Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03919

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL 33 Avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [P] [T] Bâtiment B3, 2ème étage, n°0047 22 rue Corentin Bourveau 44300 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 16 mai 2024 date des débats : 16 mai 2024 délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/03919 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVYW COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Madame [P] [T] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2013, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO a donné à bail à Madame [P] [T] et Monsieur [J] [M] un logement situé 22 rue Corentin Bourveau, bâtiment B3 - n°0047 - 44300 NANTES. Prenant acte du divorce prononcé le 27 novembre 2018, un avenant au contrat de bail a été signé le 17 octobre 2019 par la SA CDC HABITAT SOCIAL mentionnant que Madame [P] [T] demeurait la seule titulaire du contrat. Le 3 août 2023, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2138,40 euros au titre des loyers échus et impayés au 27 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 4 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [P] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater à compter du 3 septembre 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 3 octobre 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ; - Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [P] [T], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner Madame [P] [T] à lui payer la somme de 748,21 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 octobre 2023 avec intérêts de droit à compter du 3 août 2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Condamner Madame [P] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 3 septembre 2023 ou du 3 août 2023, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; - Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ; - Condamner Madame [P] [T] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ; - Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile. A l'audience du 16 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La SA CDC HABITAT SOCIAL a également actualisé sa créance à la somme de 827,75 euros selon le décompte arrêté au 6 mai 2024. Elle a en outre indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, confirmant toutefois la reprise du paiement des loyers. Madame [P] [T], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience. Il mentionne toutefois que Madame [P] [T] n’a pas pu être contactée. La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...). En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 4 décembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l’audience. La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie par ailleurs la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 31 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Lors de l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Dès lors, il convient de constater ce désistement. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [P] [T] le 3 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.138,40 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 octobre 2023 (conformément à la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail qui est de deux mois). Dès lors, Madame [P] [T], occupante désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [P] [T] sera par ailleurs condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant de l’arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la SA CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. La SA CDC HABITAT SOCIAL s’est opposée à l’octroi de délais en l’absence de la locataire. Madame [P] [T] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [P] [T] n’a pas pu être contactée. Ainsi, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, en dépit de la reprise du paiement du loyer, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [P] [T], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 827,75 euros au 6 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, somme à laquelle il convient de déduire les frais de procédure (124,12 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens. En conséquence, Madame [P] [T] sera condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 703,63 euros au titre des loyers échus et impayés au 6 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur les mesures accessoires : En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [T], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement. Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [P] [T] ; CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ; CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 04 octobre 2023 ; CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 703,63 euros au titre des loyers échus et impayés au 6 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DIT que Madame [P] [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 22 rue Corentin Bourveau, bâtiment B3 - n°0047 - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [P] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, et ce, si nécessaire, avec l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE Madame [P] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [P] [T] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Le Greffier Le juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE