Cour d'appel, 27 février 2025. 24/00212

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 2ème CHAMBRE CIVILE ARRET N° DU 27 FEVRIER 2025 N° RG 24/00212 - N° Portalis DBV7-V-B7I-DVBY Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 28 décembre 2023, rendu dans une instance enregistrée sous le n° 21/00605 APPELANT : Monsieur [U] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me André Letin, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART INTIMEE : Madame [X] [H] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Laurent Philibien de la SELARL THESA avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 9 décembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de : M. Frank Robail, Président de Chambre, Madame Annabelle Clédat, Conseiller, Mme Aurélia Bryl, Conseiller, qui en ont délibéré. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 27 février 2025. GREFFIER Lors des débats : Mme Valérie Souriant, greffière, Lors du prononcé : Mme Solange Loco, greffière placée. ARRET : - contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. - signé par M. Frank Robail, président, et par Mme Solange Loco, greffière placée, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 28 février 2007, prenant effet le 1er mars 2007, M. [D] [C] a donné à bail à Mme [X] [H] une maison à usage d'habitation de trois pièces située [Adresse 7] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 450 euros. Mme [H] a conclu le 7 mai 2016 un nouveau bail portant sur le même logement avec M. [U] [C], fils du bailleur précédemment décédé, qui portait le loyer à 500 euros par mois et prévoyait une clause d'indexation. Par courrier du 23 décembre 2020, Mme [H] a mis en demeure M. [C] de réaliser des travaux dans les lieux loués, afin notamment de remédier à des problèmes électriques, au mauvais état des menuiseries, à l'absence de gouttières, au décollement des carreaux dans la salle de bain et à la défaillance de la porte du garage. Le 21 juillet 2021, M. [C] a fait délivrer à Mme [H] un congé pour reprise à effet du 6 mai 2022, motivé par sa volonté de reprendre le logement afin d'y habiter. Le même jour, il a également fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 423 euros au titre d'un arriéré de loyer et de fournir les justificatifs d'assurance du bien, ce commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail. Par acte du 3 février 2022, Mme [H] a assigné M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin d'obtenir : - l'annulation du congé pour reprise et du commandement signifiés le 21 juillet 2021, - la condamnation du bailleur, sous astreinte, à réaliser différents travaux de mise en conformité du logement, - la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 27.000 euros, soit 24.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance et 3.000 euros en remboursement d'un trop-perçu consécutif à une augmentation abusive du loyer, - la délivrance, sous astreinte, des quittances de loyer à compter du mois de janvier 2021. A titre reconventionnel, le bailleur a sollicité, outre le rejet des prétentions de Mme [H] : - sa condamnation à lui payer la somme de 2.335,60 euros au titre d'un arriéré de loyers pour la période de janvier 2019 à mai 2022, - l'expulsion de la locataire, - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - le prononcé, à défaut, de la résiliation du bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers, - le rejet des demandes formées par Mme [H] au titre des travaux, en raison d'un manquement de cette dernière à son obligation d'entretien des lieux loués et de son refus de laisser réaliser les travaux par l'entreprise diligentée par le bailleur. Par jugement contradictoire du 28 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a : - annulé le congé pour reprise signifié à Mme [H] le 21 juillet 2021, - rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail, - rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, - ordonné à M. [C] de réaliser les travaux suivants dans la maison d'habitation louée à Mme [H], située à '[Localité 4], [Adresse 7] à [Localité 5]' : - mettre aux normes l'électricité du logement et notamment : l'arrivée électrique de l'immeuble, la fixation des câbles à l'intérieur du logement, la protection des boîtiers électriques et boîtiers de dérivation, - réparer ou remplacer les portes et chambranles de la cuisine et de la chambre, - mettre aux normes le système d'évacuation sanitaire, - refaire le carrelage mural de la salle de bains, - installer une gouttière d'évacuation des eaux pluviales, - combler le jour entre le toit et les murs du séjour, - réparer