Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 20/06141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 3 cab 03 D N° RG 20/06141 - N° Portalis DB2H-W-B7E-VFYD Jugement du 25 Juin 2024 Notifié le : Grosse et copie à : Me Sandrine ROUXIT - 355 Maître Christine ETIEMBRE de la SAS SAONE RHONE AVOCATS - 688 Copie à : Expert Régie REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Juin 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant, Après que l’instruction eut été clôturée le 22 Mai 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 Mars 2024 devant : Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président, Delphine SAILLOFEST, Vice-Président, Cécile WOESSNER, Vice-Présidente, Siégeant en formation Collégiale, Assistés de Patricia BRUNON, Greffier, Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE S.A.R.L. GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Christine ETIEMBRE de la SAS SAONE RHONE AVOCATS, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE S.C.I. OMARENTE, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 26 février 2003, Madame [O] [B] a donné à bail à la société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE des locaux commerciaux sis [Adresse 4] avec effet au 1er avril 2002. Le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er avril 2011. Par exploit du 4 février 2019, la société SCI OMARENTE, nouveau bailleur depuis le 9 février 2015, a mis en demeure la société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE de respecter ses obligations contractuelles. Par exploit du 27 mars 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction au 30 septembre 2019 pour motif sérieux et légitime. Par courrier recommandé du 21 juin 2019, le preneur a contesté le congé. Par exploit du 6 janvier 2020, le preneur a signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail. Par exploit du 4 mars 2020, le bailleur a signifié au preneur un refus de renouvellement de bail, sans indemnité d’éviction. Par exploit du 2 septembre 2020, la société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE a donné assignation à la société SCI OMARENTE en annulation du congé et du refus de renouvellement et en indemnisation du manquement à l’obligation de délivrance. ***** Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 16 mai 2023, la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE sollicite qu'il plaise : Vu l’article 768 du code de procédure civile, - Prononcer la nullité des conclusions n°2 et 3 deposées par la Société SCI OMARENTE et à titre subsidiaire, d’écarter les prétentions et moyens en droit et en fait ainsi soulevés sans être clairement identifiés ; Vu les articles L. 145-10 et suivants, L. 145-14, L. 145-28, L. 147-7 du Code de Commerce, 9 et 15 du code de procédure civile, et 1151 du code civil, - Ordonner que le bail s’est renouvelé jusqu’au 31 mars 2020, - Annuler la mise en demeure en date du 4 fevrier 2019 infondée, - Prononcer la nullite du congé au 30 septembre 2019 delivré le 27 mars 2019, - Juger que le refus de renouvellement n’a pas été précédé d’une mise en demeure préalable régulière, - Annuler l’acte de refus de renouvellement du bail sans indemnite d’éviction en date du 4 mars 2020, notamment en raison de leur irrégularité et mal fondé, - Rétablir les parties dans leurs obligations decoulant des baux commerciaux, - Ordonner la poursuite du bail selon la demande de renouvellement au même loyer, selon les mêmes obligations, pour une durée de neuf ans, En tout état de cause, Vu les articles 1120 et suivants du code civil, - Juger que la Société SCI OMARENTE a manqué à son obligation de délivrance, et de manière générale à celle de propriétaire au regard des statuts des baux commerciaux, En conséquence, - Condamner la Société SCI OMARENTE à payer à la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES la somme de 50 000 Euros a titre de dommages et intérêts pour préjudice subi, - Débouter la Société SCI OMARENTE de toutes ses demandes reconventionnelles. A titre subsidiaire, - Ordonner que la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES est bien fondée à se prévaloir d’une indemnité d’éviction et condamner la Société SCI OMARENTE à son versement, - Réserver le droit à la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES de faire évaluer judiciairement le montant de son indemnité d’éviction, - Designer tel expert qu’il plaira aux fins de : * se rendre dans les locaux de la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES, * consulter tous les documents qu’il estime nécessaires, notamment comptables et fiscaux, * décrire l’exploitation de la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES au [Adresse 5], ses installations, son état, son équipement, * préciser la surface du local affecté par l’exploitation, * relever les commodités du site eu égard à l’activité, * rechercher si la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES peut réinstaller son activité à proximité sans perte significative de clientèle ou si elle éprouvera des difficultés pour trouver un nouveau local, en identifiant les délais nécessaires, les frais, les pertes engendrées par la translation de l’exploitation si celle-ci est possible (notamment les frais de remploi, les frais de déménagement, les doubles frais locatifs éventuels, les frais d’aménagement du nouveau local, les frais de publicité, la perte d’avantage locatif et le trouble commercial), dans l’hypothèse où aucun transfert du fonds à distance raisonnable n’est envisageable, sans perte significative de la clientèle, chiffrer la valeur du droit au bail, ou si elle est supérieure, la valeur du fonds perdu selon celle des méthodes couramment employées à cette fin qui paraitra la plus pertinente, après avoir indiqué les factures ayant conduit au choix de cette méthode plutôt que d’une autre, * chiffrer tous les postes de frais accessoires induits à la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES par la disparition du fonds et l’éventuelle réinstallation (notamment les frais de remploi, le déménagement, les doubles frais locatifs éventuels, les frais d’aménagement du nouveau local, les frais de publicité, la perte d’avantage locatif, le trouble commercial, les éventuels frais de licenciement, sans que cette liste ne soit exhaustive), * entendre tout sachant, * à la suite de la première réunion, établir une première note permettant d’acter des premiers constats, * dire que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert soumettra aux observations des parties un pré-rapport ou une note de synthèse, * dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois de sa saisine, sauf prorogation autorisée par le Juge Charge du contrôle des mesures d’instruction. * Ordonner que la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction. * Condamner la SCI OMARENTE à payer à la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES la somme de 7 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les frais d’huissier et d’expertise, ainsi que les entiers dépens dont distraction faite au profit du Cabinet Juridique Saone Rhone. A l’appui de ses prétentions, la GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE fait valoir que : - le congé est nul pour avoir été donné pour une date antérieure à la fin de bail ; - le refus de renouvellement est nul pour ne pas avoir été précédé d’une mise en demeure valide ; - les griefs en matière d’obstruction du passage, de défaut d’entretien de la cour, de nuisances sonores, d’impayés de loyer au titre des 3ème et 4ème et trimestre 2018 ne sont pas fondés ; - le manquement à l’obligation de délivrance résulte du défaut de mise en place d’une barrière à l’entrée du garage et d’une insonorisation complète. ***** Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 21 février 2023, la SCI OMARENTEsollicite qu'il plaise : Vu les articles L.145-9, L.145-10 et L.145-17 du Code de commerce, Vu les articles 1741, 1224 et suivants du Code civil, Vu le bail régularisé le 26 février 2003, DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes de la SCI OMARENTE, En conséquence, CONSTATER la validité de la mise en demeure adressée à la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES par exploit d’Huissier de Justice en date du 4 février 2019, CONSTATER la validité du congé sans indemnité d’éviction pour motifs sérieux et légitimes délivré par exploit d’Huissier de Justice en date du 27 mars 2019, CONSTATER la validité du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs sérieux et légitimes délivré par exploit d’Huissier de Justice en date du 4 mars 2020, DEBOUTER la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES de l’ensemble de ses demandes tendant à voir déclarer nuls les actes délivrés à l’initiative de la SCI OMARENTE, CONSTATER les divers manquements contractuels reprochés à la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES, DIRE ET JUGER que l’ensemble des manquements contractuels reprochés à la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES justifiaient l’absence de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes et sérieux opposée par la SCI OMARENTE par exploits d’Huissier de Justice en date des 27 mars 2019 puis 4 mars 2020, DEBOUTER la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES de l’ensemble de ses demandes, A titre reconventionnel, VALIDER le congé sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes et sérieux délivré à l’initiative de la SCI OMARENTE par exploit d’Huissier de Justice en date du 27 mars 2019, VALIDER le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes et sérieux délivré à l’initiative de la SCI OMARENTE par exploit d’Huissier de Justice en date du 4 mars 2020, CONSTATER le non-renouvellement du bail intervenu en date du 31 mars 2020, CONSTATER que depuis le 31 mars 2020, la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES se maintient dans les lieux donnés à bail de manière irrégulière, CONDAMNER la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES à verser à la SCI OMARENTE une indemnité d’occupation d’un montant trimestriel de 1.903,40 €, payable à l’échéance de chaque terme, jusqu’à son départ effectif des lieux, En tout état de cause, DÉBOUTER la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILES à verser à la SCI OMARENTE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la même, aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Sandrine ROUXIT, Avocat, sur son affirmation de droit, comprenant notamment le coût de la mise en demeure délivrée par Maître [R] le 4 février 2019, le coût du congé délivré par Maître [R] le 27 mars 2019, le coût des constats dressés par Maître [R] en date des 21 mars, 20 mai, 16 septembre 2019 et 9 janvier 2020, le coût du refus de renouvellement en date du 4 mars 2020, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A l’appui de ses prétentions, la SCI OMARENTE fait valoir que : - pensant que le bail avait été renouvelé par tacite reconduction, elle a délivré un congé pour une date erronée, mais il n’est pas nul pour autant, ses effets étant reportés à la prochaine échéance contractuelle - la mise en demeure du 4 février 2019 vaut au titre du congé, mais également au titre du refus de renouvellement pour avoir dénoncé des manquements clairs et prouvé par constat d’huissier qu’ils n’ont pas cessé entretemps - il n’est pas démontré que le local commercial ne permettait pas l’exercice d’une activité normale de garagiste. ***** L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2023 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 5 mars 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024. Le délibéré a été prorogé au 25 juin 2024. ***** MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en nullité des conclusions n° 2 et 3 déposées par la SCI OMARENTE Aucun développement ne venant au soutien de cette prétention, il convient de la rejeter. Sur la demande d’annulation de la mise en demeure du 4 février 2019 L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que “I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa”. La demanderesse, qui sollicite l’annulation de la mise en demeure du 4 février 2019, se contente de développer des moyens liés à l’irrégularité du congé. En l’espèce, la défenderesse produit une mise demeure effectuée le 4 février 2019 par acte extrajudiciaire qui fait état de ses motifs, à savoir les troubles que le bailleur entend voir cesser, et reproduit l’article L. 145-17 du code de commerce (pièce n° 23). Les formalités prévues à l’article L. 145-17 du code de commerce étant respectées, il n’y a pas lieu d’annuler la mise en demeure du 4 février 2019. La Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE sera déboutée de sa demande à ce titre. La demande de nullité du congé délivré le 27 mars 2019 A titre liminaire, il convient de souligner que la demande tendant à “ordonner que le bail s’est renouvelé jusqu’au 31 mars 2020" ne constitue pas une prétention au sens du code de procédure civile, puisque le demandeur entend par là même obtenir du juge qu’il reconnaisse une situation factuelle sur laquelle les parties sont d’accord. En effet, la SCI OMARENTE écrit elle-même au sein de ses conclusions que “le bail régularisé entre les parties a pris fin le 31 mars 2020" (conclusions, p. 4). Il n’existe donc aucune prétention dont la présente juridiction serait saisie et qu’il lui conviendrait de trancher. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que “par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.” En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le contrat de bail initial a été renouvelé du fait de la demande formulée par la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE par acte du 10 février 2011, de telle sorte qu’il ne s’agit pas d’un bail reconduit tacitement mais bien d’un bail renouvelé prenant fin le 31 mars 2020. En conséquence, l’alinéa premier de l’article L. 145-9 du code de commerce est applicable et le congé donné par le bailleur devait être donné au moins six mois avant la date de fin du bail. Sur l’invocation d’une date prématurée Il est constant que, par acte d’huissier du 27 mars 2019, la SCI OMARENTE a donné congé à la Société Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE pour motifs sérieux et légitime avec effet au 30 septembre 2019 (pièce n° 10 de la défenderesse). La SCI OMARENTE a expliqué qu’elle avait calculé cette date d’effet en pensant que le bail avait été tacitement reconduit et non renouvelé. Elle a donc reconnu que, le bail ayant été renouvelé, le congé ne pouvait pas produire ses effets à la date du 30 septembre 2019 mais seulement à l’expiration du bail, à savoir le 31 mars 2020. La demanderesse soutient que le congé délivré à une date prématurée est inopérant et qu’il doit être annulé. Toutefois, le congé a bien été délivré au moins six mois à l’avance dans les formes prescrites par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui ne sont pas critiquées, l’alinéa 5 exigeant que le congé soit donné par acte extrajudiciaire, qu’il précise les motifs pour lesquels il est donné et qu’il indique que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Dès lors, le congé donné pour une date prématurée n’est pas nul, ses effets étant simplement reportés à la première échéance possible, soit, en l’espèce, à la date d’expiration contractuelle du bail. En conséquence, l’invocation d’une date prématurée par le bailleur ne permet pas d’emporter la nullité du congé. Aucun autre moyen n’étant développé à l’appui de la demande de nullité du congé délivré le 27 mars 2019 par le bailleur, il doit être regardé comme valable et ayant produit ses effets au 31 mars 2020. Sur la demande d’annulation de l’acte de refus de renouvellement du bail En l’espèce, le congé délivré par le bailleur étant valable, il prive d’effet la demande de renouvellement formulée postérieurement par le preneur le 6 janvier 2020 (pièce n° 26). Dès lors, il ne saurait être utilement reproché au bailleur de ne pas avoir respecté certaines formalités pour refuser une demande de renouvellement sans effet. En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande en annulation de l’acte de refus de renouvellement du bail. A titre subsidiaire, sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction Sur l’existence d’un motif grave et légitime En vertu de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Le congé délivré par le bailleur le 27 mars 2019 pour motifs sérieux et légitimes met en avant les manquements suivants en ces termes qui doivent circonscrire le débat : - “vous ne payez pas le loyer à son échéance, en effet le loyer du troisième trimestre 2018 a été payé le 24 décembre 2018 et le loyer du quatrième semestre 2018 a été payé le 22 janvier 2019"; - “votre bailleur reçoit des plaintes régulièrement à l’égard de l’utilisation de la cour et notamment des stationnements de véhicules permanent, gênant et obstruant le passage ainsi que des dépôts d’huiles non nettoyées ; - “vous exercez votre activité le week-end, causant de ce fait des bruits de machines à l’intérieur du garage” (pièce n° 10 de la défenderesse). Il convient donc de déterminer si ces griefs sont établis et peuvent être qualifiés de graves et légitimes. S’agissant des retards de paiement Le bail commercial qui lie les parties prévoit que le loyer est payable par trimestre échu. La défenderesse fait grief à la demanderesse d’avoir payé le loyer avec un trimestre de retard (pièce n° 15 de la défenderesse) puis 22 jours de retard (pièce n° 34 de la défenderesse). Or, quand bien même ce retard de paiement serait avéré, ce qui se trouve fortement discuté, il n’est pas allégué qu’un tel manquement aurait perduré entre la date d’un mois passé la délivrance de la mise en demeure et celle du congé. Au surplus, le retard de paiement invoqué n’est pas suffisamment grave et réitéré pour constituer un motif suffisant pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction. Sur l’exercice d’une activité le week-end En l’espèce, l’exercice d’une activité le week-end se trouve contestée par la demanderesse, laquelle établit communiquer au public des horaires d’ouverture en semaine (pièce n° 14). Si certains locataires indiquent avoir entendu du bruit le week-end en provenance du parking, d’autres font valoir qu’ils n’ont jamais rien entendu. Par ailleurs, le bruit invoqué le week-end n’est corroboré par aucun procès-verbal de constat. Enfin, aucune clause du bail n’interdit le travail le week-end. En conséquence, il convient de considérer que la réalité du manquement n’est pas établie. S’agissant du grief relatif à la présence de dépôts d’huiles non nettoyés Il convient de souligner à titre préalable que le preneur ayant le droit d’utiliser la cour dans le cadre de son activité, la présence de tâches sur le sol ne saurait être considérée en soi comme un manquement contractuel. Le bail prévoit toutefois que le preneur doit prendre toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de son activité ne puisse nuire en quoi que ce soit à la tranquilité des voisins, à l’entretien, au bon aspect et à la tenue de l’immeuble (pièce n° 3). En conséquence, il revient au bailleur, qui invoque le manquement, d’établir le défaut d’entretien, en l’espèce de nettoyage. Pour établir la persistance du manquement consistant dans l’absence de nettoyage de dépôts d’huiles entre le 4 et le 27 mars 2019, la défenderesse produit tout d’abord les courriels qui lui ont été adressés par Madame [N] entre le 17 novembre 2018 et le 4 juin 2019. Ces pièces portent en partie sur des périodes temporelles qui ne sont pas pertinentes. Néanmoins, un courriel daté du 21 février 2019 donne à voir la présence de tâches dans la cour. Il est toutefois impossible de vérifier la consistance de ces tâches, si elles venaient d’être effectuées ou si elles ont persisté, l’heure d’envoi des photographies (18H10) ne correspondant nécessairement pas à leur réalisation. De plus, si l’huissier de justice a constaté la présence de tâches au sol le 21 mars 2019, la même conclusion s’impose, cette seule constatation, qui est logique au regard de l’activité du preneur, ne permettant pas de retenir le manquement lié au défaut d’entretien. En conséquence, la persistance du manquement évoqué par le bailleur n’est pas établie. S’agissant du grief relatif à l’absence de passage au sein de la cour Il résulte des pièces versées aux débats par la demanderesse que le bail concerné par la présente procédure porte sur un local “avec utilisation de la cour, tout en réservant un droit de passage à pied ou en voiture aux usagers de l’immeuble. Le preneur devra laisser libre le passage des locataires de l’immeuble par les deux portes sur rue” (pièce n° A2). Il découle donc du bail que le preneur avait le droit d’utiliser la cour, notamment pour y stationner des véhicules, mais à la condition de veiller à laisser le passage dégagé. Il convient de rappeler que l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Il revient dès lors au bailleur de démontrer non seulement l’existence de cette infraction antérieurement à la mise en demeure mais également sa persistance ou son renouvelement entre la date d’un mois passé la mise en demeure et celle du congé. En l’espèce, la mise en demeure ayant été délivrée le 4 février 2019, la persistance de l’infraction constatée doit être établie au plus tôt le 4 mars 2019. De plus, la date d’appréciation des motifs est celle du congé donné par le bailleur, soit, en l’espèce, le 27 mars 2019. Pour établir l’existence du manquement antérieurement au congé et sa persistance entre le 4 et le 27 mars 2019, la défenderesse produit tout d’abord les courriels qui lui ont été adressés par Madame [N] entre le 17 novembre 2018 et le 4 juin 2019. Ces pièces portent en partie sur des périodes temporelles qui ne sont pas pertinentes. Toutefois, elles permettent d’établir d’une part la réalité du manquement antérieurement à la délivrance de la mise en demeure. De plus, quand bien même les photographies sont produites en noir et blanc avec une qualité médiocre, l’une d’entre elles a été adressée au bailleur le 19 