Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/01886

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/01886 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S5DQ JUGEMENT N° B DU : 28 Janvier 2025 [E] [M] C/ [U] [Z] [K] [P] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 28 Janvier 2025 à SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [E] [M], demeurant [Adresse 2] représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS Mme [U] [Z], demeurant [Adresse 8] non comparante, ni représentée M. [K] [P], demeurant [Adresse 8] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur [E] [M] a donné à bail à Madame [U] [Z] et à Monsieur [K] [P] une maison à usage d’habitation, avec garage et terrain autour, située [Adresse 9] à [Localité 6] par acte notarié en date du 1er décembre 2009, moyennant un loyer mensuel initial de 980 euros. Un solde de loyer étant demeuré impayé suite à un différend concernant un sinistre intervenu le 22 juillet 2023, le bailleur ayant procédé à des travaux d’entretien de la toiture et de la façade ayant affecté les plantations présentes dans le jardin, Monsieur [E] [M] a fait signifier à Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2023 pour un montant en principal de 850 euros. Monsieur [E] [M] a ensuite fait assigner Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] par acte du 25 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de : A titre principal : - Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 octobre 2023 ; - Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ; - Condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] à lui payer la somme de 850€, au titre des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés, quittancement du mois de mars 2024 inclus, au jour de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ; - Condamner solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, comme si le bail n’avait pas été résilié, soit 1.020,01 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et dire qu’elle sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ; - Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2023 ; A titre subsidiaire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé et défaut de justification d’assurance, de ramonage et de vidange de la fosse sceptique ; - ordonner sans délai l’expulsion de Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] et de tout occupant de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier  ; - les condamner solidairement à lui payer la somme de 850 € au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2024, selon décompte arrêté à mars 2024 ; - Les condamner solidairement au paiement, à compter de l’assignation, d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 1020,01 euros ; - Dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ; - Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 août 2023 ; En tout état de cause : - Les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer et de la sommation de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; - Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile . Après renvoi, à l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [E] [M] a comparu représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance, a précisé que les loyers courants étaient réglés et qu’aucun accord n’était intervenu pour dispenser les locataires du paiement de la somme de 850 euros. Il a précisé en outre qu’une déclaration de sinistre avait été effectuée auprès de son assureur et que les locataires avaient été indemnisés de leur préjudice. Monsieur [K] [P] a comparu en personne, a soutenu qu’un accord était intervenu avec le bailleur concernant la remise de la somme de 850 euros pour indemniser les locataires du préjudice subi suite aux travaux d’entretien de la toiture et de la façade ayant affecté les plantations présentes dans le jardin. A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et offert d’apurer la dette par mensualité de 150 euros. Madame [U] [Z], assignée par acte délivré le 25 avril 2024 par commissaire de justice en son étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 26 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 22 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2023 pour un montant en principal de 850 euros. Le bail contient une clause résolutoire, Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] n’ont pas contesté ledit commandement dans le délai de deux mois sur le fondement de l’accord verbal qui serait intervenu avec le bailleur et le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2023. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Outre le commandement de payer, Monsieur [E] [M] produit une sommation de payer en date du 13 octobre 2023 faisant apparaître une dette locative de 850 €, s’agissant du solde du loyer d’août 2023. Si Monsieur [P] conteste devoir cette somme comme tenu d’un accord verbal avec Monsieur [M] suite au préjudice subi du fait des travaux d’entretien, notamment de la toiture, effectués par le bailleur, il n’en justifie pas. Il convient de préciser en outre que le litige a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de Monsieur [M] qui soutient que Monsieur [P] et Madame [Z] ont été indemnisés de leur préjudice. Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 850€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 août 2023. Par ailleurs, Monsieur [P] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement . L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il n’est pas contesté que les locataires sont à jour du paiement des loyers courants. En conséquence, Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] étant en situation de régler la dette locative, il convient de préserver leur droit au logement tout en prévoyant les modalités de l'apurement de la dette. Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [M] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er décembre 2009 conclu entre Monsieur [E] [M] d’une part et Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] d’autre part concernant une maison à usage d’habitation, avec garage et terrain autour, située [Adresse 9] à [Adresse 5] ([Adresse 4]), sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ; CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] à verser à la Monsieur [E] [M] la somme de 850 euros, représentant le solde du loyer du mois d’août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 août 2023 ; AUTORISE Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 150 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [E] [M] * que Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [E] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] à verser à Monsieur [E] [M] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier Le Juge