Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/01664

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37S7 N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 13 août 2024 DEMANDERESSE Madame [E] [D], demeurant [Adresse 3], représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque A0220 DÉFENDEURS Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 2], représenté par Me David BELLAÏCHE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], ToqueB0047 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 août 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 13 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01664 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37S7 RAPPEL DES FAITS Suivant acte sous seing privé en date du 19 février 2016, Madame [D] [E] a donné à bail à Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] un appartement à usage d'habitation situé au 6ème étage porte 112 d'un immeuble sis [Adresse 2] ainsi qu'une cave numéro 37 au sous-sol et un parking numéro 914 au 3ème sous-sol de l'immeuble. Le loyer initial était de 850 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois. Le contrat de location précisait que les locataires seraient tenus de façon solidaire au paiement du loyer. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires le 28 septembre 2023 portant sur une somme en principal de 5.700 euros. Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 29 septembre 2023. Estimant que ce commandement était demeuré infructueux, Madame [D] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] le 17 janvier 2024, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de l'arriéré locatif. L'assignation a été notifiée au Préfet le 18 janvier 2024. A l'audience du 23 mai 2024, Madame [D] [E], représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de : - à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au préjudice des locataires et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges ; - ordonner l'expulsion des défendeurs des lieux qu'ils occupent ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou autre lieu au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; - condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] au paiement de la somme de 12.350 euros correspondant au montant des loyers, provision sur charges et indemnités d'occupation au 23 mai 2024, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ; - condamner solidairement Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers augmenté des charges, jusqu'à parfaite libération des lieux, - les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Le conseil de Madame [D] [E] a indiqué qu'il s'opposait à l'octroi de délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire au regard de l'importance de la dette locative. Monsieur [Y] [P], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de : - Prononcer la nullité du commandement faute de pouvoir détailler le calcul de la dette locative, - Juger que Monsieur [Y] a quitté le domicile en avril 2021, - Condamner Monsieur [I] à garantir Monsieur [Y] de toute condamnation à intervenir à son encontre, - Juger que Madame [D] a causé un préjudice à Monsieur [Y] et devra le garantir de toute condamnation à intervenir à son encontre, - Condamner tout succombant à verser à Monsieur [Y] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Monsieur [I] [Z], cité à étude, n'était ni présent, ni représenté. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l'audience du 23 mai 2024 pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. Dans une note en délibéré dûment autorisée et reçue le 31 mai 2024, le conseil de Madame [D] a transmis au tribunal les justificatifs des charges locatives. Il a précisé que le solde serait en faveur du bailleur à hauteur de 314,16 euros compte tenu des provisions versées, mais qu'il n'entendait pas en demander le paiement. MOTIFS DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire et susceptible d'appel. SUR LA QUALITE DE LOCATAIRE DE MONSIEUR [Y] [P] : Monsieur [Y] soutient qu'il n'est plus redevable du paiement du loyer et des charges depuis son départ des lieux en avril 2021. Or, Monsieur [Y] ne démontre pas ni même n'allègue qu'il aurait donné congé au bailleur. Dès lors, le lien contractuel n'a pas pris fin et Monsieur [Y] demeurait tenu au paiement du loyer et des charges de manière solidaire avec Monsieur [I]. SUR LA RESILIATION : - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 5.700 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 Juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 19 Février 2016. Il s’est renouvelé pour la dernière fois le 19 Février 2022 pour une durée de trois ans. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 Juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 28 Septembre 2023. Monsieur [Y] [P] soulève la nullité dudit commandement au motif que celui-ci vise une somme erronée, faute pour le bailleur de justifier de la régularisation des charges locatives. L'examen du commandement du 28 septembre 2023 laisse toutefois apparaître que celui-ci comporte un décompte détaillé de la dette et précise le montant du loyer mensuel ainsi que des provisions sur charges (950 euros par mois). Par note en délibéré reçue le 31 mai 2024, Madame [D] a transmis l'ensemble des justificatifs relatifs aux charges locatives. Il ressort des éléments transmis que le solde après régularisation est en faveur du bailleur. Les sommes visées dans le commandement du 28 septembre 2023 au titre des charges locatives sont donc parfaitement justifiées. Les griefs exposés par Monsieur [Y] [P] n'apparaissent dès lors pas fondés et il sera débouté de sa demande d'annulation du commandement de payer du 28 septembre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2023. Compte tenu de l'absence de reprise du paiement du loyer courant, les conditions de l'article 24 VII permettant de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée. L'expulsion de Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de leur chef. Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT: Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Madame [D] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] à lui verser la somme de 12.350 euros au titre de l'arriéré locatif. Au soutien de ses prétentions, elle produit un décompte détaillé des sommes dues précisant le montant des versements effectués par les défendeurs. Monsieur [Y] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements supplémentaires non pris en compte par le bailleur. Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 12.350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 mai 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS PRESENTEE PAR MONSIEUR [Y] : Monsieur [Y] reproche à Madame [D] d'avoir tardé dans la mise en œuvre de la présente procédure, ce qui a conduit à l'augmentation de la dette locative. Monsieur [Y] considère que Madame [D] a ainsi commis une faute génératrice d'un préjudice dont elle devra l'indemniser à hauteur de 12.350 euros. L'examen du décompte locatif laisse toutefois apparaître que les versements ont cessé à compter du mois de mai 2023. Madame [D] a fait délivrer un commandement de payer aux locataires dès le mois de septembre 2023. Dès lors, le défaut de diligences allégué par Monsieur [Y] n'est pas établi et il sera débouté de la demande de dommages et intérêts qu'il formule de ce chef à l'encontre de Madame [D]. SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR [Y] D'ETRE GARANTI PAR MONSIEUR [I] : La demande de Monsieur [Y] tendant à être garanti par Monsieur [I] des condamnations prononcées à son encontre sera déclarée irrecevable, compte tenu de la non-comparution de Monsieur [I] lors de l'audience du 23 mai 2024 et de l'absence de signification des conclusions de Monsieur [Y] à la partie défenderesse. SUR LES AUTRES DEMANDES : Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. L'équité commande de condamner Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] in solidum à verser la somme de 700 euros à Madame [D] [E] au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande d'annulation du commandement de payer daté du 28 septembre 2023 ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 19 février 2016, concernant l'appartement à usage d'habitation situé au 6ème étage porte 112 d'un immeuble sis [Adresse 2] ainsi qu'une cave numéro 37 au sous-sol et un parking numéro 914 au 3ème sous-sol de l'immeuble, sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [E] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique; DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] in solidum à verser à Madame [D] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] in solidum à verser à Madame [D] [E] la somme de 12.350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 mai 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement; DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [Y] tendant à voir Monsieur [I] condamné à le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ; DEBOUTE Monsieur [Y] [P] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Madame [D] [E] ; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] in solidum à verser à Madame [D] [E] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Monsieur [Y] [P] in solidum aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités. Le greffier Le juge