Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/03795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 6] [Localité 4] JUGEMENT DU 15 Novembre 2024 N° RG 24/03795 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K74P Jugement du 15 Novembre 2024 N° : 24/708 [E] [N] [L] [N] C/ [X] [P] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me FERRON Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Novembre 2024 ; Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 27 Septembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [E] [N] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES Mme [L] [N] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [X] [P] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 avril 2019, Monsieur et Madame [E] et [L] [N] ont consenti un bail d’habitation à Madame [X] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 € et d’une provision pour charges de 40 €. Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, Monsieur et Madame [N] ont fait délivrer à Madame [X] [P] un congé pour vendre avec effet au 7 avril 2024, date d’expiration du bail. Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 8 avril 2024, dont il ressort que l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé. Faisant valoir que Madame [X] [P] se maintient dans les lieux sans droit ni titre puisque le contrat de bail a pris fin le 8 avril 2024 par l’effet du congé qui lui a été délivré, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • Constater la validité et la régularité du congé pour vendre délivré à Madame [X] [P] le 23 novembre 2023, o En conséquence, constater que Madame [P] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 8 avril 2024, o Ordonner l’expulsion de Madame [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, • Condamner Madame [P] à payer les sommes suivantes : o 724,97 € au titre de l’arriéré de loyer à la date du 7 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts, o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, o 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du constat en date du 8 avril 2024 et les frais d’exécution. A l’audience du 27 septembre 2024, les époux [N] maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [X] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représentée. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la validité du congé pour vendre Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. » Il résulte de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que : « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » En l’espèce, les époux [N] ont fait délivrer à Madame [X] [P] un congé aux fins de vente avec effet au 7 avril 2024. Le congé délivré à la locataire le 23 novembre 2023 ne contient ni les conditions ni le prix de la vente projetée locataire, conformément aux exigences du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sus-précisé. Par conséquent, ce congé ne peut pas valoir offre de vente au profit du locataire. Les dispositions, à peine de nullité, de l’article 15 II précité n’ayant pas été respectées aux termes du congé pour vendre signifié à Madame [P], il convient de déclarer nul le congé pour vendre délivré le 23 novembre 2023 à Madame [X] [P]. Dès lors, Monsieur et Madame [N] ne sont pas fondés à s’en prévaloir. Par conséquent, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation seront également rejetées. 2. Sur la demande en paiement Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, les époux [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 septembre 2024, Madame [X] [P] leur devait la somme de 1 065,44 €, soustraction faite des frais de procédure. Madame [X] [P] n’ayant pas comparu, il n’est pas justifié qu’elle a été en mesure de faire valoir ses arguments sur la somme réclamée à l’audience, et il convient de considérer que le contradictoire n’a pas été respecté sur cette demande. En revanche, Madame [P] a eu connaissance de la demande présentée par ses bailleurs au titre d’un arriéré locatif arrêté à la date du 7 avril 2024 à hauteur de 724,97 euros. Madame [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera donc condamnée à régler cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner. 3. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [X] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais inhérents au procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 8 avril 2024 ne sauraient être inclus dans les dépens, le commissaire de justice n’ayant pas été désigné par décision de justice et cet acte n’étant pas imposé par la loi. En revanche, eu égard à la solution du litige et au constat de la nullité du congé pour vendre, Monsieur et Madame [N] seront déboutés de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, l’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, DECLARE nul le congé pour vendre délivré le 23 novembre 2023 à Madame [X] [P] sur le fondement de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à Monsieur et Madame [E] et [L] [N] la somme de 724,97 € (sept cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Madame [X] [P] aux dépens de la présente instance, à l’exception du procès-verbal de constat du 8 avril 2024 ; DEBOUTE Monsieur et Madame [E] et [L] [N] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; DEBOUTE Monsieur et Madame [E] et [L] [N] de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,