Cour d'appel, 22 décembre 2023. 22/10481

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 DÉCEMBRE2023 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10481 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF47M Décisions déférées à la Cour : Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Créteil sous le numéro RG 11/10999 du 13 mai 2014 infirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris - pôle 4 chambre 1 sous le numéro RG 14/12292 en date du 28 septembre 2018 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation en date du 16 janvier 2020 , pourvoi numéro K 18-24.783 puis renvoyé après cassation devant la cour d'appel de Paris- pôle 4 chambre 1 en date du 06 novembre 2020 sous le numéro RG 20/02412 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation en date du 16 mars 2022, pourvoi J 21-10.189 DEMANDEURS APRÈS SAISINE : Monsieur [S], [U], [W] [A] né le 11 Juin 1972 à [Localité 8], [Adresse 1] [Localité 10] Madame [P], [Y] [Z] épouse [A] née le 06 Novembre 1975 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 10] Tous deux représentés et assistés de Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 substituée par Me Elzéar DE SABRAN-PONTEVES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0370 DÉFENDEURS APRÈS SAISINE : Monsieur [O] [G] né le 18 février 1981 à [Localité 7], [Adresse 4] [Localité 3] Madame [K] [Z], épouse [G] née le 17 octobre 1980 à Washington DC, [Adresse 4] [Localité 3] Tous deux représentés et assistés de Me Pierre-françois OZANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0506 S.A.S. IRE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 489 741 645, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 14 septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , Conseillère,, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats ARRÊT : - contradictoire, - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 10 novembre 2023 prorogée au 15 décembre 2023 puis au 22 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - signé par Marie- Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE La société IRE, filiale à 100% du groupe ILIAD, fournisseur d'accès internet de premier plan, ayant pour objet social d'acquérir des biens immobiliers permettant le déploiement de la fibre optique pour la société Free Mobile, a par acte authentique en date du 30 octobre 2007, fait l'acquisition d'un immeuble à usage de garage d'automobiles sur trois niveaux, situé [Adresse 2] à [Localité 10], lequel avait vocation à accueillir des équipements techniques nécessaires aux n'uds de raccordement optiques (NRO). Au sein de ce groupe, l'équipe opérationnelle chargée de sélectionner les locaux commerciaux pouvant supporter l'installation de ces équipements était composée, en 2006, de Monsieur [E] [D], en sa qualité de « responsable développement » et de Monsieur [O] [G], alors chef de projet en qualité d'ingénieur télécom pour la société ILIAD FREE WIMAX, filiale du groupe ILIAD. Le 30 septembre 2009, un permis de construire a été délivré à la société IRE, conformément à sa demande du 25 mai 2009, prévoyant notamment la réfection complète de la toiture. Le 24 novembre 2009, le président de la société IRE a accepté, sur la base d'estimations de travaux transmises par Monsieur [D], l'offre d'achat faite le 18 novembre 2009 par Monsieur [G], pour les locaux situés au premier étage de l'immeuble, en l'état, moyennant un prix net vendeur de 150.000 € pour une superficie de 209 m2. Le 19 mai 2010, l'architecte mandaté par la société IRE a évalué les travaux de clos et couvert de l'immeuble à 254.523 € avec le logement à l'étage et à 144.212 € sans logement, soit une différence de 110.000 €. La société IRE a accepté de prendre en charge le surcout des travaux occasionné par le logement, en contrepartie de l'augmentation du prix initial à 280.000 €. Par la suite, la société IRE a consenti à la division des locaux de la partie logement en deux lots distincts. C'est dans ces circonstances que la société IRE a, le 30 juillet 2010, consenti deux promesses unilatérales de vente : - l'une au profit de Monsieur [G] et son épouse, Madame [Z], pour le lot d'une superficie loi Carrez de 87,5 m² , constitué de la moitié indivise du lot n°26, et du lot n°27, moyennant le prix de 130.100 €, - l'autre au profit de Monsieur et Madame [A], beau-frère et belle-s'ur de Monsieur [G], pour le lot d'une superficie de 105,80 m2 , constitué de la moitié indivise du lot n°26, et du lot n°28, moyennant le prix de 149 900 euros. Ces promesses ont été