Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me GARZON (C0124)
C.C.C
délivrées le :
à Me SCHMITT (L0021)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/09193
N° Portalis 352J-W-B7F-CUY2M
N° MINUTE : 2
Assignation du :
29 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 07 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. CREPE AUTREMENT (RCS de PARIS n°492 764 253)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Fabrice SCHMITT de la SELEURL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0021
DÉFENDERESSES
S.C.I. FONCIERE PARC MONCEAU (RCS de PARIS n°428 635 130)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Anne GARZON de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0124
PARTIE INTERVENANTE
Société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUELLE ILE ET VILAINE, par voie d’intervention forcée
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillante
Décision du 07 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/09193 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUY2M
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente assistée de Henriette DURO, Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
Lors de l’audience publique du 05 septembre 2024 tenue devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 septembre 2012, la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU a consenti à la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT le renouvellement d'un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012 et moyennant un loyer annuel de 60 000 € HT et HC.
Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2020, la bailleresse a fait signifier à la preneuse un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, moyennant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 120 000 euros par an HT et HC.
La preneuse a accepté le principe du renouvellement mais s'est opposée au montant proposé par la bailleresse, laquelle l'a en conséquence assignée en fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris par acte du 05 février 2021.
Par acte extrajudiciaire du 11 juin 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer une somme de 48 577,64 € visant la clause résolutoire du bail.
Par exploit d'huissier du 29 juin 2021, la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT a assigné la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU en opposition audit commandement devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par acte extrajudiciaire du 08 novembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer une somme de 44 960,84 € (correspondant aux deux termes venus à échéance depuis le précédent commandement) visant la clause résolutoire du bail.
Dans ses dernières écritures du 14 mars 2023, la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT sollicite de :
« - dire nul et de nul effet le commandement délivré le 11 juin 2021 ;
- en tous cas, le dire mal fondé et dire qu'il ne pourra sortir aucun effet ;
- constater nul et de nul effet le commandement délivré le 11 juin 2021 ;
- subsidiairement, constater que la société CREPE AUTREMENT a réglé l’intégralité de sa dette ;
- débouter la société SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU de toutes ses demandes ;
- condamner la SCI FONCIERE DU PARC MONCEAU aux dépens qui pourront être recouvrés directement par le « CABINET SCHMITT & ASSOCIES », conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile et le condamner au paiement d'une indemnité de 3 000 €, par application de l'article 700 du même code. »
Dans ses dernières écritures du 16 mars 2023, la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU demande de :
« - juger que le bailleur n’a manifesté aucune mauvaise foi dans la signification des commandements des 11 juin et 8 novembre 2021, ces commandements faisant suite à des négociations et à un accord qui n’a pas été respecté, outre à un refus exprès du preneur de justifier de sa situation financière,
- juger dès lors que les commandements litigieux sont valables et peuvent produire leurs pleins et entiers effets,
- juger que le preneur ne peut se prévaloir valablement soit des effets de la force majeure, s’agissant pour lui d’une obligation de somme d’argent, ni de la perte de la chose louée, qui en l’espèce n’est ni partielle ni totale, le preneur n’ayant jamais été empêché d’accéder aux locaux et de les utiliser mais uniquement de les ouvrir au public,
- fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire d’un montant mensuel de 10.000 € TTC et condamner le preneur en paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir,
- juger que la clause résolutoire ne saurait être suspendue, même rétroactivement, en l’absence de toute justification par le preneur des aides obtenues, de ses difficultés financières, des résultats de son exploitation, quand bien même le preneur a apuré tardivement sa situation,
- en conséquence, déclarer la clause résolutoire acquise et ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification à intervenir,
- juger que passé ce délai courra une astreinte de 1.000 € par jour de retard pendant un délai de 10 jours passé lequel il sera à nouveau fait droit,
- condamner le preneur au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de la présente instance. »
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 05 juin 2023.
L'affaire a été retenue à l'audience du 05 septembre 2024 et mise en délibéré au 07 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande tendant à ce qu'il soit jugé que le commandement de payer est nul et de nul effet
La preneuse fait en premier lieu valoir que le commandement de payer du 11 juin 2021 a été délivré au mépris des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, alors que les personnes mentionnées à l'article 1er de cette même ordonnance ne peuvent encourir d'exécution de clause résolutoire, ce qui démontre la mauvaise foi de la bailleresse.
Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’article 1104 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de respecter les clauses du bail s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.
Le tribunal constate néanmoins que la locataire ne justifie pas bénéficier des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, dès lors qu'elle ne précise aucunement, comme il lui incombe, en quoi elle remplirait les conditions prévues à son article 1er et indique elle-même que ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars et le 24 juillet 2020, tout en reconnaissant que le commandement litigieux a été délivré le 11 juin 2021 et porte sur des loyers dus au titre de l'année 2021, soit en dehors de la période protégée visée par ce texte.
Elle ne justifie dès lors pas que le commandement litigieux a été délivré en contradiction avec les dispositions de cette ordonnance.
Il ne peut donc être fait droit, sur ce fondement, à sa demande tendant à faire déclarer le commandement de payer nul et de nul effet.
La preneuse fait valoir, en second lieu, que la somme réclamée n'était pas due, se prévalant des moyens suivants, dans le contexte des fermetures administratives ordonnées pour lutter contre la pandémie de covid-19 :
-l'exécution de son fonds de commerce est devenue impossible en raison d'un événement de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil,
-elle s'est trouvée empêchée d'user des locaux loués, ce qui lui permet d'opposer à la bailleresse le mécanisme de la perte de la chose louée sur le fondement de l'article 1722 du code civil,
-elle s'est vue refuser toute franchise de loyer alors qu'elle a continué à payer son loyer toute l'année 2020, ce qui caractérise la mauvaise foi de la bailleresse.
Quant au premier de ces moyens, l'article 1218 du code civil dispose :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
Il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.
Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice du paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais celle due par le bailleur, en contrepartie.
Pour ce qui relève du deuxième moyen, l'article 1722 du code civil dispose que :
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
Il est admis que la perte de la chose peut ne pas être matérielle mais juridique et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.
Mais il est désormais constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d'établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.
Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d'exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers.
Enfin, quant au troisième moyen soulevé par la preneuse, l'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 2274 énonce cependant que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.
S'il est justifié, en l'espèce, de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l'obligation d'exécuter de bonne foi les conventions n'autorise pas pour autant une partie à s'abstenir unilatéralement d'exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d'honorer les loyers demeurant exigibles, son irrespect ne pouvant, en effet, avoir pour autre sanction que d'engager la responsabilité éventuelle des parties au contrat.
Le moyen opposé par la preneuse sur le fondement de la mauvaise foi apparaît donc inopérant.
En conséquence, le tribunal ne peut que constater que la locataire échoue à démontrer qu'elle n'était pas tenue de payer les loyers et charges dont le règlement du solde lui a été réclamé dans le commandement du 11 juin 2021.
Il convient, dès lors, de rejeter la demande tendant à juger que le commandement litigieux est nul et de nul effet.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion
La S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU sollicite à titre reconventionnel l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT, faisant valoir que la preneuse n'a pas réglé les sommes visées par le commandement de payer du 11 juin 2021 dans le mois de sa délivrance.
La preneuse expose avoir apuré son arriéré locatif, purgé les causes du commandement de payer et ne plus rester redevable d'aucune somme à ce titre, de sorte que la demande de la bailleresse tendant à mettre fin au bail n'a plus lieu d'être.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.
En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que la locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 60 000 euros HT et HC, payable en quatre termes égaux et d'avance, indexé annuellement automatiquement en fonction de la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE et que la preneuse est en outre tenue du paiement de sa quote-part des charges.
Le bail contient par ailleurs une clause qui prévoit qu'à défaut de paiement à son échéance de toute somme due en vertu du bail, et notamment du loyer et de ses accessoires, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d'exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalité judiciaire.
Par acte extrajudiciaire du 11 juin 2021, la bailleresse a fait signifier à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 48 577,64 euros, au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 07 juin 2021.
La société CRÊPE AUTREMENT soutient avoir réglé les sommes visées aux termes du commandement de payer et apuré l'intégralité de son arriéré locatif, ce qui n'est pas contesté par la bailleresse. Toutefois, la preneuse n'allègue pas avoir procédé à ce règlement dans le mois de la délivrance du commandement de payer du 11 juin 2021 et produit d'ailleurs un document faisant état d'un versement daté du 10 mars 2023.
Ainsi, elle ne démontre pas, comme il lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, avoir procédé à un paiement soldant l'intégralité des sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance.
Elle n'a en outre saisi le tribunal d'aucune demande de délai suspendant les effets de la clause résolutoire.
Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 11 juillet 2021 à vingt-quatre heures.
Il sera en conséquence fait droit à la demande d'expulsion formée par la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU dans les termes du présent dispositif.
L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
L'ordre de quitter les lieux ne sera pas assorti d'une astreinte, qui n'apparaît pas nécessaire, la faculté de recourir à la force publique constituant un moyen de contrainte suffisant.
Sur l'indemnité d'occupation
La bailleresse sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 10 000 €.
En vertu de l'article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.
L'occupant de locaux sans droit ni titre doit payer une indemnité d'occupation, compensant la perte subie par leur propriétaire qui est privé de leur jouissance, qu'il est d'usage de fixer à un montant équivalent aux loyers et charges contractuels.
En l'espèce, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du lendemain de la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 12 juillet 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par l'expulsion, à un montant équivalent au dernier loyer contractuel, majoré des charges.
Sur les demandes accessoires
La société CREPE AUTREMENT, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 3 000 € à la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU au titre de ses frais irrépétibles.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
REJETTE l'ensemble des demandes de la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 11 juillet 2021 à vingt-quatre heures, par l'effet du commandement du 11 juin 2021 délivré par la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU à la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT ;
ORDONNE à la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT et à tous occupants de son chef de libérer les locaux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l'expulsion de la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE l'indemnité d'occupation due à la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU par la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT à compter du 12 juillet 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par l'expulsion, à un montant équivalent au dernier loyer contractuel, majoré des charges ;
CONDAMNE la S.A.R.L. CRÊPE AUTREMENT aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 11 juin 2021, ainsi qu'à payer une somme de trois mille euros (3 000 €) à la S.C.I. FONCIÈRE DU PARC MONCEAU en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA
