Tribunal judiciaire, 16 avril 2025. 24/11157

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [S] LE PREFET DE [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sylvie JOUAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/11157 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QRA N° MINUTE : 14 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 avril 2025 DEMANDERESSE S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226 DÉFENDEUR Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 16 avril 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11157 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6QRA EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 21 septembre 2022, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [J] [S] situé dans le loyer-logement du [Adresse 3], pour une redevance mensuelle de 444,26 euros. Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : la résiliation du contrat de résidence liant les parties,l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,sa condamnation à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025. A l'audience, la SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [J] [S] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, l'article 9 du règlement intérieur, remis à chacun des occupants, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Or il ressort du constat de commissaire de justice du 22 août 2024 que Monsieur [J] [S] reconnaît héberger son frère Monsieur [X] [S] « depuis plusieurs semaines ». Il est relevé « un second matelas au sol ». Dans le même temps, le registre des résidents « ne comporte aucun enregistrement d’un ou plusieurs visiteurs pour le logement B58 ». Ces éléments confirment que Monsieur [J] [S] héberge un tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du la SA ADOMA, ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. L'article 7 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La SA ADOMA a précisément mis Monsieur [J] [S] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par lettre recommandée du 8 avril 2024 signée par lui le 23 avril suivant. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 25 mai 2024, de ce seul fait. Monsieur [J] [S] étant sans droit ni titre depuis le 26 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [J] [S] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 25 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi. Il sera rappelé toutefois que les paiements intervenus postérieurement à la résiliation du contrat viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 21 septembre 2022 entre la [6] ADOMA et Monsieur [J] [S] concernant la chambre située au [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 mai 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 26 mai 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNONS Monsieur [J] [S] à verser à la SA ADOMA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [J] [S] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Présidant et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.