. [M] de cesser l'exploitation sans demander d'indemnité dès que l'expropriation serait effective, et qu'il n'avait donc aucun droit acquis et certain à percevoir les loyers dont il réclamait le paiement à titre d'indemnisation. L'autorisation d'exploiter du 8 février 2016 a été accordée pour une durée maximale de 20 ans, soit au plus tard jusqu'au 8 février 2036, mais prévoyait un terme plus rapproché qui était celui de l'annonce des travaux de la RN 20 , et ce sans indemnité ( article 2 : 'L'autorisation est accordée pour une durée de 20 ans sous réserve du respect des dispositions ci-après. Au vu de son engagement du 7 juin 2004, le pétitionnaire cessera l'exploitation de sa carrière sans aucune indemnité de quelque nature que ce soit, dès l'annonce de la réalisation des travaux de la 2x2 voies sur la RN20 par la DIRSO, assortie d'un préavis d'un an'). Le contrat de bail prévoyait quant à lui qu'il prendrait fin par anticipation, sans indemnité de part ni d'autre, si le contrat de fortage venait lui-même à expiration, pour quelque raison que ce soit (page 3). La cessation d'activité à l'annonce des travaux de la RN 20 imposée par l'arrêté du 8 février 2016 a entraîné la résiliation anticipée du contrat de fortage qui ne trouvait sa raison d'être que dans l'existence d'une autorisation d'exploiter (article 2 du contrat : 'Par dérogation, le présent contrat pourra prendre fin par anticipation et à l'initiative de l'Exploitant (...) dans les cas suivants : - retrait, annulation, défaut de renouvellement ou refus, quelle qu'en soit la cause, des autorisations administratives d'exploiter et/ou de traiter les matériaux dont l'Exploitant est ou sera titulaire ; il en sera de même en cas de refus de nouvelles demandes d'autorisation sur tout ou partie du terrain visé à l'article 1 ci-dessus ; - décisions ou prescriptions administratives ou judiciaires et/ou d'urbanisme imposant des modifications des contraintes d'exploitation et/ou des mesures telles qu'elles ont pour effet de rendre l'exploitation impossible. Cette résiliation anticipée ne donnera droit à aucune indemnité'. ) En conséquence, la résiliation du contrat de fortage entraîne la résiliation du contrat de bail, sans indemnité, ce dont toutes les parties à ces contrats ont été informées lors de leur signature. Dans ces conditions, M. [M] ne détenait aucun droit acquis à la perception des loyers et de la redevance perçus en vertu du contrat de bail et de fortage. Le fait que l'autorisation d'exploitation du 8 juillet 2016 ait été octroyée à la Sarl [M] et non à M. [M] est sans incidence sur le litige dès lors que ce dernier a également renoncé à tout droit à indemnisation dans le contrat de bail et de fortage. En application des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, le préjudice invoqué, portant sur une perte de loyers et de redevances de fortage pendant 14 ans, ne présente pas de caractère certain et ne saurait donc être indemnisé. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point. La demande de la société d'exploitation des entreprises R. [M] La société d'exploitation des entreprises R. [M], locataire commerciale, sollicite une indemnité équivalente à la valeur vénale du fonds de commerce, soit 2.000.000 € . Elle soutient que l'engagement évoqué dans l'arrêté préfectoral du 8 février 2016, qui vaudrait abandon de toute indemnité pour cessation de l'exploitation de la carrière du fait des travaux de la RN 20, ne saurait être invoqué par l'Etat, une telle renonciation n'étant pas valable. Cette demande a été rejetée aux motifs que cette société constituée par M. [M] pour les besoins d'exploitation de ses diverses activités, savait depuis le contrat de 2015 (et depuis bien avant à travers la connaissance personnelle de M. [M]) qu'elle perdrait tout droit à occuper le site, sans indemnité à l'égard du propriétaire, dès que l'expropriation serait effective, et que mettre à la charge de l'expropriant une telle indemnisation reviendrait à faire peser sur lui un préjudice que la société a accepté par ailleurs d'assumer à l'égard de son cocontractant. Le premier juge a relevé en outre qu'il n'était aucunement démontré que la société d'exploitation des entreprises R. [M], société d'exploitation de l'activité de diverses entreprises, allait se trouver, du fait de la perte du droit d'occuper le site exproprié, dans une situation qui allait nécessairement provoquer la perte totale de son fonds de commerce, étant précisé que l'activité de carrière représentait effectivement une part minime de son résultat global. L'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que 'les indemnités couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation'. En application de l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 8 février 2016, la société d'exploitation des entreprises R. [M] n'est plus autorisée à exploiter puisqu'elle se trouve dans l'obligation de cesser son activité 'dès l'annonce de la réalisation des travaux de la 2x2 voies sur la RN20 par la DIRSO (...)'. La cessation de cette activité, et la résiliation du contrat de bail et de fortage qui en découlent, ne résultent pas de l'expropriation au sens de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation mais des effets d'une décision administrative prise en application de la législation sur les installations classées, étant observé que l'autorisation d'exploiter n'aurait pas été accordée si le pétitionnaire n'avait pas pris l'engagement de cesser l'activité sans indemnité à l'annonce de la réalisation des travaux et qu'il ne saurait donc être ici question d'une renonciation à un droit non acquis mais d'une condition acceptée dans le seul but de poursuivre une activité. La cessation de l'activité et le préjudice en découlant ne sauraient donc donner lieu à indemnisation sauf à indemniser un préjudice indirect en violation des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation. Le jugement entrepris doit également être confirmé sur ce point. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Sur ces deux points, les dispositions du jugement entrepris ne sont pas critiquées. Parties principalement perdantes en cause d'appel, M. [M] et la société d'exploitation des entreprises R. [M] seront condamnés aux dépens d'appel et déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de faire bénéficier les intimés des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Foix, service expropriation, en date du 7 septembre 2023 sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Fixe l'indemnité principale revenant au propriétaire des parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 4] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 387 m², section B n° [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 514 m² , section B n° [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 457 m², section B n° [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 1109 m², section B n° [Cadastre 8] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 631 m² , section B n° [Cadastre 9] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 12990 m², section B n° [Cadastre 10] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 506 m² , section B n° [Cadastre 11] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 804 m² , section B n° [Cadastre 12] lieu-dit [Localité 38] d'une surface de 140 m² , section B n° [Cadastre 13] lieu-dit [Adresse 35] d'une surface de 68 m² , section B n° [Cadastre 14] lieu-dit [Localité 36] d'une surface de 942 m² , section B n° lieu-dit [Adresse 35] [Cadastre 15] d'une surface de 5510 m² , section B n° [Cadastre 20] lieu-dit [Adresse 35] d'une surface de 491 m² , section B n° [Cadastre 21] lieu-dit [Adresse 35] d'une surface de 12003 m² et section B n° [Cadastre 22] lieu dit [Localité 45] d'une surface de 4228 m², sises commune d'[Localité 39] - [Localité 50] (09), à la somme de 206.381,17 € . Fixe l'indemnité de remploi à la somme de 21.638,12 € . Déboute M. [M] du surplus de ses demandes. Condamne M. [M] et la société d'exploitation des entreprises R. [M] aux dépens d'appel. Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER P/LE PRESIDENT EMPECHÉ I. ANGER A-M. ROBERT