mars 2019 et permet d’établir l’encombrement de la cour. Madame [N] écrit également : “aujourd’hui, pour la troisième fois de la journée, je dois demander au garagiste de libérer le passage” (pièce n° 5). Enfin, à l’occasion d’un procès-verbal de constat établi le 21 mars 2019, l’huissier de justice a constaté que “l’accès en voiture au parking de l’immeuble est impossible du fait du stationnement de la camionnette bleue devant le garage dépassant largement de l’angle de l’immeuble” (pièce n° 21). Par ailleurs, la persistance du manquement, établi dans la période pertinente, est corroborée par des pièces postérieures. La défenderesse produit tout d’abord un procès-verbal du 20 mai 2019 (pièce n° 11). Si l’huissier de justice a constaté que “l’accès en voiture au parking de l’immeuble est difficile du fait du stationnement du véhicule sur la droite du garage dépassant l’angle de l’immeuble”, le cliché annexé au constat laisse apparaître toutefois une absence d’encombrement de la cour et l’existence d’un passage possible pour les voitures comme pour les piétons. Ce procès-verbal de constat n’est donc pas probant pour établir la persistance du manquement invoqué. A l’inverse, lors des opérations de constat effectuées le 16 septembre 2019, l’huissier de justice a constaté “la présence d’une dépanneuse et de plusieurs véhicules de part et d’autre de l’entrée du Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE” et a conclu que “les véhicules empêchent l’accès au parking de l’immeuble” (pièce n° 12 de la défenderesse). Les photographies annexées à ce constat sont très claires sur le fait que le passage est possible à pieds mais impossible en voiture. Les courriels de Madame [N] établissent également la persistance du manquement : Le 29 avril 2019, elle adresse une photographie témoignant encore de l’absence de passage (idem). Le 13 mai 2019, elle adresse une photographie établissant une nouvelle fois l’existence d’une voiture stationnée dans le passage (idem). Le 4 juin 2020, elle adresse une nouvelle photographie témoignant de l’impossibilité totale d’accéder à la cour (idem) Si la demanderesse souligne qu’il n’est pas démontré que les voitures qui gênent le passage soient celles de ses clients et que de nombreux riverains viennent garer leur voiture au sein de cette cour alors qu’ils n’en ont pas le droit, il sera souligné que ce phénomène d’emcombrement est mis à jour par Madame [N] de manière régulière les jours de semaine, alors que le garage est ouvert. Si elle se plaint d’autres nuisances le week-end, il ne s’agit pas de problèmes d’encombrement de la cour. Mais surtout, Monsieur [H], dont la lettre en date du 22 février 2021 est produite par la demanderesse elle-même, écrit : “les garagistes déplacent facilement et rapidement les voitures gênant l’entrée ou la sortie de nos véhicules” (pièce n° B5), ce qui témoigne assez clairement d’un fonctionnement qui consiste à entreposer les véhicules au sein de la cour sans laisser de passage et à réagir en cas de besoin. Il s’ensuit que le manquement au bail dont s’est prévalu le bailleur pour dénier toute indemnité d’éviction est avéré. Toutefois, la caractérisation d’un manquement n’est pas suffisante ; encore faut-il qu’il puisse être considéré comme grave. Or, si la défenderesse s’explique longuement sur la réalité du manquement, elle n’indique pas précisément ce qui lui confère un caractère de gravité. Il y a lieu de souligner en premier lieu que le garagiste avait le droit d’utiliser la cour pour les besoins de son activité, ce qui témoigne de son caractère décisif pour réaliser l’activité économique concernée. Cette cour étant particulièrement étroite et le chemin devant être emprunté par un habitant de l’immeuble pour rejoindre le parking conduisant à la traverser complètement, il n’est pas dénué de logique qu’elle puisse se trouver très rapidement encombrée. Or, d’une part, le garage [Adresse 7] semble faire preuve de réactivité, pour déplacer les véhicules génants, ce qui a conduit plusieurs riverains à tolérer la situation pendant plusieurs années et même à considérer que le fonctionnement mis en place par le garage n’était pas problématique. D’autre part, les difficultés sont susceptibles d’avoir été le fait de tiers, voire des clients du garage [Adresse 7] qui stationnaient leurs véhicules “le dimanche pour le lundi matin” (pièce n° B7), ce qui explique que l’installation d’un portail électrique ait contribué à améliorer la situation. Au surplus, le manquement dénoncé semble avoir d’abord et avant tout importuné les habitants de l’immeuble, à l’exception du bailleur lui-même, qui n’a pâti que des retours faits par certains riverains. En conséquence, les pièces produites ne sont pas suffisantes pour démontrer l’existence d’un manquement grave commis par le preneur et la SCI OMARENTE doit en conséquence à la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE une indemnité d’éviction. Sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction Conformément aux dispositions de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige, peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, il convient de faire droit à la demande d’expertise formée par la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE qui, ayant sollicité la mesure, devra consigner une somme de 4000 € à cette fin. Sur la demande indemnitaire fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et l’abus de la part du bailleur dans la mise en oeuvre du refus de renouvellement En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En cas de manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur, le preneur a la possibilité de solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il subit. En l’espèce, la demanderesse souligne que la défenderesse était tenue de délivrer un local permettant l’activité de garagiste, incluant l’utilisation de la cour, et de protéger son locataire de toute éventuelle action de la part de ses riverains et de fausses accusations. Elle fait valoir qu’elle n’est pas à l’origine des difficultés de stationnement rencontrées, qui ont été solutionnées par l’installation d’une barrière réalisée après la délivrance du congé. Elle considère également que si la SCI OMARENTE estimait qu’il existait une trop grande nuisance sonore, il lui revenait de mettre à la disposition du preneur un local complètement insonorisé. Elle reproche enfin à son nouveau propriétaire d’avoir acquis le local à un prix modeste du fait de l’activité industrielle qui s’y déroulait à dessein de réaliser une plus-value en cherchant à la supprimer, cette stratégie expliquant l’existence de plaintes incessantes de la part du propriétaire. Il a été suffisamment démontré que le preneur a utilisé la cour en ne veillant pas systématiquement à laisser un passage, ce à quoi le bail l’obligeait. Il ne saurait être considéré en conséquence que les actions engagées par les riverains, qui ne sont d’ailleurs pas précisées, ou leurs accusations qui pour la plupart sont fondées, auraient empêché le preneur de jouir du bien loué. De plus, en soulignant que les difficultés rencontrées ne sont pas de son fait ou que le bailleur aurait dû réagir différemment s’agissant des nuisances sonores, le preneur ne caractérise aucun manquement à l’obligation de délivrance qui fonde sa demande indemnitaire. Il en va de même du fait de reprocher à son bailleur la poursuite d’une stratégie vénale. Enfin, le preneur n’explique pas en quoi le bailleur aurait commis un abus dans la mise en oeuvre du refus de renouvellement. En conséquence, la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE sera déboutée de sa demande indemnitaire fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et sur la commission d’un abus dans la mise en oeuvre du refus de renouvellement. Sur la demande reconventionnelle d’expulsion En application de l’article L 145-29 du code de commerce, il sera rappelé que la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE a droit au maintien dans les lieux, en cas d’éviction, et que les lieux devront être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre. Par suite, la SCI OMARENTE sera déboutée de sa demande d’expulsion de la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE des lieux loués, cette demande étant prématurée. Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indemnité d’occupation Selon l’article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. La SCI OMARENTE chiffre l’indemnité d’occupation au montant trimestriel de 1 903,40 euros payable à l’échéance de chaque terme, ce qui correspond à ce qui se trouve prévu contractuellement. Ce montant n’étant pas critiqué par la demanderesse, il sera retenu. Il convient en conséquence de condamner la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE à verser à la SCI OMARENTE une indemnité d’occupation d’un montant trimestriel de 1 903,40 euros payable à l’échéance de chaque terme, jusqu’à son départ effectif des lieux. Sur les demandes accessoires Il convient de réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter. PAR CES MOTIFS Par jugement mixte rendu publiquement par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, - DEBOUTE la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE de sa demande en nullité des conclusions n° 2 et 3 déposées par la SCI OMARENTE ; - DEBOUTE la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE de sa demande en nullité de la mise en demeure du 4 février 2019 ; - VALIDE le congé donné par la SCI OMARENTE à la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE le 27 mars 2019 en ce qu’il prend effet au 31 mars 2020 ; - VALIDE le refus de renouvellement du bail du 4 mars 2020 ; - DIT que la SCI OMARENTE doit à la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE une indemnité d’éviction en raison du congé et du refus de renouvellement ; - CONDAMNE la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE à payer à la SCI OMARENTE une indemnité d’occupation d’un montant trimestriel de 1 903,40 euros payable à l’échéance de chaque terme, jusqu’à son départ effectif des lieux ; - DEBOUTE la SARL GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE de sa demande d’indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance ; - AVANT DIRE DROIT au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard : DESIGNE en qualité d’expert pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction Madame [M] [G] [P], expert près la cour d’appel de Lyon, dont les coordonnées sont les suivantes : Cabinet [G] et Associés, [Adresse 3] Tel : [XXXXXXXX02] Mobile : [XXXXXXXX01] Email : [Courriel 8] avec mission de : - prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables ou fiscaux, entendre tous sachants, - recueillir les explications des parties, - donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due en application de l'article L145-14 du code de commerce et à cette fin : * décrire l'exploitation située [Adresse 4], ses installations, son état, son équipement, éventuellement sa vétusté ; * préciser la surface du local affectée à la-dite exploitation, * indiquer les commodités ou au contraire les inconvénients que présentent les lieux pour l'exploitation considérée, * donner le chiffre d'affaires et les bénéfices nets afférents aux dernières années et à l'année courante, préciser les facteurs locaux de commercialité et compte tenu de ces indications, comme aussi d'éléments de comparaison tirés d'exploitations similaires effectuées dans des conditions de commercialité comparables, rechercher, selon les usages de la profession, la valeur marchande de l'exploitation, c'est-à-dire celle que le vendeur est en droit d'attendre d'une vente normale de gré à gré dans les conditions et circonstances du moment, - rechercher si la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE pourra réinstaller son activité à proximité sans perte significative de clientèle, si elle éprouvera des difficultés pour trouver un nouveau local, quels délais lui seront nécessaires, quels seront les frais normaux de transfert de l'exploitation (remploi, éventuels doubles frais locatifs, déménagement, réinstallation, frais de publicité, droits de mutation, perte d’avantage locatif, trouble commercial), et de préciser si ce transfert aura une influence sur la clientèle, et s’il risque de provoquer des mesures de licenciement du personnel, - soumettre à l’observation des parties, préalablement au dépôt, un pré-rapport ou une note de synthèse. - FIXE à la somme de 4000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la Société GARAGE [Adresse 7] AUTOMOBILE à la régie du Tribunal de grande instance de LYON avant le 31 août 2024, - DIT que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la chambre 3-10 avant le 28 Février 2025, DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, RESERVE toutes autres demandes, DESIGNE le juge de la mise en état, Cabinet 3D, pour le contrôle des opérations d’expertise, RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 25 novembre 2024, RAPPELLE que les conclusions et messages notifiés par RPVA devront l’être au plus tard le 20 Novembre 2024 à minuit, à peine de rejet ; En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision. LE GREFFIER LE PRESIDENT Patricia BRUNON Marc-Emmanuel GOUNOT