Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/01140

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 10] 4ème étage [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/01140 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIKA Minute : 24/00475 Monsieur [Y] [K] Représentant : Me Marie-Odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0521 Madame [J] [L] épouse [K] Représentant : Me Marie-Odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0521 C/ Monsieur [Z] [M] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEURS : Monsieur [Y] [K] [Adresse 5] [Localité 7] Madame [J] [L] épouse [K] [Adresse 5] [Localité 7] représentés par Maître Marie-Odile PRAT TERRAY, avocat au barreau de Paris DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [M] [Adresse 3] Bâtiment A - Appartement A203 [Localité 8] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 juillet 2023, Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] ont consenti à Monsieur [Z] [M] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d'habitation, appartement A203, et un parking n°1101, situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 680 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 115€, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] ont fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2024, à Monsieur [Z] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2177,22 € arrêtée au 2 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 avril 2024, Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] ont fait citer Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail et dire que le bail est résilié de plein droit depuis le 16 mars 2024, o à défaut de départ volontaire du locataire dès le prononcé de la décision, ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce l'assistance de la force publique si besoin est, o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu'il lui plaira de désigner et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; o condamner Monsieur [Z] [M] au paiement : ? de la somme provisionnelle de 1387,22 € au titre des loyers et charges impayés au 25 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, ? d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer accessoires charges e indexation comprises, et ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement, ? de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement. A l'appui de ses prétentions, les demandeurs ont invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 21 juin 2024, Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K], représentés, ont maintenu les termes de leur assignation. Ils ont indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et se sont opposés à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [Z] [M], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Le bail conclu le 13 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 2177,22 €, arrêtée au 2 janvier 2024 ; Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2024. L'expulsion de Monsieur [Z] [M] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Les demandeurs ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Sur les demandes de condamnation au paiement En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé. Par conséquent, Monsieur [Z] [M] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 17 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Le retard dans le paiement des indemnités d'occupation n'emportera interêt qu'à compter de la date d'exigibilité de ces dernières. Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation. Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] produisent un décompte indiquant que Monsieur [Z] [M] reste leur devoir la somme de 1387,22 €, échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [Z] [M], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette. Monsieur [Z] [M] sera donc condamné à verser à Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] une somme provisionnelle de 1387,22 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [Z] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K], Monsieur [Z] [M] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 juillet 2023, entre Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] et Monsieur [Z] [M] concernant le local à usage d'habitation appartement A2023 et le parking n° 1011 situés [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 16 mars 2024 ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [Z] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [Z] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Condamnons Monsieur [Z] [M] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dûment justifiés au stade de l'exécution, assortie des interêts au taux légal en cas de non paiement et ce à compter de leur date d'exigibilité à compter du 17 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [Z] [M] à verser à Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] la somme provisionnelle de 1387,22 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse; Rejetons le surplus de demandes de Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] ; Condamnons Monsieur [Z] [M] à verser à Monsieur [Y] [K] et Madame [J] [K] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [Z] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024. Le Greffier Le Juge