Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 21/05484

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me MANCHES Copies certifiées conformes délivrées le: à Me RAYER ■ 2ème chambre N° RG 21/05484 N° Portalis 352J-W-B7F-CUHX7 N° MINUTE : Assignation du : 15 février 2021 JUGEMENT rendu le 27 novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [Z] [X] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0038 DÉFENDERESSE Madame [B] [D] épouse [F] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Philippe RAYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1250 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Adélie LERESTIF, greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, greffière lors de la mise à disposition. Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/05484 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHX7 DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 29 mai 2024, puis prorogé au 27 novembre 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte authentique du 18 décembre 2015 reçu par Me [N] [I] [A], notaire associée au sein de la SCP Vincent GERARD, Jean-Marie GUIBERT, Virginie FOUCAULT, Thierry VAILLANT, Pascal EROUT, [N] [I] [A] et [J] [L], M. [Z] [X] a unilatéralement promis de vendre à Mme [B] [D] épouse [F] les lots n°252 et 332 (un studio et une cave) de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4], au prix de 275.000 euros. L'acte stipulait que la vente devait être réalisée au plus tard le 16 mars 2016 à 16 heures. La promesse prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 27 500 euros dont la moitié était réglée par Mme [D], le jour de la promesse, entre les mains du notaire rédacteur, désigné séquestre. Mme [D] n'a pas levé l'option dans le délai fixé, faisant part, dans un courrier daté du 20 janvier 2017, de ses doutes quant au montage juridique dont serait grevé l'appartement et sollicitant en conséquence la restitution de la somme de 13 750 euros séquestrée. Soutenant que la promesse avait expiré et que Mme [D] était redevable de l'indemnité d'immobilisation, M. [X] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 15 février 2021. Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2023, M. [X] demande au tribunal de : - DECLARER recevable et bien-fondé Monsieur [X] dans ses demandes ; - JUGER que Madame [D] est seule redevable de l'indemnité d'immobilisation prévue au terme de la promesse de vente litigieuse ; - CONSIDERER que la part de l'indemnité d'immobilisation déjà versée par Madame [D] à la signature de la promesse de vente, à hauteur de 13.750 €, séquestrée auprès de la notaire, Maître [N] [I] doit être versée à Monsieur [X] ; - CONDAMNER en outre, Madame [D] à verser directement à Monsieur [X] la somme de 13.750 € correspondant à la seconde partie de l'indemnité d'immobilisation due, ladite somme complémentaire n'ayant jamais été versée par la défenderesse ou séquestrée ; - CONDAMNER Madame [D] à verser la somme de 3.000 € à Monsieur [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 21/05484 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHX7 - CONDAMNER Madame [D] aux entiers dépens de la présente procédure, autorisant Maître MANCHES Alexandra à se charger du recouvrement desdits frais en application de l'article 699 du code de procédure civile ; - RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et qu'aucune circonstance de l'espèce n'y fait obstacle. Par conclusions signifiées par voie électronique le 3 mars 2023, Mme [D] demande au tribunal de : - débouter Monsieur [X] de ses demandes - condamner reconventionnellement Monsieur [X] à débloquer au profit de Madame [D] le montant de l'indemnité d'immobilisation séquestré entre les mains du Notaire. - condamner Monsieur [X] à payer à Madame [D] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 CPC, - le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre Philippe RAYER, Avocat au Barreau de Paris, dans les termes de l'article 699 CPC. Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l'exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 11 mars 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024, puis prorogée au 27 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'indemnité d'immobilisation M. [X] sollicite la condamnation de Mme [D] au paiement de la totalité de l'indemnité d'immobilisation, soit 27 500 euros, au moyen pour la moitié de cette somme, de la libération du montant séquestré entre les mains du notaire rédacteur. Au soutien de ses prétentions, il rappelle que la levée de l'option par Mme [D] devait intervenir, sous peine de caducité de la promesse, avant le 16 mars 2016 à 16 heures. Il considère que la défaillance de la condition suspensive relative à l'origine de propriété alléguée par la défenderesse pour se soustraire à son obligation de paiement n'est aucunement établie en l'absence de démonstration d'une quelconque irrégularité du titre de propriété, faisant notamment observer que les garanties hypothécaires mises en place dans l'acte de vente de 2007 étaient uniquement destinées à couvrir le risque d'un éventuel retour des réservataires, garanties stipulées à la charge du vendeur et non de l'acquéreur. Il ajoute qu'aucune rétention d'information ne saurait lui être reprochée dès lors qu'il a régulièrement transmis au notaire rédacteur son titre de propriété, et note que Mme [D] n'a jamais engagé d'action judiciaire pour recouvrir la somme séquestrée ou faire reconnaître la responsabilité du notaire. En défense, Mme [D] conclut au rejet de la demande et sollicite reconventionnellement le déblocage de la somme de 13 750 euros séquestrée chez le notaire, affirmant que M. [T], en s'abstenant de mentionner dans la promesse de vente que la spécificité et la complexité de l'origine de propriété, est directement responsable de la défaillance de la condition suspensive. Sur ce, L'article 1103 du code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Selon l'article 1124 du code civil , « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » Aux termes de la promesse du 18 décembre 2015, les parties ont convenu que : - sa durée expire le 16 août 2016 à 16 heures, - sa réalisation ne peut avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant la caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement, - en cas de carence, le bénéficiaire est déchu de plein du bénéfice de la promesse, - une indemnité d'immobilisation d'un montant de 27 500 euros est fixée à la charge du bénéficiaire dont la moitié est versée le jour de la signature et séquestrée entre les mains du notaire rédacteur, - le surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 13 750 euros doit être versé dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente son seul fait. En l'espèce, il est constant que la vente ne s'est pas réalisée du fait de la bénéficiaire qui prétend qu'une difficulté est apparue quant à l'origine de propriété du bien vendu avec un risque d'action en revendication, difficulté qui n'a pas été résolue dans le délai de validité de la promesse devenue ainsi caduque le 16 mars 2016 même si des échanges entre les études notariales du promettant et du bénéficiaire se sont poursuivis jusqu'au début du mois d'octobre 2016. Mme [D] en déduit que faute pour M. [T] d'avoir mentionné dans la promesse la spécificité et la complexité de l'origine du bien vendu et d'avoir justifié de la régularité de son titre de propriété, la condition suspensive a défailli de sorte qu'aucune indemnité d'immobilisation n'est due. Il est exact que la vente litigieuse était subordonnée à la condition suspensive de droit commun qu'il soit établi une origine régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans. Au soutien de sa contestation, la défenderesse Mame [D] invoque l'acte de vente passé le 25 mai 2007 entre M. [R] [G] et M. [X] et qui mentionne, à la rubrique ORIGINE ANTERIEURE : « Le bien, objet des présentes est la propriété du vendeur pour lui avoir été donné, avec d'autres, par sa mère Madame [S] [H] [V] [E]… Dans cet acte, la donatrice a autorisé l'aliénation des biens par contre subsiste à son profit le droit de retour et l'action révocatoire. Du fait de l'impossibilité par le vendeur de faire intervenir à cet acte sa mère à cet effet et ses frère et sœur (Madame [V] [M] [U] [G] épouse de Monsieur [O] [C] [H] [P] [K] a donné son assentiment pour la vente et a signé procuration le 7 février 2006 remise au notaire chargé de la vente) pour renoncer à leurs droits éventuels, le vendeur a consenti à réduire le prix de la cession, lequel ne correspond pas à la valeur marchande du bien à la condition expresse que l'acquéreur consente à la non intervention dans l'acte de la donatrice et des autres réservataires. Cette condition a été acceptée purement et simplement par l'acquéreur. A cet effet, le notaire intervenant a particulièrement insisté sur les risques inhérents à l'absence d'intervention de la donatrice et des autres héritiers réservataires et notamment sur les actions ns liées à l'exercice du droit de retour et de l'action en réduction, l'acquéreur déclare ici avoir été suffisamment informé et vouloir acquérir en parfaite connaissance de cause, s'interdisant dès à présent tout recours tant contre le vendeur que contre la notaire et les déchargeant ainsi de toute responsabilité. S'agissant des droits éventuels et compte tenu que le prix a été déterminé en fonction de cet éléments, l'acquéreur consent dès à présent à acquérir comme il est dit aux présentes, toutefois afin de se garantir financièrement contre cette éventualité, il avait été préalablement convenu entre les parties : 1°) que le VENDEUR procèdera à la consignation d'une somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000 EUROS) sur un compte ouvert à la SOCIETE FINANCIERE AFER, ladite somme devant former garantie pour l'ACQUEREUR et à ce titre rester consignée tant que dureront les effets générateurs de la présente clause, Le justificatif de cette consignation devra être remis au notaire, 2°) que le vendeur affecterait hypothécairement au profit de l'acquéreur un autre bien immobilier constituant sa sûreté personnelle, Ce bien sis à [Localité 3] dont l'origine de propriété n'est pas concernée par la donation susvisée fera donc l'objet d'une affectation hypothécaire pour garantir l'acquéreur dans le cas de l'exercice d'un des droits éventuels susvisés. Il s'agira donc d'une créance qui devra faire l'objet d'un acquit dès la mise en place de l'action avec en cas de besoins les poursuites sur le bien hypothéqué pour l'acquit de la somme due. Un justificatif de valeur du bien sis à [Localité 3] sera établi et fourni à la partie acquéreur, il fera l'objet d'une annexe aux présentes. Les frais de la prise de garantie seront à la charge du vendeur, l'inscription est requise pour la durée maximale prévue par la loi nouvelle en matière d'inscription… » Force est de constater que ces mentions contenues dans l'acte de vente signé par M. [X] le 25 mai 2007 ne remettent absolument pas en cause la régularité de son titre de propriété et visent à tenir compte du fait que la donatrice et les frères et sœurs du vendeur à l'acte n'y sont pas intervenus, élément qui a d'ailleurs justifié une diminution du prix, et était connu du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Il s'ensuit que Mme [D] ne justifie pas que la conditition suspensive de droit commun tenant à la justification d'une origine régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans aurait défailli. Dès lors, en application de la clause relative au sort de l'indemnité d'immobilisation, Mme [D] qui n'invoque aucun autre moyen, est bien redevable de l'indemnité d'immobilisation qui est le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire, la vente ne s'étant pas réalisée par son fait, alors que les conditions suspensives étaient remplies. Elle sera donc condamnée à payer à M. [X] de ce chef la somme de 27 500 euros et autorisée à se libérer partiellement de cette obligation par le versement de la somme séquestrée de 13 750 euros. Pour les motifs qui précèdent, la défenderesse sera déboutée de sa demande en restitution de la somme de 13 750 euros. Sur les demandes accessoires Compte-tenu de la solution donnée au litige, Mme [D] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Madame [B] [D] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 27 500 à titre d'indemnité d'immobilisation ; AUTORISE Madame [B] [D] à se libérer partiellement de cette obligation par le versement de la somme de 13 750 euros séquestrée entre les mains de Me [N] [I] [A], notaire rédacteur ; DÉBOUTE Madame [B] [D] de sa demande de restitution de la somme de 13 750 euros ; CONDAMNE Madame [B] [D] aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [B] [D] à payer à Monsieur [Z] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 novembre 2024 La greffière La présidente