Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CANDAN
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me HUMMEL et Me JULIEN
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/05113
N° Portalis 352J-W-B7F-CUGE2
N° MINUTE :
Assignation du :
01 avril 2021
JUGEMENT
rendu le 23 février 2024
DEMANDEURS
Monsieur [F] [M]
Madame [I] [H] [O] épouse [M]
Monsieur [Y] [Z]
Madame [J] [N] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A. LOISELET PÈRE et FILS et DAIGREMONT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0004
Décision du 23 février 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/05113 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGE2
PARTIE INTERVENANTE
S.C.I. ZOLA 2001
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Philippe JULIEN de la SELARL P D G B, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0001
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge
assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 17 novembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
_____________________________
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [F] [M] et Mme [I] [H] [O] (ép. [M]) sont propriétaires d'un appartement et d'une cave dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] arr.), qui constituent les lots de copropriété n°213 et 248.
M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) sont également propriétaires d'un appartement et d'une cave au sein du même immeuble, qui constituent les lots de copropriété n°214 et 240.
L'immeuble sis [Adresse 2] compose une copropriété unique avec un immeuble sis [Adresse 4].
Lors de l'assemblée générale du 30 décembre 2020, qui s'est déroulée exclusivement par correspondance, les copropriétaires se sont vus proposer une résolution n°16 portant sur l'autorisation à donner à la société Ace Food, future locataire de la boutique située en rez-de-chaussée et à l'entresol du [Adresse 2], d'apposer une enseigne sur la devanture.
Cette résolution a été adoptée à la majorité de l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (second vote à la majorité des présents, représentés ou ayant voté par correspondance), malgré l'opposition de M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]).
Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) par lettre recommandée avec avis de réception du 6 février 2021.
Par exploit d'huissier signifié les 1er et 2 avril 2021, M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 30 décembre 2020.
Le propriétaire des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 2], la SCI Zola 2001, est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées le 7 mai 2021.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2022, et au visa des articles 1240 du code civil, R. 424-15, A. 424-15, R. 600-2 du code de l’urbanisme, 8, 9, 17-1 A, 24, 25, 25-1, 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 9, 13 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) demandent au tribunal de :
- annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 3] ([Localité 3]) du 30 décembre 2020 ;
- débouter la SCI ZOLA 2001 de l’ensemble de ses demandes ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 3] ([Localité 3]), représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner in solidum la SCI ZOLA 2001 et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à verser à Monsieur [F] [M], Madame [I] [H] [O], épouse [M], Monsieur [Y] [Z] et Madame [J] [N], épouse [Z] la somme globale de 11 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SCI ZOLA 2001 et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 3] ([Localité 3]), représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2022 par voie électronique, et au visa des articles 9, 17-1 A et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l'arrêté du 2 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- débouter Monsieur et Madame [M] ainsi que Monsieur et Madame [Z] en leurs demandes d’annulation de la résolution N°16 de l’Assemblée Générale du 30 décembre 2020, car mal fondée tant en fait qu’en droit,
- débouter Monsieur et Madame [M] ainsi que Monsieur et Madame [Z] du surplus de leurs demandes,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [M] ainsi que Monsieur et Madame [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 3] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner, sous la même solidarité, Monsieur et Madame [M] ainsi que Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2023 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 1240 du code civil, la SCI Zola 2001 demande au tribunal de :
- déclarer la SCI ZOLA 2001 recevable en son intervention volontaire ;
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [F] [M], Madame [I] [H] [O], épouse [M], Monsieur [Y] [Z] et Madame [J] [N], épouse [Z];
- condamner in solidum Monsieur [F] [M], Madame [I] [H] [O], épouse [M], Monsieur [Y] [Z] et Madame [J] [N], épouse [Z] à verser à la SCI ZOLA, pour la période du 1er avril 2021 au 1er avril 2023, et sauf à parfaire :
▪ La somme de 358 323 euros correspondant à l’indemnisation relative à la perte pure et simple des loyers dont le montant est décomposé comme suit :
* 128 331 euros pour la première période annuelle (1er avril 2021 – 31 mars 2022) ;
* 229 992 euros pour la deuxième période annuelle (avril 2022 – 31 mars 2023) ;
▪ La somme de 37 077,50 euros correspondant au remboursement de la taxe foncière calculée pour cette période au prorata temporis dont le montant est décomposé comme suit, à parfaire selon la taxe foncière de l’année 2023 :
* 14 070 euros pour l’année 2021 ;
* 18 406 euros pour l’année 2022 ;
* 4 601,50 euros a minima pour l’année 2023 ;
▪ La somme de 36 000 euros correspondant au remboursement de toutes les charges de copropriété calculée pour cette période, dont le montant est décomposé comme suit :
* 13 500 euros pour l’année 2021 ;
* 18 000 euros pour l’année 2022 ;
* 4 500 euros pour l’année 2023 ;
- condamner in solidum Monsieur [F] [M], Madame [I] [H] [O], épouse [M], Monsieur [Y] [Z] et Madame [J] [N], épouse [Z] au paiement de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum Monsieur [F] [M], Madame [I] [H] [O], épouse [M], Monsieur [Y] [Z] et Madame [J] [N], épouse [Z] aux entiers dépens.
* * *
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 novembre 2023, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2024, puis au 23 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1 – Sur l'intervention volontaire
Suivant les articles 325 et suivants du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
*
En l'espèce, la SCI Zola 2011 est intervenue à l'instance par voie de conclusions notifiées le 7 mai 2021, afin de former diverses demandes reconventionnelles. Elle demande ainsi au tribunal la condamnation solidaire des quatre demandeurs à l'indemniser de trois chefs de préjudice qu'elle estime avoir subis, leur reprochant d'avoir agi de manière abusive en exerçant leur recours à l'encontre de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 30 décembre 2020.
Ces demandes reconventionnelles présentent manifestement un lien suffisant avec la demande principale en annulation de résolution d'assemblée générale formée par M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]), dès lors qu'elles se fondent précisément sur ce même recours, que la SCI Zola 2011 estime fautif.
La recevabilité de l'intervention volontaire de la SCI Zola 2011 n'est par ailleurs pas contestée par les parties à l'instance, si bien que cette dernière sera déclarée recevable en son action.
2 – Sur la demande principale en annulation de décision d'assemblée générale
Au soutien de leur demande principale, les demandeurs font principalement valoir :
- que la décision contestée n'a pas été valablement adoptée, dans la mesure où le formulaire de vote par correspondance transmis aux copropriétaires ne prévoyait pas expressément la possibilité d'un second vote, en application des articles 25-1 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires soutient à tort que les votes intervenus lors d'un premier scrutin pourraient être « reportés » ; que la seule conformité du formulaire à l'arrêté du 2 juillet 2020 n'implique pas qu'il soit conforme à la législation et la réglementation applicables ;
- qu'en outre, la décision porte atteinte à la destination de l'immeuble et apparaît en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété, au regard des nuisances que l'installation d'un tel commerce ne manquera pas d'engendrer, et de la dégradation du standing que provoquera l'installation d'une enseigne sur la façade de l'immeuble ; qu'il convenait ainsi de faire adopter la résolution n°16 à l'unanimité des copropriétaires.
En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution contestée a été valablement adoptée, dans la mesure où le bulletin de vote par correspondance est conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020, ainsi qu'aux dispositions légales et réglementaires applicables ; qu'en pratique, l'hypothèse d'un second vote aux conclusions distinctes du premier apparaît hautement improbable ; qu'en outre, le règlement de copropriété prévoit expressément l'existence de locaux commerciaux et reconnaît ainsi la destination mixte de l'immeuble, outre qu'il mentionne spécifiquement un droit pour le preneur de faire apposer une enseigne commerciale sur la façade de l'immeuble ; qu'il n'existe donc aucune atteinte à la destination de l'immeuble ou à l'aspect esthétique de la façade.
La SCI Zola 2011 rejoint l'argumentation du syndicat des copropriétaires quant à la validité du formulaire de vote par correspondance, et fait également valoir qu'il n'existe aucune atteinte à la destination de l'immeuble, au regard des termes mêmes du règlement de copropriété et du fait qu'il est impossible de contrôler a priori la conformité d'une activité ; que le projet d'installation d'enseigne est par ailleurs conforme au règlement de copropriété et n'entraînera aucune nuisance.
*
L'article 17-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose notamment que « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Décision du 23 février 2024
8ème chambre 3ème section
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Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ».
L'article 25-1 du même texte dispose quant à lui que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».
En l'espèce, M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) sollicitent à titre principal l'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 30 décembre 2020, et opposent à ce titre deux moyens : une irrégularité dans la tenue de l'assemblée générale, qui entacherait la validité de la décision adoptée ; le fait que cette décision porterait atteinte à la destination de l'immeuble et serait en contravention avec les stipulations du règlement de copropriété.
En premier lieu, les demandeurs font valoir que la décision contestée n'a pas été valablement adoptée car les formulaires de vote par correspondance ne prévoyaient pas expressément la possibilité d'un second vote en application des dispositions de l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
A l'examen des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il est établi et non contesté que le formulaire de vote par correspondance adressé aux copropriétaires en annexe de la convocation à l'assemblée générale du 30 décembre 2020 ne comporte pas de case permettant aux votants d'exprimer un second choix en cas de recours éventuel aux dispositions de l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (« passerelle »), et que la résolution n°16 a été adoptée après qu'il a été fait application de ces dispositions, à partir du seul décompte des votes exprimés lors du « premier » vote.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui estime cette pratique conforme aux dispositions légales et réglementaires applicables, il ne peut être considéré qu'un vote émis à propos du premier examen d'une résolution pourrait constituer le « second vote » imposé par les dispositions susvisées, sauf à prendre en considération des suffrages inexistants et présumer ainsi du choix effectué par les copropriétaires.
Il est relevé à cet égard, à titre de comparaison, qu'un copropriétaire absent en séance lors du seul second vote serait considéré comme abstentionniste, et ne verrait pas son premier vote pris en considération.
L'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 imposant expressément la tenue d'un « second vote », c'est-à-dire d'une seconde expression du suffrage des copropriétaires à propos de la résolution ayant recueilli au moins un tiers des voix, il ne peut à l'évidence être procédé à un report des résultats du premier vote, sauf à n'organiser en réalité qu'un unique scrutin. Le syndicat des copropriétaires reconnaît d'ailleurs dans ses conclusions qu'il résulte des articles 25-1 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qu'un « second scrutin » doit être organisé immédiatement.
Le syndicat des copropriétaires se prévaut en outre des dispositions de l'arrêté du 2 juillet 2020 et fait valoir que ce dernier ne prévoit pas une case spécifique dans le formulaire-type afin de recueillir par anticipation le choix émis pour un éventuel second vote.
Toutefois, il doit être relevé que cet arrêté a vocation à constituer une « trame-socle » comprenant des mentions obligatoires ne pouvant être supprimées, mais que celui-ci peut être « adapté et complété ». Par conséquent, le seul fait que le formulaire adressé aux copropriétaires soit conforme au formulaire-type défini par l'arrêté du 2 juillet 2020 – ce qui n'est d'ailleurs pas le cas en l'espèce, le formulaire versé aux débats ne comprenant pas deux mentions obligatoires (« Identification de l'objet » et « Questions ») - n'implique aucunement qu'il respecte les dispositions légales et réglementaires applicables.
Enfin, alors que le syndicat des copropriétaires estime peu vraisemblable le cas de l'émission de deux votes distincts à propos d'une même résolution lors de la rédaction d'un formulaire de vote par correspondance, il est au contraire relevé qu'un copropriétaire peut valablement adopter des « stratégies » de vote impliquant une dissociation de choix entre les deux scrutins (position de principe, puis adoption/rejet dans le cas où une majorité d'au moins un tiers se dégage, afin d'éviter une situation de blocage).
Il appartenait ainsi au rédacteur du formulaire de vote par correspondance de prévoir expressément l'hypothèse d'un recours à ces dispositions, pour le cas où les copropriétaires seraient amenés à se prononcer par deux votes distincts sur une même résolution.
Pour l'ensemble de ces motifs, et dès lors qu'il ne pouvait être recouru en l'espèce aux dispositions de l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la résolution n°16 n'a pas été valablement adoptée et devra être annulée.
3 - Sur les demandes reconventionnelles
L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
En l'espèce, la SCI Zola 2011 recherche la responsabilité extra-contractuelle des quatre demandeurs et leur reproche d'avoir exercé de manière abusive un recours à l'encontre de la décision n°16 de l'assemblée générale du 30 décembre 2020, ce qui lui aurait fait perdre la possibilité de conclure un bail commercial avec un nouveau locataire et ainsi engendré diverses pertes financières (pertes de loyer, et paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété).
Toutefois, dans la mesure où M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) sont bien fondés en leur recours à l'encontre de la décision n°16 de l'assemblée générale du 30 décembre 2020, ceux-ci n'ont pas agi de manière abusive à l'encontre de la SCI Zola 2011.
Elle sera ainsi déboutée de ses demandes reconventionnelles.
Décision du 23 février 2024
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4 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires et la SCI Zola 2011, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la SCI Zola 2011 seront condamnés in solidum à payer à M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) – ensemble - la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
REÇOIT la SCI Zola 2011 en son intervention volontaire ;
PRONONCE l'annulation de la décision n°16 prise le 30 décembre 2020 par les copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la SCI Zola 2011 de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la SCI Zola 2011 au paiement des entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la SCI Zola 2011 à payer à M. [F] [M], Mme [I] [H] [O] (ép. [M]), M. [Y] [Z] et Mme [J] [N] (ép. [Z]) – ensemble - la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris, le 23 février 2024.
Le greffier La présidente
