Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 24 septembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00769 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIKV
PRONONCÉE PAR
Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 27 août 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
Madame [J], [D], [L] [K]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE
Monsieur [H], [B], [S] [T]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEURS
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. ELMAS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte délivré le 15 juillet 2024, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T], propriétaires de locaux commerciaux situés à [Localité 6] et donnés à bail à la SARL ELMAS, ont assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, aux fins de :
- de concilier les parties s'il se peut, à défaut de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant,
- subsidiairement, de prononcer la résiliation du/des bail/baux consenti(s) par Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] à la SARL ELMAS,
- d'ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de la SARL ELMAS ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,
- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais du défendeur et aux risques de qui il appartiendra,
- de condamner la SARL ELMAS à payer Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] :
- le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 28.877,39 euros au 3 juin 2024,
- le montant de la clause pénale due à hauteur de la somme de 4.331,61 euros au 3 juin 2024,
- le montant des loyers et charges dus depuis la date à laquelle le décompte ci-dessus est arrêté, jusqu'à la résiliation du bail,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et taxes qui auraient été appliqués si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur,
- une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] exposent que :
- ils ont consenti à la SARL ELMAS la location de locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6],
- la SARL ELMAS ne réglant pas régulièrement les loyers et charges, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] lui ont fait délivrer le 17 janvier 2024, un commandement de payer réclamant la somme en principal de 20.371,85 euros, qui est demeuré infructueux,
- malgré toutes leurs réclamations amiables, ils n'ont pu obtenir le remboursement de la dette locative qui s'élève encore à la somme de 28.877,39 euros au 3 juin 2024.
A l'audience du 27 août 2024, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T], représentés par avocat, ont soutenu leur acte introductif d'instance et déposé leurs pièces telles que visées dans l'assignation, actualisant à la baisse la créance locative et produisant un décompte arrêté au mois d'août 2024.
Bien que régulièrement assignée, la SARL ELMAS n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] justifient, par la production du bail commercial du 10 mars 2000 liant l'indivision [T] et la SARL LE JARDIN DE [Localité 5], le renouvellement du bail daté du 1er avril 2009 entre l'indivision [T] et la SARL NEW JARDIN DE [Localité 5] venant aux droits de la SARL LE JARDIN DE [Localité 5], des révisions du bail des 10 avril 2012 et 13 avril 2015 liant l'indivision [T] et le RESTAURANT [4], de la cession de fonds de commerce du 17 mai 2017 intervenue entre le RESTAURANT [4] et la SARL ELMAS ainsi que le renouvellement du bail du 30 mars 2018 concernant l'indivision [T] et la SARL ELMAS, de l'attestation de décès de Madame [U] [C] veuve [T], du commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 et du décompte actualisé au mois d'août 2024 inclus, que sa locataire, la SARL ELMAS, a cessé de payer ses loyers.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.
Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] ont fait délivrer à la SARL ELMAS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 17 janvier 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 20.371,85 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2024 inclus.
Le commandement de payer délivré le 17 janvier 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 février 2024.
L'obligation de la SARL ELMAS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur les biens mobiliers
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux de la SARL ELMAS et de tous occupants de son chef causant un préjudice à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 février 2024 et jusqu'à libération complète des lieux.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] sollicitent la condamnation de la SARL ELMAS à leur payer la somme de 28.877,39 euros au titre des loyers et charges dus au 3 juin 2024.
Cependant, à l'audience du 27 août 2024, ils produisent un décompte arrêté au mois d'août 2024 inclus, actualisant la dette locative à la baisse en considérant les derniers paiements de la SARL ELMAS.
Il convient donc de considérer la dette locative au mois d'août 2024 inclus d'un montant de 7.660,38 euros.
Il convient en outre de déduire les montants de 16 euros facturés au titre de « majoration clause pénale impayée » le 1er mai 2023 et de 246,37 euros facturés le 1er août 2024 au titre de « frais d'huissier cojustice assignation tj expulsion », soit la somme totale de 262,37 euros.
Par conséquent, la SARL ELMAS sera condamnée à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois d'août 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.398,01 euros (soit 7.660,38 euros - 262,37 euros).
Sur la clause pénale
Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] sollicitent une condamnation au titre de la clause pénale.
Cependant, la clause pénale même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SARL ELMAS qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 et de l'assignation.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SARL ELMAS succombant, elle sera condamnée à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] la somme de 1.500 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 février 2024 ;
ORDONNE l'expulsion de la SARL ELMAS et de tous occupants de son chef des locaux à usage civil sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SARL ELMAS, à compter de la résiliation du bail, au 18 février 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
CONDAMNE la SARL ELMAS à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE la SARL ELMAS à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] la somme provisionnelle de 7.398,01 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois d'août 2024 inclus ;
CONDAMNE la SARL ELMAS à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [J] [K] née [T] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL ELMAS aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