le volet roulant d'entrée, - sécuriser la sortie du séjour, - dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux dans le délai de six semaines à compter de la signification du jugement, M. [C] devrait s'acquitter d'une astreinte fixée provisoirement à 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois, - ordonné à M. [C] de remettre à Mme [H] les quittances de loyer pour la période courant à partir du mois de janvier 2021, - dit qu'à défaut de remise de ces quittances dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement, M. [C] devrait s'acquitter d'une astreinte fixée provisoirement à 10 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois, - condamné M. [C] à payer à Mme [H] la somme de 9.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, - condamné Mme [H] à payer à M. [C] la somme de 2.335,60 euros au titre des loyers dus, - ordonné la compensation de ces sommes, - rejeté les autres demandes, - condamné M. [C] aux dépens, - condamné M. [C] à payer à Mme [H] la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 27 février 2024, en indiquant expressément que son appel portait sur chacun des chefs de jugement, à l'exception de la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 2.335,60 euros au titre des loyers impayés. La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état. Mme [H] a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 22 mars 2024. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 9 décembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2025. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 1/ M. [U] [C], appelant : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, par lesquelles l'appelant demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - annulé le congé pour reprise signifié à Mme [H] le 21 juillet 2021, - rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail, - rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, - ordonné à M. [C] de réaliser les travaux suivants dans la maison d'habitation louée à Mme [H], située à '[Localité 4], [Adresse 7] à [Localité 5]' : - mettre aux normes l'électricité du logement et notamment : l'arrivée électrique de l'immeuble, la fixation des câbles à l'intérieur du logement, la protection des boîtiers électriques et boîtiers de dérivation, - réparer ou remplacer les portes et chambranles de la cuisine et de la chambre, - mettre aux normes le système d'évacuation sanitaire, - refaire le carrelage mural de la salle de bains, - installer une gouttière d'évacuation des eaux pluviales, - combler le jour entre le toit et les murs du séjour, - réparer le volet roulant d'entrée, - sécuriser la sortie du séjour, - dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux dans le délai de six semaines à compter de la signification du jugement, M. [C] devrait s'acquitter d'une astreinte fixée provisoirement à 50 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois, - ordonné à M. [C] de remettre à Mme [H] les quittances de loyer pour la période courant à partir du mois de janvier 2021, - dit qu'à défaut de remise de ces quittances dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement, M. [C] devrait s'acquitter d'une astreinte fixée provisoirement à 10 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois, - condamné M. [C] à payer à Mme [H] la somme de 9.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, - rejeté les autres demandes, - condamné M. [C] aux dépens, - condamné M. [C] à payer à Mme [H] la somme de 1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - statuant à nouveau : - de juger que le loyer fixé par contrat de bail signé le 7 mai 2016 est conforme à la réalité et constitue la loi des parties, - de juger valide le congé pour reprise délivré à Mme [H] par acte d'huissier du 21 juillet 2021, - en conséquence : - de condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2.335,60 euros au titre des loyers impayés dus pour la période de janvier 2019 à mai 2022, - d'élever la somme de 2.335,60 euros à la somme de 6.254,40 euros, - de juger acquise la clause résolutoire en raison de l'absence de paiement en suite du commandement de payer, - de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, - en tout état de cause, et à défaut du prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire : - de résilier le bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers, - de juger que Mme [H] s'est opposée à la réalisation des travaux, - de juger que Mme [H] a manqué à ses obligations d'entretien du logement loué 'et l'absence d'engagement de dépenses d'entretien', - d'ordonner l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, - de rejeter l'ensemble des moyens, fins et conclusions de Mme [H], - de la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, tant de première instance que d'appel. 