Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 21/01825 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FRO3
Minute n° 23/00196
[K], [K] NEE [U]
C/
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 4]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 25 Mai 2021, enregistrée sous le n° 21/00628
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2023
APPELANTS :
Monsieur [H] [K]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
Madame [R] [K] NEE [U]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 4] représenté par son syndic la SAS QUADRAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3], elle-même représentée par son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 09 Mai 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 12 Septembre 2023.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Jocelyne WILD
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
Mme BIRONNEAU, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte du 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné M. [H] [K] et Mme [R] [U] devant le tribunal judiciaire de Metz, statuant selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d'obtenir à titre principal la condamnation des défendeurs à lui payer les sommes de 6.157,16 € au titre des sommes dues pour les exercices précédents et devenues immédiatement exigibles, et 3.763,74 € au titre des autres provisions non encore échues, le tout en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, outre la somme de 750 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires exposait que M. [K] et Mme [U] étaient copropriétaires d'un bien Immobilier sis dans l'immeuble précité, et ne payaient pas leurs charges de copropriété.
M. [K] et Mme [U] n'ont pas comparu.
Par jugement du 25 mai 2021 le tribunal judiciaire de Metz a :
-Condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [R] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, la somme de 6 157,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021, au titre des charges et des provisions échues et des frais ;
-Condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [R] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, la somme de 3 763,74 euros, au titre des provisions et avances sur travaux à échoir des 2eme, 3eme et 4eme trimestres 2021 ;
-Condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [R] [U] aux dépens ;
-Condamné solidairement M. [H] [K] et Mme [R] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SAS Quadral Immobilier, la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Rappelé que le jugement est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d'appel.
Par déclaration du 16 juillet 2021 M. [H] [K] et Mme [R] [K] née [U] ont interjeté appel aux fins d'annulation et subsidiairement d'infirmation de ce jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 6.157,16 € avec intérêts au taux légal à compter du 17.03.2021 au titre des charges et des provisions échues et des frais, 3.763,74 € au titre des provisions et avances sur travaux à échoir des 2eme 3eme et 4eme trimestres 2021, 750 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 juin 2022 M. [H] [K] et Mme [R] [K] demandent à la cour de :
- Recevoir M. [K] et Mme [K] née [U] en leur appel et le dire bien fondé.
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a:
- condamné solidairement M. [K] et Mme [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, la somme de 6.157,16 €, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021, au titre des charges et des provisions échues et des frais,
- les a condamnés solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, la somme de 3.763,74 €, au titre des provisions et avances sur travaux à échoir des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2021,
- les a condamnés solidairement aux dépens, ainsi qu'à payer la somme de 750 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Et statuant à nouveau,
- Déclarer irrecevables l'action et les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, formées à l'encontre de M. [K] et Mme [U].
- Subsidiairement, débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, de l'ensemble de ses demandes et les dire mal fondées.
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier, à payer à M. [K] et Mme [U] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance et d'appel. »
M. et Mme [K] font valoir que la demande du syndicat est irrecevable à leur égard dès lors qu'ils ne sont pas propriétaires du bien Immobilier à propos duquel des charges de copropriété sont réclamées, ce bien ayant été la propriété de M. [N] [K], lequel est décédé en 1991 de sorte que la demande aurait dû être dirigée à l'encontre de ses ayant-droits. Ils produisent pour preuve de leurs affirmation un acte de cession de certaines des parts sociales de la SCI Marché des Halles , réalisée au bénéfice de M. [N] [K].
Ils dénient toute force probante au procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 2018 produit par le syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que ce document n'est pas signé, qu'aucun ordre du jour n'avait été communiqué, et que M. [K] était absent et non représenté.
Subsidiairement ils considèrent que la demande est mal fondée dès lors que les documents produits par le syndicat ne font pas preuve du montant qu'il réclame, les procès-verbaux d'assemblée générale n'étant pas signés et n'étant accompagnés d'aucun document comptable. Ils ajoutent que le compte de propriétaire produit ne permet pas d'identifier depuis quand l'arriéré dans le paiement des charges existe.
Aux termes de ses dernières conclusions du 08 décembre 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] demande à la cour de :
- Rejeter l'appel de M. [K] et Mme [K] née [U].
