Tribunal judiciaire, 26 juin 2025. 24/01493

RÉFÉRÉ CIVIL N° RG 24/01493 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NCZS Minute n° 464/25 COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Philippe-didier DIETRICH - 30 Me Brigitte LIENHARD - 234 COPIE CERTIFIÉE CONFORME à: adressées le : 26 juin 2025 Le Greffier République Française Au nom du Peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 19] Jugement du 26 Juin 2025 DEMANDERESSE : Syndic. de copro. [Adresse 18] agissant par son Syndic, la société A.S.I. -Agence [Localité 19] Immobilière-, dont le siège social se trouve [Adresse 15] [Localité 11] [Adresse 20], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège. [Adresse 3] [Localité 10] représentée par Me Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG DEFENDEURS : Madame [W] [F] née le 22 Septembre 1950 à [Localité 21] (ALGERIE) [Adresse 7] [Localité 14] représentée par Me Brigitte LIENHARD, avocat au barreau de STRASBOURG Monsieur [L] [F] né le 03 Mars 1952 à [Localité 21] (ALGERIE) [Adresse 8] [Localité 12] représenté par Me Brigitte LIENHARD, avocat au barreau de STRASBOURG Madame [H] [F] née le 28 Mai 1959 à [Localité 21] (ALGERIE) [Adresse 2] [Localité 13] représentée par Me Brigitte LIENHARD, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l'audience publique du 03 Juin 2025 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER JUGEMENT : Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Cédric JAGER, Greffier Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier, FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES Par actes délivrés les 12 et 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] », sis [Adresse 5] à 67000 Strasbourg (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir : - condamner les défendeurs solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 7.492,63 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2024 ; - ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées à l’article 1343-2 du code civil ; - condamner les défendeurs solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ; y compris les frais nés de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque légale. Selon dernières conclusions du 13 mai 2025, Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] ont sollicité voir : - surseoir à statuer dans l’attente du jugement dans la procédure 25/01232 pendante devant le tribunal judiciaire de Strasbourg ; - subsidiairement débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ; - condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’indivision [V] ([W], [L] et [H] [P] [V]) une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ; - ordonner que l’indivision [V] sera dispensée des charges relatives aux deux procédures (celle en demande et celle en défense) occasionnées par le litige relatif aux charges de chauffage collectif qui oppose la copropriété et les consorts [V] ; - en cas de condamnation de l’indivision [V], déroger au principe de l’exécution provisoire compte tenu de l’instance au fond engagée devant le même tribunal ; - par contre ne pas déroger au principe de l’exécution provisoire de plein droit pour les condamnations de la copropriété au bénéfice de l’indivision [V] ; - condamner la copropriété aux dépens de l’instance. Selon dernières conclusions du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir : - condamner les défendeurs solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 6.159,85 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2024 ; - ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées à l’article 1343-2 du code civil ; - débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et moyens ; - condamner les défendeurs solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ; y compris les frais nés de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque légale. À l'audience du 03 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé à ce que soient écartées les conclusions datées du 03 juin 2025 du conseil des défendeurs et s’est opposé au sursis à statuer. Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] ont soulevé l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, la mise en demeure ne mentionnant pas la totalité de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les parties ont réitéré oralement leurs prétentions et, pour le surplus, se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens. MOTIFS, Sur les conclusions du 03 juin 2025 du conseil de Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] : Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile prévoient que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l’occurrence, les conclusions du conseil de Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] datées du 03 juin 2025, soit le jour de l’audience, et formulant une nouvelle demande, sont considérées comme tardives et seront écartées des débats, et ce d’autant qu’il avait été précisé oralement par le président à l’audience du 13 mai 2025 que le dossier était renvoyé à l’audience du 3 juin 2025 et qu’aucune conclusion ne pouvait être déposée 3 jours avant cette date. Sur la demande de sursis à statuer : L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] demandent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision de la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg sur le remboursement des charges de chauffages antérieures à l’exercice 2016/2017, qui auraient été indûment payées et pour lesquelles la prescription ne pourrait être invoquées. Toutefois, cette question est indépendante de la présente demande du syndicat des copropriétaires relative au non-paiement des charges de chauffage fixes par Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] depuis juillet 2022 (pièce 5 et 18 demandeur), pour laquelle la juridiction de céans est compétente pour se prononcer au fond et ainsi interpréter le règlement de copropriété afin de statuer sur l’obligation pour Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] de payer ou non les charges de chauffage. La demande de Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] tendant à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du jugement dans la procédure 25/01232 pendante devant le tribunal judiciaire de Strasbourg sera donc rejetée. Sur la demande tendant au paiement des charges de chauffage ainsi que les frais : L'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier. Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure par lettre recommandée du 15 janvier 2024, avisé le 19 janvier 2024, l’indivision [F] de payer la somme principale de 2.995,42 euros au titre des charges de copropriété visant l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis fondant la compétence de la juridiction de céans (pièce 3 demandeur) et précisant clairement, qu’à défaut de versement, les autres provisions prévues à cet article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles, ce qui constitue un avertissement suffisant alors qu’aucun texte n’exige la rédaction intégrale de cet article 19-2. La demande du syndicat des copropriétaires est donc recevable. L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. Un lot n'a pas à contribuer aux charges de chauffage lorsqu'il apparaît qu'il ne peut être raccordé à l'installation, soit parce que ce raccordement n'est pas techniquement possible soit parce qu'il supposerait des travaux et des dépenses disproportionnés. C'est à cette condition que l'on peut en déduire que cet élément d'équipement commun n'a aucune utilité pour le lot considéré ( Cass. 3e civ., 1er mars 1983, CA [Localité 22], 2 juin 1988 ). Si le branchement est possible et qu'il n'a pas été effectué pour des raisons de convenance, les charges sont dues. L’article 25 du règlement de copropriété prévoit que les frais de chauffage comprennent, outre le coût de la fourniture de la chaleur, les frais d’entretien, de réparation et de remplacement des installations de réception et de distribution de la chaleur situées à l’intérieur de la copropriété, depuis le raccordement au réseau primaire de distribution, telles que canalisations, compteurs, locaux des échangeurs etc. (pièce 2 défendeur, pages 183). En vertu de l’article 4 du règlement de copropriété de 1963, page 5, les installations de chauffage sont des parties communes (pièce 22 demandeur) De surcroît, l’article 26 du règlement de copropriété prévoit que les charges de chauffage central seront réparties entre les différents copropriétaires au prorata de la surface de chauffe et que les charges de chauffage central seront acquittées même par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés. Aucun abattement ne sera consenti dans le cas d'absence temporaire au cours d'une campagne de chauffe Toutefois, les copropriétaires qui s'absenteraient pendant la durée d'une campagne de chauffe et pour autant que leurs radiateurs ne fonctionnent pas, ne participeraient aux charges du combustible et au salaire du chauffeur que dans une proportion de soixante pour cent, à condition de prévenir le syndic deux mois au moins avant le début de la campagne de chauffe. Aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d'entretien de réparation ou de remplacement du matériel, même en cas d'absence pendant plusieurs campagnes de chauffe consécutives quel qu'en soit le nombre (pièce 2 défendeurs, pages 183 et 184). En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que les défendeurs sont propriétaires du lot n°611 (anciennement n°283) à savoir des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et au sous-sol ainsi que du lot n°4 (anciennement n°258) à savoir une cave. Les lots sont loués à la Selarl [Adresse 17] suivant contrat de bail commercial du 25 août 2011 (pièce 27 défendeurs). Les locaux disposeraient de leur propre système de chauffage, en ce qu’ils ne sont pas liés au chauffage central, ce qu’a confirmé le syndic (pièce 13 défendeurs). Ils ne sont donc pas redevable de la part variable des frais de chauffage, calculés en fonction de la surface de chauffe et de la consommation individuelle. Toutefois, s’agissant d’une installation commune et dès lors que le règlement de copropriété prévoit expressément en son article 26 que les copropriétaires qui se chaufferaient pas leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés doivent contribuer aux charges de chauffage, qu’il n’existe aucune exception à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d’entretien et de réparation ou de remplacement de matériel, même en cas d’absence pendant plusieurs campagnes de chauffe et qu’aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer l’impossibilité pour les défendeurs de se raccorder au chauffage central, ils demeurent redevables des charges de chauffage correspondant à la part fixe comme tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires présente un décompte faisant apparaître un solde de 5.458,16 euros au 08 avril 2025 correspondant à l’arriéré de charges ainsi qu’aux frais et demande en outre la somme de 701,69 au titre des autres provisions et cotisations exercice 2024/2025 exigibles, soit la somme totale de 6.159,85 euros. Cependant, il apparaît que la régularisation pour les charges variables des exercices 2016/2017 à 2020/2021 correspondant à la somme de 7.529,81 euros, somme supérieure à la demande principale de 6.159,85 euros et due par le syndicat des copropriétaires (pièce 13 défendeurs), apparaît dans la colonne crédit au 23 juin 2022 mais aussi débit au 24 juin 2022 (pièce 5 et 18 demandeur). Partant, la régularisation n’a pas été prise en compte dans les décomptes produits, de sorte que les défendeurs sont créditeurs sur le syndicat des copropriétaires. Partant, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, doit supporter la charge des dépens. L’équité commande d’allouer à Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser cette somme et sa demande faite sur le même fondement sera parallèlement rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ÉCARTE des débats les conclusions de Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] datées du 03 juin 2025, considérées comme tardives ; REJETTE la demande de Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F] tendant à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du jugement dans la procédure 25/01232 pendante devant le tribunal judiciaire de Strasbourg ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] », sis [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 20] de ses demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] », sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10] aux dépens ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] », sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10] à verser à l’indivision [F] (Mme [W] [F], M. [L] [F] et Mme [H] [F]) la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 16] », sis [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 20] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres demandes des parties ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier. Le Greffier Le Président C. JAGER O. RUER