conclues, notamment, sous la conditions suspensive de la réalisation par la société IRE de travaux « de clos et de couvert » du logement, travaux dont le coût a été inclus dans le prix de vente, le délai de réalisation des conditions suspensives étant fixée au 31 mars 2011. Par actes du 30 mars 2011, deux avenants ont été signés prévoyant la prorogation de la date de réalisation des promesses unilatérales de vente au 30 août 2011, ainsi que l'acquisition par les consorts [G]-[Z] du lot n°30 (place de parking), le prix global étant porté à 135.100 €, et par les consorts [A] du lot n° 29 (place de parking), le prix étant porté à 154.900 €. S'estimant victime d'un dol par dissimulation du coût réel des travaux inclus dans le prix de vente, la société a refusé de signer les actes authentiques de vente et a fait assigner les bénéficiaires en nullité des promesses de vente, ainsi que Monsieur [D], devant le TGI de Créteil. Un accord transactionnel étant intervenu avec Monsieur [D], un désistement d'instance et d'action, acceptée par Monsieur [D], a été constaté. Les consorts [G] et les époux [A] ont demandé, à titre reconventionnel, l'exécution forcée des promesses de vente, ainsi que le paiement de divers dommages et intérêts. Par jugement du 13 mai 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a : - débouté la société IRE de sa demande tendant à la nullité des deux promesses de vente en date du 30 juillet 2011 et de leurs avenants du 30 mars 2011, au profit des consorts [G]-[Z] d'une part et des époux [A] d'autre part ; - dit que la société IRE porte l'entière responsabilité de la non-signature des actes authentiques de vente ; - ordonné l'exécution forcée des ventes immobilières, observation étant faite par le tribunal que les lots sont en état brut de béton et que tout l'aménagement intérieur ainsi que la distribution des pièces est à la charge exclusive des acquéreurs respectifs tant sur le plan juridique que financier ; - condamné la société IRE à payer aux consorts [G]-[Z] les sommes de 46.848,21 € au titre du préjudice matériel du fait du retard dans la réitération de la vente (dépenses de loyers et frais d'agence, émoluments de notaire), 5.000 € pour procédure abusive et 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société IRE à payer aux époux [A] les sommes de 41.735,40 € au titre du préjudice matériel du fait du retard dans la réitération de la vente (dépenses de loyers et émoluments de notaire), et 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que par l'effet de la compensation de droit, les sommes dues au titre des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et dépens par la société IRE, d'une part aux consorts [G]-[Z] et d'autre part aux époux [A], viendront en déduction des prix de vente dus par eux ; - rejeté la demande de publication du jugement et le surplus des demandes d'indemnisation. La société IRE ayant interjeté appel de ce jugement, la Cour d'appel de Paris a, par un arrêt mixte en date du 17 décembre 2015 : - confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de nullité des promesses de vente du 30 juillet 2010 et de leurs avenants du 30 mars 2011 pour dol et vil prix ; Y ajoutant, - rejeté les demandes de dommages et intérêts de la société IRE au titre du dol ; - Avant dire droit sur les demandes en exécution forcée des ventes, invité les parties à conclure sur les modalités de levée de l'option par les bénéficiaires au regard des dispositions contractuelles figurant au paragraphe « réalisation », - sursis à statuer sur toutes les autres demandes jusqu'à nouvel examen de l'affaire par la cour, - proposé aux parties une mesure de médiation. A la suite de cette mesure de médiation, les parties ont, les 6, 13 et 15 octobre 2016, conclu un accord transactionnel aux termes duquel, en contrepartie des concessions, engagements et renonciations souscrits par Monsieur [G] et Madame [Z] d'une part, et Monsieur et Madame [A] d'autre part, la société IRE : - consentait, sous la condition suspensive prévue à l'article 8 du protocole, à vendre aux premiers les biens immobiliers, objet de la promesse de vente du 30 juillet 2010 et de son avenant du 30 mars 2011, moyennant le prix de 135.000 €, et s'engageait, sous la même condition suspensive, à leur payer la somme de 135.100 € à titre d'indemnité transactionnelle, - consentait, sous la condition suspensive prévue à l'article 8 du protocole, à vendre aux seconds les biens immobiliers, objet de la promesse de vente du 30 juillet 2010 et de son avenant du 30 mars 2011, moyennant le prix de 154.900 € et