Texte intégral
N° RG 23/00230 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OW4E
Décision du Président du TJ de lyon en référé du 28 novembre 2022
RG : 22/00958
S.C.I. LAGRAND
C/
[I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 08 Novembre 2023
APPELANTE :
La SCI LAGRAND, société civile immobilière au capital de 1.000 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 537 523 672 ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice.
Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773
INTIMÉE :
Mme [W] [I], née le 24 septembre 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3].
Signification de la déclaration d'appel le 9 février 2023 en l'étude d'huissier
Défaillante
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Date de clôture de l'instruction : 27 Septembre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Septembre 2023
Date de mise à disposition : 08 Novembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
L'ensemble immobilier Résidence de Neuville situé, [Adresse 3] à [Localité 4] (département du Rhône), est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le 24 août 2021, la SCI Lagrand a acquis un bâtiment abritant une ancienne chapelle au sein de cet ensemble immobilier correspondant au lot n° 501 :
[W] [I] est locataire dans cette résidence du lot n° 411, qui correspond à un appartement situé au troisième étage de l'aile principale.
Aux motifs que [W] [I] occupait sans autorisation la terrasse attenante à la chapelle ainsi que le grenier situé dans le prolongement de la terrasse qui seraient sa propriété et qu'elle n'avait pas déféré aux mises en demeure qui lui avaient été adressées, la SCI Lagrand a, par exploit du 23 mai 2022 et au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, assigné [W] [I] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de la voir, au principal, condamnée sous astreinte à débarasser la terrasse et le grenier qu'elle occupe illégalement et cesser cette occupation illicite.
Par exploit du 26 juillet 2022, [W] [I] a assigné en intervention forcée et en garantie son bailleur, la SCI Neuville 2.
Elle a fait valoir principalement que la terrasse et le grenier litigieux sont compris dans son bail de location et que la SCI Lagrand ne rapportant pas la preuve de son droit de propriété, il n'existe aucun trouble manifestement illicite.
Par ordonnance du 28 novembre 2022, le Juge des référés, a :
Ordonné la jonction des deux procédures ;
Débouté la SCI Lagrand de sa demande en ce qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
Condamné la SCI Lagrand à verser à [W] [I] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Le juge des référés a retenu en substance :
que le descriptif du lot appartenant à la SCI Lagrand et de celui loué par [W] [I], tel qu'il ressort de l'état descriptif de division, ne fait aucunement mention du grenier et de la terrasse ;
que les plans du rez-de-chaussée de la chapelle et du 3ème étage sont imprécis ;
qu'en l'état des éléments produits, la SCI Lagrand ne justifie pas de son droit de propriété et que le trouble manifestement illicite allégué n'est en conséquence pas avéré.
Par acte régularisé par RPVA le 10 janvier 2023, la SCI Lagrand a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance de référé du 28 novembre 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 février 2023, la SCI Lagrand demande à la Cour de :
Réformer l'ordonnance de référé du 28 novembre 2022 en ce qu'elle :
déboute la SCI Lagrand de sa demande à l'encontre de [W] [I] en ce qu'elle ne justifie pas de l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
condamne la SCI Lagrand à verser à [W] [I] la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamne la SCI Lagrand aux dépens de l'instance ;
Et statuant à nouveau :
Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;
Condamner [W] [I] à débarrasser et cesser d'occuper la terrasse et le grenier du bâtiment anciennement à usage de chapelle (lot n° 501), sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner [W] [I], ou qui mieux le devra, à payer à la SCI Lagrand la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner [W] [I], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier dressé le 26 janvier 2022 et le 02 mai 2022, et aux dépens d'appel.
La SCI Lagrand fait valoir :
qu'il ressort incontestablement des documents qu'elle produit, notamment l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier Résidence de Neuville et son acte de vente et des plans qui y sont annexés qu'elle est bien propriétaire de la terrase et du grenier litigieux, qui sont compris dans les parties privatives de son lot, ce que confirme par ailleurs l'étude notariale dans une attestation ;
que ces mêmes documents confirment que le lot correspondant à l'appartement occupé par [W] [I] ne dispose d'aucune terrasse et grenier ;
qu'est établi en conséquence l'existence d'un trouble manifestement illicite justifiant les mesures de remise en état qu'elle sollicite.
En réponse aux arguments développés par [W] [I] en première instance, notamment le fait que la terrasse et le grenier litigieux sont visés par son état des lieux d'entrée et que le bail du précédent locataire du logement visait une terrasse, la SCI Lagrand observe :
que l'état des lieux produit par [W] [I], outre qu'il n'a aucune valeur contractuelle, ne lui est pas opposable, pas plus que le fait que son bailleur lui ait indiqué qu'elle pouvait user de la terrasse et du grenier, dès lors que son bailleur ne peut pas conférer à sa locataire plus de droit qu'il n'en dispose ;
que pour les mêmes raisons, le fait que le bail du précédent locataire vise une terrasse ne peut conférer à [W] [I] un quelconque droit sur ladite terrasse.
Elle précise en outre que le dôme de son bâtiment est affecté de fissures qui entraînent des infiltrations, qu'elle doit entreprendre des travaux dans les meilleurs délais pour ne pas mettre en péril le dôme et que pour ce faire, elle a impérativement besoin de pouvoir accéder à sa terrasse et son grenier libre de toute occupation, puisque c'est par la terrasse et le grenier que le dôme à réparer est aisément accessible.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I : Sur la demande principale
L'article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose :
'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'
Il est constant que la SCI Lagrand a, en date du 24 août 2021, acquis au sein de l'ensemble immobilier Résidence de Neuville situté à [Localité 4] le lot n°501 correspondant à un bâtiment abritant une ancienne chapelle.
En l'espèce, la SCI Lagrand soutient que [W] [I] occupe de façon illicite une partie privative du lot qui lui appartient, et plus précisément la terrasse et le grenier attenant, étant précisé qu'elle rapporte la preuve de la réalité d'une occupation, au demeurant non contestée, par deux constats d'huissier qu'elle a fait réaliser le 26 janvier et le 2 mai 2022.
La Cour observe à l'examen de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier Résidence de Neuville et du plan qui y est annexé :
que cet état descriptif distingue deux bâtiments, en premier lieu un bâtiment principal en forme de « H » comportant trois ailes, une aile Ouest, une aile centrale, et une aile Est et en second lieu un bâtiment attenant abritant une ancienne chapelle, qui correspond à celui acquis par la SCI Lagrand ;
qu'en son article 3-5, l'état descriptif de division précise que le bâtiment abritant l'ancienne chapelle, (qui correspond à celui qui a été acquis par la SCI Lagrand Lagrand) comprend tous les éléments d'infrastructure et de gros oeuvre du bâtiment, tous les accès à ce bâtiment, tous les volumes, locaux et espaces et équipements compris dans ce lot avec tous leurs accessoires ;
qu'il indique également que le lot 411, qui correspond à l'appartement loué par [W] [I] au 3ème étage de l'aile centrale, correspond à un logement portant le numéro D 11 sur le plan du 3ème étage ;
Le plan annexé à l'état descriptif (pièce 5 appelante) démontre par ailleurs que la zone litigieuse, constituée d'une terrasse et d'un grenier ne fait pas partie de l'aile centrale de la résidence.
Il ressort par ailleurs des éléments mentionnés à l'acte notarié de vente au profit de la SCI Lagrand Lagrand et du plan qui y est annexé :
que le vendeur déclare et garantit que la terrasse est partie intégrante du lot n° 501 et qu'il n'a conféré aucun droit sur cette terrasse ;
que la zone litigieuse est bien intégrée dans le lot vendu à la SCI Lagrand.