2/ Mme [X] [H], intimée : Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 août 2024, par lesquelles l'intimée demande à la cour : - de dire ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal, - de recevoir Mme [H] en son appel incident et de l'en dire bien fondée, - de confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 2.335,60 euros au titre des prétendus impayés de loyer, - de débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - de condamner M. [C] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE L'ARRET Sur la recevabilité de l'appel principal : L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par la voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse. Ce délai court à compter de la signification de la décision contestée. En l'espèce, M. [C] a interjeté appel le 27 février 2024 du jugement du 28 décembre 2023 qui lui avait été signifié le 21 février 2024. En conséquence, son appel doit être déclaré recevable. Sur la recevabilité de l'appel incident : Conformément aux dispositions de l'article 909 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux appels formés avant le 1er septembre 2024, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. En l'espèce, Mme [H] a formalisé son appel incident aux termes de conclusions remises au greffe le 21 août 2024, soit dans le délai de trois mois suivant la signification des conclusions de l'appelant, intervenue le 23 mai 2024. Son appel incident doit en conséquence être déclaré recevable. Sur le montant du loyer : M. [C] demande en premier lieu à la cour de dire que le loyer fixé par contrat de bail du 7 mai 2016 est conforme à la réalité et constitue la loi des parties et, en conséquence, de 'rejeter la demande de Mme [H] et d'infirmer le jugement' (page 9 de ses dernières conclusions). Cependant, cette argumentation, déjà développée dans des termes identiques en première instance, tendait à s'opposer à la demande de remboursement formée par Mme [H] au titre d'un d'un trop-perçu, la locataire considérant que le loyer avait été irrégulièrement augmenté de 50 euros par mois à l'occasion de la conclusion du nouveau bail en 2016. Or, il convient de rappeler que Mme [H] a été déboutée de cette prétention, le premier juge ayant très justement considéré que le bail de 2016, qu'elle avait exécuté durant cinq ans, avait opéré une novation de l'obligation initiale et que le loyer avait été valablement fixé à 500 euros par mois à compter du 7 mai 2016. Même si M. [C] a déféré à la cour le chef de jugement ayant 'rejeté les autres demandes', qui recouvrait cette demande, et s'il en sollicite l'infirmation dans ses dernières conclusions, force est de constater que son argumentation tend au contraire à le voir confirmer. De son côté, Mme [H] n'a pas formé d'appel incident de ce chef. En conséquence, le jugement sera déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [H] de sa demande de trop-perçu, le loyer fixé entre les parties depuis le 7 mai 2016 s'élevant bien à 500 euros par mois, avec faculté d'indexation. Sur la validité du congé pour reprise : Conformément aux dispositions de l'article 15 - I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Il est parfaitement constant que l'appréciation de la réalité et du sérieux du motif de reprise doit se faire au jour de la notification du congé et que tout motif frauduleux doit entraîner son annulation. En l'espèce, M. [C] a fait délivrer à Mme [H] un congé pour reprise le 21 juillet 2021, en indiquant qu'il souhaitait habiter ce logement. Il reproche au premier juge d'avoir considéré que ce motif de reprise était fallacieux et soutient, comme en première instance, qu'il souhaitait ainsi réduire ses frais de logement, puisqu'il était locataire d'un logement au [Localité 9], et qu'à cette fin, il avait contracté des prêts afin de réaliser des travaux dans les lieux. M. [C] démontre qu'il était effectivement locataire d'un appartement au [Localité 9] à la date de délivrance du congé, pour lequel il réglait un loyer de 741,36 euros par mois. Cependant, alors qu'il exerce l'emploi de fonctionnaire de police, il n'a produit aucun élément permettant de démontrer que le fait de vivre sur la commune de [Localité 5], où est situé le logement loué à Mme [H], lui aurait permis de diminuer ses déplacements, comme il l'indique en page 11 de ses conclusions, alors que Mme [H] soutient qu'il travaillait au [Localité 9], où il résidait, commune bien éloignée de [Localité 5]. Par ailleurs, au soutien de son affirmation concernant sa volonté de réaliser des travaux dans ce bien avant d'y habiter, M. [C] produit le tableau d'amortissement d'un prêt de 73.700 euros qui lui avait été consenti par le Crédit municipal de [Localité 6] le 20 juillet 2020, ainsi que celui d'un prêt de 29.100 euros remboursable à compter du 5 juin 2021. Cependant, l'offre de prêt du Crédit municipal de [Localité 6], afférente à un prêt personnel, ne précise pas la destination des fonds et M. [C] ne produit toujours pas le contrat afférent au second prêt en cause d'appel. Dès lors, comme l'a retenu le premier juge, il apparaît que ces prêts ont été souscrits bien trop longtemps avant la délivrance du congé et la date prévisible de libération des lieux, fixée au mois de mai 2022, pour permettre à M. [C] de démontrer que les fonds auraient été destinés à la réalisation de travaux dans le logement occupé par Mme [H], et donc de prouver son intention d'habiter ce bien personnellement. Mais surtout, par des motifs que la cour ne peut qu'approuver, le premier juge a retenu que la preuve du caractère frauduleux de ce congé découlait principalement de la chronologie des faits. En effet, il a indiqué, sans que cet élément ne soit contesté par aucune des parties, que Mme [H] avait saisi le juge des contentieux de la protection d'une demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance par requête du 29 juin 2021, et sollicité à cette occasion la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 5.000 euros. Or, dès le 21 juillet 2021, un congé pour reprise lui était délivré, le même jour qu'un commandement de payer et de justifier d'une attestation d'assurance visant la clause résolutoire. Ces démarches, entreprises simultanément par le bailleur moins d'un mois après son assignation en justice, afin de tenter par plusieurs voies de mettre un terme au contrat de bail, alors que les lieux loués à Mme [H] étaient dans un état de délabrement avancé, ainsi que cela sera détaillé ultérieurement, suffisent à confirmer que le motif invoqué au soutien de la reprise n'était ni réel, ni sérieux, et, partant, à justifier l'annulation de ce congé. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, M. [C] a fait signifier à Mme [H] le 21 juillet 2021 un document intitulé 'commandement de payer et de fournir les justificatifs d'assurance avec mise en jeu de la clause résolutoire'. Le contrat de bail du 7 mai 2016 prévoyait bien que le bail serait résilié de plein droit en cas de non paiement du loyer dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de payer, ou en cas de défaut de production d'un justificatif d'assurance dans le mois suivant la délivrance d'un commandement. En vertu du commandement du 21 juillet 2021, M. [C] demandait à Mme [H] de s'acquitter d'une somme de 423 euros correspondant au solde des loyers restant dus aux mois de février, mars et avril 2021. Or, Mme [H] s'est bien acquittée en septembre 2021 d'une somme de 944,20 euros correspondant au montant du loyer du mois de septembre 2021, exigible chaque début de mois, augmenté de 423 euros, soldant ainsi la dette les deux mois du commandement qui lui avait été délivré. Si M. [C] indique que le montant de l'arriéré visé dans ce commandement était erroné, puisqu'il était en réalité plus élevé, son argumentation ne peut venir au soutien que d'une demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, mais pas d'une demande de résiliation de plein droit, dès lors que l'arriéré mentionné dans le commandement a été réglé dans les deux mois. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a refusé de constater la résiliation du bail sur ce fondement. En ce qui concerne le défaut de production d'une attestation d'assurance, le premier juge a constaté que M. [C] n'avait produit que la première page du commandement du 21 juillet 2021 et qu'il n'était donc pas en mesure de s'assurer que Mme [H] avait bien été mise en demeure de produire un justificatif d'assurance, malgré le titre de ce document. Or, en cause d'appel, M. [C] ne produit toujours pas le commandement dans son intégralité, empêchant ainsi la cour de procéder à la vérification à laquelle le premier juge n'a pas pu procéder, sans laquelle l'acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a refusé de constater la résiliation du bail. Sur la résiliation judiciaire du bail : Sur la résiliation au titre des loyers impayés : Conformément aux dispositions de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A défaut, le bail peut être résilié judiciairement, si les manquements commis par le locataire sont suffisamment graves pour justifier une telle sanction. En l'espèce, M. [C] reproche au premier juge d'avoir condamné Mme [H] à lui payer la somme de 2.335,60 euros au titre des impayés de loyer de 2019 à 2022, mais de ne pas en avoir tiré les conséquences qui s'imposaient en ordonnant la résiliation du bail. De son côté, Mme [H] conteste tout arriéré locatif et soutient, qu'en tout état de cause, ses manquements n'étaient pas suffisamment graves pour justifier une résiliation. Ainsi que l'a rappelé le premier juge, il appartient au locataire de prouver qu'il s'est acquitté des loyers. A ce titre, Mme [H] ne verse aux débats, pour contester les décomptes produits par le bailleur, que des quittances de loyer dont il ressort qu'elle s'est acquittée : - de 450 euros de loyer par mois de janvier à août 2020 inclus, au lieu de 500 euros, laissant subsister un solde impayé de 400 euros, - de 500 euros de loyer par mois de septembre à décembre 2020 inclus, ne laissant subsister aucun solde, - de 521,20 euros de loyer, après indexation, de janvier 2022 à décembre 2022, ne laissant subsister aucun solde. De son côté, M. [C] produit des quittances de loyer pour les mois de janvier à août 2023 inclus, puis janvier et février 2024, dont il ressort que Mme [H] s'est acquittée en intégralité de son loyer au cours de ces périodes. En plus de ces quittances, il produit en pièce 21 de son dossier un décompte des sommes dues pour 2023 et 2024 dont il ressort que Mme [H] n'est redevable d'aucun impayé pour 2024 et qui n'est pas probant pour 2023, puisqu'il ne mentionne ni versement, ni arriéré, alors qu'il a été précédemment indiqué que le bailleur avait remis des quittances à sa locataire pour les mois de janvier à août 2023 inclus. Cependant, la locataire, sur laquelle repose la charge de la preuve du paiement du loyer, échoue à démontrer qu'elle aurait réglé les loyers de septembre à décembre 2023, soit 2.084,80 euros. En conséquence, sur la base du décompte produit par le bailleur en pièce 15 de son dossier, qui n'est contredit par aucune quittance ou autre justificatif de paiement, il convient de retenir que Mme [H] reste redevable d'une somme de 1.051 euros au titre du solde des loyers de l'année 2019, outre les 400 euros dus au titre du solde des loyers de l'année 2020 et 2.084,80 euros au titre des loyers de septembre à décembre 2023, les autres loyers ayant tous été réglés, dont à déduire un trop-versé de 145 euros en 2021, ce qui ramène le solde à 3.390,80 euros. En conséquence, le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a condamné Mme [H] à payer à M. [C] un solde de 2.335,60 euros et, statuant à nouveau, la cour la condamnera à lui payer la somme de 3.390,80 euros. Par ailleurs, eu égard à l'ancienneté des premiers impayés, qui n'avaient d'ailleurs pas été réclamés à la locataire jusqu'à l'introduction de son action en justice en février 2022, et en tenant compte du fait que le loyer est désormais régulièrement payé depuis plusieurs années, à l'exception de quatre mois en 2023, il convient de débouter M. [C] de sa demande de résiliation judiciaire du bail, les fautes commises par la locataire ne revêtant pas un caractère de gravité suffisant pour justifier une telle sanction. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef. Sur la résiliation au titre du défaut d'assurance : En vertu de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [H] n'a pas souscrit d'assurance habitation pour le bien dont elle est locataire. Pour justifier ce manquement, elle explique que les assureurs ont refusé de l'assurer, en raison de l'état de vétusté et du caractère insalubre du bien, imputables selon elle au bailleur. M. [C], quant à lui, soutient que l'état de vétusté découle du manquement de la locataire à son obligation d'entretien des lieux loués et de son refus de lui laisser réaliser les travaux qu'il avait prévus. Cependant, cette argumentation est contredite tant par le constat d'huissier dressé le 25 mai 2021 à la demande de Mme [H], que par le rapport de l'ARS établi le 5 janvier 2023, suite à une visite intervenue le 2 août 2022. En effet, s'il ressort de ces pièces que Mme [H] a effectivement omis d'entretenir le bien, ainsi qu'en attestent l'état du jardin et l'amoncellement de divers détritus à l'extérieur, ces rapports ont surtout mis en évidence des désordres ne relevant pas des travaux d'entretien incombant au locataire : - graves anomalies sur les installations électriques : fil électrique provenant d'un pylône arrivant sur un simple piquet de bois fixé en façade de la maison, fils électriques non fixés, qui pendaient au sein du logement, coffrets électriques dépourvus de protection, - absence vraisemblable de tout raccordement au tout à l'égout, puisque l'écoulement de la douche se faisait directement dans le sol au niveau du vide sanitaire, aucune canalisation n'étant présente après la bonde, - absence de raccordement entre le haut des murs et la toiture, - absence de gouttières sur la toiture, récemment refaite, - présence de fissures et de lézardes visibles au niveau des fondations, - importantes dégradations du bâti caractérisées par la présence de fers à béton apparents, - absence de très nombreux carreaux de faïence dans la douche et dans la salle de bains, - présence de portes et de chambranles détruits par les termites. Face à ces désordres, dont certains sont tout à fait majeurs, Mme [H] affirme qu'elle s'est heurtée au refus des assurances de garantir son occupation du bien. Pour le démontrer, elle produit l'attestation de la société Direct Assurances, datée du 31 mai 2022, qui a indiqué qu'elle refusait de l'assurer en raison de l'état de vétusté des murs avec la ferraille apparente, l'électricité non conforme aux normes, le manque d'hygiène. Si le dernier point est imputable à Mme [H], il n'est pas établi qu'il aurait été de nature, seul, à justifier un refus d'assurance. En revanche, les autres points, qui caractérisent des risques objectifs de sinistre, permettent d'expliquer les raisons pour lesquelles Mme [H] n'a pu justifier d'une assurance. Par ailleurs, M. [C] ne peut valablement soutenir que Mme [H] se serait opposée à la réalisation de travaux qu'il avait prévu de réaliser et qu'elle serait donc responsable de l'état de son logement. En effet, il ne démontre pas qu'il l'aurait préalablement avertie de la date de démarrage des travaux, le courrier produit en pièce 13 de son dossier, que la locataire affirme ne jamais avoir reçu, n'étant assorti d'aucun accusé de réception. Dans ces conditions, l'attestation de la société Store Alu Antilles Rénov', datée du 3 juin 2021, qui indique que Mme [H] s'est opposée le 31 mai 2021 à l'intervention d'un électricien, n'est pas de nature à constituer la preuve d'une faute, la locataire expliquant que, dans la mesure où elle n'avait été informée de cette intervention que la veille, elle n'avait pas pu se libérer de ses obligations professionnelles dans un temps si court pour recevoir le technicien. En conséquence, le bailleur étant largement responsable de l'état de dégradation du logement loué à Mme [H], qui l'a empêchée de trouver une assurance acceptant de la garantir, c'est à bon droit que le premier juge a refusé de prononcer la résiliation du bail pour ce motif. Sur la réalisation de travaux sous astreinte : Conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En conséquence, le bailleur est notamment obligé : - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, les développements précédents concernant l'état du logement loué à Mme [H] démontrent son caractère insalubre, qui a été reconnu par l'ARS dans son rapport. Par ailleurs, il a été précédemment retenu que l'insalubrité du logement provenait avant tout de problèmes liés à la structure et à la vétusté du bien, et ne pouvait donc être imputée au défaut d'entretien commis par la locataire, notamment au titre des réparations locatives. Enfin, contrairement à ce que soutient le bailleur, il n'est pas démontré que le devis accepté daté du 18 mai 2020, qui était adressé à 'M. [C] [U] - [E] - [Localité 5]', aurait concerné la réfection de la maison louée à Mme [H], puisqu'il concernait un 'bungalow modèle [Localité 8] 4m x 7m' et la 'fourniture et pose dalle béton ép.20 sur terrain plat', ce qui ne correspond pas à l'évidence à des travaux de réhabilitation d'une maison ancienne. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné à M. [C] de réaliser les travaux suivants dans la maison d'habitation louée à Mme [H], afin de remédier à son insalubrité, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai de six semaines, qui devra courir à compter de la signification du présent arrêt, et pour une durée de trois mois : - mettre aux normes l'électricité du logement et notamment : l'arrivée électrique de l'immeuble, la fixation des câbles à l'intérieur du logement, la protection des boîtiers électriques et boîtiers de dérivation, - réparer ou remplacer les portes et chambranles de la cuisine et de la chambre, - mettre aux normes le système d'évacuation sanitaire, - refaire le carrelage mural de la salle de bains, - installer une gouttière d'évacuation des eaux pluviales, - combler le jour entre le toit et les murs du séjour, - réparer le volet roulant d'entrée, - sécuriser la sortie du séjour. Le jugement déféré sera donc confirmé, sauf s'agissant du point de départ de l'astreinte, qui sera fixé conformément au dispositif du présent arrêt. Sur le trouble de jouissance : M. [C] conteste la décision du premier juge d'indemniser le trouble de jouissance subi par Mme [H] à hauteur de 9.000 euros. Pour cela, il remet en cause tant le principe du préjudice, dont il affirme qu'elle ne rapporte pas la preuve, que son montant, soutenant que le premier juge n'a pas pris en considération le comportement de la locataire, qui n'a pas entretenu le bien. Cependant, le caractère indécent du logement loué à Mme [H] a été précédemment caractérisé. Dans la mesure où elle a été contrainte d'y résider depuis la mise en demeure qu'elle avait adressée à son bailleur, le 23 décembre 2020, il est établi qu'elle subit bien un trouble de jouissance depuis cette date. Le fait qu'elle ait souhaité demeurer dans les lieux malgré le congé qui lui a été délivré n'est pas de nature à remettre en cause l'existence de ce préjudice, cette décision pouvant s'expliquer par d'autres raisons légitimes et la locataire pouvant espérer la réalisation de travaux par le bailleur, ce qui correspond au sens de la présente procédure. En outre, le premier juge a très justement considéré que le trouble de jouissance correspondait à une fraction du loyer payé, qu'il a fixée à 50% au regard de l'ampleur des désordres constatés, sans qu'une expertise ne soit nécessaire. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [C] à payer à Mme [H] la somme de 9.000 euros en réparation de son préjudice. Il sera également confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation de cette somme avec celle due par Mme [H] au titre de l'arriéré de loyers. Sur la remise des quittances de loyer : Le premier juge a ordonné à M. [C] de remettre à Mme [H] les quittances de loyer pour la période courant à partir du mois de janvier 2021 dans le délai de dix jours à compter de la signification du jugement, sous peine d'astreinte fixée provisoirement à 10 euros par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois. Pour solliciter l'infirmation de ce chef de jugement, M. [C] indique que 'l'ensemble des quittances a bien été remis au conseil de Mme [H] [X] par le conseil du concluant en cours de procédure de première instance', puis, immédiatement après, que 'des quittances seront délivrées au conseil de Mme [H] dans les meilleurs délais, le conseil du concluant les ayant reçues' (page 27 des conclusions de l'appelant). Au regard de la contradiction de ces affirmations, et dans la mesure où M. [C] ne démontre pas qu'il aurait remis toutes les quittances demandées à Mme [H], ce chef de jugement sera confirmé, y compris en ce qui concerne les modalités afférentes à l'astreinte, puisque le premier juge avait relevé que la demande de délivrance des quittances n'était pas contestée par le bailleur. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : M. [C], qui succombe principalement dans ses prétentions, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le jugement déféré à la cour sera donc confirmé de ce chef. Par ailleurs, l'équité commande de confirmer la condamnation prononcée à son encontre en première instance au titre des frais irrépétibles et, y ajoutant, de le condamner à payer à Mme [H] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, et de le débouter de sa propre demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevables l'appel principal formé par M. [U] [C] et l'appel incident formé par Mme [X] [H], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, sauf en ce qu'il a : - dit que l'astreinte provisoire assortissant la condamnation à réaliser les travaux commencerait à courir dans le délai de six semaines à compter de la signification du jugement, - condamné Mme [X] [H] à payer à M. [U] [C] la somme de 2.335,60 euros au titre des loyers dus, Infirme le jugement déféré de ces deux chefs, et statuant à nouveau, Dit que l'astreinte assortissant la condamnation de M. [U] [C] à réaliser des travaux dans le logement loué à Mme [X] [H] commencera à courir dans le délai de six semaines à compter de la signification du présent arrêt, les autres dispositions n'étant pas modifiées, Condamne Mme [X] [H] à payer à M. [U] [C] la somme de 3.390,80 euros au titre des loyers restant dus, Y ajoutant, Condamne M. [U] [C] à payer à Mme [X] [H] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel, Déboute M. [U] [C] de sa propre demande à ce titre, Condamne M. [U] [C] aux entiers dépens de l'instance d'appel. Et ont signé, La greffière, Le président,