- Déclarer recevables et bien fondées l'action et la demande du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] A [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Quadral Immobilier.
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
- Condamner M. [K] et Mme [K] née [U] aux dépens d'appel ainsi qu'au règlement d'une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du CPC.
À titre infiniment subsidiaire, si par impossible la Cour devait juger irrecevables l'action et la demande en paiement des charges,
- Condamner M. [K] et Mme [K] née [U] au paiement d'une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour attitude dilatoire, sur le fondement de l'article 123 du CPC. »
Le syndicat des copropriétaires réplique que les époux [K] ne justifient pas de leurs allégations, qui sont en totale contradiction avec les éléments de la cause et notamment avec le fait que M. [K] règle les charges courantes, ainsi qu'il résulte de son compte de copropriétaire.
Il fait également valoir que selon une résolution n°6 adoptée par l'assemblée générale du 19 juin 2018, M. [H] [K] a déclaré être l'ayant droit de feu M. [N] [K] et se substituer à lui pour le paiement des charges de copropriété.
Il précise que cette résolution a bien été mise à l'ordre du jour, et ce conformément au souhait de M. [K] lui même.
Il en conclut qu'à supposer avéré le défaut de propriété, les époux [K] seraient néanmoins tenus par les termes de cet engagement.
A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicite l'application des dispositions de l'article 123 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2023.
EXPOSE DES MOTIFS :
Sur la fin de non recevoir alléguée
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services et les éléments d'équipement communs de l'immeuble, ainsi qu'aux charges relative à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'obligation au paiement des charges découle donc de la qualité de propriétaire, et en application de l'article 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité, en demande comme en défense, constitue une fin de non recevoir.
Il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur en paiement d'un solde sur charges, d'apporter la preuve, par tous moyens, de la qualité de propriétaires des époux [K].
Les époux [K] versent aux débats un acte de cession de parts sociales en dates des 9 décembre 2013 et 14 mars 2014, duquel il résulte qu'une SCI dénommée « Marché des Halles de [Localité 4]-nord -Lorraine », ou « Marché des Halles », a été créée en juillet 1971 et a fait édifier sur un terrain sis [Adresse 1], donné à bail emphytéotique par la ville de [Localité 4], des bâtiments commerciaux achevés en 1972. Les différents associés de la SCI étant propriétaires de parts sociales leur donnant droit à la jouissance de certaines cellules commerciales, la SCI Manastocks, associée, a cédé à M. [N] [K] deux parts sociales n° 48 et 49 correspondant à deux cellules d'une surface d'environ 60 m² chacune.
Il est donc acquis que M. [N] [K] est ou a été propriétaire de parts sociales lui donnant droit à la jouissance de deux cellules commerciales dans l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].
Compte tenu de la date de l'acte de cession de parts, il est vraisemblable que M. [N] [K] n'est pas décédé en 1991.
M. [H] [K] ne fournit aucune preuve de ce décès, que le syndicat des copropriétaires ne conteste cependant pas.
Il résulte par ailleurs des pièces produites que M. [H] [K] a effectivement, par courrier recommandé du 22 décembre 2017, demandé la convocation d'une assemblée générale « pour la régularisation du lot n° 16 de M. [K] ».
Le syndic de copropriété lui ayant demandé de transmettre les pièces nécessaires ainsi qu'un projet de résolution à soumettre à l'assemblée générale, M. [K] lui a adressé le 13 février 2018 un document, versé aux débats, intitulé « Procès-verbal de l'assemblée générale « Marché des Halles » du 29 janvier 2018 » .
Ce document, qui ne comporte aucune signature, relate que l'assemblée des associés de la SCI Marché des Halles s'est réunie à l'effet de délibérer sur la « cession des droits par Mme [K] ».
Il en résulte qu'une SARL Sebane, dont Mme [K] est la gérante, projetait de vendre ses « parts d'intérêt numérotée Lot n°16 » donnant « droit à la jouissance pendant le bail des locaux ci dessus désignés ».
Aux termes de ce document, l'assemblée des associés de la SCI a autorisé « la cession de Mme [K] au profit de M. [K] [H] né le 4 janvier 1959 à [Localité 7] (Turquie) demeurant au [Adresse 6] à [Localité 5], gérant de la SARL Kako Fruits ».
La cour observe que les derniers paragraphes de ce document ne concernent pas les modalités de délibération de l'assemblée générale d'une SCI, mais rappellent les termes des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 et se terminent par la phrase « copie certifiée conforme à l'original détenu auprès du syndic ». Ces derniers paragraphes, d'une police totalement différente du reste du document, semblent y avoir été rajoutés afin de composer le texte d'une future résolution.
Outre le fait qu'il n'est pas signé ce document est donc totalement confus et mélange procès-verbal de résolution d'une assemblée d'associés de SCI, et projet de résolution d'une assemblée de copropriétaires.
Il ne renseigne donc en rien sur la réalité des droits des uns et des autres et en particulier sur le statut ou les droits de M. [K] relativement au lot n°16.
D'autre part le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2018 mentionne, en résolution n° 6 « cession des droits par Mme [K] », que « M. [K] [H] née le 4 janvier 1959 à [Localité 7], (Turquie) demeurant au [Adresse 6] à [Localité 5] déclare être ayant droit de feu M. [K] [N] et se supstitu (sic) à lui pour le paiement des charges de copropriété ».
Cependant il est exact que ce procès-verbal, à la différence de tous les autres procès-verbaux d'assemblée générale de copropriétaires versés aux débats, ne comporte aucune signature, et la mention « copie conforme à l'original détenu auprès du syndic » n'est pas non plus accompagnée de la moindre signature permettant une authentification.
Dès lors et outre le fait que M. [K] n'était pas présent le 19 juin 2018, ce document ne peut avoir de valeur probante quant à la qualité de propriétaire de M. [K].
Il ne peut davantage être considéré comme valant engagement unilatéral de M. [K], qui ne l'a pas signé.
Au vu des éléments produits la cour observe que l'origine de la qualité éventuelle de propriétaire de M. [K] a varié et n'est pas établie, puisqu'il a d'abord été question d'une cession de parts provenant d'une société Sebane, alors que le procès-verbal d'assemblée générale de copropriétaires du 19 juin 2018 évoque une qualité de propriétaire découlant de la qualité d'ayant droit, et donc en l'espèce d'héritier.
En tout état de cause ces renseignements n'émanent que de deux documents non signés, dont l'un, par son aspect, ne donne aucune garantie d'authenticité.
Il est donc impossible au vu de ces documents, d'avoir la certitude que M. ou Mme [K] seraient propriétaires du lot n°16, ni d'avoir une certitude sur la façon dont ils seraient devenus propriétaires.
Rien ne permet non plus de vérifier quels sont les droits éventuels d'autres héritiers de M. [N] [K].
Enfin le simple fait que des versements aient été effectués sur le compte de copropriétaire de M [K], ne suffit pas à faire preuve de l'origine des fonds ni de la qualité de la personne effectuant les versements.
Les éléments produits ne font donc pas preuve avec certitude de la qualité de propriétaire de M. [K], étant néanmoins observé que si ce dernier ne justifie d'aucun droit, de propriété ou autre, sur le lot concerné, il en devient occupant sans droit ni titre.
Il en est de même de Mme [K], étant observé que selon le procès-verbal d'assemblée générale de la SCI Marché des Halles, Mme [K] aurait en tout état de cause cédé les parts que sa société détenait.
Enfin le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2018, non signé et dressé en l'absence de M. [K], ne peut s'analyser comme un engagement de sa part.
Dès lors et faute de démontrer la qualité de propriétaires de M. et Mme [K], la demande à leur encontre doit être déclarée irrecevable pour défaut de qualité à défendre, et le jugement de première instance sera infirmé en ce sens.
Sur l'application de l'article 123 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement, et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
En l'espèce, M. et Mme [K] n'étaient pas comparants en première instance, ils ont soulevé l'irrecevabilité de la demande à leur encontre dès leurs conclusions justificatives d'appel.
Il ne peut dès lors être considéré qu'ils se seraient, dans le cadre de la présente procédure, abstenus de soulever en temps utile la fin de non recevoir litigieuse.
La demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 123 précitée est donc rejetée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel.
En revanche l'équité n'impose pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [K].
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4],
Rejette la demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 123 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens de première instance et d'appel,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier LaPrésidente de Chambre
