Cour d'appel, 12 septembre 2019. 18/07589

COUR D'APPEL DE VERSAILLES VM Code nac : 30B 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2019 N° RG 18/07589 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SYHY AFFAIRE : [S] [Y] C/ EPIC OPH DE VERSAILLES DENOMME VERSAILLES HABITAT Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES N° Chambre : N° Section : N° RG : 13/04000 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Mélina PEDROLETTI, Me Anne-laure DUMEAU, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : DEMANDEUR devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation du 22 mars 2018 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 20 septembre 2016 Monsieur [S] [Y] né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] assisté de Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : V 626 - N° du dossier 24195 et de Me Wenceslas FERENCE, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES **************** DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI EPIC OPH DE VERSAILLES DENOMME VERSAILLES HABITAT N° SIRET : 478 062 235 [Adresse 2] [Adresse 2] assistée de Me Anne-laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 42482 et Me Philippe VERDIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juin 2019 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique MULLER, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Thérèse ANDRIEU, Président, Madame Véronique MULLER, Conseiller, Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 avril 1996, M. [X] - aux droits duquel se trouve l'OPH de Versailles dénommé Versailles Habitat (l'OPH de Versailles) - a donné à bail à M. [Y] des locaux commerciaux sis à [Adresse 2], pour une durée de neuf années, aux fins d'y exercer un commerce d'épicerie et alimentation générale. Outre le local commercial, le bail portait à titre accessoire sur un appartement au premier étage de l'immeuble. Par acte extra judiciaire du 18 février 2004, l'OPH de Versailles a notifié à M. [Y] un droit de reprise fondé sur l'article L. 145-6 du code de commerce à effet du 18 février 2005 (afin de réaliser des travaux de rénovation de l'immeuble) et lui a proposé de reporter le bail (pendant la durée des travaux) sur des locaux situés dans l'immeuble mitoyen, au [Adresse 2]. Par jugement du 7 février 2006, le tribunal de grande instance de Versailles a rejeté les contestations émises par M. [Y] sur ce droit de reprise, et déclaré "régulier et satisfactoire le préavis de reprise du 18 février 2004, sous réserve que le logement de M. [Y] et de sa famille soit assuré à proximité de la [Adresse 2]." En février 2007, M. [Y] a intégré les nouveaux locaux situés [Adresse 2] (commerce et logement). Une convention d'occupation précaire a été conclue le 21 février 2007, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, sans pouvoir excéder la durée des travaux de réhabilitation engagés au [Adresse 2]. Par lettre recommandée du 29 janvier 2009, l'OPH de [Localité 7] a informé M. [Y] que les travaux de réhabilitation étaient achevés et qu'il était donc en mesure de réintégrer le local commercial. L'OPH de [Localité 7] précisait cependant qu'il convenait de rédiger un avenant au bail commercial, dans la mesure où la surface du local commercial avait été réduite et que le logement situé au premier étage ne pouvait plus être inclus dans le bail suite à son conventionnement. L'OPH de [Localité 7] proposait toutefois la mise à disposition de deux autres logements. Le 6 février 2009, M. [Y] a refusé cette proposition et s'est maintenu dans les locaux situés [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 30 janvier 2012, l'OPH de Versailles a notifié à M. [Y] qu'elle entendait prendre acte de la novation intervenue quant au bail commercial transféré du 14 au 12 de la rue du vieux Versailles, et du délaissement des locaux situés [Adresse 2]. Le 9 mai 2012, l'OPH de [Localité 7] a fait délivrer à M. [Y] un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 31 mars 2014 avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Le 15 mars 2013, l'OPH de [Localité 7] a fait délivrer à M. [Y] un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement des sommes de 2.677,11 € au titre d'un arriéré locatif au 11 mars 2013, de 303,80 € au titre d'un complément de dépôt de garantie, de 3.500 € au titre d'une franchise de loyer indue sur la convention d'occupation précaire. Par acte d'huissier du 26 avril 2013, l'OPH de Versailles a assigné M. [Y] devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins d'acquisition de la clause résolutoire au 15 avril 2013, et de condamnation au paiement de la somme de 8.321,56 €. Par jugement du 3 avril 2015, le tribunal de grande instance de Versailles a : - Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ; - Condamné M. [Y] à payer à I'OPH de Versailles : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer du bail commercial, pour le temps occupé (sic) dans les locaux à compter de la résiliation du bail ; - la somme de 8.528,03 € arrêtée au 27 mai 2014 à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 mai 2014 ; - Ordonné à M. [Y] de quitter les locaux situés [Adresse 2] et autorisé I'OPH de Versailles en l'absence de libération volontaire des locaux à faire procéder à l'expulsion M. [Y] et à celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique ; - Autorisé, si besoin est, I'OPH de [Localité 7] au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de M. [Y] dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par la propriétaire ; - Débouté M. [Y] de ses demandes ; - Condamné M. [Y] à payer à I'OPH de Versailles la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - Rejeté le surplus des demandes ; - Condamné M. [Y] au paiement des dépens de l'instance. Par arrêt du 20 septembre 2016, la cour d'appel de Versailles a : - Confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré, Y ajoutant, - Condamné M. [Y] à payer à I'OPH de Versailles la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, - Rejeté toutes les autres demandes, - Condamné M. [Y] aux dépens d'appel. Par arrêt du 22 mars 2018, la cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles au motif qu'en "ordonnant l'éviction des locaux occupés au titre de la convention d'occupation du 21 février 2007 en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 23 avril 1996 portant sur d'autres locaux, sans constater que les parties avaient eu la volonté d'opérer une novation, la cour d'appel a violé les textes susvisés". La cour a renvoyé en conséquence la cause et les parties devant la cour d'appel de Versailles autrement composée. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu la saisine du 7 novembre 2018 formée par M. [Y], Vu les dernières conclusions notifiées le 6 mai 2019 par lesquelles M. [Y] demande à la cour de : Sur la demande principale, A titre principal, - Dire nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire. - Dire que la somme demandée au titre de la révision du loyer et du complément du dépôt de garantie n'est pas due et qu'elle est en outre prescrite. - Dire que la somme demandée au titre de la franchise de loyer n'est pas due et qu'elle ne saurait entraîner l'application de la clause résolutoire, y étant étrangère. - Débouter I'OPH de [Localité 7] de ses demandes. Subsidiairement, - Suspendre les effets de la clause résolutoire Sur la demande reconventionnelle de M. [Y], A titre principal, - Prononcer aux torts et griefs de I'OPH de [Localité 7] la résiliation judiciaire du bail commercial du 23 avril 1996 sur les locaux du [Adresse 2]. - Dire nul et de nul effet le congé du bailleur refusant le renouvellement du bail du 9 mai 2012. - Condamner I'OPH de Versailles à payer à M. [Y] une somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts. - Dire que M. [Y] est titulaire à compter du 22 janvier 2012 d'un bail commercial pour les locaux commerciaux et d'habitation du [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 4733,44 €. Subsidiairement, - Condamner I'OPH de Versailles à payer à M. [Y] une somme de 101.763 € à titre d'indemnité d'éviction. En tout état de cause, - Dire que M. [Y] pourra se maintenir dans le logement social du [Adresse 2], moyennant un loyer fixé en fonction de ses revenus. A défaut, - Condamner I'OPH de Versailles à payer à M. [Y] une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires du fait de son éviction du local d'habitation. - Condamner I'OPH de Versailles à payer à M. [Y] une somme de 7000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions notifiées le 4 mars 2019 au terme desquelles l'OPH de [Localité 7] demande à la cour de : - Déclarer M. [Y] mal fondé en son appel ; Par conséquent : - Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; - Débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires et de ses fins et conclusions ; - Condamner M. [Y] à verser à I'OPH de Versailles la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2019. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement dont appel. MOTIFS DE LA DÉCISION Au terme de ses conclusions, la société OPH Versailles sollicite uniquement la confirmation du jugement rendu le 3 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Versailles. Il s'en déduit que ses demandes se limitent d'une part à l'acquisition de la clause résolutoire du bail outre les conséquences qui en découlent, à savoir la résiliation de plein droit du bail, l'expulsion du locataire et le paiement d'indemnités d'occupation, d'autre part au paiement de loyers arriérés. Il convient donc de statuer sur ces deux points. 1 - Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, et les conséquences qui en découlent Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. * sur la validité du commandement de payer La société OPH Versailles reprend devant la cour de renvoi sa demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail initial, à la suite de la délivrance du commandement le 15 mars 2013. M. [Y] conclut pour sa part à la nullité du commandement au motif qu'il a été délivré sur la base d'un bail portant sur des locaux dont il n'a plus la jouissance situés [Adresse 2]. Il conteste en outre devoir les sommes visées au commandement, dès lors qu'il n'a pas donné son accord sur la révision des loyers, et qu'il devait en outre bénéficier d'une franchise de loyers (en raison d'une impossibilité d'installer un étalage de fruits en extérieur). La société OPH Versailles ne répond pas sur ce motif de nullité du commandement, se contentant d'affirmer qu'elle est de bonne foi, et de rappeler l'historique du litige et le fait que M. [Y] a refusé de réintégrer les lieux loués initialement. La cour de cassation a toutefois cassé le précédent arrêt de cette cour au motif qu'en retenant que le commandement n'encourait aucune nullité et que la clause résolutoire était acquise, sans constater que les parties avaient eu la volonté d'opérer une novation sur l'assiette du bail (pour substituer le [Adresse 2]), la cour d'appel avait violé les textes rappelés. Force est ici de constater que la question de la novation du bail n'est pas même évoquée par la société OPH Versailles dans ses écritures, de sorte qu'il n'est pas possible de considérer qu'une quelconque novation soit intervenue sur le bail initial qui porte toujours sur des locaux situés [Adresse 2]. Force est toutefois de constater que l'OPH Versailles a repris possession des locaux situés au [Adresse 2], et que M. [Y] a été débouté de sa demande de réintégration de ces derniers locaux par ordonnance de référé du 20 décembre 2012. Le commandement du 15 mars 2013 reproduit la clause résolutoire inscrite au renouvellement de bail du 23 avril 1996 portant sur les locaux situés [Adresse 2], et non pas celle mentionnée dans la convention d'occupation du 21 février 2007 (pour les locaux du [Adresse 2]). La demande d'acquisition de la clause résolutoire ne peut dès lors porter que sur les locaux situés au [Adresse 2], objet du commandement. Or, force est de constater que la demande d'acquisition de la clause résolutoire, et de résiliation de plein droit du contrat porte sur les locaux situés [Adresse 2]. Même si la nullité du commandement n'est pas encourue faute de texte, force est ici de constater que le commandement délivré pour un local situé au [Adresse 2] n'est d'aucune utilité pour faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire sur des locaux situés au [Adresse 2]. Faute pour la société OPH Versailles d'avoir fait délivrer à M. [Y] un commandement visant la clause résolutoire inscrite à la convention d'occupation portant sur les locaux situés au [Adresse 2], elle n'est pas fondée à solliciter l'acquisition de cette clause, de sorte que sa demande à ce titre et les conséquences qu'elle en tire sur la résiliation de plein droit de la convention et le paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées. Le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 3 avril 2015 sera donc infirmé de ce chef. 2 - Sur la demande en paiement de loyers arriérés La société OPH Versailles sollicite confirmation du jugement du 3 avril 2015 qui a condamné M. [Y] à lui verser une somme de 8.528,03 euros arrêtée au 27 mai 2014 à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 mai 2014. Elle indique que la révision du loyer est celle prévue par le bail, de sorte qu'elle est régulière. M. [Y] justifie avoir effectué un règlement de cette somme le 5 juillet 2015 au profit de la CARPA dans le cadre de l'exécution du précédent arrêt de cette cour. Il persiste toutefois à soutenir qu'il ne la doit pas, au motif d'une part qu'il n'y a pas lieu à restitution sur la franchise de loyer, d'autre part que la révision du loyer n'aurait pu intervenir qu'après saisine du juge des loyers commerciaux, ce qui n'a pas été le cas, de sorte qu'elle n'est pas fondée. Il résulte du jugement du 3 avril 2015 que la somme de 8.528,03 euros se décompose de la manière suivante : - arriéré locatif au 27 mars 2014 : 5.028,03 euros - restitution sur franchise de loyer : 3.500 euros S'agissant de la révision du loyer, la convention d'occupation du 21 février 2007 comprend une clause de "révision conventionnelle automatique" selon laquelle le loyer variera tous les trois ans en proportion de la variation de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE. En application de cette clause, le bailleur a informé M. [Y], par courrier du 1° février 2012 que son loyer révisé était porté à la somme de 5.571,35 euros. Contrairement à ce que soutient M. [Y], le bailleur n'avait pas à saisir le juge des loyers commerciaux pour effectuer cette révision, de sorte que la contestation à ce titre est inopérante. S'agissant de la restitution de la franchise de loyer, il ressort de la convention d'occupation que le bailleur avait accordé au locataire une "franchise de loyer" de 100 euros par mois pendant la durée des travaux de réhabilitation de l'immeuble situé au [Adresse 2]. Ces travaux s'étant achevés le 29 janvier 2009 et le bailleur ayant proposé à cette date la réintégration des anciens locaux, le bailleur a sollicité, par courrier du 1° février 2012, la restitution de la franchise à hauteur de 3.500 euros pour la période de février 2009 à décembre 2011. M. [Y] soutient que la franchise devrait se prolonger, faute d'installation par le bailleur d'un store permettant l'installation d'un étalage de fruits et légumes, arguant en outre d'un accord pour le maintien de cette franchise durant les pourparlers transactionnels. M. [Y] n'est cependant pas fondé en sa demande de prolongation de la franchise uniquement prévue jusqu'à la fin des travaux de réhabilitation, dès lors qu'il a refusé la réintégration dans l'ancien local commercial. Il n'est pas justifié en outre d'un quelconque accord sur le maintien de la franchise durant les pourparlers transactionnels. Les contestations opposées par M. [Y] au paiement de l'arriéré de loyers n'apparaissent donc pas fondées, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a condamné au paiement de la somme de 8.528,03 euros arrêtée au 27 mai 2014. M. [Y] justifiant toutefois avoir réglé cette somme, il n'y a plus lieu à condamnation de ce chef. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. 3 - sur les demandes reconventionnelles formées par M. [Y] M. [Y] reprend devant la cour de renvoi les demandes reconventionnelles qu'il avait initialement formées devant le tribunal de grande instance de Versailles visant à la résiliation judiciaire du bail initial aux torts du bailleur, au paiement de dommages et intérêts et à voir reconnaître qu'il est titulaire d'un bail commercial pour les locaux situés au [Adresse 2], sollicitant à titre subsidiaire paiement d'une indemnité d'éviction. * sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur M. [Y] forme une demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur du fait d'une part que ce dernier a modifié la configuration des lieux sans son accord, et sans information préalable, d'autre part qu'il a commis une voie de fait en prenant l'initiative de l'empêcher de réintégrer les lieux. L'OPH [Localité 7] rappelle le congé reprise qui a été validé judiciairement, et soutient qu'il n'a commis aucune faute dès lors que les anciens locaux ne pouvaient être restitués en l'état au regard des contraintes d'urbanisme. Il fait en outre valoir que la perte de surface commerciale après rénovation est tout à fait minime, de l'ordre de 3 mètres carrés. La convention d'occupation précaire conclue le 21 février 2007 prévoit expressément que : "pendant la durée des travaux, M. [Y] continuera d'exercer son activité d'épicerie, alimentation générale, vins et alcools à emporter, fruiterie" dans le local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2] (....). Au terme de ces travaux de réhabilitation, les parties sont convenues que M. [Y] réintégrera les locaux objets de son bail commercial, situés [Adresse 2]." Il était en outre prévu que la convention était consentie pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction : "sans pouvoir excéder la durée des travaux de réhabilitation engagés au [Adresse 2] (...). il pourra être mis fin à cette convention au terme des travaux par le propriétaire par lettre recommandée". Il est en outre constant que le bailleur a mis fin à la convention d'occupation par son courrier du 29 janvier 2009 informant le locataire de la fin des travaux, lui indiquant qu'il était ainsi en mesure de réintégrer le local commercial. Dans ce courrier, le bailleur indiquait toutefois : "les travaux réalisés ont entraîné une modification de la configuration de votre local commercial ainsi que du logement que vous occupiez auparavant. Dès lors, il nous faut envisager de rédiger un avenant à votre bail (...)." Il résulte du rapport d'expertise amiable que la configuration des lieux loués a été notablement modifiée à la suite des travaux. La surface commerciale qui était initialement de 80 m2 a été réduite à 63 m2, soit une perte de 17m2 en surface réelle, ou 11 m2 en surface pondérée, et non pas 3 m2 comme soutenu par le bailleur. En outre, la configuration du logement d'habitation a également été modifiée, le bailleur proposant la location de deux logements, à savoir un studio et un deux pièces, alors que M. [Y] disposait antérieurement d'un logement de 3 pièces. Le bailleur qui affirme que ces modifications seraient la conséquence de règles d'urbanisme ne produit aucun élément à l'appui de ces affirmations. En modifiant de manière notable la configuration des lieux loués, aboutissant à une réduction de surface importante, le bailleur a manqué à l'obligation qu'il avait contractée de réintégrer M. [Y] dans les lieux objet de son bail, ce qui caractérise en outre un manquement à son obligation de délivrance. Ce manquement caractérise une faute imputable au bailleur et justifie dès lors la résiliation du bail du 23 avril 1996 aux torts de ce dernier. * sur les conséquences de la résiliation du bail du 23 avril 1996 M. [Y] sollicite paiement d'une somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'il estime avoir subi du fait qu'il a dû exploiter son commerce, à compter de la signature de la convention d'occupation précaire, dans des locaux présentant une surface commerciale pondérée inférieure de 40% par rapport aux locaux d'origine. L'OPH de [Localité 7] affirme qu'il n'est justifié d'aucun trouble de jouissance, ni d'aucun préjudice, rappelant que le chiffre d'affaires de M. [Y] était en baisse avant même le transfert de son commerce vers le nouveau local. Il ajoute que M. [Y] n'exploite plus son commerce depuis octobre 2018 au moins, ainsi que cela ressort d'un constat d'huissier. Il indique que ce défaut d'exploitation l'a conduit à introduire une action en résiliation du bail. Il est constant que le local commercial situé au [Adresse 2] dispose d'une surface pondérée moindre (52 m2) que l'ancien local (62 m2), soit une perte de surface de 16% et non 40% comme soutenu par M. [Y]. Il apparaît toutefois également que les nouveaux locaux, moins grands, étaient cependant en bien meilleur état que les locaux anciens particulièrement vétustes et dégradés. Il ressort du rapport d'expertise que M. [Y] a connu une perte de chiffre d'affaires après son déménagement en février 2007 de 5.000 euros environ, cette perte ayant généré une perte de résultat net de 716 euros (5.470 euros de résultat en 2006 pour 4.754 euros de résultat en 2007). La perte de jouissance dont M. [Y] justifie peut ainsi être fixée à la somme de 700 euros environ sur une période de 11 années jusqu'en décembre 2017, soit une perte de jouissance de 7.700 euros. Il n'y a pas lieu à indemnisation pour l'année 2018, dès lors qu'il résulte du constat d'huissier des 3,8 et 10 octobre 2018 que le commerce est fermé de façon continue depuis de nombreux mois. La perte de jouissance établie plus avant est en lien de causalité avec la faute du bailleur résultant du manquement à son obligation de réintégrer M. [Y] dans des locaux conformes à ceux objet du bail commercial. Il convient donc de condamner le bailleur à indemniser M. [Y] à hauteur de la somme de 7.700 euros. M. [Y] est débouté du surplus de sa demande non justifiée. * sur la demande de se voir consentir un bail commercial sur le local situé au [Adresse 2] Il résulte de l'article L.145-1 du code de commerce que les dispositions du présent chapitre (bail commercial) s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, Sur le fondement de cet article, M. [Y] fait valoir qu'il occupe les locaux situés au [Adresse 2] depuis février 2007 en plein accord avec le bailleur qui lui adresse des avis d'échéance. Il soutient que le caractère précaire de l'occupation a disparu. Il demande dès lors à la cour de juger qu'il est titulaire d'un bail commercial à compter du 21 janvier 2012, pour un loyer annuel de 4.733,44 euros à cette date. L'une des conditions essentielles du bénéfice du statut des baux commerciaux est celle d'exploitation d'un fonds. En l'espèce, il résulte du constat d'huissier d'octobre 2018 que le commerce est fermé depuis de nombreux mois, ce que M. [Y] ne conteste pas. Faute pour M. [Y] de justifier de l'exploitation d'un fonds de commerce, ce dernier ne peut donc prétendre à l'octroi d'un bail commercial. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre. * sur la demande de maintien dans les locaux d'habitation M. [Y] sollicite en tout état de cause son maintien dans les locaux à usage d'habitation, à savoir l'appartement du [Adresse 2], affirmant qu'au regard de sa situation il est éligible à l'attribution d'un logement social. Il sollicite à titre subsidiaire paiement d'une indemnité complémentaire de 30.000 euros du fait de la perte de son logement. Ainsi que le fait justement observer le bailleur, l'attribution d'un logement social ne peut se faire qu'en commission et sous réserve de respecter un certain nombre de conditions dont il n'est nullement établi qu'elles soient remplies en l'espèce. M. [Y] sera donc débouté de sa demande de maintien dans son logement. La demande subsidiaire indemnitaire formée par M. [Y] ne peut en outre aboutir, faute pour ce dernier de justifier d'un manquement de l'OPH de [Localité 7] qui n'est nullement tenu de le maintenir dans son logement. La demande à ce titre sera également rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L'OPH de [Localité 7] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir son droit. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Vu l'arrêt de la cour de cassation du 22 mars 2018 Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 3 avril 2015, Et statuant à nouveau, Déboute l'OPH de [Localité 7] de ses demandes, notamment d'acquisition de clause résolutoire, d'expulsion, et de paiement d'une indemnité d'occupation, Prononce la résiliation judiciaire du bail du 23 avril 1996 aux torts de l'OPH de [Localité 7], Condamne l'OPH de Versailles à payer à M. [S] [Y] une somme de 7.700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait du manquement à son obligation de réintégrer M. [Y] dans les locaux objet du bail, Déboute M. [S] [Y] du surplus de ses demandes, Rejette toutes autres demandes, Condamne l'OPH de Versailles aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile. prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,