s'engageait, sous la même condition suspensive, à leur payer la somme de 60.000 € à titre d'indemnité transactionnelle. L'article 8 susvisé stipulait que le protocole était conclu sous la condition suspensive du non-exercice par la mairie de [Localité 10] de son droit de préemption urbain, ce droit devant être à nouveau purgé en application de l'article L.213-8 alinéa 2 du code de l'urbanisme selon lesquelles « si le propriétaire n'avait pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l'article L.213-2 ». L'article 9 du protocole précisait « qu'en cas d'exercice par la mairie de [Localité 10] de son droit de préemption tel que visé à l'article 8, il sera caduc de plein droit' ». A la suite de la notification, le 28 octobre 2016, des déclarations d'intention d'aliéner à la commune de [Localité 10], celle-ci a notifié, le 27 décembre 2016, à la société IRE son intention d'exercer son droit de préemption. Par un arrêt du 28 septembre 2018, la présente cour d'appel : - s'est déclarée incompétente pour juger de la régularité de la préemption exercée par la commune et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; - a infirmé le jugement ; Statuant à nouveau, - a dit sans objet les demandes d'exécution forcée des deux promesses unilatérales de vente du 30 juillet 2010 ; - rejeté toute autre prétention. La cour a pour ce faire estimé que, sans qu'il soit besoin de rechercher qui des consorts [G]-[Z] ou des époux [A] avait réellement payé pour la création d'une verrière dans les lots, objet de la promesse de vente, il suffisait de relever, pour rejeter la demande de remboursement du coût de ces travaux, qu'ils avaient été exécutés par les intimés non encore titrés à la date de leur réalisation, à leurs risques et périls, et que s'ils les ont appauvris, ils n'ont en rien enrichi la société IRE. Elle a par ailleurs estimé que « en l'absence de toute faute susceptible d'être reprochée à la société IRE qui a exécuté loyalement l'accord conclu entre les parties, tant les époux [G] que les époux [A] devaient être déboutés de leurs demandes de remboursement de frais, de dommages et intérêts pour préjudice matériel ou moral ou encore pour procédure abusive. » Sur pourvoi des consorts [G] et des consorts [A], la cour de cassation a par arrêt du 16 janvier 2020, cassé cet arrêt seulement en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [G] et des consorts [A] en paiement de frais et dommages et intérêts autres que le remboursement du coût des travaux de création d'une verrière, aux motifs que la cour d'appel n'avait pas recherché, comme il lui était demandé, si le refus de la société IRE de signer les actes authentiques de vente ne constituait pas une faute contractuelle à l'origine des divers préjudices invoqués. La cour d'appel de Paris, en son arrêt sur renvoi en date du 6 novembre 2020, considérant que le refus opposé par la société IRE à la signature des actes de vente n'était pas justifié dès lors que l'existence du dol qu'elle invoquait au soutien de ce refus avait été écartée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, et que les consorts [G] et [A] étaient fondés à obtenir réparation de leurs préjudices, a : - infirmé le jugement en ce qu'il a condamné la société IRE à payer aux époux [G] la somme de 46.848,21 € en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, et en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [A] la somme de 41.735,40 € en réparation de leur préjudice matériel, et statuant à nouveau, a : - condamné la société IRE à payer aux époux [G] la somme de 35.865,53 € tous préjudices confondus, et aux époux [A] la somme de 32.733,66 € , outre 5000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ce faisant, la cour d'appel a rejeté les demandes nouvelles en appel d'indemnisation du préjudice allégué par les époux [G] d'une part et par les époux [A] d'autre part, constitué selon eux, pour les premiers, par la perte du droit acquis d'acheter un bien immobilier à moins de 60% de sa valeur vénale, et pour les seconds par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues à la promesse de vente, aux motifs « que la faute commise par IRE pour avoir refusé de signer l'acte de vente malgré les engagements qu'elle avait souscrits n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat ». Sur pourvoi formé par les consorts [G] et [A], la cour de cassation, par un arrêt du 16 mars 2022, a cassé l'arrêt précité au visa de l'article 1149 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, mais uniquement à ce qu'il a limité aux sommes précitées la condamnation de la société IRE et rejeté les demandes des époux [G] et des époux [A] en réparation du préjudice constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente. Monsieur et Madame [A] ont saisi la cour d'appel de renvoi par acte du 25 mai 2022, aux fins d'obtenir la réformation du jugement du 13 mai 2014 du tribunal de grande instance de Créteil en ce qu'il a limité leur indemnisation à la somme de 41.735,40 € et les a déboutés du surplus de leurs demandes d'indemnisation. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par leurs dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2022 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens, les époux [A] demandent : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a limité leur indemnisation, - de condamner la société IRE à leur payer la somme de 289.900 € en réparation du préjudice résultant de l'impossibilité de procéder à l'acquisition du bien aux conditions de la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ; - de débouter la société IRE de ses demandes, - de la condamner aux dépens avec distraction et au paiement de la somme de 25.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils exposent au préalable que compte tenu des arrêts intervenus, le débat devant la cour après deuxième renvoi est strictement circonscrit à l'indemnisation de leur préjudice dont la seule cause est le refus fautif de signature de l'acte de vente par la société IRE et tenant à l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions de prix prévues par la promesse de vente. Sur le préjudice, ils soutiennent qu'à la date prévue pour la vente, il n'existait aucune incertitude quant à la réalisation de cette acquisition, toutes les conditions suspensives soit la purge du droit de préemption de la commune, l'obtention du permis de construire et du financement bancaire, étaient levées, et aucun aléa de quelque nature que ce soit n'était susceptible de compromettre la vente, de sorte qu'ils bénéficiaient d'un droit acquis à devenir propriétaires du bien, et non d'une simple perte de chance comme l'a jugé l'arrêt cassé. Pour évaluer leur préjudice, ils se basent sur un rapport de Madame [M], ayant évalué les biens en octobre 2011, et produit en première instance par la société IRE, ainsi que sur les conclusions de la société IRE signifiées le 7 juin 2018, et estiment en conséquence que selon l'aveu judiciaire même de la société IRE, le montant de leur préjudice est compris selon le coût retenu pour les travaux entre 298.100 € et 281.500 €, soit à la moyenne des deux valeurs = 289.900 €. En réponse à l'argumentation de la société IRE selon laquelle le préjudice allégué est purement hypothétique, ils répliquent qu'avec une mauvaise foi confondante, cette dernière n'a eu de cesse de prétendre qu'ils faisaient une excellente affaire et ne se souvient pas avoir plaidé la nullité de la vente pour vileté du prix, que concernant l'absence de production d'un descriptif au titre de leur projet de travaux, les permis de construire, condition suspensive de la promesse, ont été transmis à la société IRE et qu'il n'est pas sérieux de prétendre que les époux [A] auraient pu faire des travaux beaucoup plus couteux que l'évaluation de Madame [M], alors qu'ils étaient sur le point de réaliser leur première acquisition immobilière. Sur le lien de causalité, ils contestent que comme le soutient la société IRE, la seule cause du préjudice serait d'avoir soumis le protocole transactionnel du 15 octobre 2016 à la condition suspensive de non préemption des biens, alors qu'une nouvelle purge du droit de préemption n'était pas nécessaire compte tenu des modifications opérées par la loi ALUR sur ce point, en faisant observer en premier lieu que la jurisprudence « constante » que cite sur ce point la société IRE est largement postérieure aux faits litigieux comme la réponse ministérielle (pièce adverse n°13) et que la situation n'était peut-être pas aussi limpide en 2016. En outre, ils ajoutent que cet argument est totalement inopérant en toute hypothèse, dès lors que le protocole transactionnel n'a, par le jeu combiné de la condition suspensive prévue à l'article 8 et de la clause de caducité prévue à l'article 9, jamais produit le moindre effet juridique. Enfin, ils soulignent que la société IRE a déjà essayé d'utiliser, infructueusement, l'exécution du protocole transactionnel pour tenter de s'exonérer de toute responsabilité dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 septembre 2018, qui avait rejeté l'ensemble de leurs demandes indemnitaires au regard de l'exécution du protocole, et que ce raisonnement a été censuré par la cour de cassation en son arrêt du 16 janvier 2020. Par leurs dernières conclusions du 4 janvier 2023 auxquelles la cour se réfère expressément pour l'exposé complet de leurs moyens, les époux [G] demandent à la cour de condamner la société IRE à leur payer les sommes de  : - 214.900 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait d'avoir été privés, du seul fait du refus fautif de la société IRE de signer l'acte authentique de vente le 29 août 2011, du droit contractuel d'acheter un bien immobilier à un prix très avantageux ; - 20.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que la perte du droit d'acheter le bien immobilier au prix très avantageux fixé par la promesse de vente est un préjudice réparable, et que l'appréciation du quantum de ce gain patrimonial dont ils ont été privés par la seule faute de la société IRE doit être effectuée au regard tant de l'article 1149 du code civil applicable à la date des faits que du principe prétorien de réparation intégrale du préjudice subi. Sur le lien de causalité entre la faute de la société IRE et le préjudice invoqué, ils font valoir qu'il convient de se placer, pour en apprécier l'existence, à la date du 29 août 2011, dès lors que si la société IRE n'avait pas commis de faute contractuelle, ils auraient signé le 29 août 2011 l'acte authentique de vente d'un bien immobilier alors purgé de tout droit de préemption. Concernant l'évaluation du gain « patrimonial » perdu, ils se fondent comme les époux [A] sur le rapport d'expertise immobilière en date du 4 octobre 2011 de Madame [M], aux termes duquel le coût de revient de l'appartement terminé après travaux d'aménagement était estimé à 310.000 € alors que la valeur vénale, après comparaison avec les prix de vente d'appartements relevés à [Localité 10] dans un rayon de 70 mètres environ, était de 525.000 €, soit une différence de 214.900 €. En ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2022, la société IRE demande au visa des articles 1134, 1147 et 1149 anciens du code civil, de  - juger qu'il n'existe pas de lien de causalité entre, d'une part, son refus de réaliser la vente du bien immobilier et, d'autre part, la demande indemnitaire articulée par Monsieur et Madame [G] à l'encontre de la société IRE à hauteur de la somme de 214.900 euros « en réparation de la perte de leur droit acquis d'acheter le bien immobilier à moins de 60% de sa valeur vénale » ; - juger, en tout état de cause, que la demande indemnitaire articulée par Monsieur et Madame [G] à son encontre ne constitue pas un préjudice indemnisable compte tenu de son caractère totalement hypothétique ; - juger qu'il n'existe pas de lien de causalité entre, d'une part, son refus de réaliser la vente du bien immobilier et, d'autre part, la demande indemnitaire articulée par Monsieur et Madame [A] à l'encontre de la société IRE à hauteur de la somme de 289.800 euros « du fait de l'impossibilité d'acquérir le bien à un prix avantageux » ; - juger, en tout état de cause, que la demande indemnitaire articulée par Monsieur et Madame [A] à son encontre ne constitue pas un préjudice indemnisable compte tenu de son caractère totalement hypothétique ; En conséquence, - débouter Monsieur et Madame [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - débouter Monsieur et Madame [A] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner solidairement Monsieur et Madame [G] ainsi que Monsieur et Madame [A] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; La société IRE soutient que l'impossibilité d'acquérir les biens aux prix stipulés aux promesses n'a pas pour cause le refus fautif de signer les actes de vente, mais la décision commune des parties de conclure un protocole transactionnel prévoyant la vente sous réserve d'une nouvelle purge du droit de préemption de la commune. Elle souligne que cette condition suspensive n'était nullement obligatoire dès lors que les dispositions de l'article L.213-8 alinéa 2 du Code de l'urbanisme prévoyant l'obligation de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner si la vente n'a pas été réalisée dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, ont été introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, et n'étaient pas applicables en l'espèce, en application du principe de non rétroactivité des lois nouvelles. Or, avant l'entrée en vigueur de cette loi, la purge du droit de préemption avait une durée de validité illimitée, de sorte qu'en l'espèce le droit de préemption avait été définitivement purgé dès le 10 août 2011. Elle ajoute qu'en décidant de subordonner volontairement la vente des lots à une nouvelle purge du droit de préemption, les consorts [G] et les consorts [A] sont directement à l'origine du préjudice qu'ils prétendent avoir subi. En outre, elle soutient qu'en tout état de cause, le préjudice allégué présente un caractère totalement hypothétique, dès lors que : - l'économie qu'ils auraient pu, selon eux, réaliser dans le cadre de l'acquisition du bien immobilier est calculée sur le fondement d'une comparaison entre, d'une part, une estimation établie par Madame [M] du prix de revient du bien immobilier après réalisation des travaux, étant précisé que le bien immobilier était vendu brut de béton et que Madame [M], qui n'a pas consulté les consorts [G], ni les consorts [A] dans le cadre de son estimation a retenu un coût de travaux purement théorique de 2.000 euros / m², et d'autre part, une estimation de la valeur vénale du bien immobilier (après réalisation travaux) par Madame [M]: - le montant des travaux que les parties adverses envisageaient de réaliser pour rendre le bien immobilier habitable et l'aménager à leur convenance n'a toutefois jamais été chiffré par ces dernières et ne ressort d'aucune pièce versée aux débats, les consorts [G] et les consorts [A] n'ayant jamais établi le moindre descriptif au titre de leur projet de travaux ; - les époux [G] et les époux [A] ne sauraient donc se prévaloir pour calculer le prix de revient du bien immobilier après réalisation des travaux de l'estimation théorique du coût des travaux retenue par Madame [M], dès lors que les consorts [G] et les époux [A] pouvaient parfaitement envisager de réaliser des travaux d'un montant bien supérieur ; - les travaux n'ayant, en tout état de cause, jamais été réalisés par les consorts [G] et les époux [A], rien ne permet d'affirmer que le prix de revient du bien immobilier après réalisation des travaux aurait été inférieur à sa valeur vénale. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile : " La portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance ». En l'espèce, la cour de cassation, a par arrêt du 16 mars 2022, cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 6 novembre 2020, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation de la société IRE à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 32 733,66 € et à Monsieur et Madame [G] la somme de 35 865,53 €, et rejette leurs demandes en réparation du préjudice constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente, et ce pour violation des dispositions de l'article 1149 du code civil en sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Il s'ensuit que l'existence de la faute contractuelle de la société IRE, pour avoir refusé de signer les actes authentiques de vente le 29 août 2011, est définitivement jugée par l'arrêt du 16 mars 2022 ayant acquis l'autorité de la chose jugée sur ce point. En conséquence, la cour doit seulement statuer sur le lien de causalité, contesté par la société IRE, entre cette faute, et le préjudice dont les époux [G] et les époux [A] demandent la réparation, constitué par l'impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente, ainsi que sur le caractère indemnisable ou non dudit préjudice. Dès lors, il ne s'agit pas d'infirmer le jugement tel que le demandent les époux [A] en leurs conclusions du 22 novembre 2022, mais uniquement de statuer sur la demande nouvelle qui avait été formée en appel par les consorts [G] et [A], en suite de l'évolution du litige consécutive à l'exercice de son droit de préemption par la commune de Vincennes, postérieurement au jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 13 mai 2014. - SUR LE LIEN DE CAUSALITE ENTRE LA FAUTE DE LA SOCIETE IRE ET LE PREJUDICE SUBI RESPECTIVEMENT PAR LES CONSORTS [G] ET LES CONSORTS [A] Par application combinée des dispositions des articles 1147 et 1149 du code civil, en leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part, les dommages et intérêts dus au créancier étant en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Il résulte des pièces produites aux débats, et notamment : - des procès-verbaux de difficultés établis par Maître MAUGARNY le 19 septembre 2011, signés de toutes les parties, (pièces 35 et 36 consorts [A]), - de la déclaration d'intention d'aliéner adressée par Maître [V] le 9 juin 2011 à la commune de [Localité 10] portant la mention « NON PREEMPTION » datée du 22 juin 2011, le cachet de la mairie de [Localité 10] et la signature du maire (pièce n°70 consorts [A]), - du permis modificatif délivré à la société IRE en date du 1er août 2011 autorisant la division du local d'habitation et l'aménagement des deux logements ( pièce n°30 consorts [A]), - du contrat de prêt bancaire du 8 juillet 2011 (pièce n°53 consorts [A]) et offre de prêt du Crédit du Nord acceptée en novembre 2010 (pièce n°73 consorts [G]), que toutes les conditions suspensives des deux promesses de vente du 30 juillet 2010 et de leurs avenants du 30 mars 2011, qui en ont prorogé la date d'effet au 30 août 2011, étaient réalisées au 1er août 2011, et que les fonds nécessaires aux acquisitions, soit le prix augmenté des frais, avaient été versées sur le compte du notaire, de sorte qu'un rendez-vous était fixé au 29 août 2011en vue de la signature des actes authentiques de vente, à laquelle la société IRE s'est opposée de manière fautive. Il est donc incontestablement établi qu'à la date prévue pour la vente, il n'existait aucune incertitude ni aléa quant à la réalisation de ces acquisitions, tant par les consorts [G] que par les consorts [A], de sorte qu'ils disposaient d'un droit acquis à devenir propriétaires des biens immobiliers, objet des promesses de vente. En outre, la société IRE ne saurait prétendre que l'impossibilité d'acquérir les biens immobiliers aux prix stipulés aux promesses a pour seule cause la décision des consorts [G] et des consorts [A], de conclure, d'un commun accord avec elle et en parfaite connaissance de cause, un protocole d'accord transactionnel, qu'elles ont assorti de la conditions suspensive de la purge du droit de préemption de la commune, dès lors que ce n'est qu'en raison de la non-réalisation, fautive, des ventes que les parties ont été amenées à conclure ce protocole d'accord en cours de procédure judiciaire. Au surplus, la société IRE ne peut aujourd'hui arguer de l'inutilité de soumettre leur accord à cette condition suspensive, au regard de l'inapplicabilité des dispositions de l'article L.213-8 du code de l'urbanisme en leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant l'obligation de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner si la vente n'a pas été réalisée dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, les promesses de vente litigieuses ayant été conclues antérieurement à son entrée en vigueur le 27 mars 2014, alors qu'elle s'est elle-même engagée, aux termes du protocole, à notifier de nouveau une déclaration d'intention d'aliéner, et que cette condition suspensive était stipulée au seul bénéfice de la société venderesse. En conséquence, la faute commise par la société IRE pour avoir refusé de signer les actes de vente, en violation de ses obligations contractuelles résultant des promesses de vente et avenants précités, alors que toutes les conditions suspensives étaient levées, y compris le droit de préemption de la commune, est bien la cause directe et certaine du préjudice dont les époux [G] et les époux [A] demandent réparation, consistant en l'impossibilité d'acquérir les biens immobiliers aux conditions avantageuses convenues aux promesses. - SUR LA REPARATION DES PREJUDICES DES CONSORTS [G] ET DES CONSORTS [A] Il résulte des éléments de fait du litige, et de l'estimation réalisée par Madame [H] [M] en octobre 2011, à la demande de la société IRE, que les lots qui devaient être vendus aux consorts [G] et aux consorts [Z] étaient « brut de béton », et que la valeur vénale indiquée par la société IRE, soit celle de ces biens aménagés après évaluation des travaux nécessaires, serait très supérieur à son prix de revient ( prix d'acquisition + cout des travaux d'aménagement). A cet égard, la société IRE ne saurait sérieusement soutenir que l'estimation faite par Madame [M] est purement théorique, alors qu'elle l'a elle-même produite au soutien de ses prétentions relatives à la nullité de la promesse pour vileté du prix et de la rescision pour lésion, tant en première instance que dans le cadre de la procédure d'appel ayant donné lieu à l'arrêt de 2018, et qu'elle n'a eu de cesse de s'en prévaloir notamment aux termes de ses conclusions signifiées le 7 juin 2018 (page 27) pour soutenir que le prix convenu aux termes des promesses de ventes auxquelles elle avait consenti, était dérisoire. En conséquence, les dommages et intérêts susceptibles d'être alloués aux consorts [G] et aux consorts [A] s'entendent en l'espèce, conformément à l'article 1149 en sa rédaction applicable au litige, du gain manqué par ceux-ci, lequel correspond à la différence entre la valeur vénale estimée et le prix de revient dudit bien. S'agissant du préjudice subi par les consorts [G], le calcul du prix de revient au m2 de l'appartement aménagé (prix d'achat + travaux) a fait apparaître que le bien aménagé allait revenir à 310.000 € aux époux [G], alors que la valeur vénale, après comparaison avec les prix de vente d'appartements relevés à [Localité 10] dans un rayon de 70 mètres environ, était de 525.000 €, soit une différence de 214.900 €. S'agissant du préjudice subi par les époux [A], l'estimation de Madame [M] permet de déterminer que le cout de renvient de l'appartement aménagé serait compris entre 349.900 € (fourchette basse des travaux d'aménagement), et 366.500 €, alors que sa valeur vénale après travaux et par comparaison à des biens similaires dans le même périmètre que ci-dessus, serait de 648.000 €, soit une différence de 289.900 € correspond à la moyenne des deux valeurs. Les arguments invoqués par la société IRE pour soutenir que ce préjudice est hypothétique sont inopérants, dès lors que : - si les époux [G] et les époux [A] n'ont pu effectuer les travaux qu'ils avaient prévus, c'est précisément du seul fait de la faute commise par la société IRE qui ne saurait donc s'en prévaloir pour se soustraire à sa responsabilité, - que l'évaluation du coût des travaux d'aménagement par l'expert mandaté par la société IRE a été exhaustif et sérieux, - qu'il est certain que s'ils avaient réalisé des travaux plus importants, la valeur vénale du bien aurait potentiellement augmenté, - que les époux [G] démontrent qu'ils ont toujours envisagé de réaliser les travaux d'aménagement afin d'habiter dans ce bien, l'offre de financement du Crédit du Nord signée et acceptée en novembre 2010 incluant le montant des travaux d'aménagement prévus à hauteur de 175.373 €, soit peu ou prou le montant de travaux retenu par Madame [M], - que concernant l'absence de production d'un descriptif au titre de leur projet de travaux, les permis de construire accordés aux époux [A], condition suspensive de la promesse, ont été transmis à la société IRE (pièces 11 et 30 consorts [A]). En conséquence, les époux [G] d'une part, et les époux [A] d'autre part sont bien fondés à demander la condamnation de la société IRE au paiement de la somme de 214.900 € pour les premiers, et de la somme 289.900 € pour les seconds, en réparation du préjudice constitué du gain par eux manqué, causé par la faute contractuelle par elle commise. - SUR LES AUTRES DEMANDES L'arrêt de la cour de cassation du 16 mars 2022, ayant condamné la société IRE aux dépens des pourvois et rejeté les demandes formées à ce titre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les dépens et les frais irrépétibles exposés en cause d'appel, au titre de la présente saisine. La société IRE, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de la présente saisine en appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer aux consorts [G] la somme de 8.000 €, et aux consorts [A] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. La société IRE doit être déboutée de sa demande présentée par application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant sur renvoi après cassation, Vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 novembre 2020 , Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 16 mars 2022, Dans la limite de sa saisine, Statuant sur le chef cassé du dispositif de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 novembre 2020, et y ajoutant, Condamne la société IRE à payer à Monsieur [O] [G] et Madame [K] [Z] épouse [G] la somme de 214.900 € (DEUX CENT QUATORZE MILLE NEUF CENT EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice constitué du gain par eux manqué, causé par la faute contractuelle par elle commise ; Condamne la société IRE à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [P] [Z] épouse [A] la somme de 289.900 € (DEUX CENT QUATRE-VINT NEUF MILLE NEUF CENT EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice constitué du gain par eux manqué, causé par la faute contractuelle par elle commise ; Déboute la société IRE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société IRE aux dépens de la présente saisine en appel, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BE9ETREAU, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Condamne la société IRE à payer à Monsieur [O] [G] et Madame [K] [Z] épouse [G] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société IRE à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [P] [Z] épouse [A] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE