Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lauren SIGLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03744 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QQH
N° MINUTE :
14
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03744 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QQH
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d'habitation d'une durée de six ans à M. [O] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 3ème étage, porte 331, outre une place de parking n°365 et une cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 851,19 euros et d'une provision pour charges de 51,38 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3624,16 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [Y] le 2 octobre 2023.
Par assignation du 21 mars 2024, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 6372,07 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 17 mai 2024, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2024, s'élève désormais à 10 139,39 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et précise ne pas avoir connaissance de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant le défendeur.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d'application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à M. [O] [Y] le 13 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3 624,16 euros au principal.
Le bail ayant été conclu le 29 septembre 2022 pour une durée de six ans, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 13 décembre 2023 à minuit, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l'absence de M. [O] [Y] dans ce délai.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
M. [O] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux pos-térieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 29 avril 2024, M. [O] [Y] lui devait la somme de 10 139,39 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation échues.
M. [O] [Y], non comparant et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Il sera, en outre, condamné à verser à la société CDC HABITAT, à compter du 30 avril 2024 (lendemain du décompte), l'indemnité d'occupation dont il est redevable depuis la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effectivement du logement, matérialisée par restitution des clés et dont le montant sera égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accesoires
M. [O] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande cependant de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et ne peut être écartée en référé.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que le contrat conclu le 29 septembre 2022 entre la société CDC HABITAT, d'une part, et M. [O] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 3ème étage, porte 331, outre une place de parking n°365 et une cave est résilié depuis le 13 décembre 2023, à minuit,
DISONS n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [O] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNONS à M. [O] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], 3ème étage, porte 331, outre une place de parking n°365 et une cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
FIXONS le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle due par M. [O] [Y] à compter du 13 décembre 2023 à minuit à une somme égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
CONDAMNONS M. [O] [Y] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 10 139,39 euros (dix mille cent trente-neuf euros et trente-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues au 29 avril 2024,
CONDAMNONS M. [O] [Y] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 avril 2024, jusqu'à la libération effective des lieux,
DÉBOUTONS la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [O] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
