Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 24/04607

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4] JUGEMENT DU 8 JUILLET 2025 Minute n° : N° RG 24/04607 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G34Q COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : S.A SCALIS dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEURS : Monsieur [D] [J] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [R] [Y] épouse [J] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée A l'audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 septembre 2023, la SA SCALIS a donné à bail à Monsieur [D] [J] et à Madame [R] [Y] épouse [J] un bien à usage d’habitation de type 4 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel -hors charges- s’élevant à 480,15 €, payable à terme échu le 1er de chaque mois. Se prévalant d’une situation d'impayés, la SA SCALIS, a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024 à ses locataires, les époux [J], un commandement de payer sous 6 semaines les loyers et charges portant sur la somme en principal de 2.348,16 euros due au titre des loyers et charges échus et impayés (décompte du 24 mai 2024), ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux dans le délai d’un mois, et ce, en vain. En conséquence, par actes de commissaire de justice du 28 août 2024 signifiés à l’étude, la SA SCALIS, a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [Y] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes : constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;ordonner aux époux [J] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sis [Adresse 2], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner leur expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 2.517,37 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 13 août 2024, avec intérêts au taux légal ; condamner solidairement les époux [J] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner solidairement les époux [J] au paiement de la somme de 250,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement les époux [J] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 février 2025, où la SA SCALIS, représentée par son avocat, a indiqué que le décompte actualisé de la dette locative au 30 janvier 2025 s’élevait à 2.103,27 € -hors frais de procédure (361,19€)- a maintenu ses demandes introductives d’instance et procédé au dépôt de son dossier et écritures. Respectivement et régulièrement cités par procès-verbal de commissaire de justice remis à étude, les époux [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que le couple [J] en charge de 3 enfants scolarisés, a rencontré des difficultés financières et de santé du fait du salaire aléatoire (1700 €) de cariste intérimaire de Monsieur [J], Madame étant sans emploi, mère au foyer. Selon le travailleur social, la perspective prochaine d’un emploi en CDI pour Monsieur [J] permet d’espérer une reprise du paiement des loyers, aucune autre dette n’ayant été contractée. La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 15 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 6 page 3), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 4 juin 2024, pour la somme de 2.348,16 euros. Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023 laquelle ne s’applique qu’aux situations contractuelles nées postérieurement, et ce, malgré l’indication de six semaines de délai portée dans le commandement de payer. Le délai de paiement dont bénéficiaient les époux [J] pour régler cette somme a donc expiré le dimanche 4 août 2024, jour ouvré, et le terme du délai a été reporté de droit au premier jour ouvrable suivant soit le lundi 5 août 2024, ceci en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile. Entre le 4 juin 2024 et le 5 août 2024 à 24 heures, les époux [J] ont procédé à quelques règlements insuffisants demeurant dans leur montant, lesquels n’ont pas permis d’éteindre l’intégralité des causes dudit commandement de payer. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 5 août 2024 et il y aura lieu de le constater. L’expulsion des époux [J] sera ordonnée en conséquence. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les époux [J] restent redevables des loyers jusqu’au 5 août 2024 et, à compter du 6 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 6 août 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation. La SA SCALIS produit un décompte précis et détaillé démontrant que les époux [J] restent devoir à la date du 30 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, la somme de 2.103,27 euros (hors frais de procédure relevant éventuellement des dépens). Absents à l'audience, les époux [J] n'ont pas contesté le principe et ont donc tacitement reconnu auprès de leur bailleur la SA SCALIS, le montant de la dette locative, par ailleurs dûment vérifiée par le tribunal. Les époux [J] seront en conséquence condamnés à verser à la SA SCALIS la somme de 2.103,27 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision. Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, les époux [J] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Les époux [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et celui de l'assignation introductive d’instance. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, et au regard de la situation tant sociale que financière des époux [J], ces derniers seront condamnés à verser à la SA SCALIS la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 15 septembre 2023 entre la SA SCALIS et les époux [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 août 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [J] et à Madame [R] [Y] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [J] et Madame [R] [Y] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;   CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [R] [Y] épouse [J] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.103,27 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 30 janvier 2025 incluant l’échéance du mois de janvier 2025- assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [R] [Y] épouse [J] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; REJETTE toutes les autres demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [R] [Y] épouse [J] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [R] [Y] épouse [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 et celui de l'assignation introductive ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière. La greffière, Le juge,