Enfin, la SCL Lagrand verse aux débats une attestation établie le 8 février 2023 par l'étude notariale ayant reçu l'acte de vente, aux termes de laquelle le notaire indique expressément :
que tant la terrasse située au 3ème étage que le grenier sont les parties privatives du lot n° 501, acquis par la SCI Lagrand Lagrand ;
que l'ensemble du bâtiment, les couvertures, les volumes, locaux et espaces de la chapelle consituent des parties privatives du lot n° 501 ;
que le lot n°411, loué par [W] [I], ne dispose d'aucune terrasse et grenier.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la terrasse et le grenier litigieux sont compris dans l'emprise du bâtiment abritant l'ancienne chapelle et qu'ils constituent des parties privatives du lot n° 501.
La Cour en déduit que la SCI Lagrand justifie bien être propriétaire de la terrasse et du grenier litigieux, étant observé que, comme le relève à raison l'appelante, le fait que le bailleur de [W] [I] lui ait donné l'autorisation d'utiliser la terrasse et le grenier est inopérant dès lors qu'il est établi que le propriétaire du lot 411 n'a aucun droit sur ces bâtiments, outre que le bail de [W] [I] ne fait aucunement référence à une telle autorisation.
Enfin, la SCI Lagrand justifie de l'urgence à évacuer les lieux illicitement occupés par [W] [I] dès lors qu'elle verse aux débats des documents émanant du cabinet BE2T, chargé de l'étude structure du dôme, dont il ressort que le dôme de la chapelle présente des fissures qui entraînent des infiltrations et que c'est par la terrasse et le grenier que le dôme à réparer est aisément accessible.
Ainsi, la Cour ne peut que constater que [W] [I] occupe sans droit ni titre la terrasse et le grenier propriété de la SCI Lagrand, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile.
Dès lors, la SCI Lagrand Lagrand est fondée à solliciter à titre de mesure de remise en état que [W] [I] soit condamnée à débarrasser la terrasse et le grenier de tous les objets qu'elle y a installés et à cesser toute occupation de la terrasse et du grenier, propriétés de la SCI Lagrand.
La Cour dit qu'aux fins d'assurer l'effectivité de l'exécution de la décision, il y a lieu d'assortir la mesure de remise en état ordonnée d'une astreinte provisoire de 100 € par jour, courant à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
En conséquence, la Cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a retenu qu'il n'existait aucun trouble manifestement illicite et a rejeté la demande de la SCI Lagrand, et statuant à nouveau :
Condamne [W] [I] à débarrasser la terrasse et le grenier, partie intégrante du lot n° 501, propriété de la SCI Lagrand, de tous les objets qu'elle y a installés et condamne également [W] [I] à cesser toute occupation de la terrasse et du grenier, ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
II : Sur les demandes accessoires
[W] [I] succombant, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné la SCI Lagrand aux dépens de la procédure de première instance et l'a condamnée à payer à [W] [I] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et statuant à nouveau :
Condamne [W] [I] aux dépens de la procédure de première instance, qui ne saurait en revanche comprendre le coût des deux constats d'huissier, qui constituent des frais irrépétibles, et rejette la demande présentée par [W] [I] à l'encontre de la SCI Lagrand sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Pour la même raison, la Cour condamne [W] [I] aux dépens à hauteur d'appel et condamne [W] [I] à payer à la SCI Lagrand Lagrand, contrainte d'exposer des frais pour défendre ses droit en appel, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité.
PAR CES MOTIFS
La Cour :
Infirme la décision déférée dans son intégralité et,
Statuant à nouveau :
Condamne [W] [I] à débarrasser la terrasse et le grenier, parties intégrantes du lot n° 501, propriété de la SCI Lagrand, de tous les objets qu'elle y a installés et condamne également [W] [I] à cesser toute occupation de la terrasse et du grenier ;
Ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Condamne [W] [I] aux dépens de la procédure de première instance, sans que ceux-ci intégrent le coût des deux constats d'huissier du 26 janvier et 2 mai 2022 ;
Rejette la demande présentée en première instance par [W] [I] à l'encontre de la SCI Lagrand sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne [W] [I] aux dépens à hauteur d'appel ;
Condamne [W] [I] à payer à la SCI Lagrand Lagrand la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
