Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/03605
N° Portalis 352J-W-B7I-C4MHS
N° MINUTE : 2
Assignation du :
12 Mars 2024
Jugement d’incompétence
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 18 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. TURGOT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0368
DEFENDERESSE
Madame [K] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Isabelle MAITREJEAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E2359
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 17 Septembre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée non daté, la SARL Turgot a donné à bail commercial renouvelé à Mme [K] [W] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4]. Ces locaux sont sis au rez-de-chaussée de l’immeuble donnant sur le [Adresse 2] et sont constitués d’une boutique et d’une arrière-boutique constituant le lot n°14 de l’immeuble.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2007 et jusqu’au 31 mars 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 4 909,48 euros.
Les lieux ont pour destination exclusive les activités de reliure, papeterie, cartonnage et encadrement.
À compter du 1er avril 2016, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 1er août 2017, Mme [W] a demandé à la SARLU AGI, mandataire de la SARL Turgot, le renouvellement du bail commercial.
Par acte d’huissier du 30 septembre 2019, la bailleresse a signifié à Mme [W] un congé pour la date du 31 mars 2020, avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2020 moyennant un loyer annuel fixé à la valeur locative évaluée à 30 000 euros en principal, le bail expiré ayant duré plus de douze ans.
Par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2019, Mme [W] a protesté contre les termes du congé, estimant principalement que le bail avait été renouvelé à compter du 1er octobre 2017, la SARL Turgot n’ayant pas répondu à sa demande de renouvellement dans le délai de trois mois.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2022, la SARL Turgot a notifié à Mme [W] un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 30 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2020 et subsidiairement de voir désigner un expert.
Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SARL Turgot a ensuite fait assigner Mme [W] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 12 mars 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.
Se prévalant de la contestation par Mme [W] de la date d’effet du bail renouvelé, la SARL Turgot l’a également assignée par acte d’huissier du 4 janvier 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris en fixation de la date d’effet du renouvellement au 1er avril 2020 outre autres demandes.
Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état, saisi d’un incident par Mme [W], a notamment déclaré la SARL Turgot irrecevable en son action en fixation de la date de renouvellement du contrat de bail commercial au 1er avril 2020 pour cause de prescription. Mme [W] a également été déclarée irrecevable en sa demande de fixation de la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2017 au motif que cette demande était formée devant le juge de la mise en état alors qu’elle ressort de la compétence du tribunal statuant au fond. Le tribunal judiciaire de Paris a été dessaisi à la suite de cette ordonnance.
L’affaire en cours devant le juge des loyers commerciaux a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024.
Lors de l’audience de plaidoirie, la SARL Turgot, reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :
“ - FIXER le loyer annuel du bail commercial renouvelé au 1er avril 2020 des locaux sis à [Localité 4] – [Adresse 1] à la somme annuelle de 30.000,00 € HT/HC, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées
- CONDAMNER Madame [W] au paiement des rappels de loyer dus depuis le 1er avril 2020
A TITRE SUBSIDIAIRE
- DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :
- convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 4] – [Adresse 1], les décrire et procéder à leur mesurage,
- entendre les parties en leurs dires et explications et procéder à l'examen des faits qu'elles allèguent,
- rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2020 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement.
- en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du Code de Commerce, rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
- DIRE que l'Expert commis sera saisi et effectuera sa mission conformément auxdispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe de la Juridiction dans les 3 mois qui suivront la consignation
- FIXER la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert commis
- DIRE ET JUGER que le Juge des loyers commerciaux sera chargé du contrôle des opérations d’expertise
- FIXER le loyer provisionnel dû par Madame [W] à la somme annuelle de 30.000,00 € HT/HC
- RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- CONDAMNER Madame [W] à payer à la Société TURGOT la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile
- LA CONDAMNER aux entiers dépens.”
Au soutien de ses prétentions, la SARL Turgot fait notamment valoir :
- au visa de l’article L. 145-10 du code de commerce, que le courrier adressé par Mme [W] le 1er août 2017 est nul dès lors qu’il ne reproduit pas l’alinéa 4 de l’article visé,
- que la tentative de conclure un nouveau bail dans le courant de l’année 2018 n’a pas abouti et que Mme [W] est mal fondée à s’en prévaloir,
- que la seule date de renouvellement valable est donc celle du 1er avril 2020,
- qu’en conséquence le bail expiré s’est poursuivi par tacite reconduction pour une durée supérieure à 12 ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du code de commerce,
- qu’elle justifie du montant de 30 000 euros en principal en produisant trois termes de comparaison.
En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2024, Mme [W] demande à la juge des loyers commerciaux de :
“ - débouter la SARL Turgot de toutes ses demandes,
A titre liminaire :
- juger qu’il existe une contestation sur la date d’effet du renouvellement,
- se dessaisir et renvoyer l’affaire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris,
A titre principal :
- fixer à 5 525,28 euros par an en principal le loyer dû par elle à la SARL Turgot pour le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2017,
A titre subsidiaire :
- ordonner une expertise pour apprécier la valeur locative,
- fixer le loyer provisionnel à la somme de 5 525,28 euros par an en principal à effet du 1er octobre 2017,
- en cas d’expertise, ordonner que la consignation de la provision de la mesure d’expertise soit à la charge de la société bailleresse,
- condamner la SARL Turgot aux dépens, comprenant les frais d’expertise,
En tout état de cause :
- condamner la SARL Turgot au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.”
Mme [W] soutient principalement :
- au visa de l’article L. 145-23 du code de commerce, que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour trancher la question de la date de renouvellement du bail,
- que le bail a été renouvelé le 1er octobre 2017 aux clauses et conditions du bail expiré, soit le premier jour du trimestre civil suivant son courrier portant demande de renouvellement,
- au visa de l’article L. 145-10 du code de commerce, que l’omission dans sa demande de renouvellement de la mention obligatoire du quatrième alinéa n’entraîne pas la nullité de la demande si puisque cette mention n’est pas d’ordre public et que l’omission n’a causé aucun préjudice au bailleur,
- qu’en outre cette cause de nullité a été couverte par l’acception de sa demande par la SARL Turgot, caractérisée par l’envoi d’un projet de bail pour signature en 2018,
- que la SARL Turgot a déjà été jugée prescrite en sa demande de contestation de la validité de la demande de renouvellement du 1er août 2017.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Sur la compétence du juge des loyers commerciaux
L’article 33 du code de procédure civile dispose que la compétence des juridictions en raison de la matière est déterminée par les règles relatives à l'organisation judiciaire et par des dispositions particulières.
Selon les articles 81 et 82 du même code, lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu'il estime compétente. Cette désignation s'impose aux parties et au juge de renvoi. En cas de renvoi devant une juridiction désignée, le dossier de l'affaire lui est transmis par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d'appel dans le délai.
Par ailleurs, l’article R 145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
Enfin, il résulte de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire que le tribunal judiciaire a compétence exclusive notamment en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
En l’espèce, le juge des loyers commerciaux est saisi d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé entre la SARL Turgot et Mme [W].
Les deux parties, cependant, s’opposent sur la fixation de la date à laquelle le contrat a été renouvelé. La SARL Turgot soutient que le nouveau contrat a pris effet le 1er avril 2020 tandis que Mme [W] affirme que la date du 1er octobre 2017 doit être retenue.
Ce litige, qui doit nécessairement être tranché préalablement à toute fixation du loyer du bail renouvelé, ne ressort pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, compétence strictement délimitée, mais de celle du tribunal judiciaire de Paris. La SARL Turgot ne conteste pas cette exception d’incompétence soulevée par Mme [W].
En conséquence, l’affaire sera renvoyée devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout, conformément au dernier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce.
Les dépens et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront par suite réservés.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, cette décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Se déclare incompétente au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la contestation portant sur la date de renouvellement du contrat de bail commercial liant la SARL Turgot et Mme [W],
Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris,
Rappelle que le dossier de la présente affaire sera transmis par le greffe, avec copie de cette décision, à la 18ème chambre du présent tribunal, à défaut d’appel dans le délai,
Rappelle que dès réception du dossier, les parties seront invitées par tout moyen par le greffe de la juridiction désignée à poursuivre l'instance et, s'il y a lieu, à constituer avocat dans le délai d'un mois à compter de cet avis. L’affaire sera d'office radiée si aucune d'elles n'a constitué avocat dans le mois de l'invitation qui leur a été faite,
Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 18 novembre 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER C. AHSSAINI
