Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 24/00058

MINUTE: N° RG 24/00058 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y66J [S] [K], [Z] [K] NEE [N] C/ [C] [E] Copie exécutoire à Epoux [S] [K] le Copie à [C] [E] le Copie Préfect. Gironde le TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 7] [Localité 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 septembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDEURS : Monsieur [S] [K] né le 20 Décembre 1947 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 2] Présent Madame [Z] [K] NEE [N] née le 29 Novembre 1949 à [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 2] Absente DEFFENDEUR : Monsieur [C] [E] né le 26 Avril 1947 à [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Présent. DÉBATS : Audience publique en date du 25 Juin 2024 PRESIDENT : Christine ROUSSEL Greffier : M-L Courtalhac PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile PROCEDURE ET FAITS Selon contrat en date du 16 avril 2010, Mr [S] [K] et Mme [Z] [K] ont loué à Mr [C] [E] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Le bail prenait effet le 1er mai 2010, il a fait l'objet d'un avenant le 1er mai 2019 pour une durée de trois ans et moyennant un loyer indexé de 550 € outre 40 € de charges locatives. Le locataire ne s'étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers, les bailleurs lui ont fait signifier un commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire le 6 février 2024 pour la somme en principal de 4 465,14 €, qui est resté infructueux. Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 mars 2024, Mr [S] [K] et Mme [Z] [K] ont assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON à l'audience du 21 mai 2024 Mr [C] [E] aux fins de voir : -constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, -ordonner l'expulsion de Mr [C] [E] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, -le condamner à payer la somme provisionnelle de 5 055,14 € sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur à cette date somme à parfaire ou à diminuer au titre des loyers charges et indemnités d'occupation courus à ce jour jusqu'à la date de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4 465,14 € à compter du 6 février 2024, -condamner le défendeur à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges contractuels soit 590 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux et avec intérêts de droit à compter de chaque échéance. -le condamner au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et ses suites comprenant le coût du commandement, de l'assignation et de sa notification au représentant de l'Etat. A l'audience du 25 juin 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après un renvoi, Mr [S] [K] comparaît en personne, son épouse Mme [Z] [K] souffrante n'a pas comparu. Mr [K] maintient ses demandes précisant que la dette actualisée s'élève, au jour de l'audience à plus de 7 000 €. Mr [C] [E] a comparu en personne et indiqué qu'il n'est plus capable de payer ses loyers depuis 8 mois, qu'il bénéficie d'une retraite de 850 € qu'ayant eu des problèmes de santé il ne peut plus compléter son revenu et exercer des activités complémentaires. Il ne propose aucune solution pour régler sa dette qu'il reconnaît et précise qu'il a sollicité un logement social depuis plus de 3 mois. L'enquête sociale n'est pas parvenue au tribunal. L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE La demande est déterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort. EXPOSE DES MOTIFS Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 28 mars 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi le 7 février 2024 les services de la CCAPEX. L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n'est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. Les époux [K] ont fait signifier à Mr [C] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 6 février 2024 pour la somme de 4 465,14 €, qui est resté infructueux outre les justificatifs d'assurance. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal ni fourni l'attestation d'assurance réclamée. Ce défaut de régularisation fonde les époux [K] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande , du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience Cet article précise en outre que : -pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; -ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats qu'un règlement de la dette ne peut être envisagé par l'octroi de délai puisque de l'aveu même du défendeur le montant de sa retraite ne lui suffit pas, étant précisé qu'il n'est pas en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et des charges. Dès lors Mr [C] [E] est un occupant sans droit ni titre du logement depuis le 7 avril 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement Au soutien de leur demande les époux [K] ne produisent pas de décompte récent dès lors, il y a lieu de condamner Mr [C] [E] à payer la somme provisionnelle de 5 055,14 € au 7 mars 2024 sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, somme à parfaire ou à diminuer au titre des loyers charges et indemnités d'occupation courus à ce jour jusqu'à la date de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4 465,14 €. - Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mr [C] [E] sera condamné à son paiement. S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les meubles En ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile Attendu que l'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner Mr [C] [E] à hauteur de 150 €. Sur les dépens Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Qu'en l'espèce, Mr [C] [E] succombant supportera les entiers dépens y inclus le coût du commandement de payer. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 7 avril 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 16 avril 2010 qui a fait l'objet d'un avenant le 1er mai 2019 passé entre Mr [S] [K] et Mme [Z] [K] et Mr [C] [E] pour un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2]. CONDAMNONS Mr [C] [E] à payer aux époux [K] la somme provisionnelle de 5 055,14 € au 7 mars 2024 sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, somme à parfaire ou à diminuer au titre des loyers charges et ndemnités d'occupation courus à ce jour jusqu'à la date de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 4 465,14 €. CONDAMNONS Mr [C] [E] à quitter les lieux loués ; AUTORISONS à défaut pour Mr [C] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Mr [C] [E] à payer aux époux [K] une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux ; DISONS qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; CONDAMNONS Mr [C] [E] à payer aux époux [K] la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS Mr [C] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], les jour, mois et an figurant en tête de cette ordonnance, signée par le Magistrat et le greffier. Le greffier, Le Magistrat,