Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 21/04693

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 21/04693 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VHC3 N° de MINUTE : 24/01582 DEMANDEUR S.C.I. LES FREROTS [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1406 C/ DEFENDEURS S.A.R.L. LE BALTO [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436 INTERVENTION VOLONTAIRE Madame [H] [B], née le 27 Juillet 1954 à [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0422 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 07 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2004, les consorts [B] ont donné à bail commercial à la société SAT un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93). Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2009, la société SAT a cédé son fonds de commerce à la Société LE BALTO BAR - MZ. Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2015, le bail du 23 juillet 2004 a été renouvelé pour une durée de neuf années à effet rétroactif du 1er avril 2014 pour venir à expiration le 31 mars 2023. Par acte extrajudiciaire du 16 mars 2020, Madame [H] [B], venant aux droits des consorts [B], a fait délivrer à la Société LE BALTO BAR – MZ un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif de 20 362,71 euros. Par acte extrajudiciaire du 16 octobre 2020, Madame [H] [B] a fait assigner la Société BALTO BAR – MZ devant le juge des référés aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 25 janvier 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé. Par acte authentique du 18 janvier 2021, Madame [H] [B] a cédé les locaux objets du bail à la société LES FREROTS. Par acte extrajudiciaire du 29 avril 2021, la société LES FREROTS a fait assigner la Société LE BALTO BAR - MZ devant le tribunal judiciaire de Bobigny en vue notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la suite d’un commandement demeuré infructueux délivré le 16 mars 2020 et subsidiairement d’obtenir la résiliation judiciaire du bail. Madame [H] [B] est intervenue volontairement à l’instance. Par ordonnance du 13 avril 2022, le juge de la mise en état a déclaré la SCI LES FREROTS irrecevable en son action en recouvrement des loyers appelés avant la cession du 18 janvier 2021, et recevable en son action visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mai 2024, la SCI LES FREROTS sollicite du tribunal de : -DECLARER recevable Madame [B] en son intervention volontaire -CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juillet 2020 du bail commercial conclu le 8 avril 2015 -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal outre les charges et taxes locatives à compter du 17 avril 2020, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, -CONDAMNER la société BALTO BAR MZ au paiement de l’arriéré locatif lequel s’élève à la somme de 62 501,32 euros, avec intérêts légaux arrêté au 8 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus à compter de la date d’exigibilité des loyers et majorés de 30 % au profit de la société LES FREROTS selon décompte arrêté au 26 octobre 2023 et expurgé de toutes les sommes dues à Mme [B] -ORDONNER l’expulsion de la société BALTO BAR - MZ ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu -AUTORISER la société LES FREROTS à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix, et ce aux frais, risques et périls de la société BALTO BAR - MZ ; Passé le délai d’un mois, AUTORISER la société LES FREROTS à faire vendre par tel commissaire priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la société BALTO BAR - MZ, faute par elle d'avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ; A titre subsidiaire, -ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 8 avril 2015 -CONDAMNER la société BALTO BAR MZ au paiement de l’arriéré locatif lequel s’élève à la somme de 62 501,32 euros, avec intérêts légaux arrêté au 8 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus et expurgé de toutes les sommes dues à Mme [B] -ORDONNER l’expulsion de la société BALTO BAR - MZ ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu En tout état de cause, -DEBOUTER la société BALTO BAR MZ de l’ensemble de ses demandes -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ aux entiers dépens y compris le coût des commandements de payer. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024 en application de l’article 802 du code de procédure civile, la Société LE BALTO BAR - MZ sollicite du tribunal de : -DÉBOUTER la SCI LES FREROTS et Madame [H] [B] de l'ensemble de leurs demandes A titre subsidiaire, -LUI OCTROYER des délais et/ou délais rétroactifs jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ou à tout le moins jusqu’au 1er octobre 2020, -SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire -ECARTER l’exécution provisoire -REDUIRE le montant du loyer dont la Société BALTO BAR - MZ pourrait être redevable à la SCI LES FREROTS à la somme de 500 euros par mois pour la période du 14 mars au 15 juin 2020 puis du 16 octobre 2020 au 9 juin 2021 -Lui OCTROYER vingt-quatre mois de délais de paiement pour s’acquitter de la dette à laquelle elle serait éventuellement condamnée En tout état de cause, -CONDAMNER solidairement Madame [H] [B] et la SCI LES FREROTS, au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, -CONDAMNER solidairement Madame [B] et la SCI LES FREROTS aux entiers dépens. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2024, Madame [H] [B] sollicite du tribunal de : -REJETER toute demande formée à son encontre -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ à payer tous les loyers et charges impayés arrêtés au 30 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, à savoir la somme de 46 580,37 euros ; -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé ; -DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNER la société BALTO BAR - MZ en tous les dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire La SCI LES FREROTS sollicite que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré par Madame [H] [B] le 15 mars 2020. Elle fait valoir que les causes du commandement n’ont été réglées que le 1er octobre 2020, soit plusieurs mois après la période de protection prévue par l’ordonnance du 25 mars 2020 dont se prévaut la Société LE BALTO BAR – MZ. Elle soutient qu’il est de principe que le commandement de payer délivré par le cédant profite au cessionnaire puisque le locataire est devenu sans droit ni titre. Elle indique que l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne trouve à s’appliquer qu’aux loyers exigibles à compter de cette date. Elle s’oppose à tout délai de paiement, faisant valoir l’absence de pièce financière produite par la Société LE BALTO BAR – MZ. S’agissant de l’indexation triennale du loyer, elle fait valoir que si son gestionnaire avait commis une erreur comptable en faveur de la Société LE BALTO BAR - MZ, il avait également proposé à cette dernière un échelonnement du rappel de loyers afférent. Elle fait valoir que la pose d’un échafaudage par le promoteur voisin ne saurait caractériser de sa part un manquement à son obligation de délivrance dans la mesure où la Société LE BALTO BAR - MZ ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité d’exploiter son commerce du fait de cette installation. Se fondant sur l’article L. 145-41 du code de commerce, la Société LE BALTO BAR - MZ fait valoir que le commandement de payer du 16 mars 2020 est nul dans la mesure où il ne respecte pas les dispositions contractuelles et met le débiteur en demeure de payer « immédiatement » l’arriéré locatif. Elle se prévaut de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 pour conclure que le commandement de payer ne pouvait produire d’effet. Elle sollicite à titre subsidiaire des délais rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. En l’espèce, la clause résolutoire prévue au bail stipule qu’« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, et deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le présent bail pourra être résilié si bon semble au bailleur, il suffira de rappeler la présente clause dans le commandement et de demander l’expulsion du preneur par un simple référé ». Le commandement de payer délivré le 16 mars 2020 par Madame [H] [B] à la Société LE BALTO BAR - MZ met en demeure cette dernière de payer « immédiatement et sans délai, les loyers et charges impayés ». À la page deux du commandement est indiqué : « Si vous ne payez pas dans le délai D’UN MOIS, à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter votre condamnation au paiement de toutes les sommes dues au titre de votre occupation et que par ailleurs, il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail ». À la page trois du commandement est reproduite la page du bail incluant la clause résolutoire. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le commandement de payer du 15 mars 2020 est insuffisamment clair en ce qu’il comprend trois dates de paiement. Il est dès lors susceptible de prêter à confusion et ne permet pas suffisamment au preneur de faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire dans les conditions du bail, soit en s’acquittant de son arriéré de loyer dans un délai de deux mois. Il doit dès lors être considéré de nul effet et la SCI LES FREROTS sera dès lors déboutée de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes (indemnité d’occupation, expulsion, sort des meubles). Sur la demande de résiliation judiciaire Se fondant sur l’article 1184 ancien du code civil, la SCI LES FREROTS sollicite la résiliation judiciaire du bail. Elle se prévaut d’une part des retards récurrents de la locataire dans le paiement des loyers et de l’existence d’un arriéré locatif. Répondant aux moyens soulevés par la société BALTO BAR-MZ, elle soutient qu’il est désormais de principe que les loyers courants durant la période de crise sanitaire restent dus par le preneur, et ajoute que la société BALTO BAR-MZ ne justifie pas avoir été empêchée de disposer des lieux, ni même avoir cessé toute activité dans la mesure où elle avait la possibilité de mettre en place la vente à emporter. Elle soutient être fondée à se prévaloir des manquements de la société BALTO BAR-MZ antérieurs au changement de bailleur. Elle se prévaut d’autre part d’un manquement de la société BALTO BAR-MZ à son obligation d’entretien, se fondant sur un arrêté municipal du 25 novembre 2020. Elle fait valoir que la société BALTO BAR-MZ ne prouve pas s’être conformée à l’arrêté. Elle ajoute qu’il résulte de cet arrêt que la société preneuse a modifié la destination des lieux en créant un espace « Boulangerie/Pizza » et en organisant des concerts de manière régulière au sein de l’établissement. Se fondant sur l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, la société BALTO BAR-MZ soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire, faisant valoir qu’en application de ce texte le bailleur ne pouvait délivrer d’assignation en résiliation judiciaire du bail le 29 avril 2021. Sur le fond, elle se prévaut des articles 1224 et 1741 du code civil et soutient d’une part que la SCI LES FREROTS ne peut se prévaloir des manquements antérieurs à l’acquisition des murs faute de pouvoir justifier d’un grief, et d’autre part que les retards de paiement ne constituent pas une faute suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail. Elle se prévaut des difficultés liées à la crise sanitaire pour justifier les retards de paiement de 2020 et 2021. S’agissant de son obligation d’entretien, elle indique s’être conformée à l’ensemble des injonctions visées à l’arrêté du 25 novembre 2020 et produit des courriers des autorités administratives en ce sens. S’agissant de la clause de destination prévue au bail, elle reconnaît avoir ponctuellement organisé un concert de musique vivante durant l’été 2020 mais nie avoir jamais exercé l’activité de salle de spectacle. En application de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En l’espèce, les développements de la société BALTO BAR-MZ relatifs à l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 doivent s’interpréter comme une fin de non-recevoir. Il appartenait à cette dernière de soulever cette fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur celle-ci. Cette fin de non-recevoir n’étant au demeurant pas reprise au dispositif des conclusions de la défenderesse, le tribunal n’en est pas saisi. Ce moyen doit donc être écarté. Sur le fond, s’agissant des retards de paiement, il ressort des décomptes produits par Madame [H] [B] que jusqu’en janvier 2020 la société BALTO BAR-MZ avait un arriéré locatif inférieur à un trimestre de loyers. A compter de cette date son arriéré locatif s’est systématiquement trouvé compris entre un et trois trimestres de loyers. Il convient néanmoins de constater que la SCI LES FREROTS facture les loyers par échéances trimestrielles, ce que ne prévoit pas le bail, qui évoque seulement un « loyer annuel de 66 000 euros payable à terme d’avance ». Dans ces conditions, les retards de paiement constatés ne constituent pas une faute suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail. S’agissant de l’obligation d’entretien, il ressort de l’arrêté municipal du 25 novembre 2020 que le 22 juillet 2020 la visite du service sécurité incendie et accessibilité de la ville de [Localité 5] a fait apparaître l’existence de non-conformités du local aux règles de sécurité, conduisant à sa fermeture administrative. Il ne ressort pas de la liste de ces non-conformités que celles-ci soient liées à un défaut d’entretien, mais plutôt à un non-respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité. Au demeurant, il ressort du courrier du 18 décembre 2021 du service communal adressé au gérant de la société BALTO BAR-MZ que l’ensemble de ces non-conformités ont été levées. Par conséquent, l’existence temporaire de ces non-conformités ne constitue pas une cause suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail. S’agissant de la destination contractuelle, le bail prévoit en sa page trois que « le preneur s’engage à n’utiliser les lieux loués que pour le commerce de CAFE-BAR-BRASSERIE avec adjonction d’un DEBIT DE TABACS-HOTEL et PMU, avec toutes activités se rapportant à la profession hôtelière et « possibilité LOTO » ». Il ressort des impressions de pages web produites par la SCI LES FREROTS que la société BALTO BAR-MZ a organisé des concerts au sein des locaux aux dates suivantes : -le 5 avril 2019 -le 5 mars 2022 -le 24 septembre 2022 -le 11 février 2023 -le 29 avril 2023 -le 27 janvier 2024 -le 9 mars 2024. L’organisation ponctuelle de concerts au sein du bar, en l’espèce deux par an, ne constitue pas une violation de la clause de destination du bail, les locaux n’ayant pas été exploités en salles de concert contrairement à ce que soutient la SCI LES FREROTS, mais seulement en bar accueillant exceptionnellement des animations culturelles. Faute pour la SCI LES FREROTS de démontrer l’existence d’une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, elle sera déboutée de sa demande en ce sens ainsi que de sa demande subséquente en expulsion. Sur la demande de la société BALTO BAR-MZ en réduction du loyer La société BALTO BAR-MZ sollicite du tribunal de réduire le montant du loyer dont elle pourrait être redevable envers la SCI LES FREROTS à la somme de 500 euros par mois pour la période du 14 mars au 15 juin 2020 puis du 16 octobre 2020 au 9 juin 2021. Se fondant sur les articles 1134 et 1195 du code civil, elle se prévaut d’une part de la mauvaise foi de la bailleresse qui n’a jamais répondu à ses demandes de réduction du loyer, et d’autre part de la théorie de l’imprévision, faisant valoir que les conditions d’exécution du contrat de bail ont été lourdement affectées par l’épidémie de Covid-19. En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l’espèce, il convient au préalable de rappeler que la SCI LES FREROTS n’est devenue propriétaire des locaux loués qu’à compter du 18 janvier 2020, et que les demandes relatives aux loyers antérieurs dus par la la société BALTO BAR-MZ à la SCI LES FREROTS sont donc sans objet. Le fait qu’elle ait refusé une réduction de 50 % du loyer ne saurait caractériser sa mauvaise foi. Enfin, l’article 1195 du code civil dont se prévaut la société BALTO BAR-MZ est inapplicable au contrat, conclu antérieurement au 1er octobre 2016. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société BALTO BAR-MZ sera déboutée de sa demande de réduction du loyer. Sur les sommes réclamées par la SCI LES FREROTS au titre de l’arriéré locatif La SCI LES FREROTS sollicite que la société BALTO BAR-MZ soit condamnée à lui payer la somme de 62 501,32 euros, avec intérêts légaux au titre de son arriéré locatif arrêté au 8 mai 2024. La société BALTO BAR-MZ conteste la somme demandée, faisant valoir que : -le décompte produit par la SCI LES FREROTS ne tient pas compte d’une somme de 4 884,73 euros réglée entre les mains du SIP de Montreuil suite à une saisie à tiers détenteur -un paiement de 22 407,01 euros au titre du 2ème trimestre 2024 n’a pas été comptabilisé -le loyer a été augmenté à compter du 1er avril 2023, en violation des stipulations contractuelles : elle sollicite par conséquent la déduction de la somme de 9 605,32 euros -un rappel d’indexation a été réalisé pour un montant de 8 000 euros sous l’intitulé « indexation fausse », rappel qu’elle conteste Elle se prévaut par ailleurs d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, du fait de la présence d’un échafaudage dans l’arrière-cour du local commercial, constatée par commissaire de justice le 24 avril 2023, et l’empêchant d’exploiter le jardin. Elle soutient que la présence de cet échafaudage justifie une baisse de 2 000 euros hors taxes de loyer par trimestre à compter du 1er avril 2023. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 8 mai 2024 que la société BALTO BAR-MZ était à cette date débitrice de la somme de 82 507,28 euros. La SCI LES FREROTS affirme qu’un règlement de 20 005,68 euros lui est parvenu le 6 mai 2024, non encore inclus au décompte. La société BALTO BAR-MZ affirme quant à elle avoir versé la somme de 22 407,01, mais ne produit aucune pièce de nature à démontrer la réalité de ce paiement. La charge de la preuve reposant sur la société BALTO BAR-MZ en application des dispositions précitées, il sera considéré que celle-ci a versé la somme de 20 005,68 euros le 6 mai 2024, mais la condamnation sera en tout état de cause prononcée en deniers et quittances afin de permettre aux parties de tenir compte des versements et facturations éventuellement intervenus depuis lors. Il ressort des pièces produites par la société BALTO BAR-MZ qu’elle a réglé par chèque le 21 décembre 2023 la somme de 15 120,95 euros au titre de son loyer, incluse au décompte, et qu’elle a réglé le 10 novembre 2023 la somme de 4 883,73 euros au bénéfice de l’administration fiscale en application d’une saisie à tiers-détenteur. Cette somme n’apparaissant pas au décompte, il convient de la déduire des sommes demandées. S’agissant de l’indexation du loyer, le bail stipule que « le loyer sera révisable automatiquement sans qu’il soit besoin d’une notification au début de chacune des deuxièmes et troisièmes périodes triennales ». Ainsi la première révision pouvait intervenir le 1er avril 2017 (début de la deuxième période triennale), puis le 1er avril 2020 (début de la troisième période). Le bail ne prévoyant pas d’indexation sur les périodes ultérieures, la SCI LES FREROTS ne pouvait opérer une indexation le 1er avril 2023. Cette augmentation indue du loyer à laquelle la SCI LES FREROTS a procédé à compter du 1er avril 2023 représente une somme trimestrielle de 2 401,33 euros, soit une somme totale de 12 006,65 euros (2 401,33 x 5) sur la période allant du 1er avril 2023 au 8 mai 2024. La somme de 12 006,65 euros sera dès lors déduite du décompte. S’agissant du rappel de loyers suite à l’erreur d’indexation, celui-ci est dûment justifié par les calculs produits par la SCI LES FREROTS. La société BALTO BAR-MZ n’apporte aucun élément de nature à justifier que ce rappel ne puisse être appliqué, et cette somme ne sera donc pas déduite. S’agissant de l’obligation de délivrance, il ressort du procès-verbal de constat du 24 avril 2023 que la société voisine a installé un échafaudage le long de son bâtiment, qui empiète sur le jardin de la société BALTO BAR-MZ sur 1,70 mètres de large. Il ressort cependant des photographies annexées au procès-verbal que le jardin est à l’état de friche, et n’est pas exploité ni susceptible de l’être dans un avenir proche au regard de l’état de la végétation et de la présence d’arbres morts au sol. Faute pour la société BALTO BAR-MZ de démontrer qu’elle ait été gênée dans son exploitation par la présence de cette échafaudage, le moyen tiré du manquement à l’obligation de délivrance sera écarté. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société BALTO BAR-MZ sera condamnée à payer à la SCI LES FREROTS la somme de 45 611,22 (82 507,28 – 20 005,68 – 4 883,73 – 12 006,65) euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 8 mai 2024, en deniers et quittances, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les sommes réclamées par Madame [H] [B] au titre de l’arriéré locatif Madame [H] [B] sollicite que la société BALTO BAR-MZ soit condamnée à lui payer la somme de 46 580,37 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 décembre 2020, outre la somme de 260,39 euros au titre des frais de signification du commandement de payer. La société BALTO BAR-MZ fait valoir que le décompte produit ne tient pas compte de deux paiements effectués le 1er octobre 2020, pour une somme totale de 40 361,54 euros. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort du décompte produit par Madame [H] [B] et daté du 5 octobre 2020 que la société BALTO BAR-MZ était redevable à cette date de la somme de 86 961,91 euros au titre de son arriéré locatif. Doit être déduite de cette somme la somme de 40 euros au titre de frais de relance non prévus au bail. La société BALTO BAR-MZ justifie du versement de la somme totale de 40 361,54 euros par chèques des 13 et 14 octobre 2020. Dès lors, elle reste redevable de la somme de 46 560,37 euros au titre de son arriéré locatif. La société BALTO BAR-MZ sera donc condamnée à payer à Madame [H] [B] la somme de 46 560,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le commandement de payer ayant été annulé, Madame [H] [B] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 260,39 euros. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LES FREROTS En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SCI LES FREROTS, la mauvaise foi de la société BALTO BAR-MZ ne saurait se déduire du seul retard des paiements, pas plus que dans l’aggravation du quantum de la dette, ni dans le défaut d’entretien des lieux loués ou dans le défaut d’assurance qui ne sont pas démontrés. La SCI LES FREROTS sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [H] [B] En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, faute pour Madame [H] [B] de caractériser la mauvaise foi de la société BALTO BAR-MZ, qui ne saurait résulter d’un simple retard de paiement, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement formée par la Société LE BALTO BAR – MZ L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, faute pour la société BALTO BAR-MZ de produire la moindre pièce de nature à éclairer le tribunal sur sa situation financière et sa capacité à honorer un échéancier de paiement, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société BALTO BAR-MZ, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens, qui ne comprendront pas les « coûts des commandements de payer » comme le sollicite la SCI LES FREROTS dans la mesure où le commandement de payer du 15 mars 2020 a été jugé nul et où les précédents commandements étaient intégrés au décompte produit par Madame [H] [B]. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES FREROTS et de Madame [H] [B] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens. La société BALTO BAR-MZ sera donc condamnée à leur payer à chacune la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déboute la SCI LES FREROTS de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, -Déboute la SCI LES FREROTS de sa demande de résolution judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes (expulsion, indemnité d’occupation, séquestration des meubles) -Déboute la société BALTO BAR-MZ de sa demande de réduction du loyer, -Condamne la société BALTO BAR-MZ à payer à la SCI LES FREROTS la somme de 45 611,22 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 8 mai 2024, en deniers et quittances, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -Condamne la société BALTO BAR-MZ à payer à Madame [H] [B] la somme de 45 560,37 euros au titre de son arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -Déboute la SCI LES FREROTS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Déboute Madame [H] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, -Déboute la société BALTO BAR-MZ de sa demande de délais de paiement, -Condamne la société BALTO BAR-MZ à payer à la SCI LES FREROTS la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la société BALTO BAR-MZ à payer à Madame [H] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la société BALTO BAR-MZ aux dépens, en ce non compris les coûts des commandements de payer, -Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON