Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/01762

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 29/06/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/01762 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UG56 Jugement (N° 19/03852) rendu le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes APPELANTE SCI Bella Foncière, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 4] représentée par Me Mohamed-Akli Zakenoune, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué INTIMÉES MATMUT, Société d'assurance mutuelle à cotisations variables, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège ayant son siège social, [Adresse 2] représentée par Me Patrick Delbar, avocat constitué, substitué par Me Irénée de Botton, avocats au barreau de Lille Syndicat des Copropriétaires Centre Commercial [6] , représenté par son syndic la société CEGIS dont le siège est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 1] représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Cyril Courseau avocat au barreau de Paris, avocat plaidant SMABTP agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (ès qualités d'assureur de la société Batei) ayant son siège social, [Adresse 3] représentée par Me Eric Tiry, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 28 mars 2023 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Samuel Vitse, président de chambre Nadia Cordier, conseiller Agnès Fallenot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2023 **** FAITS ET PROCEDURE Selon bail commercial conclu le 1er septembre 2010, la SCI Bella foncière a loué à la société d'assurance mutuelle Matmut un local situé à [Localité 7], galerie du centre commercial [6], se trouvant en partie sous un appartement avec terrasse appartenant à un autre copropriétaire. Au cours de l'année 2010, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] a confié à la société Batei des travaux de ravalement de façades et de réfection des couvertures et terrasses de l'ensemble immobilier. La réception des travaux a été prononcée le 25 novembre 2010, avec des réserves par la suite levées. Au début de l'année 2012, la société Matmut a constaté des infiltrations d'eau au niveau de la toiture de son local semblant provenir de la toiture-terrasse située à l'étage, lesquelles ont endommagé les dalles constituant le faux plafond ainsi que les plinthes de son agence. Un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 18 septembre 2013. L'expertise amiable prévue n'a cependant jamais eu lieu. Ayant relevé une aggravation des dommages, la société Matmut a sollicité à plusieurs reprises, au cours de l'année 2015, que des travaux de remise en état soient réalisés. Ses demandes n'ayant pas été suivies d'effets, elle a attrait sa bailleresse, la SCI Bella Foncière, ainsi que le syndicat de copropriété du centre commercial [6] devant le juge des référés afin que soit ordonnée une expertise. Par ordonnance en date du 7 février 2017, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné Monsieur [I] [H] en qualité d'expert judiciaire. L'expert a établi un pré-rapport le 25 octobre 2017, concluant à la présence d'infiltrations d'eaux provenant de la terrasse située au dessus des locaux exploités par la société Matmut. Considérant ces désordres comme étant susceptibles d'engager la responsabilité de la société Batei, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, a attrait aux opérations d'expertise la SMABTP, assureur de la société Batei, celle-ci ayant été placée en liquidation judiciaire suivant décision du 14 août 2013. Par ordonnance du 13 février 2018, le juge des référés a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et les opérations d'expertise se sont poursuivies au contradictoire de la SMABTP. Les travaux de reprise des désordres ont été partiellement réalisés en février 2019. L'expert a déposé son rapport définitif le 16 avril 2019 Par actes d'huissier en date des 29 octobre 2019 et 30 octobre 2019, la société Matmut a fait assigner la SCI Bella Foncière ainsi que le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] afin de les voir condamner solidairement à l'indemniser de ses préjudices. Suivant assignation délivrée le 11 février 2020, le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] a appelé en la cause la SMABTP, assureur décennal et responsabilité civile de la société Batei. Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 mai 2020, les deux procédures ont été jointes. Par jugement rendu le 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a statué en ces termes : « Déclare les demandes de la société MATMUT recevables ; Condamne solidairement la SCI BELLA FONCIERE et le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société CEGIS à régler à la société MATMUT la somme de 5 125,44 euros HT; Dit que la garantie due par la SMABTP au Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic la société CEGIS, dans ses rapports avec la MATMUT, s'exercera à hauteur de cette somme de laquelle sera déduite le montant de la franchise s'élevant à 3820 euros. Condamne la SMABTP à régler au Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société CEGIS, la somme de 10 613,17 euros; Déboute la MATMUT du surplus de ses demandes indemnitaires; Déboute le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société CEGIS de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral; Condamne in solidum la SCI BELLA FONCIERE et le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société CEGIS aux dépens en ce compris les frais d'expertise chiffrés à la somme de 16800 euros, et avec recouvrement direct au profit de de la SCP TOULET DELBAR, avocat aux offres de droit ; Condamne in solidum la SCI BELLA FONCIERE et le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société CEGIS à régler à la société MATMUT la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Rejette les demandes plus amples ou contraires; Rappelle que cette décision est exécutoire de plein droit; ». Par déclaration du 11 avril 2022, la société Bella foncière a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions régularisées par le RPVA le 23 décembre 2022, la société Bella foncière demande à la cour de : « Vu l'article 1240 du code civil, Vu l'article 1231 du code civil, Vu les dispositions de de la loi du 10 juillet 1965. INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judicaire de VALENCIENNES en date du 10 février 2022 ; STATUANT de nouveau, DEBOUTER la société MATMUT de ses demandes, fins et conclusions, notamment en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCI BELLA FONCIERE ; JUGER que le Syndicat des copropriétés, représenté par son syndic, ainsi que la SMABTP, assureur responsabilité civile et décennale de la société BATEI ont engagé leur responsabilité civile à l'égard de la SCI BELLA FONCIERE ; CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétés, représenté par son syndic, ainsi que la SMABTP, assureur responsabilité civile et décennale de la société BATEI à garantir la SCI BELLA FONCIERE de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre tant en principale, intérêt, frais, dépens et accessoires. CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétés, représenté par son syndic, ainsi que la SMABTP à payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. ». La société Bella foncière plaide qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les travaux ont été commandés par le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, et qu'ils sont affectés de désordres imputables aux malfaçons dans les travaux d'étanchéité exécutés par la société Batei, lesquels sont susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage, puisque celui-ci n'est pas hors d'eau, et de rendre l'ouvrage impropre à sa destination pour des locaux commerciaux recevant du public. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ainsi que la société Batei, ont donc engagé leur responsabilité à son égard et doivent être condamnés à la garantir de toute condamnation qui interviendrait à son encontre en principal, intérêts, frais, dépens et accessoires. La société Bella foncière soutient qu'elle n'a été informée que tardivement de la difficulté rencontrée par sa locataire, et qu'en tant que copropriétaire, elle ne pouvait intervenir directement sur les parties communes ou faire réaliser des travaux pour obvier les désordres. Il ne peut donc lui être reproché une éventuelle inaction. L'appelante conclut que les demandes de la société Matmut au titre de son préjudice de jouissance ne sont absolument pas étayées et n'ont jamais été évoquées dans le cadre des opérations expertales. Par conclusions régularisées par le RPVA le 4 octobre 2022, la société Matmut demande à la cour de : « Vu le bail commercial conclu entre la MATMUT et la SCI BELLA, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [I] [H] en date du 16 avril 2019, Vu l'article 1231-1 du Code Civil (ancien article 1147 du Code Civil), Vu l'article 1242 nouveau du Code Civil (ancien article 1384 et suivants du Code Civil), Vu l'action directe de la victime vis-à-vis de l'assureur ; - Rejeter l'exception de prescription : - Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Valenciennes en date du 10 février 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le préjudice de jouissance. - ET y ajouter sur l'appel incident relatif au préjudice de jouissance : Condamner solidairement ou in solidum la SCI BELLA, le Syndicat de Copropriété du [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son Syndic CEGIS, et la SMABTP à payer à la MATMUT la somme de 30.583 €. - Condamner dans ces conditions solidairement ou in solidum la SCI Bella, le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 7] et la Smabtp à la somme de 35.708,44 euros à titre de dommages-intérêts ; - Les condamner solidairement ou in solidum à payer à la MATMUT une somme de 8.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Les condamner solidairement ou in solidum à payer à la MATMUT les frais d'expertise judiciaire qui se montent à la somme de 16.800,00 €. - Condamner la SCI BELLA FONCIERE, la SMABTP et le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial [6], représenté par son Syndic, la société CEGIS, solidairement ou in solidum au paiement d'une somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC pour les frais non-répétibles exposés par-devant la Cour. - Les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP TOULET DELBAR, Avocats aux offres de droit. » La société Matmut fait valoir que la responsabilité contractuelle de sa propriétaire, la société Bella foncière, et la responsabilité quasi-délictuelle de la copropriété sont engagées à son égard, étant précisé que la responsabilité appartient à la copropriété puisque les terrasses sont communes, ainsi qu'il en résulte du rapport d'expertise. Elle calcule son préjudice de jouissance sur la base de 10 % des loyers versés depuis le premier sinistre en 2012, soit un montant de 30 583 euros, et sollicite donc une somme de 35 708,44 euros à titre de dommages et intérêts. Elle argue : « un immeuble, notamment de réception pour les sociétaires de la Matmut où il a fallu mettre des seaux d'eau et refaire plusieurs fois les tapisseries, peut être considéré comme un préjudice de jouissance ». Par conclusions régularisées par le RPVA le 4 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [6] demande à la cour de : « - CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 10 février 2022 (RG n°19/03852) en ce qu'il a : o Condamné solidairement la SCI BELLA FONCIERE et le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société CEGIS, à régler à la société MATMUT la somme de 5.125,44 euros, o Dit que la garantie due par la SMABTP au Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic la société CEGIS, dans ses rapports avec la MATMUT, s'exercera à hauteur de cette somme de laquelle sera déduite le montant de la franchise s'élevant à la somme de 3.820 euros, o Condamné la SMABTP à régler au Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] la somme de 10.613,17 euros au titre des frais d'investigation et travaux dont il a fait l'avance et des travaux de reprise restant à exécuter, o Débouté la société MATMUT de sa demande indemnitaire au titre d'un préjudice de jouissance, - INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 10 février 2022 (RG n°19/03852) en ce qu'il a : o Débouté le Syndicat des copropriétaires Centre commercial [6] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral, o Condamné in solidum la SCI BELLA FONCIERE et le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic la société CEGIS, au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise chiffrés à la somme de 16.800 euros, o Condamné in solidum la SCI BELLA FONCIERE et le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic la société CEGIS, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - DEBOUTER la société BELLA FONCIERE de sa demande de juger que le Syndicat des copropriétaires du Centre commercial [6], représenté par son syndic, et la société SMABTP, ont engagé leur responsabilité civile à l'égard de la SCI BELLA FONCIERE, - DEBOUTER la société BELLA FONCIERE de sa demande de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du Centre commercial [6], représenté par son syndic, et la société SMABTP à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, - DEBOUTER la société BELLA FONCIERE de sa demande de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires du Centre commercial [6], représenté par son syndic, et la société SMABTP au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER la SMABTP à payer au Syndicat des copropriétaires du Centre commercial [6], la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral, - CONDAMNER la SMABTP aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d'expertise, ou à tout le moins, CONDAMNER la SMABTP à garantir le Syndicat des copropriétaires centre commercial [6] des condamnations qui pourraient être mises à sa charge au titre des dépens, - CONDAMNER la SMABTP à garantir le Syndicat des copropriétaires du Centre commercial [6] des condamnations mise à sa charge au titre des dépens et de l'article 700 de première instance, En tout état de cause, - CONDAMNER la société BELLA FONCIERE à régler au syndicat des copropriétaires Centre commercial [6] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens d'appel. ». Le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] fait valoir que le tribunal a très justement retenu l'engagement de la responsabilité contractuelle de la société Bella foncière. Pour se soustraire à ses obligations de bailleur, celle-ci soutient que le préjudice de la société Matmut résulterait de l'inaction du syndicat des copropriétaires, qui aurait tardé à faire réaliser les travaux de nature à lever les désordres constatés par l'expert. La société Bella foncière n'apporte toutefois aucun élément permettant de justifier de quelconques diligences en vue de la réalisation des travaux. Or il lui appartenait de soumettre une résolution au syndic pour le vote des travaux ou de convoquer une assemblée générale extraordinaire à cet effet, ce qu'elle n'a pas fait. Elle ne peut donc s'exonérer de sa responsabilité en tant que bailleur et n'apporte pas le moindre élément de nature à justifier que le syndicat des copropriétaires la garantisse des condamnations prononcées à son égard. La société Matmut ne justifie pas de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un préjudice de jouissance. Au plus, elle indique qu'il a fallu mettre des seaux d'eau et refaire plusieurs fois les tapisseries. Ces éléments constituent un préjudice matériel qui n'a pas été soumis à l'expert. Les désordres ont accaparé le syndic au détriment d'une action plus efficace au profit du syndicat des copropriétaires, lequel a de ce fait subi un préjudice moral qui peut raisonnablement être estimé à la somme de 10 000 euros. La SMABTP sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme. En outre, les frais d'expertise et de procédure doivent être mis à la charge de la personne responsable des désordres, en l'occurrence la société Batei, assurée par la SMABTP. Par conclusions régularisées par le RPVA le 26 janvier 2023, la société SMABTP demande à la cour de : « Vu les articles L112-6 et L121-1 du Code des Assurances, Vu l'article 1231-1 du Code Civil, Vu l'article 1242 du Code civil, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de VALENCIENNES le 10 février 2022. Débouter la MATMUT, la SCI BELLA FONCIERE, et le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic CEGIS, de toute demande formée à l'encontre de la SMABTP au titre des préjudices de jouissance ou moral. Débouter la MATMUT, la SCI BELLA FONCIERE, et le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic CEGIS, des demandes présentées à l'encontre de la SMABTP au titre des honoraires de l'expert, des frais et dépens, et indemnités article 700. Condamner la MATMUT, la SCI BELLA FONCIERE, et le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic CEGIS, à payer à la SMABTP la somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la MATMUT, la SCI BELLA FONCIERE, et le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic CEGIS, aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Eric TIRY, Avocat au Barreau de VALENCIENNES, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. ». La SMABTP indique que l'expert judiciaire a clairement identifié les désordres, leur cause, leur responsable et les travaux à réaliser. Elle n'entend pas contester la garantie due son assurée. Cependant, la société Matmut sollicite, sans la moindre explication, un préjudice de jouissance calculé sur la base de 10 % des loyers versés depuis le premier sinistre intervenu en 2012, soit un montant de 30 583 euros. Comme l'a justement relevé le premier juge, ce préjudice n'est absolument pas démontré et n'a d'ailleurs jamais été évoqué au cours des opérations d'expertise. Ce n'est qu'en raison de l'inaction du syndicat des copropriétaires et de son bailleur, la société Bella foncière, que la société Matmut a été contrainte d'engager, en janvier 2017, une action en référé pour rechercher notamment l'origine des fuites constatées en début d'année 2012, soit cinq années auparavant. En aucun cas, la société Batei, et par voie de conséquence son assureur, la SMABTP, ne peuvent être tenus responsables du temps qui s'est écoulé et donc d'un éventuel préjudice de jouissance depuis l'apparition des premiers désordres en 2012, alors qu'il aurait pu y être remédié à bref délai par une action diligente du bailleur et/ ou du syndicat des copropriétaires. Ce dernier demande la somme de 10 000 euros en réparation d'un préjudice moral qu'il attribue à la nécessité qui a été la sienne de procéder à de nombreuses investigations, à une expertise judiciaire, et à une procédure au fond, ce qui l'aurait contraint à de nombreuses diligences et à mobiliser du temps, sans cependant le démontrer. Rien ne justifie que soient mis à la charge de la SMABTP les frais de procédure et les dépens, en ce compris les honoraires de l'expert. S'il ne peut être contesté que les malfaçons dont les conséquences ont été observées dès 2012 sont imputables à la société Batei, en revanche, les procédures et ses suites sont manifestement liées à l'inaction du syndicat des copropriétaires et de la société Bella Foncière ayant contraint la société Matmut à agir en référé à leur encontre en janvier 2017. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2023. SUR CE Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 nouveau, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 nouveau, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les tiers à un contrat peuvent invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, une faute contractuelle si celle-ci leur cause un dommage. I - Sur l'indemnisation du préjudice matériel de la société Matmut Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. Les pièces versées à la procédure établissent que la société Matmut s'est plainte, auprès du syndic de la copropriété, la société Cegis, d'arrivées d'eau endommageant son faux plafond et ses plinthes dès le 16 février 2012. Celui-ci a immédiatement sollicité par courriel l'intervention de la société Batei, et le 24 mai 2012, croyant le problème solutionné, la locataire a demandé l'intervention d'une entreprise afin de procéder à la réfection de ses embellissements. Elle a cependant constaté la réapparition de la fuite, ce qui l'a contrainte à re-solliciter la société Cegis, le 19 juin 2012, laquelle s'est de nouveau adressée sans délai à la société Batei. Dès le 29 novembre 2012, la société Matmut a repris contact avec la société Cegis pour s'étonner de la « persistance de fuites d'eau le long côté intérieur de notre vitrine, entraînant une dégradation des embellissements ». Le syndic a encore mandaté par courriel la société Batei. Le 12 septembre 2013, la société Matmut a alerté la société Cegis de la réapparition de la fuite d'eau au plafond, laquelle a une nouvelle fois demandé à la société Batei d'intervenir, alors qu'il ressort des faits du litige que celle-ci était placée en liquidation judiciaire depuis le 14 août 2013. Il s'impose d'ailleurs de constater qu'il n'est jamais justifié des suites données aux différentes demandes d'interventions faites par la société Cegis à la société Batei. L'assureur de la copropriété a finalement mandaté la société Elex afin de réaliser une expertise amiable. Des réunions ont été prévues le 5 novembre 2013, puis le 16 avril 2014, mais n'ont manifestement pas été tenues, la société Matmut ayant réclamé, par courriel du 9 mars 2015 adressé à la société d'experts, une date d'expertise, indiquant : « la cause ne semble pas être supprimée car les conséquences sont grandissantes ». La locataire s'est finalement adressée à sa bailleresse, la société Bella foncière, à laquelle elle a indiqué, par courriel du 25 mars 2015 : « Suite à notre entretien téléphonique de ce jour et à votre demande, vous trouverez ci-joint les photos et les correspondances mails avec le Syndic Cegis, Mr [E] depuis 2012. Je suis surpris que vous n'ayez pas eu d'information de ces sinistres à répétitions, mais aujourd'hui le problème est toujours présent et s'accentue (...). N'ayant plus de retour du Syndic et des experts je vous demande, en temps que propriétaire, de faire le nécessaire pour traiter ce dossier au plus vite. » Elle l'a ensuite relancée, sans recevoir aucune réponse, par courriels des 2 avril 2015, 12 mai 2015 et 25 juin 2015. Par courriers du 26 août 2015, son conseil a finalement mis en demeure la société Cegis et la société Bella foncière d'entreprendre les démarches nécessaires afin que les nuisances cessent. Une entreprise mandatée par la copropriété est intervenue en octobre 2015 au niveau des chéneaux, sans effet. Une expertise amiable contradictoire a enfin été diligentée à la demande de la société Matmut. La société Eurexo a déposé son rapport en août 2016, concluant à un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse, des chéneaux et de la descente d'eaux pluviales. Faute de travaux adaptés, les désordres ont persisté, conduisant la société Matmut à solliciter une expertise judiciaire en octobre 2016, laquelle a conclu à l'existence de malfaçons compromettant la solidité de l'ouvrage. Ces éléments établissent la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui, par l'intermédiaire de son syndic, la société Cegis, a été informé dès le mois de février 2012 des troubles subis par la société Matmut par suite des travaux de réfection des couvertures et terrasses de l'immeuble qu'il a fait diligenter, et celle de la société Bella foncière, laquelle, tenue d'assurer la jouissance paisible de sa locataire et informée dès le mois de mars 2015 de l'existence des désordres, ne justifie pas avoir pris la moindre mesure afin d'y remédier. C'est donc de manière parfaitement adaptée que le premier juge a condamné la société Bella foncière et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Cegis, à indemniser la société Matmut, sauf à préciser que cette condamnation aurait dû être prononcée in solidum et non pas solidairement. Le syndicat des copropriétaires ne saurait s'exonérer de son inaction, en reprochant à la société Bella foncière de ne pas avoir soumis une résolution au syndic pour le vote des travaux ou fait convoquer une assemblée générale extraordinaire à cet effet. Il a en effet été avisé des désordres liés aux travaux engagés à sa demande, bien antérieurement à la bailleresse, sans prendre la moindre mesure sérieuse et efficace pour y mettre fin, l'expert ayant souligné que son inertie avait mis l'immeuble en péril. Il doit donc être condamné, in solidum avec la SMABTP, assureur de la société Batei, reconnue entièrement responsable des désordres à l'origine du préjudice matériel de la locataire, à garantir la bailleresse de la condamnation prononcée à son encontre de ce chef. II - Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de la société Matmut Si la société Matmut n'a déploré que des détériorations minimes de ses embellissements au cours des années 2012 à 2014, elle a en revanche dénoncé les « conséquences grandissantes » de la fuite d'eau dès l'année 2015. Par courriel du 25 mars 2015, elle a précisé à sa bailleresse :« le problème est toujours présent et s'accentue puisque en cas de pluie nous devons mettre des seaux pour éviter l'inondation dans l'agence. En dehors des problèmes visuels dus aux auréoles sur le mur et le plafond, des problèmes d'odeur s'installent et plus important encore des problèmes de sécurité des personnes à cause de la présence de prises électriques dans les cloisons. ». Par courrier du 26 août 2015, son conseil a fait remarquer à la société Cegis que les infiltrations portaient atteinte à son image et aux conditions de travail de ses collaborateurs. Sa déclaration de sinistre à son assureur en date du 4 décembre 2015 mentionne, au titre des dommages subis : « moisissure, dalles de faux plafonds gorgées d'eau ». L'expertise amiable réalisée en 2016 a relevé des dommages dans : « placo platre, moquette, dalles plafond ». Ces éléments mettent suffisamment en évidence la réalité du préjudice de jouissance allégué. Cependant, la demande de dommages et intérêts présentée par la société Matmut « à hauteur de 10% des loyers versés depuis le premier sinistre intervenu en 2012 » est manifestement excessive, étant observé que le trouble de jouissance n'est avéré que depuis le mois de mars 2015 et qu'il n'est même pas justifié du montant desdits loyers. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Cegis, et la société Bella foncière seront donc condamnés in solidum à payer à la société Matmut la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice. La décision entreprise sera réformée de ce chef. Avec justesse, la SMABTP observe que ce préjudice n'existe qu'en raison de l'absence de toute action efficace entreprise par la bailleresse et le syndicat des copropriétaires, qui seront donc déboutés de leur appel en garantie à son encontre. Tant le syndicat des copropriétaires que la bailleresse ayant concouru, à parts égales, par leur inertie fautive, au préjudice de la société Matmut, la société Bella foncière sera déboutée de son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires. III - Sur l'indemnisation du préjudice moral du syndicat des copropriétaires C'est de manière purement péremptoire que le syndicat des copropriétaires affirme que les désordres ont accaparé son syndic au détriment d'une action plus efficace à son profit, la carence de la société Cegis à prendre des mesures réellement efficaces, et son inertie après la liquidation judiciaire de la société Batei, et ce au péril de l'immeuble, étant particulièrement blâmables. En réalité, le syndic s'est contenté de quelques mails lapidaires adressés à la société Batei avant son placement en procédure collective et n'a notamment fait aucune diligence pour permettre la réalisation de l'expertise amiable confiée à la société Elex dès l'année 2013. Il a laissé se dégrader la situation au mépris de sa mission et obligé la société Matmut à agir en justice. S'il a par suite dû participer à l'expertise judiciaire et se défendre dans le cadre de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires en est donc seul responsable. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. IV - Sur les demandes accessoires 1) Sur les dépens Aux termes des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. L'issue du litige justifie de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné in solidum la société Bella foncière et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic la société Cegis, aux dépens, en ce compris les frais d'expertise. La SMABTP, assureur de la société Batei, reconnue entièrement responsable des dommages, sera cependant tenue de les garantir de cette condamnation. La décision entreprise sera réformée de ce chef. Il convient d'accorder à la SCP Toulet Delbar le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision et de débouter Maître Eric Tiry de sa demande de ce chef. 2) Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum la société Bella foncière et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, à régler à la société Matmut la somme de 5 000 euros et rejeté toutes les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Bella foncière et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, seront en outre condamnées in solidum à payer à la société Matmut la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel. Les autres demandes de ce chef seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de la dévolution, Confirme le jugement rendu le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes en ce qu'il a : - condamné la SCI Bella foncière avec le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société Cegis, à régler à la société Matmut assurances la somme de 5 125,44 euros HT, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement ; - débouté le Syndicat des copropriétaires du centre commercial [6] représenté par son syndic la société Cegis de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ; L'infirme en ce qu'il a : - débouté la société Matmut de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, et la SMABTP à garantir la société Bella foncière de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la réparation du préjudice matériel de la société Matmut à hauteur de 5 125,44 euros HT ; Condamne in solidum la SCI Bella foncière et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic la société Cegis, à payer à la société Matmut la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne in solidum la SCI Bella foncière et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, à payer à la société Matmut la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Rejette les autres demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ; Condamne la SMABTP à garantir la société Bella foncière et le syndicat des copropriétaires du centre commercial [6], représenté par son syndic, la société Cegis, de leur condamnation aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Accorde à la SCP Toulet Delbar le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ; Déboute Maître Eric Tiry de sa demande de ce chef. Le greffier Marlène Tocco Le président Samuel Vitse